【正文】 在大市政建設(shè)過程中，已完工程或在建工程如果存在質(zhì)量缺陷，將會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生不利影響的風(fēng)險(xiǎn)。10．2 對(duì)環(huán)境效益的影響項(xiàng)目的實(shí)施將對(duì)環(huán)境效益產(chǎn)生積極的影響，項(xiàng)目區(qū)的綠化用地以及代征綠化將改善整個(gè)項(xiàng)目區(qū)的環(huán)境，營(yíng)造健康的購(gòu)物、旅游、生活空間。9． 7 政策風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)階段土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目政策、機(jī)制尚未成熟，對(duì)于土地供應(yīng)和管理體制的變化，在項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)和操作過程中必然存在許多過去未曾遇到的問題，帶來一些政策層面的風(fēng)險(xiǎn)。因此對(duì)本項(xiàng)目而言，土地取得費(fèi)的變化對(duì)本項(xiàng)目的影響較大。以項(xiàng)目竣工后的熟地單價(jià)為敏感因素（1）當(dāng)項(xiàng)目的熟地單價(jià)以 7025 元/建筑平方米為基數(shù)上漲 10%時(shí)，本項(xiàng)目的投資成本利潤(rùn)率為 %；（2）當(dāng)項(xiàng)目的熟地單價(jià)以 7025 元/建筑平方米為基數(shù)上漲 20%時(shí)，本項(xiàng)目的投資成本利潤(rùn)率為 %。假定建筑面積、總成本等不變，以出讓單價(jià)為不確定性變量分析。8． 5 借款償還本項(xiàng)目借款 萬(wàn)元，發(fā)生借款利息 萬(wàn)元，按穩(wěn)健估計(jì)，借款償還期為 年，償還借款及利息的資金來源為土地出讓收入，詳見表 83。預(yù)計(jì)總成本費(fèi)用約 萬(wàn)元。假設(shè)開發(fā)法（剩余法）是用二級(jí)開發(fā)完成后的商品房的房地產(chǎn)售價(jià)扣除相應(yīng)的開發(fā)成本費(fèi)用及二級(jí)開發(fā)利潤(rùn)后求出土地建設(shè)期 經(jīng)營(yíng)期項(xiàng)目1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月前期費(fèi)用 33% 33% 34%開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi) 20% 20% 20% 20% 20%拆遷費(fèi) 20% 20% 20% 20% 20%基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 10% 15% 15% 15% 15% 15% 15%管理費(fèi)用 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10%銷售推廣費(fèi) 50% 50%不可預(yù)見費(fèi) 20% 20% 20% 20% 20% 價(jià)格，即二級(jí)開發(fā)商可承受的地價(jià)水平。 6． 10 不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)按開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用、市政建設(shè)費(fèi)用合計(jì)數(shù)的 5%估算，即 萬(wàn)元。綜上，市政設(shè)施預(yù)計(jì)總投入成本為 3006 萬(wàn)元。 排水方案：排水系統(tǒng)近期實(shí)施擬采用雨水、污水分流的排水體制。具體的估算情況見前期工程費(fèi)估算表，前期工程費(fèi)合計(jì)為 278 萬(wàn)元。土地出讓金雖然在一級(jí)開發(fā)階段沒有支付，但也應(yīng)計(jì)入總投資進(jìn)行計(jì)算。5． 7 收款方式與回款計(jì)劃本項(xiàng)目收款方式為短時(shí)間分期收款，在 2022 年下半年完成收款并歸還銀行貸款，以節(jié)約資金成本。5． 3 拆遷補(bǔ)償 方式本項(xiàng)目對(duì)拆遷的補(bǔ)償方為貨幣補(bǔ)償方式，相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用計(jì)入一級(jí)開發(fā)成本。XX 山后地區(qū)（鳳凰嶺）獨(dú)特的地理位置和良好的氣候及適宜居住環(huán)境，必將吸引越來越多的媒體和旅游界的關(guān)注（即地利） 。XX 區(qū)旅游業(yè)發(fā)展情況分析二十一世紀(jì)，國(guó)際三大產(chǎn)業(yè)中最具吸引力的產(chǎn)業(yè)為旅游服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)。平均房?jī)r(jià)和客房出租率同步增長(zhǎng)。另外，還有 20%的旅游飯店集中在西城區(qū)、宣武區(qū)和 豐臺(tái)區(qū)。6．旅游產(chǎn)業(yè)屆時(shí)經(jīng)過四十年的發(fā)展，將成為一個(gè)非常成熟的產(chǎn)業(yè)，不僅有穩(wěn)定的市場(chǎng)，而且在國(guó)內(nèi)外享有很高的知名度，很多產(chǎn)品將成為世界產(chǎn)品，XX 將成為世界最主要的旅游目的地和國(guó)際會(huì)議中心，XX 旅游文化節(jié)也將成為享譽(yù)世界的國(guó)際節(jié)日。XX 旅游業(yè)將有一個(gè)更加輕松、更加現(xiàn)代的發(fā)展環(huán)境。這一年中， XX 也接待了一億一千萬(wàn)來自其他省和中國(guó)其他地區(qū)的游客，比上一年增長(zhǎng)了8％，旅游收入達(dá) 億元，比上一年增長(zhǎng)了 29％。宏偉的故宮是世界上最大的并且保存最好的皇宮。預(yù)計(jì)，06 年入境旅游人數(shù)將前所未有地達(dá)到 億人次，比去年增長(zhǎng) 8%。全年接待國(guó)內(nèi)旅游者 億人次，增長(zhǎng) %。制度建立之初，由于對(duì)土地供應(yīng)總量調(diào)控力度的加大，使得土地供應(yīng)規(guī)模有所縮減，加上開發(fā)商以及購(gòu)房者的理性預(yù)期影響，房地產(chǎn)價(jià)格有可能會(huì)呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢(shì)，而且上漲的幅度在某些區(qū)域可能較大。近年來 XX 的經(jīng)濟(jì)保持了高速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，2022 年2022 年 GDP 年均增長(zhǎng)速度達(dá)到 %，GDP 年增長(zhǎng)率高于國(guó)家平均水平，服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)迅速，2022 年奧運(yùn)會(huì)將進(jìn)一步拉動(dòng) XX 的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生態(tài)環(huán)境改造，進(jìn)一步改善投資環(huán)境，提升國(guó)際形象。與此同時(shí)，通貨膨脹比率穩(wěn)定在比較低的水平（不到 4%） ，零售業(yè)和零售價(jià)格指標(biāo)都保持相對(duì)穩(wěn)定。XX 區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)內(nèi)企業(yè)沒有形成合力，制約 XX 區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)商業(yè)氛圍的發(fā)展旅游區(qū)內(nèi)企業(yè)在結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)品營(yíng)銷、形象宣傳等方面各行其是，沒有形成合力，企業(yè)間的協(xié)調(diào)組織——商會(huì)的作用沒有充分發(fā)揮，使打造 XX 區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)整體商業(yè)氛圍的工作難以順利進(jìn)行?，F(xiàn)在已有的配套設(shè)施不能滿足日益增加的旅游觀光者的需求。 宗地開發(fā)目標(biāo)本項(xiàng)目完成后應(yīng)達(dá)到：用地范圍內(nèi)的 “三通” （通上水通電、通路）及土地平整，滿足建設(shè)條件，達(dá)到熟地標(biāo)準(zhǔn)。有線電視：由XX 區(qū)有線電視局提供。雨水從山區(qū)自然排洪溝匯集于梁家園排水溝，最后流往上莊水庫(kù)，排洪能力五年一遇。 項(xiàng)目現(xiàn)狀情況統(tǒng)計(jì)表序號(hào) 項(xiàng)目名稱 數(shù)量 單位 備注一 項(xiàng)目總占地面積 公頃二 應(yīng)拆遷房屋建筑面積 平方米 拆遷公司實(shí)地調(diào)查數(shù)據(jù)1 廠房 平方米 拆遷公司實(shí)地調(diào)查數(shù)據(jù) 宗地環(huán)境自然環(huán)境由于京密引水渠和市區(qū)西北鐵路環(huán)線的阻隔，使地塊成為一個(gè)相對(duì)封閉的區(qū)域。XX 區(qū)位于 XX 市區(qū)西北郊。宗地區(qū)域的歷史價(jià)值該宗地位于 XX 市 XX 區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)的西北部，對(duì)于土地用途要按照控制性詳細(xì)規(guī)劃執(zhí)行，具體用途以規(guī)劃意見書為準(zhǔn)?？傆玫孛娣e 公頃，其中建設(shè)用地面積 公頃，代征道路面積 公頃，代征綠地 公頃。 編寫說明1. 本報(bào)告是在委托方提供基礎(chǔ)文件、有關(guān)數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上做出的。項(xiàng)目的實(shí)施將具有以下意義：l、實(shí)現(xiàn)土地合理利用，優(yōu)化和整合土地資源，節(jié)約土地使用，提升周邊土地價(jià)值，滿足本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)用地的需求；符合 XX 區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和整體規(guī)劃的要求，滿足政府的社會(huì)目標(biāo)。鳳凰嶺地區(qū)已經(jīng)具備土地一級(jí)開發(fā)的基礎(chǔ)條件。2022年以后，該區(qū)域所屬的XX北部地區(qū)先后編制了《XX區(qū)北部地區(qū)總體規(guī)劃》 、 《XX區(qū)蘇家坨鎮(zhèn)鎮(zhèn)域規(guī)劃》 、 《XX市XX區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》 （征求意見稿） 、 《XX市XX區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)說明》等一系列規(guī)劃文件，已獲得XX市規(guī)劃委員會(huì)《關(guān)于XX 區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)有關(guān)問題的批復(fù)》 （市規(guī)函【2022】1553號(hào)） ，這為鳳凰嶺地區(qū)的建設(shè)發(fā)展提供了依據(jù)。在加強(qiáng) XX 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體性、繁榮該地區(qū)經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，發(fā)揮本項(xiàng)目土地自身優(yōu)勢(shì)，提升大西山風(fēng)景旅游區(qū)的北部商業(yè)檔次。綜合考慮土地開發(fā)價(jià)值后，按基準(zhǔn)收益率 10%折算，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元，年內(nèi)部收益率為 12%，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。 第二章 項(xiàng)目的界定與現(xiàn)狀描述 宗地法律關(guān)系宗地性質(zhì)及基本情況XX 市 XX 區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施項(xiàng)目地均為集體土地，項(xiàng)目位于 XX 區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)的西北部，東至規(guī)劃旅游專用道，南至聶各莊西路，西至發(fā)鳳凰嶺景區(qū)和龍泉寺一級(jí)山區(qū)公路，北至鳳凰嶺路。宗地規(guī)劃用途為旅游度假及文化用地。XX 區(qū)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)有了得天獨(dú)厚的條件，確立了 XX 區(qū)在全國(guó)高科技發(fā)展中的核心地位，具備發(fā)展知識(shí)經(jīng)濟(jì)的條件。所占土地均為蘇家坨鎮(zhèn)各村農(nóng)民向各村租用土地，租期 30 年。（2）市政設(shè)施現(xiàn)狀自來水：自打井水和XX供水一廠供水雨污水：無市政管網(wǎng)。電話線空中架設(shè)，無地下管溝敷設(shè)。 。豐富的商業(yè)資源鳳凰嶺、大覺寺、陽(yáng)臺(tái)山、翠湖濕地公園、七王墳等旅游景區(qū)聚集在 XX 區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)內(nèi)，整個(gè)風(fēng)景區(qū)內(nèi)孕育著較好的商機(jī)。配套設(shè)施不夠完善各旅游風(fēng)景區(qū)同相應(yīng)的配套設(shè)施沒有合理的組合，各行其是， 沒能達(dá)到相輔相成的作用，除旅游景區(qū)外，各飲食、住宿等地的停車位數(shù)量有限。這樣的發(fā)展速度將會(huì)在短期到中期內(nèi)存在。循著 XX 經(jīng)濟(jì)發(fā)展要立足XX、服務(wù)全國(guó)、面向世界的思路，對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和布局進(jìn)行調(diào)整，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的加速轉(zhuǎn)變，使全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康增長(zhǎng)，綜合 經(jīng)濟(jì)實(shí)力保持在全國(guó)前列。地產(chǎn)價(jià)格短期將會(huì)有所波動(dòng)，長(zhǎng)期趨向平穩(wěn)土地儲(chǔ)備制度以及土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響在不同階段的表現(xiàn)存在著一定的差異。全年出境旅游者達(dá) 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %。在旅游業(yè)總收入中，國(guó)內(nèi)旅游收入達(dá) 5286 億元，國(guó)際旅游收入達(dá)到 293 億元。 作為一座有著悠久歷史的城市，旅游業(yè)對(duì) XX 的經(jīng)濟(jì)有著重大的貢獻(xiàn)。旅游業(yè)外匯收入總計(jì)達(dá) 億美元，比上一年增長(zhǎng)了 ％。城市綠地將進(jìn)一步擴(kuò)大，大氣質(zhì)量將進(jìn)一步提高，和基礎(chǔ)設(shè)施相配套的城市標(biāo)識(shí)系統(tǒng)將全面建立?？萍奸_發(fā)區(qū)、科技成果試驗(yàn)地、大學(xué)校園等都將成為旅游者選擇的新熱點(diǎn)，而且民俗文化因其特色鮮明而得到更加重視和充分開發(fā)，茶館、會(huì)館、民間文藝、特色小吃、京劇話劇以及來自全國(guó)各地不同民族的民俗活動(dòng)，都將在 XX 全面開花，使 XX 成為國(guó)際知名的文化大都市。分區(qū)縣的數(shù)據(jù)表明，全市有 52%的旅游飯店集中在朝陽(yáng)區(qū)、XX 區(qū)和東城區(qū)，它們實(shí)現(xiàn)了全市 79%的營(yíng)業(yè)收入、101%的利潤(rùn)總額和 83%的稅金總額。三星級(jí)及以下飯店實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 億元，同比增長(zhǎng) %，占總量的 %；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 億元，不足總體的三成, 收入利潤(rùn)率為 %，超過八成的三星級(jí)及以下飯店僅集中了全市不足四成的營(yíng)業(yè)收入和三成的利潤(rùn)總額。從04年至06年間XX市場(chǎng)上成交的地塊中，規(guī)劃用途為商業(yè)金融用地，同屬于六類土地，并且對(duì)本項(xiàng)目有一定參考意義的地塊有三個(gè)，分別是：京土整儲(chǔ)掛（昌）[2022]002 號(hào)（昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)建設(shè)用地） 、京土整儲(chǔ)掛（昌）[2022]001號(hào)（昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)中灘村建設(shè)用地） 、京土整儲(chǔ)掛（石）[2022]007號(hào)（石景山區(qū)八角建設(shè)用地） 。XX 中關(guān)村作為全國(guó)高科技行業(yè)的基地及窗口，近年來吸引大量的國(guó)際國(guó)內(nèi)客商、專家，并帶來大量商務(wù)及附屬的旅游觀光休閑需求。但要求資金大量投入，立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。由于出讓方式為熟地熟賣，計(jì)劃在一個(gè)月內(nèi)采用一次性出讓方式完成上市銷售。 第六章 總投資成本分析本土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目總投資成本包括開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售推廣費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)以及財(cái)務(wù)費(fèi)用。6． 3 前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)用主要包括：項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制費(fèi)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告編制費(fèi)、交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程標(biāo)底編制費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)等其它費(fèi)用。（4）通水：給水方案：供水水源近期擬利用地下水水源井和已建成的規(guī)模為 7500 立方米/ 日的水廠；遠(yuǎn)期擬由城市供水管網(wǎng)供水，城市供水管線管徑擬按 Dg500 實(shí)施，配水管網(wǎng)擬按環(huán)狀布置。成本估算：土方回填工程成本約 406 萬(wàn)元，場(chǎng)地平整成本約440 萬(wàn)元，合計(jì)約 846 萬(wàn)元。6． 9 開發(fā)期稅費(fèi)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目屬于非盈利行為，因此不發(fā)生有關(guān)稅費(fèi)。本報(bào)告主要采用假設(shè)開發(fā)法（剩余法）來確定經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的熟地價(jià)值。表 71　假設(shè)開發(fā)法單價(jià)測(cè)算表 ——商業(yè) 項(xiàng) 目 說明 單價(jià)/比例 金額（元）一、開發(fā)總價(jià)值 　 16790　 建設(shè)期（年） 1 　二、成本費(fèi)用 　 　 　建造成本 　 　 　(1)建安費(fèi)用 按建面單價(jià) 3000 (2)紅線內(nèi)市政 (按建安費(fèi)用) % (3)小區(qū)配套費(fèi) (按建安費(fèi)用) % 小計(jì) 　 　 不可預(yù)見費(fèi) (按建安費(fèi)用) % 專業(yè)費(fèi)、前期費(fèi)用、紅線外市政 (按建造成本) % 貸款利息 按二1,2,3 之和及地價(jià) % 合計(jì) 　 　 三、銷售費(fèi)用 　 　 　營(yíng)業(yè)稅及附加 (按開發(fā)總價(jià)值) % 交易手續(xù)費(fèi) (按開發(fā)總價(jià)值) % 代理及廣告費(fèi) (按開發(fā)總價(jià)值) % 小計(jì) 　 　 四、發(fā)展商利潤(rùn) 按二1,2,3 之和及地價(jià) % 1476五、樓面熟地價(jià) （一二三 四）/(1+%+30%) 7025 第八章 財(cái)務(wù)分析8． 1 銷售收入估算根據(jù)回款計(jì)劃和第七章的土地價(jià)值分析，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的總收入為 萬(wàn)元，各階段的收入為：2022 年 10 月：30% 萬(wàn)元2022 年 11 月：70% 萬(wàn)元表 81 銷售收入估算表項(xiàng)目 合計(jì) 2022 年 10 月 2022 年 11 月出讓回款比例 100% 30% 70%出讓收入（萬(wàn)元） 商業(yè) 8． 2 成本分析根據(jù)總成本構(gòu)成（表 ）和資金使用計(jì)劃（表 ） ，項(xiàng)目各階段成本費(fèi)用構(gòu)成如下：見附表 81 成本費(fèi)用估算表8． 3 靜態(tài)分析本項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)收入約 萬(wàn)元。現(xiàn)金流量表見附表 82 現(xiàn)金流量表。本次盈虧平衡分析選取其為不確定的變量進(jìn)行分析。9． 3 敏感性分析本次分析以投資成本利潤(rùn)率為分析對(duì)象，選取土地一級(jí)開發(fā)完 成后的熟地單價(jià)和征地拆遷成本為敏感因素進(jìn)行分析。 經(jīng)過上述分析，當(dāng)項(xiàng)目竣工后的熟地單價(jià)發(fā)生變化時(shí)，本項(xiàng)目的投資成本利潤(rùn)率變化相對(duì)較??；而當(dāng)土地取得費(fèi)發(fā)生變化時(shí)，本項(xiàng)目的投資成本利潤(rùn)率變化明顯。對(duì)于此，應(yīng)該根據(jù)該工程質(zhì)量總 目標(biāo)編制質(zhì)量計(jì)劃，并制定質(zhì)量控制點(diǎn)，招標(biāo)相應(yīng)資質(zhì)的監(jiān)理公司進(jìn)行監(jiān)理，請(qǐng)專業(yè)設(shè)計(jì)院進(jìn)行部位驗(yàn)收、中途質(zhì)量驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收，從而規(guī)避這方面的風(fēng)險(xiǎn)。10．3 對(duì)政府財(cái)政的影響土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)