【文章內(nèi)容簡介】 項目位置 整體定位 層數(shù)10層 裝修方式 銷售情況 部分出租樓層情況 租金300元/平米 工程進度（6）萬豪大廈 項目位置萊州作家協(xié)會對面 整體定位純寫字樓 層數(shù)10層 裝修方式簡裝修 出租率90% 物業(yè)管理費 租金 入駐行業(yè)多為培訓(xùn)班、美容貿(mào)易 工程進度已建成七八年，走廊式老式寫字樓（7）金鴻大廈 項目位置 整體定位公寓式商住兩用寫字樓 層數(shù)17層 面積小開間，40到50平米 銷售情況8 10 15 16 17 已賣出 租金論單位租賃， 入駐行業(yè)多為培訓(xùn)班、美容貿(mào)易 工程進度2015年7月交房（8）北苑大廈 項目位置 整體定位 層數(shù)6層 工程進度運營多年 租賃方式租賃方式：整租或分租 租金300平米每年15萬，水電費免，物業(yè)另計（9）寫字樓調(diào)查情況分析l 老式寫字樓較早投入使用，出租率較高。l 純寫字樓入住率極低。l 商務(wù)公寓相對入住率較高。l 目前，寫字樓的客戶來源主要有兩部分組成，一是外地到萊州的投資企業(yè)，另一部分是萊州不斷發(fā)展的服務(wù)業(yè)企業(yè)。隨著未來萊州第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化的背景下，發(fā)展迅速，對于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的拉動率不斷上升，服務(wù)業(yè)的迅速發(fā)展，也使得這部分企業(yè)對于寫字樓需求量大增。l 萊州招商引資需要加大力度：新建寫字樓作為“總部經(jīng)濟”可以促進萊州招商引資，政府也需出臺相關(guān)的支持政策，發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，培育新的經(jīng)濟增長點，大力發(fā)展高科技企業(yè)，寫字樓租售價格未來上漲空間不可小覷。酒店市場調(diào)查分析（1）百度國際大酒店 項目位置于繁華的商業(yè)中心街區(qū) 功能定位住宿、餐飲、會議、購物、康樂為一體 裝修風(fēng)格現(xiàn)代歐式 建筑多種設(shè)計特點全鋼框架剪力墻結(jié)構(gòu)、百米的樓體標(biāo)高、兩廂登云攬月的觀光電梯、360176。全景觀的塔樓設(shè)計及旋轉(zhuǎn)餐廳 酒店多種服務(wù)見附文 酒店設(shè)施見附文 住宿價格大床房350，豪華房400，套間670附：酒店服務(wù)介紹商務(wù)中心服務(wù)、大堂吧、禮賓服務(wù)、多功能廳、會議、旅游票務(wù)服務(wù)、免費停車場、鮮花店 郵政服務(wù)、商場、前臺保險柜、專職行李員、洗衣服務(wù)、叫醒服務(wù)、自動取款機、無線上網(wǎng)公共區(qū)、免費旅游交通圖、殘疾人客房、電梯、行李寄存、24小時前臺服務(wù)、辦理私人登記入住/退房手續(xù)、快速辦理入住/退房手續(xù)、叫車服務(wù)、租車服務(wù)、24小時大堂經(jīng)理、送餐服務(wù)、部分時段大堂經(jīng)理、傳真/復(fù)印、干洗、婚宴服務(wù) 酒店設(shè)施 國內(nèi)長途電話、國際長途電話、拖鞋、110V電壓插、浴室化妝放大鏡、24小時熱水、電熱水壺、咖啡壺/茶壺、免費瓶裝水、全部房間小冰箱、全部房間浴衣、多種規(guī)格電源插座、獨立的浴缸和淋浴、中央空調(diào)、全部房間吹風(fēng)機、免費洗漱用品(6樣以上)、書桌、房內(nèi)保險箱、迷你吧、暖氣 （2）新悅大酒店 項目位置萊州市萊州北路539號(萊州北路與光州西街交叉口)酒店開業(yè)時間2010年01月主樓層數(shù)5層功能定位融餐飲、住宿、娛樂于一體的以商務(wù)接待為市場定位的旅游飯店酒店餐飲西各式餐廳、宴會廳、零點廳等，可供300人同時用餐，主要經(jīng)營魯菜和川菜。酒店多種服務(wù)見附文酒店設(shè)施見附文客房設(shè)置豪華套房、豪華單人間、標(biāo)準(zhǔn)間客房內(nèi)部配置中央空調(diào)、快速互聯(lián)網(wǎng)接口、衛(wèi)星國際電視頻道、VOD點播等客房價格價格在100300不等客房間數(shù)130間（套） 附：酒店服務(wù)：酒店服務(wù)免費WIFI免費寬帶免費停車場餐廳會議服務(wù)商務(wù)中心游泳池健身房接機服務(wù)、免費Wifi、免費停車、商務(wù)中心、會議室、中餐廳、婚宴服務(wù)、叫醒服務(wù)、洗衣服務(wù)、送餐服務(wù)、旅游服務(wù)、專職行李員、行李寄存、有電梯、前臺保險柜、茶室、商品部、安全消防系統(tǒng)、大堂吧、公共區(qū)域閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、大堂免費報紙、24小時熱水、大堂提供上網(wǎng)電腦、宴會廳、棋牌室、桑拿浴室、卡拉OK廳、歌舞廳酒店服務(wù)、桑拿、洗浴中心、KTV/歌舞廳、棋牌室。酒店擁有可接待100多人的大中型會議室和可容納2030人的多功能廳，會議設(shè)備齊全（投影儀、無線有線話筒、寬帶）。（3）萊州新世紀(jì)大酒店 項目位置 功能定位住宿、餐飲、娛樂、商務(wù)、旅游、購物、洗滌為一體 酒店檔次四星級 客房設(shè)置豪華套房和單人間、標(biāo)準(zhǔn)間 客房間數(shù) 126 客房價格200到1000 酒店服務(wù)見附文附：酒店服務(wù)：各種會議室、接待室8個，配備一流的寬帶和VOD收視系統(tǒng)。娛樂設(shè)有設(shè)施先進、功能完善的多功能歌舞廳、KTV包房、天時洗浴休閑、健身中心、棋牌室等服務(wù)項目。新世紀(jì)咖啡西餐廳是萊州首家大型規(guī)范的西餐廳。新世紀(jì)大酒店最新打造的“婚慶盛典”殿堂—盛世府，是萊州首個專門從事婚慶禮儀、婚宴服務(wù)的大型婚慶廣場。新世紀(jì)旅行社可辦理境內(nèi)外旅游、代訂機票、火車票等業(yè)務(wù)。新世紀(jì)洗滌公司設(shè)施先進、服務(wù)完善，是萊州最大的專業(yè)洗滌公司。整個大酒店配有中央空調(diào)，境外衛(wèi)星接收等先進設(shè)施。（4）藍海大酒店位置文昌北路229號（匯泉C區(qū)沿街樓）建筑情況占地面積12186平方米，總建筑面積66492平方米。酒店檔次 五星級標(biāo)準(zhǔn)營業(yè)情況未營業(yè)功能定位餐飲、客房、會議、康體客房間數(shù)260（5）酒店總結(jié)分析l 高檔酒店大多集中于市區(qū)；l 我項目周圍沒有出現(xiàn)高檔次酒店；l 酒店功能多樣化，注重打造自己的特色。消費者市場調(diào)查（1）調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計、分析l 飲食比例最大，這屬于基本需求層面，但是萊州市民又“好吃”，這是本地消費特點：本商業(yè)地塊項目餐飲類一定要有特色，才能使得輻射范圍廣，覆蓋整個萊州市；有特色也使得餐飲消費區(qū)別于普通的餐飲項目，目的性更強；l 書籍雜志比例第二位：這屬于較高層次消費需求，萊州書店規(guī)模較小滿足不了市民的消費需求，商業(yè)地塊項目上既可以適當(dāng)設(shè)置一些文化消費項目，又可以在便民服務(wù)項目地塊中的展覽中心中，與當(dāng)?shù)卣疁贤ㄓ烧鲑Y或協(xié)助建立類似文化演出、書畫展之類的經(jīng)常性的展覽項目，既可以拉動整個城市綜合體的名氣和人氣，又可以滿足當(dāng)?shù)乩习傩盏南M需求；l 服裝和生活用品消費屬于日常性的消費，在住宅項目底商和商業(yè)地塊上可適當(dāng)布置；l 萊州娛樂項目(比如KTV、酒吧等）西部較多，本項目在萊州東北部，娛樂設(shè)施較少；再比如電影院萊州只有兩家，市中心（印象購物中心）的一家電影院生意很好；但娛樂項目特點目的性很強，可輻射到整個萊州市，在商業(yè)地塊項目上可增加娛樂設(shè)施，引導(dǎo)本項目周圍和整個萊州市的娛樂消費，提升萊州市的消費檔次，引領(lǐng)潮流。（2）引申交叉分析與相關(guān)結(jié)論l 住宅需求方面在未來1到2年內(nèi)萊州住宅需求較為旺盛，民營企業(yè)職工、老板、政府機關(guān)和事業(yè)單位工作人員為購房主力軍；l 需求層次方面剛性需求和改善型需求（二、三居室）較大，享受型需求（四居室）也出現(xiàn)苗頭；l 需要產(chǎn)品方面萊州購房者對客廳朝陽、陽臺多（可贈送面積）的戶型布局較為喜歡，裝修方式接受方位廣泛，一般會購買出庫和儲藏室；l 商業(yè)業(yè)態(tài)選擇與考慮抓住萊州商業(yè)布局特點和抓住地塊所在區(qū)域板塊特點選擇商業(yè)業(yè)態(tài)較為重要：1. 商業(yè)板塊主力店+步行街方式可以重點考慮；2. 商業(yè)街特色和主題非常重要；3. 填補市場空白：除了常見的商業(yè)業(yè)態(tài)，娛樂、折扣商店、兒童中心等缺乏業(yè)態(tài)等起到吸引人氣的作用；4. 不但要尋找市場需求，而且要引領(lǐng)市場潮流，引導(dǎo)需求。l 商鋪產(chǎn)品1. 商鋪面積單層、40到60平米當(dāng)?shù)刭徺I者較為接受；2. 為保持靈活性，采取可自由組合分割的框架結(jié)構(gòu)；3. 商業(yè)街進行功能分區(qū)，且每個功能區(qū)有比較有特色的商家引導(dǎo)（次主力店）。第三章 項目建設(shè)方案和運營模式一、項目開發(fā)功能定位本項目定位為以政務(wù)中心辦公樓為核心和重點，以政務(wù)辦公配套（住宅、酒店、公寓、寫字樓及商業(yè)綜合體項目）為輔助，集政務(wù)辦公、住宅及商業(yè)項目等功能于一體的綜合性地產(chǎn)項目。本項目處于主城區(qū)與經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的銜接地帶，距離市中心商業(yè)圈4到5公里，開車從市中心到本項目需要15到20分鐘，整個項目既可吸引市中心的消費客群，同時可以輻射經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)周邊的消費客群，通過高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃和高起點建設(shè)，形成萊州區(qū)域性甚至整個萊州的新的政治經(jīng)濟中心。本項目主要功能定位如下：（一）政務(wù)辦公本項目的主體及核心即為政務(wù)中心辦公大樓，政務(wù)辦公功能主要服務(wù)于萊州市市民辦理行政許可事項的需求，體現(xiàn)在政府為市民提供一個便民服務(wù)與商業(yè)服務(wù)的空間。本項目的政務(wù)辦公功能應(yīng)具集信息與咨詢、管理與協(xié)調(diào)、投訴與監(jiān)督于一體的綜合性行政服務(wù)功能。為更好的服務(wù)萊州的市民，本項目還不斷深化政務(wù)中心的服務(wù)功能，將信訪接待、政務(wù)公開、政府審計等職能納入，實行一站式辦公，一條龍服務(wù)，充分體現(xiàn)政務(wù)辦公的便民性。（二）品牌推廣萊州市政務(wù)中心項目，作為一個地標(biāo)性的政府機構(gòu)，本身就是一個對外宣傳展示的窗口。依托政務(wù)中心的政府集聚效應(yīng)，可以極大的提升周邊配套項目的商業(yè)價值，提升整體項目的市場口碑。（三）休閑娛樂本項目配備了相配套的商業(yè)項目，不僅滿足政務(wù)中心的日常商業(yè)訴求，同時也滿足項目周邊所居人群的消費需求。特色的商業(yè)街項目，體驗感十足的商務(wù)綜合體項目，必將成為萊州市政治、商業(yè)的新中心。（四）物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)功能主要是指項目物業(yè)管理公司所提供的包括公共秩序維護，公用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護，物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護，停車場服務(wù)，電氣消防，經(jīng)營服務(wù)及業(yè)務(wù)咨詢等在內(nèi)的一系列服務(wù)。二、項目建設(shè)規(guī)模和方案本項目總占地面積約266畝，估算建筑總面積為45萬m2， m2，酒店式公寓及商住公寓（24層），商業(yè)體項目為11萬m2，住宅項目為13萬m2。項目具體建設(shè)方案如下：（一）政務(wù)中心及配套寫字樓政務(wù)中心及配套寫字樓是本項目建設(shè)的核心內(nèi)容，主要定位于便民服務(wù)及配套辦公功能。政務(wù)中心共計6層，主要承擔(dān)萊州市政府行政審批職能。緊挨政務(wù)中心的寫字樓共計15層，定位為5A級甲級寫字樓，兩個地塊總建筑面積10萬m2。（二）商住公寓及酒店式公寓本項目將建設(shè)商住公寓及酒店式公寓各1幢，酒店式公寓規(guī)劃為24層，18層準(zhǔn)五星級酒店，9—15層為經(jīng)濟型酒店，15層以上為酒店式公寓。商住公寓規(guī)劃為24層，主要是以公寓出售為主。本項目高中低商務(wù)辦公規(guī)格設(shè)計，滿足不同消費者的商務(wù)需求，周邊配有綠化帶及市政府規(guī)劃的花園，環(huán)境清新，景致優(yōu)雅，是商務(wù)居住的理想場所。（三）住宅項目項目地塊住宅項目規(guī)劃設(shè)計129895 m2 ，分南北兩個開發(fā)地塊。北地塊約524套住宅，設(shè)計主要以11層、17層、18層板式建筑為主，一梯兩戶，每棟均帶閣樓。南地塊約351套住宅，設(shè)計主要分兩種類型，一種是以6層帶電梯的退臺式花園洋房為主，一梯兩戶，頂層帶閣樓。第二種是以9層為一梯兩戶板式小高層，頂層帶閣樓。花園式洋房由于稀缺性，必將帶來可觀的投資回報收益。（四）商業(yè)項目商業(yè)項目分購物中心及商業(yè)街項目兩塊。購物中心設(shè)計規(guī)劃面積4萬平米，地下一層，地上四層，項目定位主要滿足萊州市中高端消費群體，因此從招商品牌及品類上，將引入中高端品牌及輕奢品牌，力求打造萊州中高端消費群體的聚集地。商業(yè)街項目設(shè)計規(guī)劃6萬平米，風(fēng)格以3層的明清仿古院落式建筑為主，招商品類可依托產(chǎn)業(yè)新城中的中日韓綜合貿(mào)易園區(qū)的資源，引入日韓風(fēng)格的流行品牌，打造中國古典特色與日韓潮流特色的完美結(jié)合。同時增加休閑娛樂項目（酒吧、咖啡等）、婚慶廣場項目、教育培訓(xùn)等配套服務(wù)的引入，使商業(yè)街項目成為萊州市中青年消費群體的聚集區(qū)。三、項目運營方案（一）租售相結(jié)合的運營模式政務(wù)中心及寫字樓項目由萊州市政府進行回購，后期由萊州市市政府自行運營管理。標(biāo)準(zhǔn)五星級酒店由我方項目自持運營，酒店式公寓、商住式公寓及住宅項目由我方項目自建自銷。商業(yè)地塊項目考慮到由商業(yè)綜合體及商業(yè)街兩部分組成，可分別采取不同的運營模式進行操作。商業(yè)綜合體項目由于資金需求及后期招商運營的難度，建議由尋求零售連鎖集團聯(lián)合開發(fā)，我方根據(jù)合作方的物業(yè)要求建造并自持，合作方負責(zé)商業(yè)體的招商運營，雙方通過保底加扣點的模式進行合作。商業(yè)街項目可采取售后返租的模式進行運營，通過先售模式可以快速回籠資金，為公司獲取后期的開發(fā)奠定堅實的資金基礎(chǔ)，同時也有利于商業(yè)街項目的口碑效應(yīng)。后期通過返租的模式，統(tǒng)一招商運營，可以更好的提升商業(yè)街的潛在價值。（二）統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)整合政務(wù)中心、寫字樓、住宅、公寓及商業(yè)板塊的管理運營，進行統(tǒng)一的物業(yè)管理，提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品服務(wù)和物業(yè)服務(wù)。（三）立足整體的對外營銷政務(wù)中心項目建成后可以依托政府規(guī)劃轉(zhuǎn)移的市場預(yù)期，整合其他幾個商業(yè)板塊的營銷資源，形成政府集聚效應(yīng)的新萊州中心。通過政府項目的落位宣傳及粵商產(chǎn)業(yè)新城的全國招商布局規(guī)劃，將此項目打造成萊州市乃至山東省的知名項目。第四章 項目選擇一、項目所在位置現(xiàn)狀萊州為中國百強鎮(zhèn)，民營經(jīng)濟活躍，經(jīng)濟發(fā)展基礎(chǔ)好；，增長率為12%，增長率快于全國平均水平。萊州第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位，三產(chǎn)發(fā)展迅速；萊州黃金儲量達2000多噸，為“中國黃金儲量第一市”；石材產(chǎn)業(yè)歷史悠久，市場占有率高，被譽為“中國石都”；小工程機械在全國市場占有率70%以上。萊州市民營經(jīng)濟活躍，水產(chǎn)養(yǎng)殖、石材、鹽及鹽化工、小型工程機械產(chǎn)業(yè)等發(fā)展好，市