房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案全集9(編輯修改稿)
2025-05-25 23:13 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，培訓(xùn)等一系列的管理都是由我們公司來(lái)做，但是，這樣做成本比較大；第二，在人員管理上，由于在一個(gè)公司，時(shí)間長(zhǎng)了就容易發(fā)生一些問(wèn)題。社會(huì)上保安公司很多，他們也是通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，所以我們可以通過(guò)公安部門推薦和根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)來(lái)選擇專業(yè)化的保安公司，這樣既能節(jié)省本身物業(yè)管理的成本，也可以保證不會(huì)發(fā)生剛剛我說(shuō)的那幾種情況?！ 〔搪蓭煟旱歉鶕?jù)我們的了解，保安公司目前是一個(gè)壟斷性較強(qiáng)的行業(yè)，通常是由公安設(shè)立的專門公司；另外，公安大學(xué)等單位也開(kāi)辦了一些行業(yè)性的保安公司，這種情況下，你的約束力和有效性怎么保證，比如說(shuō)保安人員不遵守規(guī)定或不服從管理時(shí)怎么辦？ 答：我們選的是公安大學(xué)的管理公司，我也曾經(jīng)遇到過(guò)這樣的問(wèn)題，由于保安人員的過(guò)失，給物業(yè)管理公司造成損失，這樣在我們的合同中已嚴(yán)格規(guī)定，在正常的管理過(guò)程當(dāng)中，如果有問(wèn)題及時(shí)更換，他們會(huì)按照我們的要求，一般在一天之內(nèi)可以更換保安員第二，由于保安員引起的物業(yè)管理公司與業(yè)主的損失，由保安公司來(lái)進(jìn)行賠償，這個(gè)事先在合同中也已寫明，而且是嚴(yán)格按照合同來(lái)執(zhí)行的。楊：請(qǐng)你談一下物業(yè)管理的新體制和傳統(tǒng)的房屋管理區(qū)別在哪兒？ 答：新的物業(yè)管理概念是由業(yè)主自治自管，通過(guò)在物業(yè)主管部門的指導(dǎo)下來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)的自主化管理，而以前的管理是一種房管所式的管理，這就是最大的區(qū)別?！ ∥艺J(rèn)為，物業(yè)管理新的機(jī)制是物業(yè)管理概念的變化，以前的物業(yè)管理等于是無(wú)償管理，通過(guò)房管所來(lái)進(jìn)行管理，而現(xiàn)在是通過(guò)專業(yè)化的管理公司來(lái)進(jìn)行有償?shù)墓芾恚@是一個(gè)比較大的飛躍?！ 睿耗阍僬f(shuō)一下物業(yè)管理達(dá)到的目標(biāo)是什么？ 答：物業(yè)管理的目標(biāo)是要使新建的物業(yè)保值增值，為客戶提供一個(gè)滿意的居住空間，這是我們最大的愿望?！ ↑c(diǎn)評(píng)：良好的理念及超前的意識(shí)是優(yōu)秀物業(yè)公司的標(biāo)志，一個(gè)對(duì)物業(yè)管理模式?jīng)]有深入認(rèn)識(shí)、對(duì)行業(yè)的轉(zhuǎn)變沒(méi)有把握的公司也無(wú)法成為優(yōu)秀的物業(yè)公司?！ ⌒欤杭偃缒愎艿男^(qū)中有一個(gè)會(huì)所，你在標(biāo)書(shū)中提到，會(huì)所的設(shè)施住戶或者是業(yè)主可以無(wú)償使用，這個(gè)問(wèn)題你們跟開(kāi)發(fā)商怎么銜接開(kāi)發(fā)商是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位，如果這樣做出承諾，將來(lái)業(yè)主說(shuō)了，你們當(dāng)時(shí)說(shuō)是無(wú)償?shù)?，可是產(chǎn)權(quán)人說(shuō)不同意，那怎么辦？ 答：通過(guò)美林花園開(kāi)發(fā)商的介紹，我們了解到他們的會(huì)所由兩部分組成：一部分是非民用性的，一部分是民用性的，這里我們所說(shuō)的會(huì)所只限于非民用性的，他的成本達(dá)到物業(yè)管理費(fèi)的水平，所以，在具體竣工之后，我想我們會(huì)跟開(kāi)發(fā)商進(jìn)行更好的協(xié)商，在物業(yè)管理合同中注明?！ ↑c(diǎn)評(píng)：會(huì)所是一個(gè)復(fù)雜的問(wèn)題，分?jǐn)偱c不分?jǐn)偟?、管理性的與經(jīng)營(yíng)性的，在未分清上述問(wèn)題前，會(huì)所的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)難以確定，這也是北京市場(chǎng)上普遍存在并未根本解決的問(wèn)題?！ 〉谒拇疝q人：均豪物業(yè)管理公司 問(wèn)：作為一家民營(yíng)企業(yè)，請(qǐng)問(wèn)均豪是否有經(jīng)濟(jì)能力保障長(zhǎng)期穩(wěn)定的管理好美林公寓？ 答：均豪是一家民營(yíng)企業(yè)，而且不是一個(gè)以投資為主體的房地產(chǎn)公司，這是無(wú)須諱言的。但我們有著良好的資信和業(yè)績(jī)，這也是委托人看中我們的理由。物業(yè)管理行業(yè)有一個(gè)特點(diǎn)，就是低收入，但也是低風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。均豪這幾年除了物業(yè)管理，我們沒(méi)有做任何其他方面的投資，使我們企業(yè)在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)方面做得非常好，我們知道我們自己應(yīng)該干什么，不應(yīng)該干什么。 問(wèn)：你們的標(biāo)書(shū)中提出了許多特約性服務(wù)，有些項(xiàng)目是收費(fèi)的，這些項(xiàng)目又是管理人員利用工作時(shí)間完成的，而管理人員的工資已經(jīng)從管理費(fèi)中支付，那么，特約服務(wù)的收益應(yīng)該歸誰(shuí)所有?！ 〈穑禾丶s服務(wù)的開(kāi)展有兩種，一種是由管理公司來(lái)完成的，這部分特約服務(wù)的成本要單獨(dú)核算的。第二種是由管理公司派人來(lái)完成，自身只扮演一個(gè)組織者，這樣，收益中將有一部分作為管理人員的收入，因?yàn)槲覀儺吘棺隽朔?wù)，另一個(gè)部分將作為這個(gè)社區(qū)的管理基金?！ ↑c(diǎn)評(píng)：許多物業(yè)把特約性服務(wù)收入想當(dāng)然地視為自己的收入這種做法并不正確均豪的認(rèn)識(shí)應(yīng)當(dāng)是全面、正確的?！ ?wèn)：北京市１９６號(hào)文件適用范圍是怎樣的。另外標(biāo)書(shū)中提到治安發(fā)生率要低于萬(wàn)分之一，一共是7００多戶，住滿的話一戶按五個(gè)人算，已趨近于零了，請(qǐng)問(wèn)如何保證實(shí)現(xiàn)？ 答：１９６號(hào)文件主要用于住宅物業(yè)。另外，關(guān)于治安發(fā)生率，我們認(rèn)為，全年一共有８７６０個(gè)小時(shí)，按小時(shí)數(shù)的萬(wàn)分之一算，一年大概是八到九次。在我們管理的項(xiàng)目中，被公安機(jī)關(guān)立案的幾乎沒(méi)有，有一些糾紛，我們都及時(shí)控制了。問(wèn)：治安問(wèn)題有時(shí)候不取決于你的努力，而是取決于發(fā)案者本身。所以你不能說(shuō)一個(gè)市長(zhǎng)承諾本市發(fā)案率在萬(wàn)分之幾以下，實(shí)際發(fā)案率真的就那么低，所以建議你們承諾時(shí)留一個(gè)余地?！ ↑c(diǎn)評(píng)：管理服務(wù)指標(biāo)的承諾必須先確定指標(biāo)的確切含義這樣才具有可操作性可執(zhí)行性。不只是物業(yè)公司、行政主管部門在發(fā)布各種標(biāo)準(zhǔn)時(shí)亦應(yīng)當(dāng)注意此問(wèn)題?！ ?wèn)：你們公司也非常重視社區(qū)的文化活動(dòng)，公司用什么體制來(lái)保證這種社區(qū)文化的完成；再有就是物業(yè)公司如何與街道辦事處和居委會(huì)接觸等等？ 答
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