【文章內容簡介】 色。無論是從區(qū)位、商業(yè)氛圍、業(yè)態(tài)構成還是人氣的旺盛程度，都堅實的捍衛(wèi)著其在京城科技龍頭的地位。中關村高科技園區(qū)、上地園區(qū)已經成為 XX 高科技的標志，XX 區(qū)是高等學府的聚集地，是輸送高科技人才的重要樞紐。3． 2XX 區(qū)大西山風景旅游區(qū)現狀分析自然風光和民俗旅游鳳凰嶺、大覺寺、陽臺山、翠湖濕地公園、七王墳等旅游景區(qū)風景秀麗，空氣清新，四季如畫，是周末放松休閑的好去處。XX 區(qū)北部地區(qū)開發(fā)辦同時組織實施了當地的民俗旅游文化，抓住現代人回歸自然的巨大商機。豐富的商業(yè)資源鳳凰嶺、大覺寺、陽臺山、翠湖濕地公園、七王墳等旅游景區(qū)聚集在 XX 區(qū)大西山風景旅游區(qū)內，整個風景區(qū)內孕育著較好的商機。現在已有的配套設施不能滿足日益增加的旅游觀光者的需求。優(yōu)越的地理區(qū)位XX 區(qū)大西山風景旅游區(qū)地處 XX 區(qū)中關村商圈的后花園，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢。周邊環(huán)境：本項目所在的 XX 區(qū)，是高新技術產業(yè)的聚集地，上地科技園區(qū)，中關村商圈，及眾多高等學府聚集在 XX 區(qū)，這些 必將對本項目有輻射影響，本項目所在的大西上風景區(qū)是 IT 成功人士旅游度假、會議、辦公的好去處，同時是各大高校學科帶頭人舉辦學術研討會、學術展示會的優(yōu)選之所。商圈環(huán)境：XX 區(qū)大西山旅游區(qū)西北部，現在已各大旅游風景區(qū)為依托，以旅游、飲食、住宿為主體的商圈已經初具規(guī)模，同時受到中關村商圈，上地商圈的輻射作用，有益于本項目的商業(yè)環(huán)境。豐富的旅游資源XX 山后地區(qū)（鳳凰嶺）獨特的地理位置和良好的氣候及適宜居住環(huán)境，鳳凰嶺厚重的歷史、宗教文化沉淀、傳統(tǒng)的旅游觀光文化、良好的人文親和環(huán)境，必將帶來巨大的旅游休閑會務等市場資源。3． 3XX 區(qū)大西山風景旅游區(qū)目前存在的問題XX 區(qū)大西山風景旅游區(qū)正呈生長之勢，但受到風貌保護的限制和交通條件的限制，除了現有各旅游景區(qū)相應的配套設施外，還沒有形成大型的商業(yè)環(huán)境。功能不盡完善，結構不夠合理XX 區(qū)大西山風景旅游區(qū)風景秀麗，空氣清新，是旅游度假的絕好選擇，但相關的配套設施沒有合理得銜接起來，各種業(yè)態(tài)沒有合理的銜接起來，對消費者的吸引大多是旅游業(yè)態(tài)，其他業(yè)態(tài)往往被忽略。配套設施不夠完善各旅游風景區(qū)同相應的配套設施沒有合理的組合，各行其是， 沒能達到相輔相成的作用，除旅游景區(qū)外，各飲食、住宿等地的停車位數量有限。XX 區(qū)大西山風景旅游區(qū)內企業(yè)沒有形成合力，制約 XX 區(qū)大西山風景旅游區(qū)商業(yè)氛圍的發(fā)展旅游區(qū)內企業(yè)在結構調整、產品營銷、形象宣傳等方面各行其是，沒有形成合力，企業(yè)間的協調組織——商會的作用沒有充分發(fā)揮，使打造 XX 區(qū)大西山風景旅游區(qū)整體商業(yè)氛圍的工作難以順利進行。XX 區(qū)大西山風景旅游區(qū)市政設施不完備，電信、燃氣、供暖管線沒有實現介入，不能滿足該區(qū)域的市政需求。3． 4 項目建設的必要性分析從 XX 區(qū)旅游配套設施的總體供應量來看，市場供不應求，隨著中關村以及高科技產業(yè)的進一步發(fā)展，未來對于高檔旅游配套設施的市場需求將有大幅提升。結合本項目區(qū)域的特點和規(guī)劃方向考慮，未來本項目所在區(qū)域發(fā)展旅游配套設施類產品有非常好的市場前景，不但與大西山風景區(qū)的整體規(guī)劃方向相符合，而且還能夠填補 XX 區(qū)旅游配套設施的市場空缺，服務于中關村高科技園區(qū)企業(yè)商務交流、技術研發(fā)等。另外，本項目的建設可以充分地挖掘區(qū)域旅游度假休閑資源，為大西山風景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。 第四章　　市場分析4． 1 總體宏觀經濟分析中國經濟在過去的二十年中迅速發(fā)展，國民生產總值已達到世界的 %。中國的零售業(yè)也在兩位數的增長，與 12 年前相比，翻了四倍多。這樣的發(fā)展速度將會在短期到中期內存在。與此同時，通貨膨脹比率穩(wěn)定在比較低的水平（不到 4%） ，零售業(yè)和零售價格指標都保持相對穩(wěn)定。這樣的國民生產總值能力保證了大多數外商的直接投資達到相當高的水平，在今后的幾年中有這樣的發(fā)展趨勢：作為中國入世的過渡的一部分，經濟的重要組成部分將會進入反常的前進狀態(tài)。排除無法預計的政治或其它方面劇變的影響，中國經濟的強大發(fā)展水平將會在中期內存在。中國的都市人口數量也已開始增長，每年大約估計有 800 至900 萬人移居到城市。同時，農村的總人口量也在持續(xù)增長。XX 是全國的政治、文化與國際交往中心，又是生機勃勃、充滿活力的綜合性產業(yè)城市。改革開放以后特別是“十五”時期，中共XX 市委、市政府大力發(fā)展 首都經濟。循著 XX 經濟發(fā)展要立足XX、服務全國、面向世界的思路，對經濟結構和布局進行調整，經濟增長方式的加速轉變，使全市國民經濟持續(xù)快速健康增長，綜合 經濟實力保持在全國前列。近年來 XX 的經濟保持了高速增長的趨勢，2022 年2022 年 GDP 年均增長速度達到 %，GDP 年增長率高于國家平均水平，服務業(yè)和高新技術產業(yè)增長迅速，2022 年奧運會將進一步拉動 XX 的基礎設施建設和生態(tài)環(huán)境改造，進一步改善投資環(huán)境，提升國際形象。2022 年，XXGDP 總量為 億元，比上年增長 %，連續(xù)六年保持二位數的增長。人民生活水平邁上新臺階，城市居民人均可支配收入達到 元，四年平均實際增長幅度達到 %。4． 2 土地市場分析從未來發(fā)展來看，現階段土地供應以及房地產市場的強勢政策調整對我國房地產業(yè)發(fā)展的影響主要可從以下幾方面加以分析：１、土地供應總量將會進一步得到控制從供給方面看，國土資源部下發(fā)的《關于清理各類園區(qū)用地加強土地供應調控的緊急通知》以及國務院下發(fā)的《關于暫停審批各類開發(fā)區(qū)的緊急通知》和《關于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強建設用地管理的通知》等文件，對城市各類開發(fā)區(qū)（園區(qū)） 、別墅用地的供給作了嚴格的限制，這將使城市土地增量供應出現較大回落。從需求方面來看，由于《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》以及《協議出讓國有土地使用權規(guī)定》等的發(fā)布實施，經營性用地停止協議出讓，轉而實行招標拍賣掛牌出讓，市場化程度大大提高，競爭也將更為激烈，土地價格也將因此而上漲。土地價格的 上漲，將降低土地市場需求。在供求機制的共同作用下，土地市場經過調整將重新實現平衡，土地總供應量縮減，土地價格則將上浮，從而最終實現控制土地供應總量，減少土地收益流失。地產價格短期將會有所波動，長期趨向平穩(wěn)土地儲備制度以及土地招標拍賣掛牌出讓制度的實施，對房地產價格的影響在不同階段的表現存在著一定的差異。制度建立之初，由于對土地供應總量調控力度的加大，使得土地供應規(guī)模有所縮減，加上開發(fā)商以及購房者的理性預期影響，房地產價格有可能會呈現上漲的態(tài)勢，而且上漲的幅度在某些區(qū)域可能較大。與此同時，由于政府對住房市場的干預，尤其是大規(guī)模經濟適用房的推出，將對住房市場需求形成較強的分流作用，從而對房地產價格上漲產生抑制作用。再者，隨著土地儲備制度的完善，土地利用規(guī)劃、土地供應計劃等的落實，政府將根據市場需求進行土地供應，以避免房地產市場價格的大幅波動。因此，從中長期來看，土地供應政策調整對房地產價格的影響不會特別明顯，市場價格總體上將保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。4． 3 旅游市場分析05 年全市接待入境旅游者 萬人次，比上年增長 15%。其中，外國人 萬人次，增長 %；港、澳、臺同胞 萬人次，增長 %。全市旅游外匯收入 億美元，增長 %。全年出境旅游者達 萬人次，增長 %。全年接待國內旅游者 億人次，增長 %。國內旅游收入 1300 億元，增長 %。 “十五”期間，全市共接待入境旅游者 1460 萬人次，旅游外匯收入累計達到 148 億美元，分別比“九五”時期增長 %和 %。共接待國內旅游者 億人次，實現旅游收入 億元，分別比“九五”時期增長 %和 倍。不單是 XX， 05 年全國的旅游業(yè)都在飛速發(fā)展。我國入境旅游人數達 億人次，出境旅游者達 3100 萬人次，旅游總收入達7680 億元。入境過夜旅游人數達 4680 萬人次，國內旅游人數達12 億人次。在旅游業(yè)總收入中，國內旅游收入達 5286 億元，國際旅游收入達到 293 億元。預計，06 年入境旅游人數將前所未有地達到 億人次，比去年增長 8%。其中入境過夜人數達到 5180 萬人次，外國人 2290 萬人次，國際旅游收入達到 336 億美元。05 年旅客運輸總量 60839 萬人，比上年增長 %。其中，鐵路 5778 萬人，增長 %；公路 51925 萬人，增長 %；民航 3136 萬人，增長 10%。 “十五”期間，客運總量累計達到 億人，比“九五 ”時期增長 倍。XX 作為中華人民共和國的首都，是一座有 3000 多年悠久歷史的古城，在全世界都享有盛譽。它是一座擁有大量文化歷史古跡和皇家風格的宏偉壯觀的城市，同時也是有著現代化特色的快速發(fā)展的國際化大都市。 作為一座有著悠久歷史的城市，旅游業(yè)對 XX 的經濟有著重大的貢獻。宏偉的故宮是世界上最大的并且保存最好的皇宮。在 XX城外，就可以爬上世界八大奇跡之一的長城。天安門廣場是世界最大的城市中央廣場。XX 的旅游業(yè)在中央政府的支持下取得了長足的進步。在中國31 個省、自治區(qū)、直轄市中，XX 是第二大旅游勝地。 2022 年，XX 接待的海外游客達到 2,857,872 人次，比上一年增長了 ％。其中來自國外和香港、澳門、臺灣的游客分別 2,398,790 人次、269,265 人次、 14,220 人次和 175,597 人次。旅游業(yè)外匯收入總計達 億美元，比上一年增長了 ％。這一年中， XX 也接待了一億一千萬來自其他省和中國其他地區(qū)的游客，比上一年增長了8％，旅游收入達 億元，比上一年增長了 29％。最近幾年來京出差的人員比例在快速增長。外地游客平均在京停留時間為 天，重游率為 %。外地游客職業(yè)分布情況如下圖所示：11%22%10%10%2%5%5%13%10%12%公 務 員 企 業(yè) 管 理 人 員 技 術 人 員 銷 售 人 員 工 人 軍 人 農 民 退 休 人 員 學 生 其 它圖 3－1：外地游客職業(yè)分布情況圖 （數據來源：2022 年 XX 統(tǒng)計年鑒，中國統(tǒng)計出版社出版）表 3－1：2022 年來京的不同職業(yè)的旅游者所占百分比職業(yè) 其他省游客百分比 當地游客百分比政府公務員 企業(yè)管理人員 技術工 服務銷售人員 工人 軍人 農民 退休人員 學生 其他 表 3－2：2022 年國內游客參觀 XX 的分類百分比目的 百分比 (%)渡假旅游 拜訪親戚朋友 公務 會議 看病 宗教 文化體育 其他 來京的目的有從事文化科技交流（ 天）和宗教活動（ 天） ；這些人是外地來京人員中在京停留時間最長的。下圖顯示了外地來京人員不同的來京目的和他們平均在京停留的天數。 （數據來源： 2022 年 XX 統(tǒng)計年鑒，中國統(tǒng)計出版社出版）XX 市旅游業(yè)發(fā)展前景文 化 科 技 交 流 宗 教 朝 拜 商 務 醫(yī) 療 拜 訪 親 友 參 加 會 議 觀 光圖 3－2：外地來京人員在京平均停留天數 “十五”期間至 2020 年 XX 市旅游業(yè)發(fā)展的前景根據《XX 市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》對 2022 年 XX 旅游發(fā)展前景的描述，根據 XX 市旅游局征求 XX 旅游業(yè)專家學者的意見和 XX 市相關委、辦、局幾個區(qū)縣的意見，我們對 2020 年旅游發(fā)展前景的描繪大體如下： 1．XX 的城市建設將有一個極達的發(fā)展，許多城市標志性建筑物將陸續(xù)涌現，不斷增加和改變著 XX 城市景觀。XX 的基礎設施建設將在今后 20 年中產生飛躍式發(fā)展，地鐵線路延長，地面輕軌鐵路建成，四環(huán)、五環(huán)通車，市內的交通也將通過馬路擴延、違法建筑物的拆除、占路市場的清理以及增加停車場地等措施得以徹底的改善。城市綠地將進一步擴大，大氣質量將進一步提高，和基礎設施相配套的城市標識系統(tǒng)將全面建立。XX 旅游業(yè)將有一個更加輕松、更加現代的發(fā)展環(huán)境。2．XX 市將會竭盡全力保護 XX 古城風貌，重點街區(qū)、重點文物、重點民居不僅會得到市政府的高度重視，并且肯定會充分為旅游業(yè)所利用，成為現代化 XX 的古老文化的亮點。3．XX 的郊區(qū)將成為本市居民和周邊地區(qū)旅游度假者的旅游目的地，成為發(fā)展雙休日旅游和黃金周旅游的重要基地，京郊還將成為連接周邊熱點旅游區(qū)點的重要通道。4．XX 的旅游產品將更加豐富，觀光旅游、會站旅游、度假旅游、文化旅游、娛樂旅游將成為 XX 旅游產品的五大支柱。另外，商務旅游、體育旅游、探險旅游、康體旅游、節(jié)慶旅游、修學旅游、 購物旅游以及農業(yè)觀光、工業(yè)觀光、科技觀光、教育觀光等多種旅游形式將得到充分的發(fā)展，屆時，國內外旅游者將在 XX 對旅游產品有更多的選擇性。5．XX 將作為科教文化中心，更加充滿知識與趣味氛圍。國家級和地方級重要文物點、博物館、名人故居、歷史上重要事件發(fā)生地將更多地向游人開放?？萍奸_發(fā)區(qū)、科技成果試驗地、大學校園等都將成為旅游者選擇的新熱點，而且民俗文化因其特色鮮明而得到更加重視和充分開發(fā)，茶館、會館、民間文藝、特色小吃、京劇話劇以及來自全國各地不同民族的民俗活動，都將在 XX 全面開花，使 XX 成為國際知名的文化大都市。6．旅游產業(yè)屆時經過四十年的發(fā)展，將成為一個非常成熟的產業(yè)，不僅有穩(wěn)定的市場，而且在國內外享有很高的知名度，很多產品將成為世界產品，XX 將成為世界最主要的