【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 計(jì)，功能獨(dú)立： 由于項(xiàng)目各期均體量較大，周期較長(zhǎng)，采用組團(tuán)式設(shè)計(jì)，功能景觀內(nèi)部配套，互不依賴； 老年社區(qū)特色規(guī)劃 ? 組團(tuán)內(nèi)引入大量景觀，追求極致： 在整體景觀之外，每個(gè)組團(tuán)內(nèi)單獨(dú)布臵了大量水系、綠化景觀，滿足老年人對(duì)居住環(huán)境的需要； ? 多層級(jí)交流空間： 組團(tuán)式布局，組團(tuán)內(nèi)部設(shè)臵小型公共交流空間，組團(tuán)外部設(shè)臵相對(duì)較大的活動(dòng)場(chǎng)所； 規(guī)劃依據(jù)： 目標(biāo)：開(kāi)退休社區(qū)之先河，立晚年幸 福之標(biāo)準(zhǔn) 理念：摒棄原來(lái)的養(yǎng)老方式，老有所 學(xué)、老有所養(yǎng)、老有所樂(lè)，老 有所為 31 北京東方太陽(yáng)城 ? 針對(duì)老年人人性化的規(guī)劃設(shè)計(jì) 無(wú)障礙設(shè)計(jì)： ? 四層公寓均設(shè)電梯并設(shè)無(wú)障礙坡道 ? 地面防滑處理，墻壁預(yù)埋扶手，陽(yáng)角抹圓 ? 戶內(nèi)緊急呼叫與電子安防系統(tǒng) ? 居室充分考慮朝向、采光和通風(fēng) ? 衛(wèi)生間離臥室不遠(yuǎn)并設(shè)有防滑扶手 ? 插座、開(kāi)關(guān)都相應(yīng)地降低高度 ? 感應(yīng)門鎖替代旋轉(zhuǎn)式鑰匙 ? 采用明亮的顏色，增強(qiáng)環(huán)境的可識(shí)別性 戶型設(shè)計(jì)各有側(cè)重： ? 老年人渴望交流 ： 有些別墅設(shè)了雙客廳 ； ? 中國(guó)傳統(tǒng)觀念子女與父母同?。捍髴粜投嗯P室 ? 老人需要照顧 ： 有些戶型設(shè)計(jì)了保姆間 。 環(huán)境設(shè)計(jì)方便交流： ? 大型會(huì)所成為老年人相互交流活動(dòng)的主要空間； ? 園林設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)可交互性：在園林區(qū)里都開(kāi)辟了小型平臺(tái)作為隨機(jī)性的交流空間； 景觀步道加寬以便通行 寬電梯入口，方便進(jìn)入 會(huì)所 32 ? 針對(duì)老年人打造多彩的精神文化生活 北京東方太陽(yáng)城 精彩紛呈社區(qū)文化、休閑、娛樂(lè)活動(dòng)： ? 舉辦過(guò) 3屆國(guó)際風(fēng)箏節(jié) ? 舉行了 3次新年音樂(lè)會(huì) ? 社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)、游園會(huì)、文藝匯演、各種展覽、講座、培訓(xùn)、交流活動(dòng)數(shù)不勝數(shù) 社區(qū)組織的俱樂(lè)部： ? 乒乓球俱樂(lè)部、太極拳俱樂(lè)部、棋牌俱樂(lè)部、釣魚(yú)俱樂(lè)部； 業(yè)主自發(fā)的俱樂(lè)部： ? 音樂(lè)沙龍、民族舞俱樂(lè)部、太極拳俱樂(lè)部、乒乓球俱樂(lè)部、健身俱樂(lè)部；每個(gè)老人都能找到自己喜愛(ài)的活動(dòng) . 摒棄原來(lái)的養(yǎng)老方式： ?老有所學(xué) ?老有所養(yǎng) ?老有所樂(lè) ?老有所為 33 ? 案例小結(jié)：“超級(jí)配套 +復(fù)合的產(chǎn)品形式 +優(yōu)美的景觀環(huán)境”是東方太陽(yáng)城成功的關(guān)鍵因素 北京東方太陽(yáng)城 成功關(guān)鍵 優(yōu)美的景觀環(huán)境 完善的養(yǎng)老配套 復(fù)合的產(chǎn)品形式 ?養(yǎng)老住宅應(yīng)將環(huán)境和養(yǎng)老配套并重 ?以全項(xiàng)目為養(yǎng)老地產(chǎn)之名，做純銷售，打造全齡社區(qū)概念 34 “銷售 +持有”模式 —— 北京太陽(yáng)城 ? 區(qū)位： 位于京城北郊昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)，西臨立湯路、北畔溫榆河、東距首都機(jī)場(chǎng) 17公里、南距亞運(yùn)村 15公里。 ? 規(guī)模： 占地面積 42萬(wàn) m2（ 623畝） ，總建筑面積 30萬(wàn) m2 ， 容積率 ，綠化率 60％?？偼顿Y 5億多人民幣 。 ? 產(chǎn)品類型： 獨(dú)棟別墅、聯(lián)體別墅、花園洋房、四合院住宅 ? 社區(qū)特色： 中國(guó)式的園林， 2萬(wàn)平米的人工聯(lián)體雙湖， L型綠化帶。根據(jù)老年人的特點(diǎn)進(jìn)行了無(wú)障礙設(shè)計(jì)，三層以上的住宅全部配有電梯， 24小時(shí)溫泉水入戶 ? 區(qū)域環(huán)境： 周邊地區(qū)現(xiàn)已成為北京市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和高等文化教育的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)，成為北京市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范園區(qū)和綠色食品的主要供應(yīng)基地 35 太陽(yáng)城醫(yī)院 購(gòu)物中心 出租老年公寓 銷售別墅 銷售住宅 銷售住宅 酒店 度假村 中醫(yī)院 北京太陽(yáng)城 ? 北京太陽(yáng)城開(kāi)發(fā)物業(yè)類型概覽 36 北京太陽(yáng)城 ? 開(kāi)發(fā)策略及銷售情況分析 一、二期公寓和聯(lián)排別墅已售罄，目前正在銷售的是三期公寓（戶型面積 6070平方米為主），銷售均價(jià)在 8100元 /㎡左右，精裝修，總價(jià)約為 51萬(wàn) /套左右。 銷售情況 37 ? 北京太陽(yáng)城銀齡公寓 —— 完全租住式老年公寓 ? 北京太陽(yáng)城銀齡公寓位于太陽(yáng)城社區(qū)內(nèi)，是一處具有醫(yī)療救護(hù)、生活照料、精神贍養(yǎng)三大功能的租住式老年公寓。分為公寓 A棟和公寓 B棟，總建筑面積為 28700 平方米 。 ? A棟擁有各類戶型房間 175間，接待半自理和無(wú)自理能力老人，以醫(yī)療護(hù)理為主，生活照料為輔 。 ? B棟擁有各類戶型房間 297間，接待健康老人，以生活照料為主，醫(yī)療護(hù)理為輔。 北京太陽(yáng)城 銀鈴公寓收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)采取 會(huì)員制 （目前只針對(duì)健康老人包括 會(huì)員費(fèi) +房費(fèi) +服務(wù)費(fèi) ），會(huì)費(fèi)從 2萬(wàn)到 30萬(wàn)不等，會(huì)費(fèi)在老人退宿時(shí)返還，會(huì)費(fèi)越高每月房租也就越低。 38 ? 主要配套服務(wù)設(shè)施分析 北京太陽(yáng)城 建筑面積 （平米） 比例 公建 醫(yī)院 14800 % 國(guó)醫(yī)堂 1822 % 文化宮 3696 % 銀齡公寓 28700 % 健身娛樂(lè)中心 9270 % 購(gòu)物中心 5107 % 水面及碼頭 20220 % 主要配套設(shè)施面積指標(biāo) 北京太陽(yáng)城 ? 醫(yī)療護(hù)理服務(wù)： 北京太陽(yáng)城醫(yī)院、國(guó)醫(yī)堂 ? 文化娛樂(lè)設(shè)施： 文化宮 ? 休閑度假設(shè)施： 假日酒店、溫泉會(huì)館 ? 商業(yè)服務(wù)設(shè)施 :購(gòu)物中心 ? 其他設(shè)施： 家政服務(wù)中心（提供 9款 33項(xiàng)免費(fèi)服務(wù)） 39 ? 銷售客群分析 ? 北京太陽(yáng)城項(xiàng)目客戶地域劃分，北京客戶約占 90％，外地客戶約占 10%；客戶層次以離退休的老干部為主；自住養(yǎng)老是主要購(gòu)買目的 北京太陽(yáng)城 40 ? 案例小結(jié)： 北京太陽(yáng)城 ? 昌平是北京城市總體規(guī)劃中重點(diǎn)發(fā)展的衛(wèi)星城，小湯山為示范鎮(zhèn) ? 開(kāi)發(fā)商拿出一定比例的住宅面積進(jìn)行銷售，另一部分則用來(lái)滿足老年人租用、度假等需求，從而實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng) ? 由財(cái)政和民政部門劃撥部分資金，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)、銷售 ? 以養(yǎng)老為重要功能的商業(yè)住宅區(qū)，并提供全套專門的老年物業(yè)服務(wù) “銷售 +持有運(yùn)營(yíng)”的運(yùn)作方式 區(qū)位處于城市發(fā)展方向 多方合作開(kāi)發(fā) 完善的養(yǎng)老配套 ? 本項(xiàng)目雖然打著老年社區(qū)的名義，但主流客戶仍以中青年人為主 客群基礎(chǔ)多元化 41 “會(huì)員制管理”模式 —— 上海親和源 ? 區(qū)位：親和源會(huì)員制社區(qū)位于上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)。距浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng) 12公里，虹橋機(jī)場(chǎng) 22公里，離上海市中心人民廣場(chǎng) 12公里，人稱“小上?！钡闹芷宙?zhèn) 3公里 ? 占地面積： 84000平方米 ? 建筑面積： 100000平方米 ? 公寓數(shù)量：老年公寓設(shè) 838套，可供 1600位左右老人入住 ? 土地性質(zhì)：公共建筑用地 ? 土地價(jià)格： 50萬(wàn)元 /畝 ? 已于 2022年啟動(dòng)全國(guó)復(fù)制計(jì)劃 42 ? 具有養(yǎng)老特色的功能構(gòu)成與服務(wù)設(shè)備設(shè)施 上海親和源 功能 設(shè)施 數(shù)量 住宿 公寓 12幢 838套全裝修全配臵居室 精神生活 （老年大學(xué)、老年活動(dòng)中心） 多功能綜合樓 一幢 餐飲 配餐中心 一所 休閑娛樂(lè) （品茗、座談、棋牌等活動(dòng)） 休閑茶棧 兩處 休閑娛樂(lè) （運(yùn)動(dòng)保?。? 游泳池、健身房、水療館、樓會(huì)務(wù)活動(dòng)中心 一座會(huì)所 醫(yī)療護(hù)理 老年醫(yī)院及護(hù)理院 300個(gè)床位 商業(yè)購(gòu)物 小超市、理發(fā)店、洗衣店、鮮花店、老年用品商店等 服務(wù)內(nèi)容： ?每周預(yù)約上門一次家政服務(wù) ?每?jī)芍茴A(yù)約上門收集清洗床單被套一次； ?物業(yè)管理費(fèi)； ?每人每年一次全身醫(yī)療體檢； ?每人購(gòu)買一份意外保險(xiǎn)； ?公寓內(nèi)所有家具家電的保養(yǎng)維修和更換； ?社區(qū)內(nèi)各類文體設(shè)施的使用； ?管家部提供的其他類免費(fèi)服務(wù)等 43 上海親和源 ? 具有養(yǎng)老特色的建筑設(shè)計(jì) 44 上海親和源 ? 項(xiàng)目盈利模式分析 —— 長(zhǎng)、短期租賃并舉 ? 由開(kāi)盤(pán)時(shí)的小產(chǎn)權(quán)銷售向會(huì)員銷售的轉(zhuǎn)變，規(guī)避土地性質(zhì)帶給消費(fèi)者的心理抗性 ? 長(zhǎng)期租賃 ? 短期租賃 A卡： —— 銷售概念的長(zhǎng)租性質(zhì) 需一次性支付一筆 89萬(wàn)元入會(huì)費(fèi)，可以在親和源社區(qū)自由選擇大、中、小三種戶型中的一套房屋，還可以作為遺產(chǎn)留給子女。 不記名卡有效期與房屋土地的使用年限相同，可轉(zhuǎn)讓。選擇該卡，每年必須支付 — （根據(jù)房型不同） B卡： —— 租賃概念的短租性質(zhì) 該卡對(duì)應(yīng)大、中、小三種戶型，一次性支付價(jià)格從 45萬(wàn) 88萬(wàn)元不等，另外每年需支付 。不能轉(zhuǎn)讓 有效期至老人生命終結(jié)，但有一個(gè) 15年的界限，如果只住了 5年，剩余 10年的費(fèi)用將被退還給家屬，如果居住期在 15年以上，超過(guò)部分免費(fèi) ?項(xiàng)目一期于 2022年開(kāi)盤(pán)，二期于 2022年 1月開(kāi)盤(pán) ?截止到 2022年 5月，共售出 450張卡 45 ? 項(xiàng)目取地模式分析 新建橋 （親和源前身） 上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)政府 南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)集體資產(chǎn)管理有限公司 土地出讓 工業(yè)用地（ 50萬(wàn) /畝） 合資公司 政府 1875萬(wàn)元入股 上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)政府 新建橋 （親和源前身） 出讓 殼公司 + 上?？禈蚬彩聵I(yè)投資有限公司 立項(xiàng)開(kāi)發(fā) 變更用地性質(zhì) 工業(yè)用地 公共建筑用地 融資 抵押貸款 用首批建成的房產(chǎn)獲得7500萬(wàn)元的銀行抵押貸款 上海親和源 46 ? 案例小結(jié) ? 取地模式 ? 親和源項(xiàng)目用地是工業(yè)用地，出讓年限僅為 50年，由于項(xiàng)目性質(zhì)特殊，親和源養(yǎng)老公寓所處地塊于 2022年辦理土地使用權(quán)出讓，出讓的土地性質(zhì)變更為公共建筑用地 ? 土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變?nèi)Q于當(dāng)?shù)卣拇罅χС? ? 盈利模式 ? 租售并舉，其中以租為主，但是租期長(zhǎng)，實(shí)際為變相出售 ? 運(yùn)營(yíng)模式為會(huì)員制加管理費(fèi)，會(huì)員費(fèi)的收入將投入到下一次的老年公寓開(kāi)發(fā)，管理費(fèi)作為日常服務(wù)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 ? 項(xiàng)目設(shè)計(jì)亮點(diǎn) ? 彩色標(biāo)識(shí) ? 風(fēng)雨連廊 ? 無(wú)障礙設(shè)施 ? 寬敞過(guò)道 上海親和源 47 只租不售模式 —— 燕達(dá)國(guó)際健康城 ?宏觀背景： 我國(guó)成熟的、高水平的醫(yī)院大多集中在大型城市的市中心，人流過(guò)于集中，醫(yī)療空間狹小，環(huán)境擁擠不堪 ?項(xiàng)目背景： 在燕郊設(shè)立燕達(dá)國(guó)際健康城是因?yàn)榫〇|的幾個(gè)縣市中，缺乏大型、高