【文章內(nèi)容簡介】 ，法院判決抵押的房屋歸典當行所有。檢察院抗訴認為，法院的判決適用法律錯誤，雙方當事人在抵押貸款合同中的約定違反現(xiàn)行的法律規(guī)定。根據(jù)《民法通則》第89條第2項規(guī)定，抵押權(quán)是債權(quán)人就抵押物的折價款或變價款的優(yōu)先受償權(quán)，并不是取得抵押物所有權(quán)的權(quán)利。在司法實踐中，對當事人的這種約定應(yīng)一律認定無效。該案例的始末說明什么道理？法律對此如何規(guī)定？答、本案說明房地產(chǎn)抵押合同禁止訂立流質(zhì)條款。我國《擔保法》對此作了禁止性規(guī)定。流質(zhì)條款就是在訂立抵押合同時，抵押權(quán)人和抵押人在合同中約定在債務(wù)履行期屆抵押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。我國《擔保法》對此作了禁止性規(guī)定。但是，當事人約定債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有的內(nèi)容無效，不影響抵押合同其他部分的效力。2000年，吳先生等70多位業(yè)主與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《商品房預售合同》，以分期付款的方式購買了商品房，雙方約定：逾期交樓180天以內(nèi)，；如果超過180天，%計算。但是約定交樓時間過了一年多，吳先生等人仍然沒有拿到房子鑰匙。在與開發(fā)商協(xié)商違約金不成后，吳先生等人一怒之下把開發(fā)公司告上法院，%支付違約金。如果那樣計算，30多位業(yè)主應(yīng)得到違約金高達400萬余元。開發(fā)商則認為，“超過180天，%計算”的意思是，%計算。雙方爭議的焦點集中在怎么理解“%賠償”上面，而兩種計算方法每位業(yè)主獲得的賠償金相差一萬多元。按照格式條款的解釋規(guī)則如何處理本案？答、應(yīng)該支持原告即70多位業(yè)主的訴訟請求按照不利于格式條款提供方的解釋解釋該條款。對格式條款的解釋的限制。格式合同的解釋需遵循兩個原則：一是不利于條款提供人的原則，即當合同有兩種以上解釋的，應(yīng)當作出不利于提供格式條款一方的解釋，也就是作出有利于其相對方的解釋：二是非格式條款優(yōu)于格式條款，例如房地產(chǎn)買賣合同中雙方約定的補充條款，如果與格式條款不一致，當然采用補充條款的約定。）根據(jù)該解釋規(guī)則，應(yīng)該做出不利于房地產(chǎn)開發(fā)商的解釋。案例分析（五）五、某航運公司在1987年經(jīng)縣人民政府批準，以劃撥方式取得一宗地的土地使用權(quán)，批準用途為建職工宿合。1998年11月航運公司在該宗地上興建住宅樓。工程竣工后，航運公司公開向社會出售樓房，將該幢樓房賣給了某副食品公司。當?shù)赝恋毓芾聿块T查實情況后認為，航運公司公開出售自建住宅樓，屬于非法轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的行為，依法對航運公司進行了處罰，同時，通知購房人補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金。購房人認為，繳納土地出讓金是航運公司的事。所以拒絕繳納土地使用權(quán)出讓金。請回答下列問題：土地管理部門對航運公司行為的認定是否正確?購房人拒繳土地使用權(quán)出讓金的理由能否成立?為什么?答、正確。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條相關(guān)規(guī)定“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批”。不成立。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。準予轉(zhuǎn)讓的，一種情況是應(yīng)由受讓方補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金；另一種情況是可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。對于后者繳納土地收益金的規(guī)定一般適用于私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的，按照國務(wù)院住房制度改革的有關(guān)規(guī)定出售公有住宅等情況。某市東南郊有一塊土地，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司欲在此處開發(fā)商品樓房。遂于1996年8月與市土地局簽訂該土地使用權(quán)出讓協(xié)議，并支付了出讓金，取得了該土地使用權(quán)證書。又于10月20日至城建部門辦理了建筑規(guī)劃許可證書，并確定了施工進度和竣工交付日期。但當去市房地局辦理預售登記時，市房地局因其投入開發(fā)建設(shè)的資金過少，只達到工程建設(shè)總投資的10%，而未發(fā)給其商品房預售許可證書。但甲公司于1996年2月開始預售其商品房，并與徐A訂立《房屋預購合同》（還有百余人也訂有這樣的合同）。合同規(guī)定：徐A向甲公司購置商品房一套，建筑面積為80平方米，每平方米預計綜合售價900元，購房應(yīng)付購房款總計72000元，后徐A得知甲公司沒有取得商品房預售許可證，遂要求與甲公司解除合同。甲公司不同意，并與之發(fā)生爭議，訴至法院。問：（1）本案中，徐A與甲公司的合同是否有效？根據(jù)是什么？（2）法院應(yīng)如何處理？答：合同無效。根據(jù)是《城市房地產(chǎn)管理法》第44條、45條相關(guān)規(guī)定。為了在商品房預售中防止投機牟利行為的發(fā)生，避免開發(fā)企業(yè)中途抽逃資金、延遲交房等損害消費者正當權(quán)益現(xiàn)象的發(fā)生，商品房預售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應(yīng)當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》，否則，不得進行商品房預售。《城市房地產(chǎn)管理法》第44條、45條對預售商品房應(yīng)具備的條件及監(jiān)管措施作了相應(yīng)的規(guī)定，其中有些條件是：按提供預售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。這一條件是預售商品房的經(jīng)濟要件，體現(xiàn)了國這房地產(chǎn)建設(shè)的宏觀調(diào)控政策，防止通過“妙賣土地使用權(quán)”牟取暴利等不法行為的發(fā)生。向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預售許可證后，方可進行預售商品房的廣告宣傳并開始預售。廣告中必須載明商品房預售許可證的批準文號，預售時應(yīng)當向買受人出示商品房預售許可證。本案房地產(chǎn)開發(fā)公司不具備預售條件，所以合同無效。法院應(yīng)該判決合同無效，返還財產(chǎn)，并由甲房地產(chǎn)開發(fā)公司賠償合同無效給徐A造成的經(jīng)濟損失。2000年3月，王某與某房產(chǎn)公司簽訂《商品房屋買賣合同》，購買了該房產(chǎn)公司開發(fā)的別墅一套。該房產(chǎn)公司承諾于2001年6月交付該別墅。2000年3月，王某依據(jù)購房合同的約定向房產(chǎn)公司交納了首付款80萬元。2001年5月，當王某到房產(chǎn)公司交付余款80萬元時，發(fā)現(xiàn)自己所買的別墅對面十多米處地面開挖并鋪設(shè)了許多管道。于是王某便找該房產(chǎn)公司，該公司負責人答復，王某別墅前將建某單位的辦公樓房，不會影響王某的居住。王某總覺得該建筑物像鍋爐房，所以王某便進一步讓該公司確定其所買的別墅前面的確建造別墅而非其他建筑物，該房產(chǎn)公司負責人明確表示該建筑物的確系外單位的辦公樓房。在這種情況下，王某便向房產(chǎn)公司交付了剩余房款80萬元。2001年6月，當王某到該公司看自己預定的別墅時發(fā)現(xiàn)該別墅前面已經(jīng)蓋了一鍋爐房，煙囪和冷卻塔都直接面臨該別墅，這樣將嚴重影響王某的居住，根本談不上幽雅的環(huán)境。于是，王某要求房產(chǎn)商換房或退房。房產(chǎn)公司認為該鍋爐房及冷卻塔是其他單位在其土地上建造的，房產(chǎn)公司不應(yīng)該承擔責任。應(yīng)該如何正確地處理類似的糾紛？法律的依據(jù)是什么？房產(chǎn)公司應(yīng)該同意王某的要求，換房或退房。答：合同是雙方當事人在自愿基礎(chǔ)上訂立的，任何一方當事人未經(jīng)對方當事人同意，擅自變更合同的內(nèi)容，將構(gòu)成違約行為。商品房銷售后變更規(guī)劃、設(shè)計，導致變更后的商品房的套型、朝向、面積等不符合購房者決定購房時的意愿，實質(zhì)上是對購房者權(quán)益的一種侵害。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。這里的“擅自”應(yīng)該有兩方面的含義，一是相對于購房人來說不以單方面變更合條款，而是協(xié)調(diào)一致；二是改變規(guī)劃、設(shè)計要經(jīng)過規(guī)劃部門批準。對經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更和設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導致商品房的結(jié)構(gòu)、戶型、空間尺寸、朝向變化以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在有關(guān)部門批準之日起10日內(nèi)，書面通知購房人。購房人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復。購房人在通知到達之日起15內(nèi)未作書面答復的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由之引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知購房人的，購房人有權(quán)退房。購房人退房的，由