【文章內(nèi)容簡介】 內(nèi)競相成長；二是政策的調(diào)整與分化：房地產(chǎn)行業(yè)政策繼續(xù)成熟化、趨同化、穩(wěn)定化、標準化；三是“門檻”的調(diào)整與分化：政府將用新的技術性、經(jīng)濟性“門檻”適度地限制開發(fā)商和引導規(guī)?；?，引導消費者高水平生活，引導開發(fā)商高水平競爭。 市場價格特征分析2022 年以來，南陽房地產(chǎn)市場運行態(tài)勢良好，走勢強勁，呈現(xiàn)出供銷兩旺的格局，房價穩(wěn)中有升。其中多層普通住宅平均售價為 2022~2500 元/平方。但由于在建項目的層次因為地段和配套的因素,銷售價格相差很大，白河南的房價要比白河北的稍微便宜一點 一般來說就是以白河為分界，白河以南現(xiàn)在的房價是南陽升值比較快的幾個地方之一，還有飛機場附近的地皮也會有個較大的上升幅度的。 項目區(qū)域市場調(diào)研結果和分析結論 周邊市場總體狀況分析 白河兩岸是南陽市發(fā)展的重心，天山路是縣城拆遷改造的重點區(qū)域，隨著周邊城市公建和基礎設施的完善，營造了良好的商業(yè)、生活、辦公環(huán)境，吸引了大量企業(yè)商家和城市居民入住，帶動了區(qū)域房地產(chǎn)市場的繁榮，目前普通住宅的均價已經(jīng)達到2022 元/㎡以上，處于南陽房地產(chǎn)市場的領導地位。同時，絕佳的地段成為進入南陽市圈的快車道，進一步促進本區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展。 周邊競爭性樓盤分析 一、萬正大公館萬正大公館是萬正房地產(chǎn)開發(fā)的以公館文化為背景的主題商住社區(qū)。位于南陽市白河南岸，外部環(huán)境優(yōu)越，交通便利。北臨主干道長江路直通東西，西臨嵩山路銜接白河新橋，直抵解放廣場；小區(qū)總用地面積 64064 平方米，建筑面積 平方米。 南陽母親河白河臂彎輕輕一攔，將它悉心呵護。項目由多棟多層組成，主要戶型以三室二廳二衛(wèi)為主力戶型. 。銷售平均價為 2400 元/㎡左右。南陽市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項目可行性研究報告（方案一）7二、南陽鴻源小區(qū)住宅鴻源小區(qū)住宅在南陽光武東路與獨山大道交叉東北角，三室二廳二衛(wèi)一陽，售價2670 元/平方。三、萬家園房萬家園地產(chǎn)十年一劍鑄就 60 萬㎡輝煌之作，傲立臥龍新行政中心、毗臨大學城，交通、配套設施日臻完善，和眾多居住項目共同撐起新的中心居住區(qū)，規(guī)劃中北京路白河大橋 2022 年將可飛架南北，一橋連通途。全新時尚陽光戶型，97㎡二室二廳，138㎡三室兩廳，157㎡四室兩廳。銷售平均價為 2700 元/㎡。 項目的 SWOT 分析 項目優(yōu)勢分析一、項目地理位置優(yōu)越 項目位于南陽市重建的核心地帶，是未來城市發(fā)展的重心。隨著政府加大舊城投資力度以及南陽戰(zhàn)略的實施，項目周邊區(qū)域的發(fā)展?jié)摿⒃絹碓酱?。項目緊鄰天山路，又靠近濱海路，環(huán)境優(yōu)美，交通便利。二、項目周邊良好的社會環(huán)境本項目所在地屬于南陽規(guī)劃重建的核心位置，項目區(qū)域內(nèi)有建立小學、花園酒店等商業(yè)、教育配套設施，社會環(huán)境良好。三、開發(fā)商的知名度不斷提升泰安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在南陽陽成功開發(fā)了多個標志性樓盤，創(chuàng)造了多項榮譽，市場知名度不斷提升，公司的品牌得到了廣泛的認可。這些都為項目的開發(fā)和銷售提供了有利條件。 項目劣勢分析從目前來看，項目的劣勢主要體現(xiàn)在周邊城市基礎設施建設有待完善，項目周邊作為拆遷開發(fā)用地，城市基礎設施建設有待進一步的完善，建議開發(fā)商與新區(qū)城建部門積極聯(lián)系爭取早日解決。 項目機會分析從宏觀經(jīng)濟形勢分析，本項目符合國家促進住房制度改革，加快住宅建設步伐的住房政策，是舊城改造的重要組成部分。從公司角度出發(fā)有利于提高開發(fā)公司的知名度，也為以后的項目打下良好的政府關系。 南陽市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項目可行性研究報告（方案一）8 市場分析結論及項目初步定位 市場分析結論綜合以上的市場分析，可以得出以下結論：住宅市場供需兩旺，穩(wěn)中有升，消費者需求理念有所變化，更加關注住宅的品質，中檔價位的住宅市場供給量與需求量之間仍有足夠大的市場空間。本項目自身優(yōu)勢較為明顯，在所處市場環(huán)境中的機會大于威脅，區(qū)域整體開發(fā)的進展會更加突顯本項目的價值，市場前景樂觀。項目開發(fā)應本著超前、實用、創(chuàng)造、舒適的原則，把“人性化”、“綠色建筑”、“節(jié)能建筑”等一些先進的開發(fā)理念融為一體，全面提升社區(qū)品質，開創(chuàng)生活新概念。 項目的功能定位本項目是商品住宅小區(qū)，在滿足居住功能的前提下，結合一期開發(fā)的成功經(jīng)驗，提出項目的功能定位如下。一、營造良好的小區(qū)環(huán)境，實現(xiàn)人與自然的融合；建立一個舒適的、和諧的、健康的、可持續(xù)發(fā)展的高品質家園；二、為業(yè)主提供一個安全、恬靜、溫馨的居住生活空間，促進鄰里關系；三、建立方便快捷、完善的智能化系統(tǒng)，為業(yè)主提供全方位的便利服務，構建和諧的居住小區(qū)。 項目的目標市場定位根據(jù)市場的需要，充分利用項目在地理位置、自然條件、文化氛圍等方面的天然優(yōu)勢，借助“和諧社區(qū)”、“節(jié)能社區(qū)”等新理念的推廣，創(chuàng)造出產(chǎn)品的差異性，進而確定項目的市場目標客戶群體如下。一、南陽的中高收入階層；二、有意在此二次置業(yè)的周邊城市富足人群；三、有意對房地產(chǎn)進行保值、增值的外地投資者；該項目地理位置確實很好，因此該項目具有開發(fā)的價值。 項目的初步價格定位本項目在對近期相似樓盤進行調(diào)研，以確定項目價格的初步范圍，根據(jù)市場調(diào)研結果，本項目的價格初步定為：高層2600元／㎡；參考區(qū)域內(nèi)的同類物業(yè)，商鋪價格初步定為4500元/㎡左右。南陽市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項目可行性研究報告（方案一）93 項目的建設條件項目建設條件包括項目建設自然條件、項目建設用地條件以及項目建設的市政配套條件等。 項目建設自然條件南陽市屬北亞熱帶季風區(qū)大陸性氣候，由于地理位置和地形的影響，氣候時空分布比較復雜，年際變化較大，立體氣候明顯。主要氣候數(shù)據(jù)如下：年平均氣溫 ℃,冬季平均最冷月平均氣溫 －℃, 夏季最熱月平均氣溫為 ℃，年均降水總量 毫米，年最大降水量 1753 毫米，平均相對濕度 67%，日照時數(shù)年平均 2022 小時，無霜日年平均 天，主導風向 ，多年平均風速 ，根據(jù)《中國地震烈度區(qū)劃圖》（1990），該區(qū)地地震基本烈度為 VII 度。 項目建設用地條件項目位于南陽市天山路與大屯南路交叉口東北角，東到區(qū)間道。西到空地,北到空地，南到天山路。項目總用地面積： 平方（ 畝）；實際用地面積 平方米（ 畝）；代征道路面積 平方米（ 畝）；項目周圍擁有較好的環(huán)境，擁有充足的水源，有助項目的開展。 項目市政配套條件網(wǎng)絡：家庭綜合布線系統(tǒng)，高標準寬帶信息網(wǎng)絡；電話通訊：小區(qū)室外電話通訊網(wǎng)將在施工圖設計后期由電信公司配合設計實施；天然氣：小區(qū)天然氣管線，將在施工圖設計后期由天然氣公司配合設計實施；道路：本項目鄰近城市主干道天山路；供電：小區(qū)供電管線，將在施工圖設計后期由供電局配合設計實施；南陽市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項目可行性研究報告（方案一）10排水：駁接城市專用的排水道；供水：小區(qū)供水管線，將在施工圖設計后期由供水局配合設計實施。4 項目的規(guī)劃設計方案建立小區(qū)的規(guī)劃設計方案從設計指導思想、總平面設計、建筑設計、專項設計等幾個方面進行說明，最后對設計方案的技術經(jīng)濟指標進行闡述。 規(guī)劃設計方案的指導思想建立小區(qū)項目是本著“以人為本”的設計思想和“科學地產(chǎn)、適宜棲居”的開發(fā)理念進行項目的規(guī)劃設計。一、以人為本的原則。堅持以人為核心，以科學化的技術設計體現(xiàn)人性化設計的科學地產(chǎn)，創(chuàng)造舒適優(yōu)美的居住環(huán)境；二、可持續(xù)發(fā)展的原則。堅持可持續(xù)發(fā)展的思想，追求人與自然、建筑與環(huán)境的相互交融，以及住宅形式與居住內(nèi)涵的高度統(tǒng)一；三、整體規(guī)劃原則。小區(qū)的規(guī)劃嚴格按照南陽市城總體規(guī)劃和拆遷規(guī)劃的要求進行規(guī)劃設計；四、協(xié)調(diào)的原則。項目的設計過程中，兼顧與周邊區(qū)域的銜接，力求在保持總體和諧的同時突出單體個性；五、建筑節(jié)能的原則。節(jié)能是未來住宅設計發(fā)展的必然方向，項目在考慮日照、通風等要求的前提下，通過建筑形式及景觀布置調(diào)節(jié)室內(nèi)外環(huán)境，通過選擇新材料、新工藝等措施降低住宅的能源消耗。 總體設計思路根據(jù)設計規(guī)劃的思路，以項目中心景觀為核心，分組團進行規(guī)劃，各棟單體建筑平行布局，在空間營構上，力求構筑人性化生態(tài)空間，發(fā)掘園林藝術適合人居的精華要素，體現(xiàn)和諧與自然，構成一座精雕細琢的精品。 設計理念建立小區(qū)摒棄傳統(tǒng)的建筑風格，采用高層、低密度式布局，公共空間充足，環(huán)境優(yōu)美和諧，充足的綠地隔離了外界的紛擾。這里的安靜閑適是新城市生活的代表，展現(xiàn)了人類對環(huán)境、健康、輕松、閑適的詩意居住的追求，創(chuàng)造一種舒適感和滿足感，強調(diào)社會與自然、人文歷史等關系的完美和諧。 環(huán)境景觀景觀設計作為社區(qū)主要特色的體現(xiàn)，同時也是居民室外活動的場地形態(tài)，它的設計直接影響到項目的整體形象。本項目景觀設計以貼近自然、享受生活為出發(fā)點，提南陽市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項目可行性研究報告（方案一）11供開敞流動的空間感和通透的景觀面，項目綠化率達 31%。一、規(guī)模大，每棟樓前有綠地空間，給居民提供經(jīng)常使用的公共場所；二、首層住戶均設落地窗，且窗前都有室外小花院，減少了外部干擾，大多數(shù)住戶能夠看到中心花園的景觀，多數(shù)居民到達中心花園的路程最短；三、考慮細致周到，重視每一個細微之處，考慮不同年齡居民的不同需求，真正做到“想客戶所想”；四、宅間綠地相對幽靜，為居民提供良好的居住環(huán)境和休閑、活動、散步、交往空間。在不同宅間的景觀要分別采用不同特色的園林景觀設計，使其具有識別性。 道路交通體系規(guī)劃一、道路設計原則便捷性原則：主干道盡量直達，次干道盡量靠近景觀區(qū)，舒適性原則：道路與環(huán)境相結合。二、交通體系設計居住區(qū)道路按照三級路網(wǎng)系統(tǒng)布置，在保證內(nèi)外交通聯(lián)系便利、順暢的前提下，創(chuàng)造適度的人車分流交通系統(tǒng)。其中，主干道路寬 9 米，次干道 6 米，宅前小路 3 米。在整個小區(qū)規(guī)劃中設一主入口，一個次入口，使小區(qū)的交通更便捷美觀。三、停車場地考慮到小區(qū)規(guī)模不大，選擇在 1 號、2 號樓后，商場前和 3 號樓前設置臨時停車場，1 號、2 號樓和商場下設置地下停車場。地上 85 個車位，地下 322 個車位，車子放置采取就近原則，力求對居民生活影響最小。 公建配套從項目整體出發(fā)，按國家有關政策及設計規(guī)范要求，建立小區(qū)項目的公建配套設施完善，主要有物業(yè)管理中心、商業(yè)服務設施等，各項成熟的配套設施在為客戶提供良好服務的同時，也解除了他們的后顧之憂。 住宅類型根據(jù)市場需求的調(diào)查，針對人們普遍喜歡的樓型，同時依照小區(qū)原有的地形地貌，方案中選擇以高層為主，住宅所有戶型設計均考慮到自然通風，創(chuàng)造良好的室內(nèi)氣候，依據(jù)人的生活模式，以起居室為中心，做到公私、污潔、鬧靜分區(qū)。廳、房朝向均以景觀視線為主。還要注意管線的隱蔽設計，各種戶型均設計了相應配套的儲藏空間，并優(yōu)化住宅陽臺、露臺設計。 戶型設計在考慮周邊同類項目銷售情況和當前的市場發(fā)展趨勢下，可以看出在現(xiàn)有產(chǎn)品結構下追求“高品質”成為客戶購買的特點，給予此項目我們將高層定位在三房二廳，南陽市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項目可行性研究報告（方案一）12 專項設計一、保安監(jiān)控系統(tǒng)小區(qū)設保安中心，內(nèi)設監(jiān)控制主機及相關設備，實行 24 小時監(jiān)控。小區(qū)各出口處設防盜探測器。小區(qū)主要出入口、車庫、走廊、電梯轎箱等安裝攝像機，采用半球形吸頂安裝，既有隱蔽性，又有裝飾性。采用多畫面分割器?？梢愿嗟娘@示、記錄、回放圖像。公寓樓設置用戶平臺，將防盜、防火、防煤氣泄露、對講信號等通過用戶平臺傳送至管理中心。二、交通及停車場管理系統(tǒng)停車管理，是針對建設安全文明小區(qū)的需要，以物業(yè)小區(qū)內(nèi)的停車場智能化管理為目標，以達到停車用戶進出方便、快捷、安全，物業(yè)公司管理科學高效、服務優(yōu)質文明的目的。對提高物業(yè)管理公司的管理層次和綜合服務水平方面將起重要的作用。停車場管理系統(tǒng)采用自動化系統(tǒng)，用于停車場內(nèi)車況的監(jiān)測、車輛的服務管理、場內(nèi)環(huán)境狀況監(jiān)視、計時計費管理等，并在東道出入口設讀卡機和欄桿機，入口處和機房內(nèi)設有空位數(shù)量顯示。 項目主要技術經(jīng)濟指標表 41 項目主要技術經(jīng)濟指標序號 項目名稱 單位 建設規(guī)模1 總用地面積 畝 2 總建筑面積 平方米 65433 地上 平方米 60408 地下 平方米 5025 商業(yè)建筑面積 平方米 4425 公共建筑面積 平方米 2083 建筑密度 % %4 容積率 % 5 綠化率 % 31%6 總停車位 輛 4077 地面停車位 輛 858 地下停車位 輛 322南陽市泰安房地產(chǎn)影苑地塊居民安置小區(qū)項目可行性研究報告（方案一）139 集中綠化面積 平方米 8675 項目的實施進度安排 項目進度安排依據(jù)一、建筑安裝工程工期定額；二、建立小區(qū)項目初步規(guī)劃； 項目實施的進度安排根據(jù)本項目的結構類型和建筑面積查《建筑安裝工程工期定額》，擬確定本項目的工期為兩年半。具體采用同時啟動開發(fā)的方案，同時建設 3 號住宅樓，最后完成商業(yè)樓和室外配套工程。表51 項目實施進度橫道圖季度工程名稱第一年1第一年2第一年3第一年4第二年1第二年2第二年3第二年4第三年1第