房地產(chǎn)項目策劃方案全集9(已修改)
2025-05-10 23:13 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)項目策劃方案全集9作者：日期：北京美林花園物業(yè)管理招標(biāo)現(xiàn)場競標(biāo)答辯節(jié)選９月１２日，北京首次物業(yè)管理招標(biāo)由美林花園成功舉辦。招標(biāo)會上，由多位專家和客戶代表組成的評委會針對每一家競標(biāo)單位都進行了“連珠炮”式的現(xiàn)場提問，其中很多問題都是物業(yè)管理工作的一些焦點、熱點話題。以下是這次問答的精選。 第一答辯人：北京達文物業(yè)管理公司 劉志宇（北京市小區(qū)辦主任，以下簡稱“劉”）：你們在標(biāo)書中提到了接管美林花園后要先收３個月的物業(yè)管理費作抵押，請問這種做法的根據(jù)是什么？ 答：我們依據(jù)的是北京市小區(qū)辦的規(guī)定，要收２％或是３％的基金，這３個月的管理費要用于重大公用設(shè)施的改建和維護，因為高檔物業(yè)需要比較高的支出，尤其是工程管理方面，所以需要有適當(dāng)?shù)墓芾碣M用作為維修基金。 劉：北京市現(xiàn)在沒有關(guān)于要收物業(yè)管理費押金的規(guī)定?！ ↑c評：物業(yè)管理費及公共代辦性服務(wù)項目預(yù)付押金或保證金的問題，法律法規(guī)對此無規(guī)定，是否收取需以雙方在《房屋使用、管理、維修公約》中的約定為依據(jù)?！ 〖救邕M（清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長，以下簡稱“季”）：你們在標(biāo)書中提出，工程維修費用每年按２０％的速度遞增，依據(jù)的是什么？你們采取的是提取酬金的方式，但不知你們在降低管理成本上有哪些措施？ 答：首先，物業(yè)的保修應(yīng)由發(fā)展商提供，但現(xiàn)在的情況是發(fā)展商把維修費用都轉(zhuǎn)給物業(yè)管理公司承擔(dān)；固定資產(chǎn)都有一定折舊，維修費也應(yīng)逐漸遞增，２０％是我們根據(jù)目前的實際情況提出的?！ 〉诙c，在降低管理成本上，我們有非常明確的目標(biāo)，在工程維修、維護方面，我們做到有章可循，因為此次美林花園招標(biāo)中對一些功能安排不清，我們只能按一般測算值來確定?！ ↑c評：工程維修是在建筑商、發(fā)展商對工程保修項目之外及保修期限屆滿之后才會發(fā)生的，該費用劃分為中小修項目費用與大修項目費用，前者從日常物業(yè)管理費中支付，后者從公共維修基金中支付。 蔡鴻巖（精品家園房地產(chǎn)咨詢公司總經(jīng)理，以下簡稱“蔡經(jīng)理”）：物業(yè)管理必須要實行財務(wù)公開化，但你們公司的標(biāo)書并未涉及，請解釋一下?！ 〈穑何覀兺ㄟ^兩種途徑實現(xiàn)財務(wù)的公開化，一種是資產(chǎn)負(fù)債表及各種基金的管理表，這是按ＩＳＯ９０００認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)制定的；同時，接受物業(yè)管理委員會的抽查，定期向他們匯報?！ ↑c評：物業(yè)公司的財務(wù)及經(jīng)營情況應(yīng)當(dāng)以適當(dāng)方式公開，這是作為受托人的物業(yè)公司對委托人（業(yè)主、物業(yè)管理委員會）應(yīng)當(dāng)履行的法律義務(wù)，公開的方式包括定期向物業(yè)管理委員會報告及向全體業(yè)主公布財務(wù)狀況及管理情況?！ 〉诙疝q人：北京保利物業(yè)酒店管理公司 徐俊達（建設(shè)部房地產(chǎn)司物業(yè)處處長，以下簡稱“徐”）：保利公司既從事酒店管理，又從事公寓管理，請問這兩種物業(yè)管理有何區(qū)別？ 答：我覺得，他們最大的區(qū)別在于：酒店管理強調(diào)的是經(jīng)營；物業(yè)管理強調(diào)的是服務(wù)。 杜女士（美林花園客戶代表，以下簡稱“杜”）：在人員編制和費用支出當(dāng)中，你們提出的財務(wù)人員居然占到８人，這幾乎是其他幾家的總和；工程隊的編制居然占到了６０人，這就等于業(yè)主要多養(yǎng)許多富余人員，請給予解釋?！ 〈穑何覀兪菍⒚懒止⒕S修采購編制放到財務(wù)編制中，作為一家物業(yè)管理公司，采購是一個非常大的支出環(huán)節(jié)，應(yīng)該受到財務(wù)的監(jiān)督和控制，所以我認(rèn)為８個人的編制并不大。 物業(yè)管理涉及的工程系統(tǒng)較多，而且接管初期又是一個磨合期，將來隨著物業(yè)不斷的完善，我們要培養(yǎng)一些萬能手，如果最初把人員編制壓下來，實施過程中就會非常被動?！ ↑c評：在６家競標(biāo)的物業(yè)管理公司中，除保利之外，其余各家公司列出的財務(wù)人員最多未超過３人。作為客戶或業(yè)主提出這樣的質(zhì)詢，當(dāng)然是在情理之中。 楊燕敏（北京市房地產(chǎn)管理局總工程師，以下簡稱“楊”）：你標(biāo)書中的人員編制非常龐大，共有１４６個人，人員費用的支出加上管理費酬金共約５００萬元，占整個物業(yè)管理支出的５５％以上，請對此問題進行解釋?！ 〈穑簭哪壳氨本┪飿I(yè)管理行業(yè)情況來看，完全過渡到專業(yè)化，或是單純減少物業(yè)管理公司的人員，我們測算過，似乎比自己管理費用還要高，因此，我們在標(biāo)書中只將綠化暫委托專業(yè)化公司，隨著管理的深入，我們將逐漸減少保安、工程維修等部門的人員編制。我預(yù)計，會減少到８０人左右?！ ↑c評：物業(yè)管理要想競標(biāo)成功、占領(lǐng)市場，必須按市場經(jīng)濟法則行事，即應(yīng)當(dāng)優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)，科學(xué)合理地設(shè)置崗位，提高管理水平，以便降低管理成本?！ ⌒欤簶?biāo)書上已提出物業(yè)管理費的參考指導(dǎo)價為４元，你們做出元的標(biāo)準(zhǔn)，是基于什么樣的理由？ 答：關(guān)于保利物業(yè)申報的每平方米６元的管理標(biāo)準(zhǔn)，與標(biāo)書上提出的每平方米每月４元，差距為兩元，當(dāng)時從保利物業(yè)的指導(dǎo)思想上來講，我們認(rèn)為，應(yīng)該
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