某商城營銷戰(zhàn)略全案(編輯修改稿)
2025-05-26 12:24 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 托管式商鋪推向市場并要獲得成功。分析起來，顧客接受并購買會因為四大理由：1）認可物業(yè)本身的價值；2）了解、認可托管式投資的方式與操作者；3）對主力店營運商有信心；4）認為投資金額不高，有利可圖。一般的商鋪銷售模式，賣的只是物業(yè)價值，托管式商鋪多出了三個賣點，這也是托管式商鋪將會火爆的原因。所以，在商鋪物業(yè)價值不利的情況下，采取托管式的模式，增加賣點。不過托管式商鋪的成功，萬變不離其宗，都離不了這四個基本點。這四個點相輔相成，形成綜合優(yōu)勢支持銷售，但在不同的項目，每個點的側(cè)重情況有所不同。我們通過分析，得出結(jié)論：摩爾百貨商城托管式商鋪操作要確保成功，要做好以下這四個方面：1）挖掘提升物業(yè)價值；2）用有力商業(yè)概念、營運商品牌效應(yīng)，來真正增加客戶對商城整體經(jīng)營的信心。將商業(yè)概念和地段價值相合，對物業(yè)價值能起到點睛的功效；3）解釋投資模式，化不利為有利。釋放投資熱情；4）為客戶設(shè)計適合的有吸引力的投資計劃，如“養(yǎng)老金計劃”、相同的投資額，不同的產(chǎn)權(quán)面積等。為確保上述四個方面的成立，我們必須確保的、最重要的就是——產(chǎn)權(quán)，是投資物業(yè)最基本的前提，也是永久權(quán)益的保障。如果沒有了產(chǎn)權(quán)，投資物業(yè)也就失去了原本具有的意義。摩爾百貨商城Shopping Mall托管式商鋪將會是傳統(tǒng)商鋪的全新升級版本，因為其魅力在于：① 實行經(jīng)營權(quán)托管。② 將鋪位分割成小面積的單位出售，投資者可以根據(jù)自身的實力靈活機動的投入資金，獲得相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)。③ 委托有豐富商業(yè)經(jīng)驗的經(jīng)營公司統(tǒng)一經(jīng)營，經(jīng)營公司和營運商、各品牌商家合作，利用其先進的管理 保證投資者獲得穩(wěn)定的高額回報。④ 即買即返三年租金回報，是投資人產(chǎn)權(quán)投資的主要原動力。⑤ 低門檻——在投資者選擇由管理公司（新注冊成立的邛崍摩爾百貨商城有限公司）托管的前提下，預(yù) 付三年租金。，（投資回報模擬圖表）以下購鋪方案：商鋪面積單 價總 價前三年租金回報率三年租金一次性收取實際支付10平米3800/平米3．8萬元7％7980元30020元☆ 即收三年租金：購買上述模擬產(chǎn)權(quán)商鋪，馬上可以一次性收回商鋪總價值21%的三年租金，即7980元（租賃收益稅由開發(fā)商承擔）。☆ 首期只需付出約3萬元：您首期只需付出約3萬元就可以輕松擁有這個價值3．8萬元，10平米的商鋪?！?回報增收產(chǎn)權(quán)增值：三年后的4～6年回報率將達到7．5％，仍按3．8萬元的基數(shù)三年累計返利8550元（含稅）；7～9年回報率將達到8％，仍按3．8萬元的基數(shù)三年累計返利9120元（含稅）；9年累計返利25650元，10年即可全部收回投資且尚有贏余。同時賺得已大幅增值的產(chǎn)權(quán)商鋪?！?退出機制二次承諾：在第四年或第七年，若投資人因資金另有用途，則開發(fā)商按經(jīng)國家法定的公證處公正的《委托管理經(jīng)營合同》的約定，按起初的實際投資額退還投資人。投資人享有退出前的全部返利收益。第三篇 商業(yè)規(guī)劃及產(chǎn)品提升一、 商業(yè)規(guī)劃定位 概念定位根據(jù)本商鋪的特點，及周邊商業(yè)人流、環(huán)境等因素再加上商業(yè)管理、主力店營運商的引入，本項目商業(yè)定位為：以超級市場為主體，集購物、休閑、餐飲一體的綜合性大型現(xiàn)代化購物中心（Shopping Mall）。注解：Shopping Mall{Startup Hope(開啟希望) Overlooking Pacesetting Plaza（俯瞰購物中心之先導(dǎo)） Initiate New Ground（占據(jù)新平臺） Modern Atmosphere(現(xiàn)代氛圍) Luxurious Leader(領(lǐng)袖豪華)}起源于歐美的先進零售商業(yè)模式，以大規(guī)模，所經(jīng)營、服務(wù)的項目全而著稱。2000年中國首家Shopping Mall銅鑼灣廣場在深圳面市，開業(yè)來至今經(jīng)營火爆。中國消費者亦逐漸接受了這一新理念，Shopping Mall的普及是必然趨勢，落戶三級城市將極大地加速邛崍市的城市化進程。盛信在經(jīng)過專業(yè)的調(diào)查摸底后得出結(jié)論：摩爾百貨商城的商業(yè)概念定位應(yīng)是適度超前、具有城市商業(yè)坐標地位的大型時尚購物中心“Shopping Mall”。項目零售品消費者定位零售品消費主流定位為：超級市場滿足大眾的民生需求；名品時尚百貨吸引中高端消費群體。①主群體：城市居民、政府機關(guān)公務(wù)員、各類業(yè)主、各私營企業(yè)主、都市時尚一族等中高收入家庭。②次群體：市轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民。項目經(jīng)營理念摩爾百貨商城的開發(fā)模式以“改變邛崍人投資理念”為主導(dǎo)，形成整個邛崍城區(qū)百姓的“一站式”購物天堂。她將引導(dǎo)邛崍甚至整個成都以南地區(qū)縣、市前沿商業(yè)理念，掀起一場商鋪地產(chǎn)風暴，重振東街傳統(tǒng)商業(yè)金口岸，致力成為以摩爾百貨商城為核心的邛崍鉆石商圈，邛崍市獨領(lǐng)風騷的Shopping Mall。項目功能定位摩爾百貨商城集購物、餐飲、休閑、娛樂、觀賞等多種綜合功能為一體，是商業(yè)樓群中的標志性建筑和當?shù)厣虡I(yè)第一品牌聚集地。項目的實施會對整個邛崍商圈帶來全滲透、全履蓋的全新戰(zhàn)略，成為邛崍百姓購物首選及生活休閑的一部分。項目經(jīng)營模式定位五統(tǒng)一經(jīng)營模式：統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一收銀（主力店）、統(tǒng)一推廣。項目商業(yè)規(guī)劃?商業(yè)功能規(guī)劃摩爾百貨商城建筑面積約20000平方米，整個建筑成框架結(jié)構(gòu)。根據(jù)產(chǎn)品整體狀況及類比商業(yè)項目操盤經(jīng)驗，結(jié)合當?shù)鼐用裣M習慣，為達到商城整體能夠聚集人流、突出主題、主流線通暢等目的，促進產(chǎn)品總體營銷推廣，摩爾百貨商城五個樓層具體商業(yè)定位如下：樓層分布摩爾百貨商城商業(yè)業(yè)態(tài)一樓名品時尚百貨，主要分類有男女品牌服飾、運動休閑服飾、皮鞋、黃金珠寶、箱包皮具、玉器、化妝品、鐘表、眼鏡等；二樓大型生活超市、通道設(shè)聯(lián)營出租柜臺、出口處設(shè)餐飲便當?shù)辏蝗龢羌译姵?、床上用品、居家用品、?nèi)衣、童裝、玩具、文體用品系列；四樓餐飲、休閑、娛樂、婚紗攝影、美容美發(fā)、健身中心、管理公司辦公場地等；五樓屋頂茶吧文化休閑中心 以上視主力店經(jīng)營面積及樓層分布意愿進行相應(yīng)的調(diào)整。產(chǎn)品配套功能劃分樓層分布摩爾百貨商城配套功能劃分門前廣場休閑椅、廣告位及摩登秀臺、另設(shè)獨立停車場；中庭立柱設(shè)有形象裝點和精典廣告、品牌商品特賣場等；一樓總服務(wù)臺、播音室、消防控制中心、收銀臺；二樓收銀臺、超市手推車、自選框、洗手間；三樓母嬰休息室，洗手間，收銀臺；四樓／● 理由：大型購物中心以客流為銷售對象，客流是它的生命線。購物中心的客流是由購物、休閑、旅游觀賞三個部分構(gòu)成的。一般情況下各占1/3，但由于休閑，旅游觀賞者存在著即興購買。因此，實際購物人數(shù)會適度提升，約占40%。根據(jù)有關(guān)部門測算，一般情況下，兒童的疲勞時間為20～40分鐘，成人為30～60分鐘。按此推算：顧客在商場停留的時間不會超過1小時，超過
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