【正文】 至11 月底，僅占全市旅游飯店數(shù) 16%的四、五星級飯店實現(xiàn)營業(yè)收入 億元，同比增長 %，占總量的 %；實現(xiàn)利潤總額 億元，占總量的 %,收入利潤率為 %。表 3－4：旅游飯店分星級的平均房價及客房出租率：星級 五星 四星 三星 二星 一星平均房價(元/ 間天) 762 437 281 204 166客房出租率(%) 67 71 63 60 454． 5 競爭性項目分析項目周邊區(qū)域近期沒有土地供應(yīng)，區(qū)域的土地市場仍然在起步階段。旅游業(yè)的獨特經(jīng)濟功能，促使各地區(qū)都加大了旅游業(yè)的發(fā)展力度，特別是在景點建設(shè)上更是不遺余力。擬規(guī)劃建設(shè)用地性質(zhì)：旅游度假及文化用地總用用地面積： 公頃總建設(shè)用地面積： 公頃其中，旅游度假用地： 公頃代征城市公共用地面積： 公頃其中，代征道路用地面積： 公頃 代征綠地： 公頃 建筑規(guī)劃要求：建筑使用性質(zhì)：旅游度假、文化建筑控制規(guī)模：旅游度假≤ 萬平方米 建筑控制高度：旅游度假≤9 米 5． 2 項目組織結(jié)構(gòu)與實施方式開發(fā)主體設(shè)想：本地塊的開發(fā)與XX區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)的發(fā)展密切相關(guān)，現(xiàn)申請在XX市土地整理儲備中心的監(jiān)督下，以XX區(qū)分中心作為一級開發(fā)實施主體，組織實施該項目土地一級開發(fā)工作。根據(jù) XX 市金融業(yè)的規(guī)定，獲得土地整理儲備中心委托授權(quán)開發(fā)的土地開發(fā)項目可以取得銀行的信用貸款，用以支持土地一級開發(fā)，所以本項目在資金籌措方面是有保證的。加強區(qū)域主題宣傳除在土地掛牌前和掛牌期間應(yīng)加強對項目土地優(yōu)勢的宣傳推廣力度外，實際上在區(qū)域規(guī)劃期間就應(yīng)該進行土地市場營銷。6． 2 拆遷費目前正在與家具廠洽談拆遷事宜，預(yù)計兩個月內(nèi)完成拆遷工作。(3)通電：通電方案：本項目未來將由 220/110kv 聶各莊變電站提供，敷設(shè)擬采用電纜管溝。 （5）地塊內(nèi)土地平整：平整方案：項目地塊內(nèi)的土地平整包括土方回填和場地平整。本項目的資金來源65%為銀行貸款，財務(wù)費用為貸款利息，利息率按 13 年期貸款年利率 %、按資金實際占用情況計算利息，為 萬元，在項目完成后以銷售收入還本付息。綠地和道路屬于公益性用地，其土地價值主要體現(xiàn)在社會效益上。項目區(qū)的規(guī)劃商業(yè)經(jīng)營性建筑面積為 萬平方米，預(yù)計土地開發(fā)價值為 萬元。投資回收期為 年（含建設(shè)期 9 個月）。由于本項目的容積率小于 1，根據(jù)相應(yīng)得政策，在繳納土地毛地價時按照用地面積計算，因此本項目的毛地總價較高。本項目的熟地單價盈虧平衡點為 6652 元/平方米，而預(yù)測單價為 7025 元 /平方米，后者超過前者 373 元 /平方米。（3） 、當土地取得費以 6652 元/建筑平方米為基數(shù)下降 10%時，本項目的投資成本利潤率為 %。同時開發(fā)過程中應(yīng)注意制定詳細的開發(fā)計劃，逐步實施，合理調(diào)配資金，將資金平衡問題落實到項目進展的每一步計劃中，避免資金風(fēng)險。土地一級開發(fā)后，二級開發(fā)的實施有助于第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，新興的服務(wù)業(yè)將提供更多的工作類型和就業(yè)機會。對此，應(yīng)盡可能理順土地開發(fā)與管理、資金管理等方面的主體關(guān)系，為項目實施奠定堅實的基礎(chǔ)，從而化解這方面的風(fēng)險。9． 4 投資環(huán)境風(fēng)險近幾年 XX 市房地產(chǎn)市場是否存在泡沫的爭論一直繼續(xù)，XX 房地產(chǎn)價格一路上升，市場前景仍然有很多不確定因素，一旦泡沫出現(xiàn)勢必對本項目房地產(chǎn)市場造成不利影響。（3）當項目的熟地單價以 7025 元/建筑平方米為基數(shù)下降 10%時，%。盈虧平衡的計算公式如下：總收入＝總成本＝平均出讓單價出讓建筑面積，則盈虧點的平均出讓單價＝總成本247。表 83 借款還本付息表 8． 6 結(jié)論綜上所述及相關(guān)財務(wù)分析，本項目能夠償還建設(shè)貸款，運行期間可以產(chǎn)生一定的利潤，財務(wù)內(nèi)部收益率高于基準收益率，因此在財務(wù)上是可行的。收益為 萬元，收益率為 %,年投資回報率為 %.8． 4 現(xiàn)金流量分析根據(jù)土地一級開發(fā)項目平均收益率水平及銀行長期貸款利率，年基準收益率確定為 10%。7． 1 假設(shè)開發(fā)法測算土地市場價格運用假設(shè)開發(fā)法求取地價，以規(guī)劃各用途為準，使用年限為法定最高年限，以開發(fā)完成房屋的售價扣減建造成本、利息、利潤等計算各用途的樓面熟地價單價，乘以對應(yīng)各地塊的建筑面積得出各地塊的熟地總價。6． 11 資金使用計劃總投資成本費用包括前期、開發(fā)建設(shè)補償費、拆遷和工程等四大類費用，前期費用中包括項目申請報告、環(huán)境評價抱告、交通影響評價報告、各種報批的手續(xù)費用以及現(xiàn)場實際調(diào)查費用等，工程費用包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。6． 5 地價款根據(jù)周邊評估項目的土地毛地價價格，估算項目區(qū)商業(yè)用地樓面毛地價約為 720 元 /平方米。度假基地擬自建小型污水處理設(shè)施，污水處理程度擬定為二級處理后排放，或作為景觀水體水源回收利用?，F(xiàn)在該項費用或已實際發(fā)生或已簽訂協(xié)議。經(jīng)測算，本土地一級開發(fā)項目總投資成本為 萬元， 具體組成見表 。計劃 2022 年 10 月實現(xiàn)回款30%，2022 年 11 月回款 70%。一級開發(fā)單位在實施拆遷工作時，擬采用先進行現(xiàn)狀調(diào)查、評估測算、制定拆遷補償政策，確定對各原用地單位的補償價格，補償價格進入一級開發(fā)成本，以更好地體現(xiàn)平等自愿公平的原則。鳳凰嶺厚重的歷史、宗教文化沉淀、傳統(tǒng)的旅游觀光文化、良好的人文親和環(huán)境，必將帶來巨大的旅游休閑會務(wù)等市場資源（即人和） 。尤其是第三產(chǎn)業(yè)寵兒——旅游休閑產(chǎn)業(yè)。目前，全市旅游飯店的平均房價為 411 元/間天，比 2022 年增長 6%；客房出租率為 65%，比2022 年上升 15 個百分點，實現(xiàn)平均房價和客房出租率的同步增長。以上區(qū)域集中了全市 72%的旅游飯店、90%以上的經(jīng)濟總量。旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)配套將走向市場化，產(chǎn)業(yè)各要素得以充分的發(fā)展。2．XX 市將會竭盡全力保護 XX 古城風(fēng)貌，重點街區(qū)、重點文物、重點民居不僅會得到市政府的高度重視，并且肯定會充分為旅游業(yè)所利用，成為現(xiàn)代化 XX 的古老文化的亮點。最近幾年來京出差的人員比例在快速增長。在 XX城外，就可以爬上世界八大奇跡之一的長城。其中入境過夜人數(shù)達到 5180 萬人次，外國人 2290 萬人次，國際旅游收入達到 336 億美元。國內(nèi)旅游收入 1300 億元，增長 %。與此同時，由于政府對住房市場的干預(yù)，尤其是大規(guī)模經(jīng)濟適用房的推出，將對住房市場需求形成較強的分流作用，從而對房地產(chǎn)價格上漲產(chǎn)生抑制作用。2022 年，XXGDP 總量為 億元，比上年增長 %，連續(xù)六年保持二位數(shù)的增長。這樣的國民生產(chǎn)總值能力保證了大多數(shù)外商的直接投資達到相當高的水平，在今后的幾年中有這樣的發(fā)展趨勢：作為中國入世的過渡的一部分，經(jīng)濟的重要組成部分將會進入反常的前進狀態(tài)。XX 區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)市政設(shè)施不完備，電信、燃氣、供暖管線沒有實現(xiàn)介入，不能滿足該區(qū)域的市政需求。優(yōu)越的地理區(qū)位XX 區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)地處 XX 區(qū)中關(guān)村商圈的后花園，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢。各種市政基礎(chǔ)設(shè)施管線接至規(guī)劃紅線外。（3）周邊大市政現(xiàn)狀北清路：北清路一期敷設(shè)有 DN800 上水，末端距鳳凰嶺地區(qū)約 78 公里。無污水處理設(shè)施。項目用地所處區(qū)域?qū)儆谂瘻貛О霛駶櫦撅L(fēng)氣候，夏季炎熱多雨，冬季寒冷干燥，全年平均氣溫 16 攝氏度，一月份平均氣溫－3 攝氏度， 7 月份平均氣溫 30 攝氏度，年平均降水600mm，全年無霜期 200 余天。東與西城、朝陽區(qū)相鄰，南與宣武、豐臺區(qū)毗連，西與石景山、門頭溝區(qū)交界，北與昌平縣接壤，全區(qū)總面積 426 平方公里。 項目的自然條件與區(qū)位項目土地的自然特征本項目總用地面積為 公頃，項目區(qū)比較規(guī)整，近似為長方形，地形平坦，排水狀況比較好，工程地質(zhì)狀況良好，土壤無污染，區(qū)內(nèi)沒有破壞性的大斷裂分布?？梢?guī)劃地上面積 萬平方米。委托方對所提供的文件以及相關(guān)數(shù)據(jù)的真實性和可靠性負責(zé)。建成后的項目區(qū)將成為具有較強輻射能力和帶動能力的區(qū)域文化經(jīng)濟中心的一部分，形成一定的區(qū)域優(yōu)勢，對整個地區(qū)的良性發(fā)展有著重要的社會意義；項目區(qū)將形成以住宿、商務(wù)會議為主體的現(xiàn)代化旅游度假圈，良好的區(qū)域環(huán)境、快捷方便的交通、適度的商業(yè)規(guī)模、合理的規(guī)劃 布局、新穎的建筑形式以及健全的配套功能，有助于提高區(qū)域成熟度，體現(xiàn)高品質(zhì)的區(qū)域形象，為人們整體生活質(zhì)量和生活品位的提高創(chuàng)造條件，提高人民物質(zhì)文化生活水平及社會福利；改善就業(yè)結(jié)構(gòu)，增加就業(yè)機會；優(yōu)化建設(shè)結(jié)構(gòu)，改善環(huán)境；實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一和城市的可持續(xù)發(fā)展。XX 市土地整理儲備中心XX區(qū)分中心作為拆遷主體統(tǒng)一組織土地一級開發(fā)，并按規(guī)定對可出讓的土地實行招標、拍賣，掛牌交易。大西山風(fēng)景區(qū)位于XX的西北城郊，如上圖紅色部分所示，風(fēng)景區(qū)中心距西直門約25公里，距中關(guān)村約 18公里。 項目實施的意義整體規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)，顯化及提升國有土地資源的內(nèi)在價值。利潤：通過測算利潤為 萬元。 6. 本研究報告作為辦理土地一級開發(fā)項目立項使用。廠房及林地均為當?shù)剞r(nóng)民租賃使用，租期三十年。 圖 2－2：大西山風(fēng)景區(qū)位置示意圖XX 區(qū)中關(guān)村是全國智力資源和科技人員最密集的地區(qū)，其智力密集度在世界亦屬罕見?，F(xiàn)狀用地構(gòu)成以果園為主，面積約 公頃，占用地總面積的 %；另有少量村鎮(zhèn)企業(yè)用地 公頃，占用的總面積的%（家具廠，已停產(chǎn)） 。 市區(qū)鐵路西北環(huán)線從地塊東側(cè)經(jīng)過，但目前已基本處于停運狀態(tài)。通訊：西山農(nóng)場場部內(nèi)有電話機房，容量1440門，有800門投入使用?？傮w規(guī)模較小、檔次偏低、布局分散，不能滿足該區(qū)域未來發(fā)展需要。XX 區(qū)北部地區(qū)開發(fā)辦同時組織實施了當?shù)氐拿袼茁糜挝幕?，抓住現(xiàn)代人回歸自然的巨大商機。功能不盡完善，結(jié)構(gòu)不夠合理XX 區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)風(fēng)景秀麗，空氣清新，是旅游度假的絕好選擇，但相關(guān)的配套設(shè)施沒有合理得銜接起來，各種業(yè)態(tài)沒有合理的銜接起來，對消費者的吸引大多是旅游業(yè)態(tài)，其他業(yè)態(tài)往往被忽略。中國的零售業(yè)也在兩位數(shù)的增長，與 12 年前相比，翻了四倍多。改革開放以后特別是“十五”時期，中共XX 市委、市政府大力發(fā)展 首都經(jīng)濟。在供求機制的共同作用下，土地市場經(jīng)過調(diào)整將重新實現(xiàn)平衡，土地總供應(yīng)量縮減，土地價格則將上浮，從而最終實現(xiàn)控制土地供應(yīng)總量，減少土地收益流失。全市旅游外匯收入 億美元，增長 %。入境過夜旅游人數(shù)達 4680 萬人次，國內(nèi)旅游人數(shù)達12 億人次。它是一座擁有大量文化歷史古跡和皇家風(fēng)格的宏偉壯觀的城市，同時也是有著現(xiàn)代化特色的快速發(fā)展的國際化大都市。其中來自國外和香港、澳門、臺灣的游客分別 2,398,790 人次、269,265 人次、 14,220 人次和 175,597 人次。XX 的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將在今后 20 年中產(chǎn)生飛躍式發(fā)展，地鐵線路延長，地面輕軌鐵路建成，四環(huán)、五環(huán)通車，市內(nèi)的交通也將通過馬路擴延、違法建筑物的拆除、占路市場的清理以及增加停車場地等措施得以徹底的改善。國家級和地方級重要文物點、博物館、名人故居、歷史上重要事件發(fā)生地將更多地向游人開放。4． 4XX 市旅游飯店業(yè)發(fā)展的主要特點是：一、旅游飯店的規(guī)模和經(jīng)濟總量在一定區(qū)域內(nèi)高度集中。不足兩成的四、五星級飯店集中了全市六成多的營業(yè)收入和七成多的利潤總額。目前正在交易的地塊中，距離項目最近的是位于溫泉鎮(zhèn)的DD2地塊，規(guī)劃用途為住宅、行政辦公及商業(yè)。國際及國內(nèi)的形勢為該項目提供了堅實的政治，社會基礎(chǔ)（即天時） 。開發(fā)意向和意義：在本地塊建設(shè)高品質(zhì)、高標準、達到國內(nèi)同類物業(yè)領(lǐng)先水平的集會休閑、旅游度假于一體的高檔酒店商務(wù)中心， 不僅可以滿足XX 區(qū)對商務(wù)、旅游設(shè)施的迫切需求，更可以提高本地區(qū)的形象、檔次和品位，從而拉動區(qū)域土地價格的上升。5． 6 土地銷售時間和方式選擇本土地一級開發(fā)項目預(yù)計 2022 年 9 月竣工后即進入經(jīng)營期。區(qū)域規(guī)劃在一定程度上決定了土地一級開發(fā)的出讓價格和項目的定位，因而通過舉辦國內(nèi)外知名專家研討會或論證會，并通過媒體進行宣傳，實行規(guī)劃公示，召開市民聽證會，完善公眾參與、專家評審和政府決策，以此來提高本項目的知名度、發(fā)揮規(guī)劃的龍頭、導(dǎo)向和約束作用，實現(xiàn)土地收益的最大化。 根據(jù)與家具廠洽談的情況，按照 4800 平方米的建筑面積來整體估算拆遷和補償?shù)馁M用，預(yù)計為 2022 元/ 平米，拆遷成本約為960 萬，加上 96 萬（拆遷和補償費用的 10%）的不可預(yù)見費，估算拆遷工作的總成本為 1056 萬元。成本估算：通電方案的工程造價約 233 萬元。土方回填的實施包含了現(xiàn)場所需土方的回填、外購?fù)练郊巴练竭\輸。6． 8 銷售推廣費銷售推廣費是在銷售推廣土地一級開發(fā)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各種費用，按開發(fā)建設(shè)補償費用、拆遷費用、前期費用、市政建設(shè)費用合計數(shù)的 2%估算，即 萬元。本土地一級開發(fā)項目竣工后的土地價值為經(jīng)營性建設(shè)用地的土地價值。7． 2 開發(fā)余值的分析假設(shè)開發(fā)法測算的開發(fā)余值為本土地一級開發(fā)項目實現(xiàn)后并按規(guī)劃進行房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生的土地價格，它包含該熟地所產(chǎn)生的利潤。上述數(shù)據(jù)表明本項目在財力上是可行的，投資可獲一定的效益。 9． 2 盈虧平衡分析 在諸多不確定因素中，土地取得費對整個項目的影響程度較大。由以上分析可知，該項目的盈利能力較好。（4） 、當土地取得費以 6652 元/建筑平方米為基數(shù)下降 20%時，本項目的投資成本利潤率為 %。9． 6 工程質(zhì)量風(fēng)險