【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 平穩(wěn) 2022年，全市共成交商品房 56755套，比去年同期增長(zhǎng)%；成交面積 ，比去年同期增長(zhǎng) %；成交金額 ，比去年同期增長(zhǎng) %，增幅較大，增速加快。我市商品房的銷售均價(jià)為 3030元 /平方米 ，同比上漲%。其中商品住房銷售均價(jià)為 2539元 /平方米 ，同比增長(zhǎng)%。商品房消費(fèi)需求巨大，價(jià)格漲幅平穩(wěn)。 2022年長(zhǎng)沙商品房成交面積及套數(shù) 2022年長(zhǎng)沙商品房均價(jià)走勢(shì)圖： （ 4）、 2022年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)展望 A、大長(zhǎng)沙的城市規(guī)劃，將促進(jìn)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的全面升級(jí) 大長(zhǎng)沙的城市規(guī)劃為房地產(chǎn)的全面升級(jí)提供了更高的平 臺(tái)，長(zhǎng)沙東區(qū)迎來(lái)升級(jí)換代的時(shí)機(jī)。 B、市場(chǎng)需求繼續(xù)堅(jiān)挺，房地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊 根據(jù) 《 2022至 2020年長(zhǎng)沙總體規(guī)劃綱要 》 ，長(zhǎng)沙的城市規(guī)模將達(dá)到 310平方公里，年均將增加城市面積 10平方公里；長(zhǎng)沙進(jìn)城人口年均增長(zhǎng) 6萬(wàn)人，外來(lái)人口的購(gòu)房比例為 15%（據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)），按 3人 /戶，每戶住房面積100平方米計(jì)算， 每年將增加 30萬(wàn)平方米住房需求； 2022年至 2022年長(zhǎng)沙市人均居住面積從 ，人均住房面積提高 ，改善住房條件的需求將成為市場(chǎng)需求的一大重點(diǎn)；房產(chǎn)的保值、增值、投資功能也將促使一部分居民新購(gòu)商品房。 綜合以上需求，預(yù)計(jì)長(zhǎng)沙 2022年商品房有效需求在 500萬(wàn)平方米以上， 房地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊。 人口、人民生活和社會(huì)保障 城鄉(xiāng)居民生活水平繼續(xù)穩(wěn)步提高，居民收入呈快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。全年城市居民人均可支配收入 12434元 ，同比增加 1413元，同比增長(zhǎng)%，增幅同比提升 ，剔除物價(jià)因素，城市居民收入實(shí)際增長(zhǎng) %。在城市居民人均可支配收入中城市居民人均工薪收入 8815元，同比增長(zhǎng) %；經(jīng)營(yíng)凈收入 1109元，增長(zhǎng) ；轉(zhuǎn)移性收入 3007元，同比增長(zhǎng) %。城市居民人均消費(fèi)性支出 9660元 ，同比增加 628元，同比增長(zhǎng) %。 二、 2022年芙蓉市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況分析： 綜合： 2022年全年芙蓉區(qū)生產(chǎn)總值（ＧＤＰ）為 ，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng) %，增幅比全省快 ，比全市快 個(gè)百分點(diǎn)。在 GDP中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 ，同比增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 ，同比增長(zhǎng) %，其中工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 ，同比增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 ，同比增長(zhǎng) %。 工業(yè)和建筑業(yè) 工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。 2022年完成全部工業(yè)總產(chǎn)值 ，同比增長(zhǎng) ％，實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 ，同比增長(zhǎng) ％。 建筑業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。 全年全區(qū)實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)增加值 ，同比增長(zhǎng)%。本年總承包和專業(yè)承包建筑業(yè)企業(yè)完成施工面積為 平方米，竣工面積達(dá) ，全員勞動(dòng)生產(chǎn)率為 /人。 國(guó)內(nèi)貿(mào)易： 商品市場(chǎng)持續(xù)活躍。 2022年，全區(qū)實(shí)現(xiàn) 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ，同比增長(zhǎng) %。按行業(yè)分，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額為 ，同比增長(zhǎng) ％；餐飲業(yè)零售額為 ，同比增長(zhǎng) ％；其他行業(yè)消費(fèi)品零售額為 ，同比增長(zhǎng) ％。大型商品市場(chǎng)購(gòu)銷兩旺，全年銷售收入過(guò) 5000萬(wàn)元的專業(yè)市場(chǎng) 9家，實(shí)現(xiàn)商品成交額 。 房地產(chǎn)： （ 1）、開(kāi)發(fā)投資增額較大 芙蓉區(qū)全年完成房地產(chǎn)投資 ， 所占比重為 %， 同比增長(zhǎng)%。商品房銷 售面積為 ， 同比增長(zhǎng) %； 住宅銷售額為。 （ 2）、市場(chǎng)需求旺盛 全區(qū)的商品房銷售依然保持著旺盛的銷售勢(shì)頭，全年共銷售商品房 147萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)高達(dá) 120%；實(shí)現(xiàn)住宅銷售額 ，同比增長(zhǎng) 132%。 芙蓉區(qū)商品房住宅均價(jià)走勢(shì) 人口、人民生活和社會(huì)保障 城鄉(xiāng)居民生活水平不斷提高。城市居民人均總收入 13933元 ，其中城市居民人均工薪收入9424元；經(jīng)營(yíng)凈收入 862元；財(cái)產(chǎn)性收入 411元；轉(zhuǎn)移性收入 3236元。全年城市居民 人均可支配收入為 12967元，增長(zhǎng) %。 城市居民人均消費(fèi)性支出 。 分析結(jié)論： 區(qū)域經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，人口密集，交通便利，消費(fèi)力強(qiáng)。 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，發(fā)展前景廣闊。 臨近火車站， 口岸經(jīng)濟(jì) 帶來(lái)巨大拉動(dòng)力。 集“購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)”于一體配套齊全的高檔住宅十分稀缺 ，成為市場(chǎng)追捧的焦點(diǎn)，蘊(yùn)含無(wú)限商機(jī)。 第三部分 項(xiàng)目整體定位 明確競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ? 地段優(yōu)勢(shì)： 靠近火車站，同時(shí)項(xiàng)目輻射區(qū)內(nèi)消費(fèi)人群素質(zhì)較高，消費(fèi)能力強(qiáng)。 ? 業(yè)態(tài)的優(yōu)勢(shì)： 即市場(chǎng)對(duì)接的優(yōu)勢(shì)，利用周邊已有成熟的專業(yè)市場(chǎng)，快速啟動(dòng)商業(yè)市場(chǎng)各業(yè)態(tài)，同時(shí)也減少招商難度。 ? 定位組合的優(yōu)勢(shì)： 由于項(xiàng)目的先天位置，決定了無(wú)論在房地產(chǎn)產(chǎn)品的定位，還是在商業(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)分布上，經(jīng)營(yíng)及銷售的風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)大大降低。 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo) 第一階段 —籌備期 長(zhǎng)沙商業(yè)新模式的形象工程！ 長(zhǎng)沙商業(yè)新模式的民心工程！ 長(zhǎng)沙商業(yè)投資財(cái)富的新風(fēng)向！ 長(zhǎng)沙市民休閑購(gòu)物的首選去處！ 長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新里程碑！ 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo) 第二階段 ——營(yíng)銷期 項(xiàng)目精確定位和功能定位 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃與推廣包裝 項(xiàng)目招商策略與組織實(shí)施 項(xiàng)目銷售策略與組織實(shí)施 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo) 第三階段 ——經(jīng)營(yíng)期 項(xiàng)目開(kāi)業(yè)籌備與開(kāi)業(yè)策劃 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)劃與物業(yè)管理 項(xiàng)目交接項(xiàng)目工作，結(jié)束單個(gè)項(xiàng)目的合作 未來(lái)生活購(gòu)物中心（ 組團(tuán)一） 根據(jù)區(qū)域現(xiàn)狀和商業(yè)發(fā)展的綜合需求，我司對(duì)項(xiàng)目定位如下： 形象定位： 長(zhǎng)沙首席體驗(yàn)一站式未來(lái)生活購(gòu)物街區(qū) 主題定位： 在體驗(yàn)中購(gòu)物，在購(gòu)物中體驗(yàn)！ 總體定位： 集休閑購(gòu)物、餐飲娛樂(lè)、生活超市、商務(wù)辦公及地下停車場(chǎng)于一體的體驗(yàn)式樂(lè)園 主題形象定位 長(zhǎng)沙首席體驗(yàn)一站式未來(lái)生活購(gòu)物街區(qū) 湖南 長(zhǎng)沙 項(xiàng)目功能定位 ? 商業(yè)地產(chǎn)：商業(yè)價(jià)值高、功能全、商業(yè)業(yè)態(tài)復(fù)合程度高，可以使消費(fèi)者滿足體驗(yàn)消費(fèi)的需要。 ? 文化地產(chǎn)：通過(guò)情景塑造，打造文化特色，形成推廣的強(qiáng)勢(shì)。 ? 娛樂(lè)地產(chǎn)：開(kāi)設(shè)比如 KTV、酒巴街、健身康體等。 ? 商務(wù)地產(chǎn)： SOHO公寓、多功能會(huì)議室等。 整體功能體系劃分 整體功能 體系劃分 交易 體系 文化 體系 ?由專賣店、名店城、大型超市、大型百貨、男女品牌店等組成，充分體現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)主題。 ?通過(guò)建立情景特色，打造文化地產(chǎn)特色，形成推廣上的強(qiáng)勢(shì)。 ?開(kāi)設(shè) KTV、餐飲天地等。 ? SOHO領(lǐng)地、多功能會(huì)議廳等 娛樂(lè) 體系 商務(wù) 體系 樓層 分區(qū) 業(yè)態(tài) 廣場(chǎng) 公共場(chǎng)所 未來(lái)生活主題廣場(chǎng)（車站北路）、酒店生活廣場(chǎng)（后面） 香港百佳超市 蔬菜水果、熟食海鮮、日雜用品、食品煙 、 酒、醫(yī)藥、男女休閑服飾、皮帽鞋、兒童用品、家私、床上用品、洗滌用品、文化用品、陶 瓷等等。 負(fù)二層 停車場(chǎng) 品牌服飾、珠寶眼鏡、名牌鐘表、 化妝品、名牌女裝、 23層 太平洋百貨 精品服飾、男女休閑服飾、彩妝、皮帽鞋、兒童用品、家私、床上用品、 文化用品、家電、數(shù)碼產(chǎn)品 1層 未來(lái)名店城 負(fù)一層 組團(tuán)一 未來(lái)城購(gòu)物中心基本功能 以酒店用品為主體的大型物流地產(chǎn)項(xiàng)目 本項(xiàng)目集酒店用品銷售、展覽、采購(gòu)、信息、物流和服務(wù)功能為一體，包含酒店用品專業(yè)市場(chǎng)、星級(jí)酒店多種產(chǎn)品，形成由交易體系、物流體系和配套體系三大體系構(gòu)成的結(jié)構(gòu)完整的大型復(fù)合商業(yè) MALL。 未來(lái)城酒店用品交易中心（組團(tuán)二） 業(yè)態(tài)功能 一層、二層業(yè)態(tài) 陶瓷餐具 玻璃器皿 機(jī)械設(shè)備 五金類 小商品 三層 業(yè)態(tài) 客房用品 布草服裝 宜家家居 組團(tuán)二 基本業(yè)態(tài)功能 酒店用品概念及分類 酒店餐具系列 陶瓷餐具 骨質(zhì)瓷餐具 不銹鋼餐具 鍍金（銀）餐具 餐飲設(shè)備系列 廚房炊事機(jī)械 洗碗機(jī)械 金屬制品 自助餐設(shè)備 酒店客房用品 客房一次性用品 床上用品 布草制品 保險(xiǎn)箱 酒店大堂系列 酒水車 行李車 雨傘架 世界鐘 清潔設(shè)備系列 各種清潔機(jī)械 洗衣房設(shè)備 整燙設(shè)備 清洗用品設(shè)備 酒店家具系列 宴會(huì)家具 餐廳家具 客房家具 客房家私 酒店專用電器 專用彩電 專用冰箱 吹風(fēng)機(jī) 大屏幕顯示器 酒店服飾系列 酒店制服 酒店飾品 職業(yè)裝 其它 項(xiàng)目定位 長(zhǎng)沙 未來(lái)城 ——長(zhǎng)沙首席高檔酒店用品專業(yè)市場(chǎng)與未來(lái)生活購(gòu)物中心為主題的大型復(fù)合街區(qū) MALL 住宅、公寓、酒店用品專業(yè)市場(chǎng)、品牌超市（如百佳超市）、洋快餐（如 KFC）、大型百貨廣場(chǎng)（太平洋百貨）、特色餐飲娛樂(lè)休閑中心等復(fù)合一體化的首席城市中心廣場(chǎng)。 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 推導(dǎo)依據(jù)因素： 專業(yè)市場(chǎng)與購(gòu)物中心的復(fù)合 —— 街鋪的形式來(lái)銜接。 專業(yè)市場(chǎng)定位依據(jù) ? 大長(zhǎng)沙