房地產(chǎn)項(xiàng)目投資最優(yōu)方案選擇模式(編輯修改稿)
2025-05-25 23:48 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 理性卻是最差的，這一點(diǎn)應(yīng)該引起投資者高度重視）； 2. 容積率偏低的純多層A方案盡管造價(jià)較低，但樓面地價(jià)偏高，因此投資收益率也不高，其不合理性僅次于純高層方案，應(yīng)予放棄。 3. 綜上所述，很明顯，本地塊不適合全部采用單一類型的物業(yè)，無論是多層還是高層，都不具有良好的投資收益水平，我們應(yīng)考慮多種類型并存。 4. 在同時(shí)混有多層與高層的方案中，高層比例多于低層的D方案的投資收益率低于低層占多數(shù)的B、E方案達(dá)10個百分點(diǎn)左右，因此，在有多種物業(yè)類型并存、容積率相同的情況下，應(yīng)盡可能多地布置多層，少布置高層、小高層； 5. B方案雖然收益水平較高，但多層占70%、小高層占30%的比例在設(shè)計(jì)中能否做到是一個疑問，即便能做到，可能導(dǎo)致建筑密度過大，影響小區(qū)品質(zhì)。因此，在以B、E方案為侯選方案時(shí)，還要注意其可實(shí)現(xiàn)性。 6. E方案為多層、高層結(jié)合，考慮到小區(qū)的整體和諧與造型，應(yīng)在此基礎(chǔ)上適當(dāng)補(bǔ)充少許小高層，這樣整個小區(qū)顯得豐滿，區(qū)塊與區(qū)塊之間有過渡、有呼應(yīng)、有起伏，既容易營造出高檔小區(qū)的效果與景觀氛圍，也更容易做到理想的戶型比。 7. 在方案基本確定后，還應(yīng)注意：①根據(jù)市場形勢預(yù)測售價(jià)，進(jìn)行投資收益敏感性分析，找出售價(jià)變動幅度與投資利潤率的對應(yīng)關(guān)系，做到心中有數(shù)；②應(yīng)著手編制完整的現(xiàn)金流量表，測算整個開發(fā)周期資金需求的變化情況，并計(jì)算資金峰值的大小與出現(xiàn)時(shí)間，從而避免資金鏈出現(xiàn)問題，并最大限度地提高資金利用效率。 8. 在上述成本測算中，建安成本較準(zhǔn)確，但前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、期間費(fèi)用等沒有進(jìn)行明細(xì)分析，只是一個根據(jù)經(jīng)驗(yàn)值估算的籠統(tǒng)數(shù)據(jù)，這可能會造成較大誤差。雖然這并不至于影響上述方案比選的正確性，但在方案確定后，還應(yīng)作進(jìn)一步的詳細(xì)分析，以求得更精確的數(shù)據(jù)。 Ⅳ. 當(dāng)前東部地區(qū)不同物業(yè)的建安成本經(jīng)驗(yàn)值 一、 地下車庫（單層） （一）土建 鋼材 220=㎡ 商品砼 120600=㎡ 土方 ㎡ 樁基 ㎡ 圍護(hù) ㎡ 粉刷、樓地面、防水 ㎡ 合計(jì):2021元/㎡ （二）安裝 ㎡ 消防: ㎡ 弱電: ㎡ 合計(jì):㎡ 上述兩項(xiàng)合計(jì):㎡=㎡ 二、 多層(不考慮屋頂鋼架構(gòu)) （一）土建 鋼材 45㎏=㎡ 商品砼 600=㎡ 砌體 ㎡ 腳手架 ㎡ 土方 ㎡ 外墻面磚 ㎡ 鋁合金門窗 ㎡ 戶門及電子對講門 ㎡ 陽臺欄桿 ㎡ 外墻花崗巖
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