【文章內(nèi)容簡介】 值 萬元投資利稅率 % 財 務(wù) 內(nèi) 部 收 益 率 %銷 售部 分指 標 資本金凈利潤率 %全 部 投 資（ 稅 前 ）投 資 回 收 期 2 年 11 個月財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 財 務(wù) 凈 現(xiàn) 值 萬元 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 財 務(wù) 內(nèi) 部 收 益 率 %全 部 投資（ 稅 后 ）投資回收期4 年 3 個月自 有 資 金（ 稅 后 ）年 份 1 2 3利 息 備 付 率 償 債指 標償 債 備 付 率 　 表 121 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表三、開發(fā)商概況 大連萬達集團股份有限公司成立于 1988 年，1992 年改制為股份制企業(yè)，9是東北首批股份制試點企業(yè)之一。經(jīng)過 20 多年的發(fā)展，萬達集團已成為以商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨為四大支柱的大型企業(yè)集團。總資產(chǎn)達到 1000 億元，年銷售額 600 億元，年納稅超過 50 億元。商業(yè)地產(chǎn)是萬達集團的第一支柱產(chǎn)業(yè)，在全國首創(chuàng)了“訂單商業(yè)地產(chǎn)”的全新商業(yè)模式，經(jīng)過多年發(fā)展，萬達商業(yè)地產(chǎn)已從第一代的單店、第二代的組合店，發(fā)展到目前的第三代城市綜合體，成為中國商業(yè)地產(chǎn)的龍頭企業(yè)。萬達集團目前持有收租物業(yè)面積 700 萬平方米，是亞洲排名第一的不動產(chǎn)商。計劃到 2022 年開業(yè) 80 個萬達廣場，持有收租物業(yè)面積 1200 萬平方米，年租金總收入超過 80 億元，規(guī)模排名全球前四。文化產(chǎn)業(yè)是朝陽產(chǎn)業(yè)，也是萬達集團的支柱產(chǎn)業(yè)之一。萬達集團連續(xù)多年成為全國文化產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域投資最多的企業(yè)，形成了包括影視基地、影視制作、電影院線在內(nèi)的完整影視文化產(chǎn)業(yè)鏈。萬達院線是中國排名第一的院線，目標到2022 年建成 70 家以上多廳影城，銀幕總數(shù)超過 600 塊，占有全國 30%的市場份額，到 2022 年超過 1200 塊銀幕，占據(jù)全國 50%左右的市場份額，成為全球排名前五的院線。連鎖百貨是萬達集團的新興支柱產(chǎn)業(yè)之一，其旗下品牌萬千百貨，目前已在北京、上海、南京、成都等地開業(yè) 11 家百貨店，2022 年將開業(yè) 15 家店。計劃到 2022 年開業(yè) 65 家店，營業(yè)面積 200 萬平方米，年銷售額 120 億元，成為中國一流的連鎖百貨企業(yè)。大連萬達集團在創(chuàng)造經(jīng)濟效益、壯大自身實力的同時，也為社會公益事業(yè)做出了巨大貢獻，連續(xù)多年贊助大連國際服裝節(jié)，先后捐資興建高等院校、小學、幼兒園以及城市綠化建設(shè)，是大連市教育基金會、大連市社會治安基金會和大連市扶貧基金會的發(fā)起單位。該集團公司自成立以來，累計為公益事業(yè)捐資超過 15 億元人民幣，是中國民營企業(yè)中捐贈款最多的企業(yè)，樹立了良好的企業(yè)公民形象。XXX 廣場投資有限公司隸屬于大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司，大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司成立于 2022 年 9 月，2022 年 12 月整體變更為股份有限公司，注冊資本 36 億元人民幣，是大連萬達集團旗下商業(yè)地產(chǎn)投資及運營的唯一業(yè)務(wù)平臺。公司的主營業(yè)務(wù)為商業(yè)地產(chǎn)投資及運營管理，核心產(chǎn)品是以“萬達廣場”命名的萬達城市綜合體。截至 2022 年底，大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司已經(jīng)在全國 21 個省、自10治區(qū)和直轄市的 32 個重點城市投資建設(shè)了 37 個萬達廣場，其中已開業(yè) 13 個萬達廣場，正在運營 7 家五星級或超五星級酒店，公司計劃在 2022 年新開業(yè) 15個萬達廣場，新運營 7 家五星級或超五星級酒店。作為率先實現(xiàn)全國布局的大型商業(yè)地產(chǎn)投資及運營商，大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司在中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)居于絕對領(lǐng)先地位，是中國商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)。四、編制依據(jù)與研究范圍 （一）編制依據(jù)根據(jù)中華人民共和國的有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合該項目的具體情況，本可行性研究報告的編制依據(jù)主要有：1．國家發(fā)改委與建設(shè)部聯(lián)合頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 ；2．國家建設(shè)部頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》 ；3．工程建設(shè)相關(guān)法律法規(guī)及設(shè)計規(guī)范；4．開發(fā)商提供的其他有關(guān)材料。（二） 研究范圍本可行性研究報告的研究范圍包括：總論項目市場分析建設(shè)條件分析項目的建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模投資估算與資金籌措財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算財務(wù)效益分析不確定性分析項目風險分析結(jié)論等在此基礎(chǔ)上，考察項目建設(shè)的必要性、技術(shù)的可行性和經(jīng)濟合理性，為政府有關(guān)部門審批項目、建設(shè)單位進行投資決策和金融機構(gòu)貸款提供比較可靠的11依據(jù)。第二部分 項目市場分析一、宏觀市場分析（一）整體經(jīng)濟運行狀況2022 年前三季度，面對復(fù)雜多變的國內(nèi)外環(huán)境和各種重大挑戰(zhàn)，經(jīng)濟向好勢頭進一步鞏固，繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控的預(yù)期方向發(fā)展，據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的2022 年前三季度國民經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)，前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值近 萬億元，按可比價格計算，同比增長 %，比上年同期加快 個百分點。固定資產(chǎn)投資增長較快，投資結(jié)構(gòu)有所改善。全社會固定資產(chǎn)投資近 萬億元，同比增長 %。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資 萬億元，增長 %。城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增長，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 萬元，同比增長 %，扣除價格因素，實際增長 %。從前三季度的經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)可以看出，當前國民經(jīng)濟繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控的預(yù)期方向發(fā)展，經(jīng)濟向好的勢頭進一步鞏固。從實體經(jīng)濟的表現(xiàn)和投資、消費、出口三大需求的表現(xiàn)來看，三季度中國經(jīng)濟出現(xiàn)企穩(wěn)的跡象?；趯嶓w經(jīng)濟的較好表現(xiàn)，宏觀經(jīng)濟重要先行指標制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)(PMI)在一度連續(xù)下滑后，最近兩個月都在攀升，三季度企業(yè)家信心和企業(yè)景氣指數(shù)也都出現(xiàn)上揚，這預(yù)示著未來經(jīng)濟的較好表現(xiàn)。（二）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況2022 年前三季度，全國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)銷同旺，投資額同比增長 %，銷售面積和銷售額分別同比增長 %和 %，其中寫字樓銷售增長 27%，商業(yè)經(jīng)營性用房增長 %，表現(xiàn)在銷售額方面寫字樓與商業(yè)經(jīng)營性用房增量遠大于商品住宅增量，達到 和 %。從價格水平增幅看，在國家連續(xù)的政策干預(yù)下，房價在剛需市場和高品質(zhì)產(chǎn)品的合推下，雖無大幅上揚的表現(xiàn)，但仍處在穩(wěn)步增長階段，尤其表現(xiàn)在二三線城市，寫字樓及商業(yè)經(jīng)營性用房更是表現(xiàn)為量價齊升的態(tài)勢。12（三）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)整狀況及趨勢分析1．政策調(diào)整2022 年 1 月國務(wù)院出臺《促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》 “國 11 條”，二套房貸首付不低于 40%的房貸政策明確提出；到保障性住房用地供應(yīng)量的保障，專項整治囤地炒地行為，進一步抑制房價；“新國十條” 《堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》 ，以差別化住房信貸政策嚴格抑制房價，出臺了對首套自住房高于 90 平米以上的家庭，首付比例不得低于 30%，二套房首付比例不得低于 50%，貸款利率不得低于基準利率 倍的政策。2022 年 9 月 30 日，針對房地產(chǎn)市場疾步回暖，國家再出重拳堅決遏制部分城市房價過快上漲，要求各地立即研究制定貫徹落實“國十條”文件的實施細則?！虡I(yè)地產(chǎn)將迅猛發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)在我國相對來講，起步較晚，而經(jīng)濟的持續(xù)增長、城市化的快速推進，是商業(yè)地產(chǎn)存在并發(fā)展的推動力量。國家相關(guān)調(diào)控政策，主要是針對住宅市場，抑制房價過快增長，解決城市“夾心層”住房問題，商業(yè)地產(chǎn)依然蓬勃發(fā)展。城市的迅速發(fā)展，誕生了新的高端的寫字樓、大型商業(yè)體（綜合性） 、專業(yè)商業(yè)中心，一個城市發(fā)展程度的高低其商業(yè)水平是重要的評判標準之一。受2022 年一系列調(diào)控政策影響，以濟南為代表的部分城市商品房住宅市場呈現(xiàn)冷清態(tài)勢，而未受到政策影響的商業(yè)地產(chǎn)卻一片旺銷跡象，對于與住宅相配套的底商部分成為消費群體的購房目標。小結(jié)：國家房地產(chǎn)調(diào)控政策劍指商品住宅市場，在商品住宅投資受阻的現(xiàn)實狀況下，以寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)為主體的商務(wù)地產(chǎn)市場正在穩(wěn)步漸進，將會有相當一部分流動性資本在進入住宅受限之余轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)市場，這為本項目帶來巨大的機遇。二、區(qū)域市場分析（一）區(qū)域整體經(jīng)濟運行狀況131．蘭州市整體經(jīng)濟運行情況圖 2211 蘭州市 20222022 年 GDP 增量圖蘭州市近年來經(jīng)濟發(fā)展速度較快，到 2022 年，蘭州市國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長 12%，達到 990 億元，力爭突破 1000 億元。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長10．6%，達到 30000 元；工業(yè)增加值年均增長 %，達到 460 億元；全社會固定資產(chǎn)投資年均增長 14%，達到 490 億元；一般預(yù)算收入年均增長 13%，達到51 億元；全社會商品零售總額年均增長 11%，達到 430 億元。三大產(chǎn)業(yè)增加比重調(diào)整到 ：：41。依據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，蘭州市整體經(jīng)濟運行情況穩(wěn)步提升。2．雁灘板塊整體經(jīng)濟運行情況雁灘是蘭州城市的北大門，現(xiàn)有人口 萬余人，其中常住人口 10 萬余人，居住半年以上的外來人口 萬余人。雁灘由早期的黃河中的灘地轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆卟恕⑺?、家庭副業(yè)(養(yǎng)豬)”經(jīng)濟體，再到“新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)”的確立，目前，雁灘已發(fā)展為以雁灘家具市場、萬家國際家具及三森美居廣場、舊貨市場、西部絲綢商貿(mào)城、蘭州雁灘布料批發(fā)市場等為主的專業(yè)化市場。而區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟極大地推動了其板塊總體經(jīng)濟發(fā)展，提升了區(qū)域形象，進一步加快城市化步伐。小結(jié)： 從近幾年國內(nèi)生產(chǎn)總值為標志的數(shù)據(jù)看，蘭州市整體經(jīng)濟處在穩(wěn)步增長階段，尤其表現(xiàn)在近兩年增幅較快；在經(jīng)濟增長組成方面因政府著力對產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟567638920預(yù) 計 額 9900 200 400 600 800 1000 億 元2022年2022年2022年2022年2022年2022年14結(jié)構(gòu)的調(diào)整，目前已經(jīng)發(fā)展成為以第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展為龍頭的活力經(jīng)濟體，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟增長的表征，同樣在蘭州的板塊經(jīng)濟增長方面貢獻巨大，雁灘區(qū)域作為蘭州市最早進行房地產(chǎn)規(guī)模性開發(fā)和商貿(mào)行業(yè)發(fā)展的區(qū)域，其經(jīng)濟發(fā)展活力充沛，不斷地吸引外來資金和高素質(zhì)人口，尤其是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)概念的提出，極大地提升了區(qū)域形象，目前雁灘區(qū)域已經(jīng)形成了以房地產(chǎn)業(yè)帶動基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、商貿(mào)專業(yè)化市場發(fā)展帶動物流經(jīng)濟、區(qū)域規(guī)?；l(fā)展帶動消費市場三維經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，本項目所在雁灘板塊必將延續(xù)其引領(lǐng)蘭州市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)發(fā)展的地位。（二）區(qū)域商業(yè)發(fā)展狀況1．蘭州市商業(yè)發(fā)展狀況蘭州市受地域特征限制，商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展受市政規(guī)劃影響較大，在城區(qū)主干道人流和商務(wù)集中區(qū)商業(yè)氛圍較弱，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度與區(qū)域商業(yè)活躍程度及城市建設(shè)、住宅市場活躍度明顯趨同。從市場起始看，以專業(yè)市場開發(fā)為主的雁灘片區(qū)是蘭州市商業(yè)地產(chǎn)興起區(qū)域，先后以雁灘家居市場、舊貨市場、日雜市場、古玩市場、瓷磚市場、燈具市場、三森美居等全方位細分專業(yè)市場開發(fā)，保有租賃開發(fā)是本區(qū)域主要開發(fā)模式，并且以此帶動的蘭州市最先的住宅片區(qū)式開發(fā)區(qū)，成為人居和商業(yè)共同發(fā)展的城中新城區(qū)。從影響力來看，與蘭州市商業(yè)活躍區(qū)域發(fā)展類似，東城區(qū)東部市場區(qū)域成為蘭州市最早的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，目前已經(jīng)形成了以東部市場為核心，先后發(fā)展起東部品牌服裝城、西北品牌鞋城、新東部品牌服裝城、新世紀商貿(mào)中心、開宸名品基地、錦繡鞋城、易都摩爾綜合商業(yè)區(qū)以及新近開發(fā)的萬商國際及東歐逸景，成為蘭州市輻射周邊區(qū)域商貿(mào)集散中心，租售結(jié)合的保有式開發(fā)模式是此片區(qū)市場的重大特點。從商業(yè)市場活躍度看，蘭州市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形成了沿慶陽路因市政改造帶動的開發(fā)項目，在主城區(qū)范圍內(nèi)，沿城區(qū)主干兩側(cè)和城中改造區(qū)域興起的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，其開發(fā)模式基本為點狀開發(fā)為主，以符合沿路商業(yè)發(fā)展需要開發(fā)的以商業(yè)經(jīng)營和商務(wù)服務(wù)為一體的項目為主，輔以部分大型綜合商業(yè)開發(fā)搶占休閑中心區(qū)域和交通節(jié)點區(qū)域，其開發(fā)受地塊固有的交通環(huán)境、商業(yè)構(gòu)成、消費層級限制較大，無法形成對蘭州市商業(yè)市場的帶動作用。15除上述開發(fā)現(xiàn)狀外，目前，蘭州市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形成以偏于改造開發(fā)為主、住宅片區(qū)開發(fā)輔助開發(fā)為輔的開發(fā)模式，其經(jīng)營模式以出售為主，從片區(qū)分布可用下圖表現(xiàn)：圖 2241 蘭州市主要商圈分布圖蘭 州 市 商 業(yè) 地 產(chǎn) 發(fā) 展 均 以 點 式 開 發(fā) 為 主 ， 少 見 片 區(qū) 式 、 綜 合 式 的 開 發(fā) ， 其出 售 和 租 賃 價 格 受 經(jīng) 營 方 式 和 消 費 對 象 水 平 影 響 較 大 。西關(guān)商圈和東部是目前蘭州市商業(yè)用房租售價格最高的區(qū)域，通過調(diào)研，商圈內(nèi)臨街商鋪租金可比項目中，以位于張掖路中段新建項目為例，經(jīng)調(diào)查紫金廣場 1 層的租金比商業(yè)街內(nèi)部價格稍高一些，約為 416 元/㎡月。4—5 層商業(yè)整體 2022㎡銷售單價 萬/㎡。而在次級商圈租金水平受商業(yè)氛圍成熟度、是否臨主街、周邊居民人口數(shù)量等因素影響租售價格差異較大，商圈臨街商鋪租金平均 100130 元/㎡?月。2．雁灘商業(yè)發(fā)展狀況隨著雁灘區(qū)域性經(jīng)濟的發(fā)展，雁灘大橋、良志汽車、萬佳家居、省政協(xié)、良志嘉年華、中廣宜景灣、御景東方、銀垠大廈各自大氣優(yōu)雅的建筑風格和錯落有致的布局，在極大提升了區(qū)域形象的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開發(fā)空前熱情，在蘭州城建歷史上一直處于引領(lǐng)先鋒位置。受區(qū)域特性、居住氛圍濃厚以及地理等因素影響，項目區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍較為濃厚，但無成熟上規(guī)模商圈。從調(diào)研數(shù)據(jù)分析，雁灘區(qū)域商業(yè)呈如下分布特征：（1）天水路什字至高速路口區(qū)域，主要以建材、家居銷售為主，分布有雁灘家具市場、萬家國際家具及三森美居廣場、舊貨市場、西部絲綢商貿(mào)城、蘭16州雁灘布料批發(fā)市場等。（2）以華孚泰購物廣場為主要大型成型的商業(yè)體，集西餐、影院休閑、服飾化妝品百貨為一體的多業(yè)態(tài)組合商場。（3）黃河風情線的雁灘公園、兒童公園、體育公園等為主，南濱河路分布有戶外運動設(shè)備銷售、汽車服務(wù)等經(jīng)營業(yè)者。（4）雁寧路主要分布一些與居住