【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 負(fù)債或或有負(fù)債，如存在負(fù)債或或有負(fù)債，由四川自貢嘉豐承擔(dān)；九、項(xiàng)目簡(jiǎn)介（一）項(xiàng)目基本情況介紹2013年6月浙江嘉豐與杭州市國(guó)土資源局簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》（合同編號(hào)：3301102013A21095），分別以22106萬元的出讓款取得運(yùn)河街道新潭路北側(cè)地塊（余政儲(chǔ)出（2013）32號(hào)，項(xiàng)目一期地塊），宗地總面積為71888㎡；以28646萬元的出讓款取得運(yùn)河街道新潭路南側(cè)地塊（余政儲(chǔ)出（2013）33號(hào)，項(xiàng)目二期地塊），宗地總面積為74889㎡。浙江嘉豐擬建設(shè)的樓盤為“杭州余杭運(yùn)河”項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于杭州余杭區(qū)東北部。項(xiàng)目周邊配套設(shè)施齊備。該項(xiàng)目主要由高層電梯住宅、多層商業(yè)、寫字樓以及一個(gè)四星級(jí)酒店構(gòu)成。預(yù)計(jì)建成后將實(shí)現(xiàn)總銷售收入為306,893萬元。本項(xiàng)目位于浙江省杭州市余杭區(qū)，西臨東湖北路，南靠旺盛路，東側(cè)為自然景觀河道，北貼湖潭路，中間以新潭路劃分為南北兩個(gè)地塊，㎡（約為220畝）,用地性質(zhì)為住商用地。總出讓價(jià)值為50752萬元，合約230萬/畝?，F(xiàn)已經(jīng)交付出讓金20647萬元（北地塊11053萬元、南地塊9594萬元），尚余30105萬元。綜合樓面價(jià)約合1380元/平米，遠(yuǎn)低于周邊樓面地價(jià)?！队嗪紖^(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓文件余政儲(chǔ)出[2013]32號(hào)》及《余杭區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓文件余政儲(chǔ)出[2013]33號(hào)》規(guī)劃要求配建商業(yè)建筑，且南北地塊商業(yè)部分建筑面積分別不得小于總建筑面積的18%和25%，其中北地塊要求配建15000㎡四星級(jí)酒店和5000㎡的辦公樓，這也是本地塊綜合樓面地價(jià)較低的原因之一。本項(xiàng)目業(yè)態(tài)情況如下表。序號(hào)指標(biāo)名稱單位一期（北地塊）二期（南地塊）合計(jì)1總建筑面積m2240,375251,550491,9252地上建筑面積m2172,250194,650366,90021住宅（可售）m2127,480154,060281,540 套型建筑面積小于90 m2m282,00096,160178,160 套型建筑面積大于90 m2m245,48057,900103,38022商業(yè)（可售）m24,60040,59045,19023 酒店、辦公、購(gòu)物娛樂中心m238,55038,550 酒店、辦公（不可售）m220,00020,000 購(gòu)物娛樂中心（可售）m218,55018,55024物業(yè)等配套用房m21,6201,5502,8703地下建筑面積m268,12556,900125,02531住宅機(jī)動(dòng)車位（可售）m21334個(gè)1610個(gè)2944個(gè)32商業(yè)地下室（不可售）m223,3,27,33 住宅地下其他面積（不售）m23,4,8,（二）項(xiàng)目具備的三大先天優(yōu)勢(shì)政府大力支持本項(xiàng)目浙江嘉豐“”項(xiàng)目屬于余杭區(qū)開發(fā)區(qū)的重點(diǎn)支持項(xiàng)目。該項(xiàng)目的酒店定位為四星級(jí)酒店，滿足了該區(qū)域的商務(wù)人群接待問題。 另開發(fā)商浙江嘉豐承諾余杭區(qū)政府，該項(xiàng)目建成后將作為納稅大戶上繳綜合稅收。由此爭(zhēng)取了極大的政策支持，贏得了較低土地成交價(jià)。本項(xiàng)目土地拿地成本為230萬元/畝，樓面地價(jià)約為1380元/平米，遠(yuǎn)低于周邊樓面地價(jià)。由此降低了項(xiàng)目邊際風(fēng)險(xiǎn)，增大了項(xiàng)目未來收益。浙江省四川商會(huì)在當(dāng)?shù)負(fù)碛休^大影響力浙江省四川商會(huì)是在浙經(jīng)商辦企業(yè)的四川籍工商業(yè)界人士自愿結(jié)成的非營(yíng)利性社會(huì)團(tuán)體組織，由杭州博宏紗線有限公司董事長(zhǎng)羅相斌等5位企業(yè)負(fù)責(zé)人發(fā)起籌建，經(jīng)浙江省民政廳民間組織管理局批準(zhǔn)，于2008年注冊(cè)成立。目前商會(huì)擁有會(huì)員企業(yè)1000余家，涉及商業(yè)地產(chǎn)、IT、電子電器、通信、貿(mào)易、紡織、建筑、化工等20多個(gè)行業(yè)。商會(huì)目前主要行使以下職能：帶領(lǐng)企業(yè)參與政會(huì)合作；帶領(lǐng)企業(yè)與銀行、信托、擔(dān)保等開展戰(zhàn)略合作；帶領(lǐng)商會(huì)企業(yè)與其他商會(huì)企業(yè)橫向合作；帶領(lǐng)企業(yè)一起建設(shè)工業(yè)園區(qū)；帶領(lǐng)企業(yè)投資銀行等戰(zhàn)略金融領(lǐng)域；帶領(lǐng)企業(yè)修建自己的總部基地等重大事宜。由此當(dāng)?shù)卣b于四川商會(huì)及浙江嘉豐的實(shí)際控制人羅相斌（浙江省四川商會(huì)會(huì)長(zhǎng)）的影響力，給予“余杭運(yùn)河”項(xiàng)目諸多政策優(yōu)惠，并積極支持項(xiàng)目運(yùn)作為項(xiàng)目后期運(yùn)作掃清了障礙，減小了阻力。管理、營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)皆為綠城集團(tuán)原班人馬，操盤能力較強(qiáng)管理團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人：紀(jì)元明。該項(xiàng)目操盤手為綠城集團(tuán)下屬“”項(xiàng)目總經(jīng)理紀(jì)元明。此人成功獨(dú)立操盤“瑞立中央花城”項(xiàng)目、“ ”項(xiàng)目、“”項(xiàng)目等大型當(dāng)?shù)刂麡潜P。（綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱綠城），1995年1月6日注冊(cè)成立，國(guó)內(nèi)知名開發(fā)企業(yè)，專注于開發(fā)高品質(zhì)物業(yè)。2006年7月13日，“綠城中國(guó)控股有限公司”（股票代碼：3900）在香港上市。歷經(jīng)17年的發(fā)展，綠城擁有100多家成員企業(yè)，3400多名員工，開發(fā)足跡遍及國(guó)內(nèi)50多個(gè)城市。至2010年，在混合所有制房地產(chǎn)企業(yè)中排名第二；連續(xù)7年名列中國(guó)房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值TOP10，連續(xù)7年名列中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力TOP10。2010年綠城實(shí)現(xiàn)合同銷售額達(dá)541億元。）銷售團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人：陳燕。 其成功在10個(gè)月內(nèi)清盤杭州著名項(xiàng)目路“綠城紫桂公寓 ”。以上三大優(yōu)勢(shì)分析得出結(jié)論：該項(xiàng)目前期拿地成本較低，邊際風(fēng)險(xiǎn)??；后期有政策和當(dāng)?shù)卣闹С?，在一定程度上保障了?xiàng)目成功開發(fā)；外加操盤團(tuán)隊(duì)的專業(yè)化、高水平運(yùn)作，進(jìn)一步減小了本項(xiàng)目的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。第二章 交易對(duì)手分析一、融資人基本信息交易對(duì)手基本情況表融資方名稱浙江嘉豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址浙江省杭州市余杭區(qū)運(yùn)河街道泰極路15號(hào)注冊(cè)資本5000萬元經(jīng)營(yíng)范圍許可經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)；一般經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：房屋租賃。營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)30184000249840法人代表羅相斌成立時(shí)間2013年7月（一）公司股權(quán)結(jié)構(gòu)股東名稱出資額（萬元）出資比例（%）四川自貢嘉豐置業(yè)有限公司5000100%浙江嘉豐公司是法人獨(dú)資公司，不設(shè)股東會(huì)，股東行使股東會(huì)的職權(quán)。不設(shè)董事會(huì)，只設(shè)執(zhí)行董事一名，執(zhí)行董事由股東委派產(chǎn)生，執(zhí)行董事為公司法定代表人。公司經(jīng)理由執(zhí)行董事兼任。公司不設(shè)監(jiān)事會(huì)，只設(shè)監(jiān)事一名，由股東委派產(chǎn)生。公司章程中無類似優(yōu)先股的安排，無對(duì)引入新股東或進(jìn)行新的融資行為有限制性的約定。（二）主要經(jīng)營(yíng)管理者素質(zhì)法定代表人：羅相斌，男，1972年出生，大專學(xué)歷； 工作經(jīng)歷：1992年12月在杭州投資注冊(cè)“杭州余杭相斌絲綢有限公司”，任董事長(zhǎng)；2000年9月收購(gòu)浙江余杭星橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的博宏紗線有限公司，創(chuàng)辦了杭州博宏紗線有限公司，任董事長(zhǎng)；創(chuàng)辦了杭州博宏紗線有限公司、四川自貢博宏絲綢有限公司、杭州恒威紡織有限公司、安徽寧國(guó)博宏紡織有限公司、安徽廣德豐聯(lián)紡和自貢嘉豐置業(yè)限公司等企業(yè)。這些公司分別分布于浙江省杭州市余杭區(qū)、安徽省宣城市廣德縣、安徽省寧國(guó)市、四川蓬溪縣、四川省自貢市沿灘區(qū)和富順縣；2008年4月成功當(dāng)選為浙江四川商會(huì)會(huì)長(zhǎng)；2009年7月成立四川自貢嘉豐置業(yè)有限公司，任董事長(zhǎng)；2013年7月成立浙江嘉豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，任董事長(zhǎng)。 總經(jīng)理：紀(jì)元明，男，1975年出生，大學(xué)學(xué)士；工作經(jīng)歷：1996年08月在浙江省建工集團(tuán)任施工主管；1999年05月在浙江華庭置業(yè)有限公司任工程部副經(jīng)理 ；2004年04月在杭州新西元置業(yè)有限公司任工程部經(jīng)理；2005年05月在杭州瑞立房地產(chǎn)集團(tuán)公司任副總兼房產(chǎn)集團(tuán)總助； 2009年07月在臨安綠城置業(yè)有限公司任總經(jīng)理助理兼總工程師2013年7月后在浙江嘉豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，任總經(jīng)理。（三）企業(yè)開發(fā)經(jīng)歷浙江嘉豐是專門為本項(xiàng)目成立的項(xiàng)目公司，成立時(shí)間很短，未有其他開發(fā)項(xiàng)目。二、財(cái)務(wù)信息（一）基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)截止2013年08月31日，浙江嘉豐總資產(chǎn)規(guī)模為21,，其中流動(dòng)資產(chǎn)為21，；總負(fù)債為21，其中流動(dòng)負(fù)債為21，非流動(dòng)負(fù)債為0萬元；。具體數(shù)據(jù)情況如下：（單位：萬元） 流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 利潤(rùn)表　 貨幣資金 一、營(yíng)業(yè)收入　 其他應(yīng)收款 其中:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 存貨 減：營(yíng)業(yè)成本　非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 管理費(fèi)用 固定資產(chǎn) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 加：公允價(jià)值變動(dòng)損益　負(fù)債和所有者權(quán)益 投資收益　流動(dòng)負(fù)債 二、營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 應(yīng)付賬款 加：營(yíng)業(yè)外收入　 應(yīng)付職工薪酬 減：營(yíng)業(yè)外支出　 其他應(yīng)付款 三、利潤(rùn)總額 非流動(dòng)負(fù)債： 減：所得稅費(fèi)用　所有者權(quán)益 四、凈利潤(rùn)　 實(shí)收資本 歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)　未分配利潤(rùn) 少數(shù)股東損益　 （二）重點(diǎn)科目說明重點(diǎn)資產(chǎn)科目說明存貨：截止2013年08月末，浙江嘉豐的存貨為21,，%。存貨期末數(shù)為購(gòu)置土地所繳納款項(xiàng)及其稅金。存貨項(xiàng)目余額（萬元）開發(fā)成本開發(fā)間接費(fèi)用1000合 計(jì)重點(diǎn)負(fù)債科目說明其他應(yīng)付賬款：截止2013年08月末，浙江嘉豐的其他應(yīng)付賬款為21,，%。其他應(yīng)付款期末數(shù)為向母公司四川自貢嘉豐借款支付土地款及相關(guān)稅金。所有者權(quán)益科目說明實(shí)收資本：截止2013年08月末，浙江嘉豐的實(shí)收資本為1,000萬元。為首批到位注冊(cè)資金。剩余4000萬元注冊(cè)資金企業(yè)于我司收購(gòu)浙江嘉豐股權(quán)前到位。三、融資人金融機(jī)構(gòu)借款、對(duì)外擔(dān)保情況、銀行征信系統(tǒng)及全國(guó)人民法院司法查詢情況、企業(yè)信用網(wǎng)查詢等結(jié)果截止2013年10月14日，經(jīng)人行征信系統(tǒng)查詢和全國(guó)法院被執(zhí)行人查詢，浙江嘉豐無逾期及不良記錄，無對(duì)外擔(dān)保。無被訴訟及被執(zhí)行情況。經(jīng)了解項(xiàng)目公司未發(fā)生民間借貸，不存在附回購(gòu)的預(yù)收賬款、應(yīng)計(jì)未計(jì)的成本費(fèi)用、關(guān)聯(lián)方借款來源于民間、隱性股東投資、虛假交易等情形。經(jīng)網(wǎng)絡(luò)查詢無負(fù)面消息：不存在負(fù)面信息、其他未掌握的重大事項(xiàng)等。另經(jīng)企業(yè)信用網(wǎng)查詢企業(yè)無負(fù)面信用消息。第三章 項(xiàng)目建設(shè)情況分析一、項(xiàng)目地塊位置及周邊現(xiàn)狀（一）地理位置 “余杭運(yùn)河”項(xiàng)目位于余杭區(qū)東北部，臨平副城北側(cè)，與臨平開發(fā)區(qū)相接。規(guī)劃區(qū)塊交通區(qū)位十分優(yōu)越，東湖北路從運(yùn)河街道中部穿過。地塊地理位置位于運(yùn)河街道南部，東臨為朱家河支流，西接?xùn)|湖北路，南側(cè)為規(guī)劃新潭路，北面是現(xiàn)狀湖潭路。，類似成都金牛區(qū)的迎賓大道位置，相對(duì)區(qū)位位置都較為核心（如下圖紅標(biāo)所在位置）。 （二）地塊現(xiàn)狀目前，項(xiàng)目土地已經(jīng)平整，并經(jīng)甲級(jí)地質(zhì)勘測(cè)設(shè)計(jì)院進(jìn)行地質(zhì)勘探，無不良地質(zhì)情況。（地塊圖如下圖所示）。地塊現(xiàn)狀情況如下：（1）南地塊（33號(hào)地塊）（調(diào)查時(shí)受臺(tái)風(fēng)影響低洼處有少量積水）（2）北地塊（32號(hào)地塊）（調(diào)查時(shí)受臺(tái)風(fēng)影響低洼處有少量積水）（3）地塊外圍（4）現(xiàn)場(chǎng)情況（三）交通狀況【臨平鎮(zhèn)交通】：該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越。運(yùn)河街道緊鄰杭州三大副城之一的臨平鎮(zhèn)（距離臨平鎮(zhèn)直線距離539米）。臨平鎮(zhèn)是余杭區(qū)區(qū)中心所在地，市政配套非常完善，素有“小香港”之稱。同時(shí)在運(yùn)河鎮(zhèn)的西面是余杭經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和錢江科技城，兩個(gè)經(jīng)濟(jì)引擎能夠帶動(dòng)周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。余杭運(yùn)河項(xiàng)目距周邊這三個(gè)區(qū)域中心都非常近。水上交通：運(yùn)河街道地處平原水鄉(xiāng)，水上交通四通八達(dá)。運(yùn)河北上可直抵南京、上海、天津、北京，境內(nèi)可通小貨船。陸路交通：臨博公路、荷禹公路和在建的興旺大道、寧橋大道、東西大道及延伸段一起構(gòu)成了運(yùn)河鎮(zhèn)的公路網(wǎng)絡(luò)。軌道交通：滬杭高鐵在附近經(jīng)過，東湖路經(jīng)臨平北站直達(dá)杭州地鐵一號(hào)線?！卷?xiàng)目所在地交通】：東西向以臨平大道與杭州連接，南北向以東湖路與地鐵站、高速公路相連，交通便利。項(xiàng)目往南可經(jīng)G320國(guó)道向西穿過半山隧道聯(lián)通秋石高架，或經(jīng)G320國(guó)道上繞城高速抵達(dá)上塘高架，交通便利。（四）周邊環(huán)境商圈：臨平北大街商業(yè)中心（）、沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)（）、家樂福超市（）、亭趾特色步行街（直線距離約882m）；風(fēng)景區(qū)：超山風(fēng)景區(qū)（）、塘棲風(fēng)景區(qū)（）、臨平公園（）、世紀(jì)公園（）、水景公園（）；醫(yī)療：余杭博陸醫(yī)院（）、余杭骨科醫(yī)院（）、亭趾衛(wèi)生院（直線距離約805m）、余杭區(qū)第一人民醫(yī)院（）、余杭區(qū)第五人民醫(yī)院（）；學(xué)校：亭趾實(shí)驗(yàn)學(xué)校（直線距離約630m）、運(yùn)河中學(xué)(直線距離約558m)、杭二中樹蘭中學(xué)（）、余杭高級(jí)中學(xué)（）、余杭第二高級(jí)中學(xué)（）。其他配套：臨平賓館、聯(lián)華超市、萬寶城、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、銀行等成熟配套（直線距離均不超過500m）；本項(xiàng)目外圍300m內(nèi)的周邊情況如下：（1）周邊樓盤（玲瓏香榭樓盤）（2）銀行（3）步行街（4）銀行（5）賓館（6）文化宮二、項(xiàng)目市場(chǎng)分析（一）區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析余杭區(qū)，屬浙江省杭州市，現(xiàn)轄15個(gè)街道、6個(gè)鎮(zhèn)。截止2012年末。截止2012年末，全區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP），按可比價(jià)計(jì)算，%，增幅高于全國(guó)（%）、全省（%）、全市（%）平均水平。按戶籍人口計(jì)算，全區(qū)人均GDP為94499元，%。按2012年平均匯率計(jì)算，達(dá)到14970美元（數(shù)據(jù)來源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)