【正文】 嘉豐公司是法人獨資公司，不設(shè)股東會，股東行使股東會的職權(quán)。公司經(jīng)理由執(zhí)行董事兼任。公司章程中無類似優(yōu)先股的安排，無對引入新股東或進(jìn)行新的融資行為有限制性的約定。這些公司分別分布于浙江省杭州市余杭區(qū)、安徽省宣城市廣德縣、安徽省寧國市、四川蓬溪縣、四川省自貢市沿灘區(qū)和富順縣；2008年4月成功當(dāng)選為浙江四川商會會長；2009年7月成立四川自貢嘉豐置業(yè)有限公司，任董事長；2013年7月成立浙江嘉豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，任董事長。（三）企業(yè)開發(fā)經(jīng)歷浙江嘉豐是專門為本項目成立的項目公司，成立時間很短，未有其他開發(fā)項目。具體數(shù)據(jù)情況如下：（單位：萬元） 流動資產(chǎn)合計 利潤表　 貨幣資金 一、營業(yè)收入　 其他應(yīng)收款 其中:主營業(yè)務(wù)收入 存貨 減：營業(yè)成本　非流動資產(chǎn)合計 管理費用 固定資產(chǎn) 財務(wù)費用 長期待攤費用 加：公允價值變動損益　負(fù)債和所有者權(quán)益 投資收益　流動負(fù)債 二、營業(yè)利潤 應(yīng)付賬款 加：營業(yè)外收入　 應(yīng)付職工薪酬 減：營業(yè)外支出　 其他應(yīng)付款 三、利潤總額 非流動負(fù)債： 減：所得稅費用　所有者權(quán)益 四、凈利潤　 實收資本 歸屬于母公司所有者的凈利潤　未分配利潤 少數(shù)股東損益　 （二）重點科目說明重點資產(chǎn)科目說明存貨：截止2013年08月末，浙江嘉豐的存貨為21,，%。存貨項目余額（萬元）開發(fā)成本開發(fā)間接費用1000合 計重點負(fù)債科目說明其他應(yīng)付賬款：截止2013年08月末，浙江嘉豐的其他應(yīng)付賬款為21,，%。所有者權(quán)益科目說明實收資本：截止2013年08月末，浙江嘉豐的實收資本為1,000萬元。剩余4000萬元注冊資金企業(yè)于我司收購浙江嘉豐股權(quán)前到位。無被訴訟及被執(zhí)行情況。經(jīng)網(wǎng)絡(luò)查詢無負(fù)面消息：不存在負(fù)面信息、其他未掌握的重大事項等。第三章 項目建設(shè)情況分析一、項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀（一）地理位置 “余杭規(guī)劃區(qū)塊交通區(qū)位十分優(yōu)越，東湖北路從運河街道中部穿過。類似成都金牛區(qū)的迎賓大道位置，相對區(qū)位位置都較為核心（如下圖紅標(biāo)所在位置）。（地塊圖如下圖所示）。運河街道緊鄰杭州三大副城之一的臨平鎮(zhèn)（距離臨平鎮(zhèn)直線距離539米）。同時在運河鎮(zhèn)的西面是余杭經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和錢江科技城，兩個經(jīng)濟(jì)引擎能夠帶動周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。水上交通：運河街道地處平原水鄉(xiāng)，水上交通四通八達(dá)。陸路交通：臨博公路、荷禹公路和在建的興旺大道、寧橋大道、東西大道及延伸段一起構(gòu)成了運河鎮(zhèn)的公路網(wǎng)絡(luò)?！卷椖克诘亟煌ā浚簴|西向以臨平大道與杭州連接，南北向以東湖路與地鐵站、高速公路相連，交通便利。（四）周邊環(huán)境商圈：臨平北大街商業(yè)中心（）、沃爾瑪購物廣場（）、家樂福超市（）、亭趾特色步行街（直線距離約882m）；風(fēng)景區(qū)：超山風(fēng)景區(qū)（）、塘棲風(fēng)景區(qū)（）、臨平公園（）、世紀(jì)公園（）、水景公園（）；醫(yī)療：余杭博陸醫(yī)院（）、余杭骨科醫(yī)院（）、亭趾衛(wèi)生院（直線距離約805m）、余杭區(qū)第一人民醫(yī)院（）、余杭區(qū)第五人民醫(yī)院（）；學(xué)校：亭趾實驗學(xué)校（直線距離約630m）、運河中學(xué)(直線距離約558m)、杭二中樹蘭中學(xué)（）、余杭高級中學(xué)（）、余杭第二高級中學(xué)（）。截止2012年末。按戶籍人口計算，全區(qū)人均GDP為94499元，%。余杭經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，GDP和人均GDP有望迅速達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平；居民可支配收入較高，私營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)；地方財政收入近年增長較快，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步驟加快；房地產(chǎn)市場穩(wěn)健。余杭區(qū)重點發(fā)展休閑旅游業(yè)、商貿(mào)物流業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)、金融服務(wù)業(yè)等。尤其值得關(guān)注的是，主城區(qū)12月份的土地出讓金繼1月份之后，依然創(chuàng)下5年來同期新高。由此說明,目前該區(qū)域?qū)儆诔山惠^為活躍的區(qū)域，由于嘉豐運河項目所處的地理位置位于該區(qū)域范圍內(nèi)，故短期內(nèi)該區(qū)域大幅下挫的可能性不大（下圖為全市房地產(chǎn)投資額）。成交量也穩(wěn)中有升。項目所在區(qū)域內(nèi)存量房較少，市場需求突出截止2013年6月底，杭州市已獲得預(yù)售證的未售面積為817萬方，2013年03月2013年05月的三個月月均成交面積為67萬方。由于運河項目地處余杭區(qū)開發(fā)區(qū)核心區(qū)位，該區(qū)位目前需方市場較大，供方相對不足。故該項目未來市場購房需求將較為突出（下圖為拱墅區(qū)、余杭區(qū)、江干區(qū)、濱江區(qū)、蕭山區(qū)、西湖區(qū)、上城區(qū)、下城區(qū)杭州八區(qū)商品房存量房走勢圖）。綜合樓面價約合1380元/平米，周邊樓盤的樓面價基本都在2000以上，遠(yuǎn)低于周邊樓面地價，最近剛開盤的“中鐵逸都”樓面價在4000以上。第四章 信用增級措施一、抵押物情況基本情況介紹：宗地編號位置用途土地面積總價（萬元）樓面地價（元/平米）余政儲出（2013）32號地運河街道新潭路北側(cè)地塊商業(yè)/商住/居住用地71888平米221061281余政儲出（2013）33號地運河街道新潭路南側(cè)地塊商住用地74889平米2864614712013年6月10日，四川自貢嘉豐房產(chǎn)與杭州市國土資源局余杭分局簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，取得杭州市余杭區(qū)余政儲出（2013）32號地、33號地，宗地總面積為146777平方米（），總出讓地價為50752萬元，綜合樓面價在1380元/平米左右。二、保證人四川自貢嘉豐置業(yè)有限公司基本信息（一）企業(yè)基本信息企業(yè)簡介基本情況及經(jīng)營情況：四川自貢嘉豐置業(yè)有限公司成立于2009年7月，注冊資本金為人民幣2000萬元，法人代表羅相斌。截止2013年8月底，公司的總資產(chǎn)為66，其中流動資產(chǎn)為24,，非流動資產(chǎn)為41，；總負(fù)債為4，其中流動負(fù)債為4,，非流動負(fù)債為0萬元；凈資產(chǎn)為61,。目前一期已經(jīng)于2010年9月竣工開發(fā)完畢，實現(xiàn)銷售收入已經(jīng)實現(xiàn)銷售收入63000萬元，%，剩余物業(yè)公司目前自持出租經(jīng)營，每年的租金收益約為2000萬元左右。（下圖為川南皮革城的實景圖）保證人名稱四川自貢嘉豐置業(yè)有限公司地址自貢市大安區(qū)大山鋪鎮(zhèn)松林路1號成立時間2009年7月3日注冊資本2000萬元經(jīng)營范圍市場開發(fā)建設(shè)投資；房地產(chǎn)開發(fā)、（以上范圍憑資質(zhì)證書經(jīng)營有效）；自有房屋的出租。內(nèi)江家具城修建面積超過10萬平米。預(yù)付賬款減少主要系皮革城項目工程在12年進(jìn)行了決算，工程款及設(shè)備款、材料款等款項發(fā)票開立齊全，該部分費用計入成本后攤銷。其他應(yīng)收款增加主要系自貢嘉豐將資金借給浙江嘉豐進(jìn)行購地。存貨增加主要系2012年項目竣工驗收后項目隨銷售去化不斷減少其開發(fā)產(chǎn)品的存量，屬正常減少。較12年末增加了1000萬元。（5）固定資產(chǎn):截止2013年8月末，%。固定資產(chǎn)增加主要系公司自持商業(yè)部分主要系底商及二層，其隨著皮革城的整體經(jīng)營良好后的正常商業(yè)價值溢價。(該科目本應(yīng)計入投資性房地產(chǎn)科目,但由于部分稅收尚未結(jié)轉(zhuǎn),故暫時計入該科目)固定資產(chǎn)明細(xì)如下：項目2011年（萬元）2012年（萬元）原值房屋及建筑物2229239286電子設(shè)備3333交通工具139139折舊房屋及建筑物3080電子設(shè)備1015交通工具4067凈值房屋及建筑物2226239206電子設(shè)備2317交通工具9972合 計2238439296（6）應(yīng)付賬款:截止2013年8月末，公司的應(yīng)付賬款為0萬元。應(yīng)付賬款的減少主要系皮革城2012年竣工驗收后應(yīng)付工程款及材料款結(jié)清，屬正常減少。12年末較11年年末減少了100%。 （8）其他應(yīng)付款：截止2013年8月末。其他應(yīng)付款增加主要系浙江嘉豐向自貢嘉豐借資金支付土地款，由自貢嘉豐向杭州博宏絲綢拆借資金做往來款。%。項目2011年余額（萬元）2012年余額（萬元）資本溢價26002600資產(chǎn)評估增值準(zhǔn)備2345939062合 計2605941662（10）未分配利潤：截止2013年8月末，%。未分配利潤的增加主要系皮革城后期銷售收入增加后正常的扣除稅金等后的結(jié)余增加。該企業(yè)的負(fù)債水平偏低的原因一方面是前期銀行借款金額較低，加之項目去化回款速度較快，至2012年項目竣工驗收后基本無對外負(fù)債。利息保障倍數(shù)較高主要系該企業(yè)基本無對外負(fù)債，公司僅有的2700萬元自貢商業(yè)銀行長期項目貸款也于2011年年底全部結(jié)清。綜上分析，公司的短期償債能力具備較強保證。存貨周轉(zhuǎn)率2010年項目啟動初期存貨較低，故比值相對較高，但當(dāng)進(jìn)入穩(wěn)定階段，存貨周轉(zhuǎn)率略低于平均行業(yè)水平。綜上分析，公司營運能力指標(biāo)的較為正常。主要原因為企業(yè)前期項目拿地成本較低，利潤率較高，并且企業(yè)在未投入大量資產(chǎn)情況下銷售利潤回籠較快。綜上分析，公司盈利能力較強，公司營運效率較高。各項指標(biāo)2011年遠(yuǎn)高于平均水平原因是2010年公司的起步水平較低，故2011年相對比值較大。綜上分析，公司的發(fā)展快速而穩(wěn)健。目前自貢商業(yè)銀行經(jīng)營現(xiàn)狀較為良好。%，%，%。自貢市博宏絲綢有限公司、四川省富順縣富興蠶業(yè)有限公司具有一定的擔(dān)保能力。公司注冊資本為1190萬元，法人代表羅相斌。四川省富順縣富興蠶業(yè)有限公司基本情況及經(jīng)營情況：四川省富順縣富興蠶業(yè)有限公司，經(jīng)營范圍為蠶繭、生絲、絲織品、綢、紡織品、地毯；零售；五金交電（除監(jiān)視器）、化工產(chǎn)品（除?；罚⒔ㄖ牧希ǔ静?、油溶性油漆）、鋼材、日用百貨；搬運；設(shè)分支；蠶繭收購。法人代表朱順崗。三、連帶責(zé)任保證人的相關(guān)情況浙江嘉豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的實際控制人羅相斌、陳靜夫婦對信托計劃的本金和收益承擔(dān)無限連帶責(zé)任擔(dān)保。羅相斌、陳靜夫婦持有的各公司股權(quán)情況如下所示：（一）羅相斌夫婦所占各公司股權(quán)情況：四川自貢嘉豐房置業(yè)有限公司的股東分別為杭州博宏紗線有限公司、羅相斌和陳靜。公司實力均較強，并且隨著參股公司的項目利潤逐步沉淀，公司的實力將進(jìn)一步提升，而作為公司股東的二人的擔(dān)保能力也將會隨之提高。無被訴訟及被執(zhí)行情況。 2013年10月13日，經(jīng)查詢?nèi)嗣胥y行征信系統(tǒng)及全國人民法院司法系統(tǒng)查詢，保證人羅相斌、陳靜夫婦沒有不良征信記錄及逾期記錄，羅相斌本人對外擔(dān)保200萬元，無法院訴訟及執(zhí)行記錄。本項目已經(jīng)獲得發(fā)改委的備案通知，備案號：余發(fā)改備（2013）114及余發(fā)改備（2013）115。二、第二還款來源（一）保證人之一的四川自貢嘉豐置業(yè)有限公司的情況自貢皮革城目前正在開發(fā)項目的存量房源及租金收益項目名稱物業(yè)類型建筑面積剩余面積（自持）剩余面積價值2010年銷售回款2011年銷售回款2012年銷售回款2010年租金收入2011年租金收入2012年租金收入自貢皮革城1期商業(yè)㎡㎡51852萬11300萬10573萬5190萬1600萬2000萬2400萬目前自貢嘉豐自持的商業(yè)物業(yè)部分經(jīng)市場法估值價值約為51852萬元，由于大部分面積屬于一層及二層的黃金位置，其銷售變現(xiàn)能力也較強。截止2013年8月底，公司的總資產(chǎn)為66，其中流動資產(chǎn)為24,，非流動資產(chǎn)為41，；總負(fù)債為4，其中流動負(fù)債為4，非流動負(fù)債為0萬元；凈資產(chǎn)為61,。是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主，主要從事商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。銷售收入為54,。該項目屬四川省重點招商引資項目，也是內(nèi)江市14個重點項目之一。目前招商情況良好，家居以省外商家為主；建材和五金機(jī)電以內(nèi)江本土商家為主的定位，目前招商入駐率達(dá)80%左右。另有3億左右的銀行按揭款將陸續(xù)到賬。存量房源及未來2年的銷售回款統(tǒng)計： 內(nèi)江玉玲瓏置業(yè)目前正在開發(fā)項目的存量房源及其未來銷售預(yù)測項目名稱物業(yè)類型建筑面積剩余面積預(yù)計去化周期預(yù)計2年內(nèi)的銷售回款備注內(nèi)江國際家居商貿(mào)城（一期）紅星美凱龍館㎡㎡自持物業(yè)不銷售/自持物業(yè)家私精品館㎡㎡23年12億元建材館㎡9萬㎡12億元分批開盤五金機(jī)電市場㎡1萬㎡1年正銷售過程中 。結(jié)論：由于羅相斌占內(nèi)江玉玲瓏房產(chǎn)45%股權(quán)，故該項目的未來銷售利潤約15億元將作為投資收益劃歸羅相斌所有。（下圖為內(nèi)江國際家居 商貿(mào)城的鳥瞰圖）結(jié)論：由于羅相斌、%%股權(quán)，%股權(quán)歸杭州博宏所持有，而杭州博宏為羅相斌、陳靜夫婦100%控股。其作為此次項目的第二還款來源較為充分。另外今年的房地產(chǎn)政策主要還是以調(diào)控為主。但根據(jù)余杭區(qū)房地產(chǎn)市場的情況來看，老城區(qū)往新城區(qū)的擴(kuò)張趨勢較為明顯，加之該項目64%左右的戶型為90平米以下的剛需戶型，因此該項目可以滿足該部分剛需購房者的需求。綜合考慮公司的綜合實力和該項目的市場定位以及壓力測試結(jié)果，余杭?運河項目所面臨的政策性風(fēng)險較小。目前看來余杭區(qū)的開發(fā)區(qū)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，同時也得到了大力的政策支持，輕型紡織及高新科技企業(yè)入駐率也非常高，帶動了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，為房地產(chǎn)市場創(chuàng)造了一定的經(jīng)濟(jì)基