江灣城沁蘭花苑ppt課件(編輯修改稿)
2025-05-28 04:51 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 格水平 開盤時間 交盤時間 已售數(shù)量 合生創(chuàng)展 11000 元 /㎡ 20220429 20221231 672套 翡翠東森花園 9725 元 /㎡ 20220408 20220630 207套 建德國際公寓 元 /㎡ 20221210 20220531 478套 雍景苑 元 /㎡ 20220908 20221231 570套 戶型分析 項目名稱 房型 面積（ ㎡ ） 合生創(chuàng)展 兩房、三房為主 5080 翡翠東森花園 兩房、三房為主 111167 建德國際公寓 兩房、三房為主 80以上 雍景苑 兩房、三房為主 80140 市場綜述 近期銷售熱點，屬上海熱點八大塊，銷售前景良好。 新江灣系近期地產(chǎn)投資熱點，品牌化經(jīng)營特色，有資金優(yōu)勢，有經(jīng)營成功經(jīng)驗，品牌優(yōu)勢明顯。 供應量豐富，產(chǎn)品形態(tài)集中。由于受到容積率等條件的限制，目前的產(chǎn)品形態(tài)多以中高檔高層住宅為主，產(chǎn)品形態(tài)十分集中，導致市場競爭十分激烈。整體聯(lián)動、市場細分和差異化路線是這些樓盤取勝的關(guān)鍵。 SWOT分析 項目優(yōu)勢分析（ Strength） 該項目位于本市適宜居住的區(qū)域內(nèi)，可以本區(qū)域獨特的人文背景，市場前景看好； 得天獨厚的區(qū)域環(huán)境，本區(qū)域獨特的自然環(huán)境資源凸顯地塊的優(yōu)勢，與其他地區(qū)樓盤形成市場區(qū)隔； 周邊創(chuàng)智天地、合生創(chuàng)展等特色項目眾多，所以本案適合營造一個具較高品質(zhì)的生活社區(qū)； 本項目江灣地區(qū)以及五角場地區(qū)生活配套設施齊全，學校、商場、超市、銀行、餐飲、公園、政府機構(gòu)、集貿(mào)市場一應俱全，可迎合“生活便利，居家安靜”的客戶心理。 本案與周邊住宅渾然一體，又相對獨立，從而形成了一種鬧中取靜，即方便又分離的若即若離的意境。 項目位于中、外環(huán)之間毗鄰主要交通干道，公共交通發(fā)達，出行便利； 項目弱勢分析（ Weakness） 當然，在看到本項目的優(yōu)勢同時，我們必須正視本項目存在的一些弱點： 南側(cè)地塊的建設，將會造成大量的灰塵及噪音污染，將使業(yè)主居住受到影響，從而影響銷售。 所處位置相對靠內(nèi)，視覺上的沖擊不明顯 由于本項目為公司所開發(fā)第一個項目，實戰(zhàn)經(jīng)驗、品牌號召力均較為薄弱。 周邊在銷項目規(guī)模、品質(zhì)與本項目存在較大競爭力。 上述弱勢點都為暫時性的，只要規(guī)避得當，可以進行有效的弱化改善。 項目市場機會（ Opportunity） 地區(qū)宏觀市場整體向好，土地供應量具有明顯的稀缺性，有效需求大； 本區(qū)域購買力持續(xù)升溫，周邊項目銷售都已過半，并持續(xù)熱銷。 區(qū)域市場現(xiàn)時機會 江灣地區(qū)區(qū)域內(nèi)環(huán)境質(zhì)素 區(qū)域內(nèi)市政工程的逐步完善 項目市場威脅（ Threat） 項目周邊樓盤的競爭威脅是顯而易見的，其今后的市場供給量將對本項目形成直接威脅； 各個項目都有自身顯著的特點，項目的推廣主題明確，尤其是一些品質(zhì)較高的重點競爭對手的推廣主題更是風格迥異、各有千秋，推廣主題鮮明、有特色，并且在區(qū)域市場內(nèi)都具有了一定的知名度；對區(qū)域市場的有效客戶群體有巨大的吸引力。 目標市場定位 目標客戶定位 新江灣城及江灣地區(qū)的員工和公務員 有一定的經(jīng)濟收入，年齡在 3045歲之間 因工作地理位置的原因，對本案的地域性有一定的認可度 附近高校的教師 由于本案所處為高校密集區(qū)，所以這部分客源為了方便工作，會較多考慮本案。 而且這部分客源具備一定的購房能力，比較注重地段的便利性 市中心客源 該部分客源購房欲望強烈，同時因自身物業(yè)的不斷升值，具備購房的能力，多為二次置業(yè)。 該部分客源對價格因素考慮較多。同時，該部分客源最容易受到耳語效應的影響。 私營業(yè)主 對購置住房的地理位置無所謂，主要追求工作方便。 具有一定的經(jīng)濟實力，大多選擇按揭付款，但是在此居住不是主要目的，因此購房時較多考慮總價和升值潛力等因素。 目標市場分析 主要特征： 消費心理： 信息通道： 大部分受過高等教育 敢于創(chuàng)新、善于學習新知識、新觀念 個人交際圈相對固定，活動場所相對固定 報紙：主要為新聞類和專業(yè)類報紙 追逐時尚，注重形象，關(guān)注生活品質(zhì) 有相對固定的消費品牌 電視：新聞類 交際廣泛、見識廣博 個人交際圈相對固定，活動場所相對固定 雜志：時尚雜志、免費速遞雜志 關(guān)心國家大事，關(guān)心政治、經(jīng)濟形勢 注重地位的表現(xiàn) 親友間信息傳遞 投資意識強 對未來發(fā)展有很好期望 戶外媒體 營銷策略與計劃 根據(jù)本案的產(chǎn)品定位、市場定位、客戶群定位，經(jīng)慎重推敲，隨同銷售周期安排（見銷售部分），制定了全程策劃的節(jié)奏安排，以求有效快速地消化本案，將獨特的 USP安排到各個環(huán)節(jié)中，由若干個策劃個案整合為全程方案。通過前面的論述，我們發(fā)現(xiàn)本案的市場已經(jīng)細分，并已選擇了目標市場下一步我們應該針對目標市場進行有效的策略實施，整個過程中遵循差異化策略、周期性策略及組合的策略。 銷售原則 準現(xiàn)房銷售原則 為了增加客戶對項目的信心，同時也為了縮短銷售期，降低銷售費用，我們要遵循準現(xiàn)房銷售原則。 服務營銷原則 概念營銷逐漸被服務營銷所替代，通過售前服務、售中服務、售后服務，充分為客戶
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