【文章內容簡介】 公樓、盤山縣政府辦公樓、遼河油田筑路俱樂部、大連市省中行 24層綜合大廈、礎明集團辦公樓及廠房、國彪集團辦公樓及廠房、長興島銀龍別墅開發(fā)工程、盤山縣龍祥花園20萬平小區(qū)開發(fā)工程等多項工程均創(chuàng)省、市優(yōu)質工程。整體統(tǒng)一的經營理念、經營管理，追求集團內部經營訴求的統(tǒng)一化。這些成功的經營管理經驗為本項目的建設和業(yè)務拓展提供了一定的便利。四、外部環(huán)境優(yōu)勢近年來，盤山縣的建設步伐突飛猛進?？h政府非常支持大連銀龍聯(lián)合集團有限公司給盤山帶來先進的、高檔的經營理念和管理經驗。因此，盤山政府在項目審批手續(xù)以及政策上都會為該項目創(chuàng)造一個良好的外部環(huán)境。賓 館 經 營 定 位 包 括 以 下 幾 個 方 面 ： 形 象 定 位 、 價 格 定 位 、服 務 標 準 定 位 和 消 費 群 體 定 位 。 ２２一 、 賓 館 的 形 象 定 位 ： 賓 館 主 體 工 程 以 現(xiàn) 代 建 筑 風 格與 先 期 開 發(fā) 的 龍 祥 小 區(qū) 裙 樓 相 結 合 ， 渾 然 一 體 。 以 豪 華 實用 的 內 部 裝 修 迎 八 方 來 客 ， 另 外 根 據 賓 館 有 利 的 地 理 位 置和 齊 全 的 服 務 功 能 ， 公 司 將 它 確 定 為 以 娛 樂 城 為 主 的 綜 合型 賓 館 。 二 、 賓 館 的 價 格 定 位 ： 賓 館 的 消 費 價 格 是 以 高 價 吸 引 少數(shù) 客 人 ， 還 是 以 低 價 吸 引 大 多 數(shù) 客 人 ， 這 是 一 個 十 分 重 要 的經 營 管 理 原 則 。 在 實 際 經 營 過 程 中 ， 賓 館 將 根 據 消 費 者 的消 費 欲 望 、 程 序 的 變 化 而 調 整 價 格 。 在 不 同 的 市 場 需 求 情況 下 ， 按 折 扣 價 薄 利 多 銷 和 定 價 相 結 合 靈 活 經 營 ， 從 而 最 大化 實 現(xiàn) 銷 售 收 入 和 利 潤 。 在 旺 季 ， 以 適 中 的 定 價 而 入 住 及 娛樂 人 員 率 不 會 減 少 的 情 況 下 ， 賓 館 可 按 定 價 接 待 各 方 散 客 。在 淡 季 ， 在 折 扣 定 價 可 以 提 高 入 住 及 娛 樂 人 員 率 的 情 況 下 ，可 按 折 扣 價 接 待 團 隊 客 人 ， 以 使 賓 館 產 生 最 大 的 經 濟 效 益 。 三 、 賓 館 的 服 務 標 準 定 位 ： 按 “二 星 級 的 設 施 三 星 級的 服 務 ”標 準 接 待 客 人 。 以 顧 客 為 中 心 ， 微 笑 、 真 誠 、 誠 實 、友 好 地 為 顧 客 提 供 標 準 化 、 程 序 化 、 規(guī) 范 化 、 快 速 、 敏 捷 的全 方 位 服 務 。 四 、 消 費 群 體 定 位 ： 參 加 公 務 和 會 議 的 消 費 群 體 ； 往 來 本 地 的 觀 光 旅 游 者 的 消 費 群 體 ； 休 閑 、 娛 樂 的 消 費 群 體 ； ２３ 探 親 訪 友 及 大 眾 消 費 群 體 ； 假 日 消 費 群 體 。 第四章 建設條件分析和工程進度安排. 建設條件分析一、建設大型賓館項目，能否取得可觀的經濟效益，地理位置是關鍵之關鍵。大連銀龍聯(lián)合集團有限公司賓館建設項目位于盤山縣政府附近，是盤山縣政治、經濟、文化中心，是最繁華的中心區(qū)域，項目落成后該區(qū)域將成為盤山縣最繁華、最完整的核心商圈。由此可見，該項目地理位置優(yōu)越，政治、經濟、文化、商業(yè)氛圍濃厚，交通便利，是建設大型賓館及星級賓館的理想場地。二、外部配套條件該項目周圍基礎設施達到七通一平，即通道路、上水、下２４水、電、煤氣、暖氣和通訊設施，所以，項目所需的外部配套條件已具備。該項目自 2022 年 4 月開始前期準備工作，2022 年 9 月動工興建，2022 年 10 月竣工。具體工程進度安排如下：2022 年 2022 年序號 項目名稱 4 5 6 7 8 9 10 1112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101 項目立項2 項目規(guī)劃和方案設計3 項目可行性研究報告4 項目設計5 地下室工程6 主體工程7 設備安裝工程8 室內裝修工程9 室外裝修工程10 室外工程11 竣工驗收２５第五章 項目的規(guī)模和內容 建 設 規(guī) 模占地面積：4663m 2建筑面積：15000 m 2 ，長 m，寬 m 。 建 設 內 容 賓 館 主 樓 總 層 次 設 計 為 11 層 （ 不 包 括 地 下 室 ） ，建 筑 占 地 面 積 長 m ， 寬 m， 建 筑 面 積 為。 采 用 現(xiàn) 代 建 筑 風 格 ， 與 裙 樓 建 筑 協(xié) 調 配 套 。 每 層面 積 及 功 能 布 局 為 ： ⑴ 地 下 層 ： ， 設 停 車 場 、 消 防 水 池 、 配 電 房 、空 調 房 、 電 梯 機 房 ； ２６　 　 ⑵ 第 一 層 ： ， 設 大 堂 、 總 臺 、 保 齡 球 館 、 商務 中 心 ； 　 　 ⑶ 第 二 層 ： ， 設 健 身 房 ， 業(yè) 務 洽 談 室 、 商 場 、茶 座 ； 　 　 ⑷ 第 三 層 ： ， 與 裙 樓 第 三 層 相 連 接 ， 設 置KTV 包 廂 、 舞 廳 、 歌 廳 、 酒 吧 等⑸ 第 四 層 ： ， 與 裙 樓 第 四 樓 相 連 接 ， 設 置 會議 中 心 ， 另 設 小 會 議 室 2 個 ， 中 型 會 議 室 1 個 ， 三 層 頂 面為 消 防 平 臺 ； 　 　 ⑹ 第 五 層 ： ， 與 裙 樓 第 四 樓 相 連 接 ， 此 層 為休 閑 中 心 ， 設 置 保 健 按 摩 、 洗 頭 、 洗 面 、 理 發(fā) 、 足 浴 ； 　 　 ⑺ 第 六 層 ： 此 層 設 置 桑 拿 、 鹽 浴 、 氧 吧 間 等 。⑻ 第 七 層 至 第 十 一 層 ： 均 為 客 房 。 裙 樓 一 ， 總 層 次 設 計 為 5 層 。 長 ， 寬， 建 筑 面 積 m2。 裙 樓 二 ， 總 層 次 設 計 為 5 層 。 長 m， 寬， 建 筑 面 積 m2。２７第 六 章 工 程 設 計 和 功 能 要 求 程 設 計一 、 功 能 分 配該項目具體功能分配見下表：位 置 面積（m 2） 功 能 面積（m 2）地下 停車場 主 樓 裙 樓 一 裙 樓 二 二、交通布局保證人流、車流避免交叉，各自出入方便。２８垂直交通：主樓設有 4 部電梯，完全可以滿足客人、娛樂場人流上下的要求。三、建筑設計該項目嚴格遵照國家頒布的現(xiàn)行各設計規(guī)范及盤錦市、盤山有關城市規(guī)劃，消防、交通要求，并按照設計任務書所確定的條件進行設計?？紤]城市景觀及區(qū)域內已有的建筑風格，發(fā)揮項目優(yōu)勢，利用建筑造型、體量、顏色、創(chuàng)造出一個造型大方得體、簡潔具有超時代氣息的現(xiàn)代建筑新形象。項目總建筑面積約 m2，其中包括地下停車場㎡；主樓，㎡；裙 樓 一 ， ㎡；裙 樓 二 ，㎡。本工程為一類建筑，耐火等級為一級，采用鋼筋混凝土框架結構，局部屋面采用鋼結構屋架，抗震設計烈度為七度。四、結構設計主體采用框架結構，樓板、屋面采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土。墻體采用空心磚砌筑。結構設計基本參數(shù)：● 使用年限：本工程在正常維護情況下的設計使用年限為50 年；● 安全等級：本工程結構安全等級為二級，結構重要性系數(shù) r＝ ；● 設防類別：本工程的抗震設防類別為乙類；● 建筑場地：建筑場地類別為Ⅱ類，場地特征周期為２９；● 抗震設防：本工程的抗震設防烈度為 6 度。設計地震分組為第二組，設計基本地震加速度為 。結構的阻尼比取。據建筑抗震設防類別調整后用于結構抗震驗算的烈度為6 度；按建筑抗震設防類別及場地類別調整后用于確定抗震等級的烈度 7 度?！?抗震等級：本工程框架—剪力墻結構抗震等級二級；● 本工程框架采用平法配筋圖。五、裝修外裝修：干掛理石。內裝修：賓館精裝修。地面采用花崗石磨光板，內墻及柱均做裝修面，涂白色乳膠漆。頂棚鋼絲網，現(xiàn)澆水磨石地面。地下部分，地面采用細石混凝土壓光地面，墻面及頂棚為噴白涂料。一、給排水系統(tǒng)該項目由市政給水管網中引 1條 DNl00管道接入賓館區(qū)給水管網，要求供水壓力 ，保證不間斷用水。高層由地下室中設置的變頻調速水泵供水，屋頂設置消防水箱。總用水量約 800立方米／天(按每人 140L／天)。該項目雨、污分流排出。雨水由水落管流入市政雨水管網。高層生活污水排入化糞池內，經處理發(fā)酵后排到污水處理３０池中處理；地下室污水應集中到地下室污水池中，通過排污泵將污水排入化糞池中。然后排入市政污水管網，最后全部排入污水節(jié)流管網，送入污水處理廠。二、通風與空調系統(tǒng)（1）賓館空調工程：客房按分體式空調考慮(外墻預設空調室外機擱板并預留冷凝水管孔洞)。（2）通風工程：本工程消防排煙和空調排風分開設置，每個區(qū)域均設有排風機，排煙風機設在屋面。（3）主樓空調工程：為保證賓館的凈高給顧客舒適感，一層采用吊頂式空調器以保證標高。地下一層標高為 4 米，采用風機盤管，并用像塑海綿保溫。二層以上為全空調系統(tǒng)，使用四萬風量的組合式空調器，生活區(qū)采用獨立系統(tǒng)，主機使用風冷熱泵。空調主機使用 900 噸燃氣直燃機。三、強電工程本項目用電負荷為一級負荷，在地下一層設置變配電室，變配電室采用高壓真空開關柜，低壓抽屜式配電屏，操作電源采用硅整流鎘鎳電池組，作分合閘直流操作電源。采用電磁操作。斷電保護與計量進線柜采用過電流保護，變壓器柜采用過電流過負荷保護。四、弱電工程引入市電話電纜線路。賓館、超市、行政辦公室及主要設備房間設外線電話。營業(yè)場所每層配備一定數(shù)量的公用電話，３１公用電話為磁卡或IC卡電話。本工程設有線電纜電視系統(tǒng)。該項目廣播音響系統(tǒng)為賓館、超市和餐飲提供背景音樂。該廣播系統(tǒng)兼做火災緊急廣播系統(tǒng)。在主要出入口、大廳、長廊、商場、餐廳、停車場場所設置不同類型（定焦、自動光圈半球型、變焦云臺型、針孔型）的監(jiān)控攝像機，進行有效監(jiān)視和實時錄像。在一些無人值守的重點場所，根據不同風險等級要求及現(xiàn)場條件進行區(qū)域設防。系統(tǒng)控制主機及分控機分別設在一層消防控制中心。采用計算機停車場管理系統(tǒng)，在停車場進出口處設置讀驗卡機、信號燈、攔車器、感應線圈及 LED 顯示屏，主控計算機設出口管理室。入口無人看守，出口自動或人工管理。對于固定客戶、臨時客戶及內部人員，既做到了區(qū)別對待，又做到了統(tǒng)一管理。五、煤氣工程煤氣由煤氣管網總干線引入本項目地上、地下停車場。煤氣總用量約 200 立方米／天。３２第七章 消防、環(huán)保和衛(wèi)生. 消防一、總平面布局該項目四周有城市道路，形成環(huán)形消防車道，寬度大于4米，建筑物與周圍建筑物保留一定的防火間距，主要出入口及疏散口的位置符合城市交通規(guī)劃要求。二、安全疏散３３建筑物在適當位置設置出入口。有自動人行步道和鋼筋混凝土樓梯直通室外。地下室、設備間有安全疏散樓梯直通室外，還有鋼筋混凝土樓梯直通地上一層。形成了立體高效的交通系統(tǒng)。三、火災自動報警及聯(lián)動系統(tǒng)賓館消防中心控制室內設有報警控制器、火警通信、緊急廣播、模擬顯示裝置。每層分別設有重復顯示屏、地址編碼煙感探測器、地址編碼感溫探測器報警開關、手動報警開關及消防對講電話、水流指示器和濕式報警閥的聯(lián)動介面單元、聲報警器、緊急廣播等，組成消防控制中心，集中控制自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)。四、消火栓系統(tǒng)賓館、地下室內設有消火栓，消火栓的布置要保證噴水能達到建筑物的任何部位，小區(qū)內設置室外消火栓。五、自動噴灑系統(tǒng)和水幕系統(tǒng)地下室設自動噴灑系統(tǒng)和水幕系統(tǒng)。六、滅火器配置采用 2kg 手提式干粉型（磷酸銨鹽）滅火器，滅火器應放置在樓梯、電梯及明顯和便于取用的地方。. 環(huán)境保護一、施工建設期環(huán)境影響分析(1)施工建設期環(huán)境影響因素材料及土石方運輸車輛噪聲：３４現(xiàn)場施工噪聲；運輸車輛的汽車尾氣及燃油機械排放的燃油廢氣；施工中土方開挖、平整場地以及裝載運輸產生的二次揚塵；施工場地降雨產生的含泥沙排水；施工期間水土流失；施工作業(yè)產生的生活污水；施工期間產生的固體廢棄物。(2)施工期間污染防治措施降低聲源的噪聲強度；采用局部吸聲、隔聲降噪技術；噪聲源應盡量遠離居民生活區(qū)；每天晚 22：00～次日 6：00 不得在生活區(qū)作業(yè)。定期檢測運輸車輛尾氣排放值，對于超標的禁止進入施工現(xiàn)場。采取減少揚塵的產生和擴散的措施：施工場地周邊設高度在 1．8 米以上的圍墻；土堆、料堆要有遮蓋；施工場地內不準堆放生活垃圾；嚴禁高空拋散建筑垃圾；施工道路要硬化，在工地出入口設置清除車輪泥土的設備，確保車輛不帶泥土駛出工地；全部有用商品砼；拆遷工地要隨拆撒水，拆遷后立即進行簡易綠化；材料運輸過程中進行遮蓋，防漏撒水，盡可能減少運輸中產生的揚塵。施工中挖掘的土石方及建筑垃圾運往城市集中垃圾場進行填埋處理。施工人員排放的生活污水須設臨時污水儲罐，并將其及時３５運往附近污水處理廠處理。中水利用：盤錦市是水資源缺少的城市，水資源的重復利用和采用節(jié)水設備是很重要的，建議項目建設中水設施，將生活污水經中水設施處理后，用于衛(wèi)生間沖廁及綠化、洗車等。對建筑中不需用