房地產(chǎn)項目策劃方案全集9(編輯修改稿)
2025-05-25 23:13 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ，培訓(xùn)等一系列的管理都是由我們公司來做，但是，這樣做成本比較大；第二，在人員管理上，由于在一個公司，時間長了就容易發(fā)生一些問題。社會上保安公司很多，他們也是通過競爭來實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，所以我們可以通過公安部門推薦和根據(jù)多年的經(jīng)驗來選擇專業(yè)化的保安公司，這樣既能節(jié)省本身物業(yè)管理的成本，也可以保證不會發(fā)生剛剛我說的那幾種情況?！ 〔搪蓭煟旱歉鶕?jù)我們的了解，保安公司目前是一個壟斷性較強(qiáng)的行業(yè)，通常是由公安設(shè)立的專門公司；另外，公安大學(xué)等單位也開辦了一些行業(yè)性的保安公司，這種情況下，你的約束力和有效性怎么保證，比如說保安人員不遵守規(guī)定或不服從管理時怎么辦？ 答：我們選的是公安大學(xué)的管理公司，我也曾經(jīng)遇到過這樣的問題，由于保安人員的過失，給物業(yè)管理公司造成損失，這樣在我們的合同中已嚴(yán)格規(guī)定，在正常的管理過程當(dāng)中，如果有問題及時更換，他們會按照我們的要求，一般在一天之內(nèi)可以更換保安員第二，由于保安員引起的物業(yè)管理公司與業(yè)主的損失，由保安公司來進(jìn)行賠償，這個事先在合同中也已寫明，而且是嚴(yán)格按照合同來執(zhí)行的。楊：請你談一下物業(yè)管理的新體制和傳統(tǒng)的房屋管理區(qū)別在哪兒？ 答：新的物業(yè)管理概念是由業(yè)主自治自管，通過在物業(yè)主管部門的指導(dǎo)下來實現(xiàn)對物業(yè)的自主化管理，而以前的管理是一種房管所式的管理，這就是最大的區(qū)別?！ ∥艺J(rèn)為，物業(yè)管理新的機(jī)制是物業(yè)管理概念的變化，以前的物業(yè)管理等于是無償管理，通過房管所來進(jìn)行管理，而現(xiàn)在是通過專業(yè)化的管理公司來進(jìn)行有償?shù)墓芾?，這是一個比較大的飛躍。 楊：你再說一下物業(yè)管理達(dá)到的目標(biāo)是什么？ 答：物業(yè)管理的目標(biāo)是要使新建的物業(yè)保值增值，為客戶提供一個滿意的居住空間，這是我們最大的愿望。 點評：良好的理念及超前的意識是優(yōu)秀物業(yè)公司的標(biāo)志，一個對物業(yè)管理模式?jīng)]有深入認(rèn)識、對行業(yè)的轉(zhuǎn)變沒有把握的公司也無法成為優(yōu)秀的物業(yè)公司?！ ⌒欤杭偃缒愎艿男^(qū)中有一個會所，你在標(biāo)書中提到，會所的設(shè)施住戶或者是業(yè)主可以無償使用，這個問題你們跟開發(fā)商怎么銜接開發(fā)商是獨立產(chǎn)權(quán)單位，如果這樣做出承諾，將來業(yè)主說了，你們當(dāng)時說是無償?shù)?，可是產(chǎn)權(quán)人說不同意，那怎么辦？ 答：通過美林花園開發(fā)商的介紹，我們了解到他們的會所由兩部分組成：一部分是非民用性的，一部分是民用性的，這里我們所說的會所只限于非民用性的，他的成本達(dá)到物業(yè)管理費的水平，所以，在具體竣工之后，我想我們會跟開發(fā)商進(jìn)行更好的協(xié)商，在物業(yè)管理合同中注明?！ ↑c評：會所是一個復(fù)雜的問題，分?jǐn)偱c不分?jǐn)偟?、管理性的與經(jīng)營性的，在未分清上述問題前，會所的管理費標(biāo)準(zhǔn)難以確定，這也是北京市場上普遍存在并未根本解決的問題。 第四答辯人：均豪物業(yè)管理公司 問：作為一家民營企業(yè)，請問均豪是否有經(jīng)濟(jì)能力保障長期穩(wěn)定的管理好美林公寓？ 答：均豪是一家民營企業(yè)，而且不是一個以投資為主體的房地產(chǎn)公司，這是無須諱言的。但我們有著良好的資信和業(yè)績，這也是委托人看中我們的理由。物業(yè)管理行業(yè)有一個特點，就是低收入，但也是低風(fēng)險的行業(yè)。均豪這幾年除了物業(yè)管理，我們沒有做任何其他方面的投資，使我們企業(yè)在規(guī)避風(fēng)險方面做得非常好，我們知道我們自己應(yīng)該干什么，不應(yīng)該干什么。 問：你們的標(biāo)書中提出了許多特約性服務(wù)，有些項目是收費的，這些項目又是管理人員利用工作時間完成的，而管理人員的工資已經(jīng)從管理費中支付，那么，特約服務(wù)的收益應(yīng)該歸誰所有?！ 〈穑禾丶s服務(wù)的開展有兩種，一種是由管理公司來完成的，這部分特約服務(wù)的成本要單獨核算的。第二種是由管理公司派人來完成，自身只扮演一個組織者，這樣，收益中將有一部分作為管理人員的收入，因為我們畢竟做了服務(wù)，另一個部分將作為這個社區(qū)的管理基金。 點評：許多物業(yè)把特約性服務(wù)收入想當(dāng)然地視為自己的收入這種做法并不正確均豪的認(rèn)識應(yīng)當(dāng)是全面、正確的?！ 枺罕本┦校保梗短栁募m用范圍是怎樣的。另外標(biāo)書中提到治安發(fā)生率要低于萬分之一，一共是7００多戶，住滿的話一戶按五個人算，已趨近于零了，請問如何保證實現(xiàn)？ 答：１９６號文件主要用于住宅物業(yè)。另外，關(guān)于治安發(fā)生率，我們認(rèn)為，全年一共有８７６０個小時，按小時數(shù)的萬分之一算，一年大概是八到九次。在我們管理的項目中，被公安機(jī)關(guān)立案的幾乎沒有，有一些糾紛，我們都及時控制了。問：治安問題有時候不取決于你的努力，而是取決于發(fā)案者本身。所以你不能說一個市長承諾本市發(fā)案率在萬分之幾以下，實際發(fā)案率真的就那么低，所以建議你們承諾時留一個余地。 點評：管理服務(wù)指標(biāo)的承諾必須先確定指標(biāo)的確切含義這樣才具有可操作性可執(zhí)行性。不只是物業(yè)公司、行政主管部門在發(fā)布各種標(biāo)準(zhǔn)時亦應(yīng)當(dāng)注意此問題?！ 枺耗銈児疽卜浅Ｖ匾暽鐓^(qū)的文化活動，公司用什么體制來保證這種社區(qū)文化的完成；再有就是物業(yè)公司如何與街道辦事處和居委會接觸等等？ 答
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