【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 堅(jiān)持“以人為本”的原則，體現(xiàn)在嚴(yán)格的功能分區(qū)和居住的舒適性。建設(shè)優(yōu)美家居環(huán)境，完善配套服務(wù)，既有外部自然景觀(guān)，又有內(nèi)部人工景觀(guān)的高檔居住小區(qū)。結(jié)合市場(chǎng)需求特點(diǎn)，考慮應(yīng)開(kāi)發(fā)建設(shè)小高層和高層，將本項(xiàng)目打造成一個(gè)清新、自然、富有現(xiàn)代氣息、具有高質(zhì)量、適合中高檔消費(fèi)群體的居住小區(qū)。 規(guī)劃設(shè)計(jì)的原則，充分考慮社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境三方面的效益；、民族習(xí)俗和城市建筑面貌等方面特點(diǎn)和規(guī)劃用地周?chē)沫h(huán)境條件進(jìn)行設(shè)計(jì)，豐富和創(chuàng)造最佳的城市空間環(huán)境；、合理布局、節(jié)約用地，遵循土地使用集約化原則；“以人為本”的宗旨，以提高人居環(huán)境質(zhì)量為規(guī)劃設(shè)計(jì)的核心，體現(xiàn)人性化設(shè)計(jì)；，綜合考慮日照、通風(fēng)、防火、防震、配套設(shè)施及管理要求，創(chuàng)造一個(gè)安靜、衛(wèi)生、舒適、優(yōu)美的居住生活環(huán)境；，能適應(yīng)引起災(zāi)害發(fā)生的特殊情況，以防止災(zāi)害發(fā)生和減少災(zāi)害的危害程度；、車(chē)道路系統(tǒng)，綠化系統(tǒng)，使之與建筑相互交融，同時(shí)營(yíng)造小區(qū)內(nèi)部環(huán)境和周邊景觀(guān)的協(xié)調(diào)一致；，體現(xiàn)差異化；，有利于施工的組織和經(jīng)營(yíng)；、省、市有關(guān)規(guī)定。 方案構(gòu)成及平面布置充分利用規(guī)劃用地原有地形地貌進(jìn)行總平面設(shè)計(jì)。本項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)有9棟23層點(diǎn)式高層、25棟11層板式小高層和一棟六層多層組成。高層都建在靠近電子信息路的一側(cè)，是項(xiàng)目在電子信息路上尤為突出，成為小區(qū)的標(biāo)志性建筑，給人留下深刻印象。小高層的規(guī)劃時(shí)為滿(mǎn)足現(xiàn)在西安市居民對(duì)小高層的需要，根據(jù)調(diào)查問(wèn)卷中的結(jié)果，小高層需求量最多，所以整個(gè)小區(qū)內(nèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)的小高層共有25棟。1． 住宅用房小區(qū)用地整體成長(zhǎng)方形，中間有電子商務(wù)路將其等分成東西兩塊面積相同的區(qū)域，中間通過(guò)天橋聯(lián)系。西區(qū)沿電子信息路建有4棟高層和13棟小高層。高層除底部?jī)蓪訛樯虡I(yè)用房，其余為居住用房 。只有建在靠近電子五路處的小高層底部?jī)蓪訛樯啼?，其余為住宅用房。東區(qū)建有5棟高層和12棟小高層，布置類(lèi)似于西區(qū)。2． 業(yè)用房小區(qū)沿電子信息路和電子五路的高層和小高層底部?jī)蓪硬贾蒙虡I(yè)用房。商場(chǎng)的設(shè)立用于滿(mǎn)足小區(qū)內(nèi)外居民得商服需要，又為小區(qū)營(yíng)造了人氣。商場(chǎng)入口處由于退紅線(xiàn)，空出的場(chǎng)地?cái)M建少量停車(chē)位，滿(mǎn)足居民購(gòu)物停車(chē)的需求。為滿(mǎn)足居民日常生活的需要，在小區(qū)內(nèi)部布置幾家24小時(shí)便利店、醫(yī)療所等均設(shè)在小高層的底層。會(huì)所和物業(yè)管理部以及小區(qū)長(zhǎng)期售樓中心建在西區(qū)入口處，會(huì)所可以對(duì)外開(kāi)放。由于本項(xiàng)目規(guī)模較大，小區(qū)內(nèi)有規(guī)劃路穿過(guò)，將小區(qū)分為面積相同的兩部分，故擬建兩個(gè)小區(qū)主入口，均設(shè)在電子五路上，兩個(gè)小區(qū)入口處地形平整，視野開(kāi)闊，擬建雕塑、噴泉。小區(qū)沿紫薇西街坊和紫薇路上設(shè)置小區(qū)車(chē)庫(kù)入口，方便居民私家車(chē)和自行車(chē)的出入。 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研以及未來(lái)建筑類(lèi)型的發(fā)展趨勢(shì)，小區(qū)內(nèi)大部分住宅設(shè)計(jì)成小高層，少量為高層。在建筑風(fēng)格上，主要通過(guò)立面、重點(diǎn)、細(xì)部處理、材質(zhì)、色彩、空間及其組合和外部環(huán)境等因素表現(xiàn)出來(lái)。為體現(xiàn)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，引起消費(fèi)者的注意，采用古典與現(xiàn)代主義風(fēng)格相結(jié)合的樣式，既做到典雅、立面處理簡(jiǎn)潔流暢，又使設(shè)計(jì)不受約束，富有現(xiàn)代氣息。建筑外立面設(shè)計(jì)簡(jiǎn)約、自然，窗戶(hù)在細(xì)部處理上采用多層、立體化，提高了保溫及隔音效果，設(shè)計(jì)成飄窗，增大了采光范圍，在視覺(jué)效果上增加了居住面積。采用行列式布置小區(qū)內(nèi)的居住建筑，解決朝向通風(fēng)問(wèn)題。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)小區(qū)內(nèi)的小高層設(shè)計(jì)成當(dāng)前較受歡迎的板式框架剪力墻結(jié)構(gòu)，均為一梯兩戶(hù)，每層六或八戶(hù)。23層高層為點(diǎn)式純剪力墻結(jié)構(gòu)，滿(mǎn)足受力要求，兩梯六戶(hù)。 戶(hù)型設(shè)計(jì)在戶(hù)型設(shè)計(jì)上，“以人為本”體現(xiàn)在嚴(yán)格的功能分區(qū)和居住的舒適性上。減少每層地戶(hù)數(shù)，即部分小高層每層六戶(hù)；或是戶(hù)數(shù)不變，改變房間的位置，調(diào)整平面形式，滿(mǎn)足采光、通風(fēng)、觀(guān)景的房間（廳、主臥）的需要。采用大板結(jié)構(gòu)，使內(nèi)部房間能夠靈活間隔，自由組合。住宅戶(hù)型面積在70～150平方米之間。（1） 二室二廳（80平方米左右）占20%（2） 三室一廳（80～100平方米）占30%（3） 三室二廳（100～130平方米）占40%（4） 四室二廳（130平方米以上）占10%戶(hù)型內(nèi)部實(shí)行彈性設(shè)計(jì)，銷(xiāo)售時(shí)可以是無(wú)隔墻的大空間，若建成后依然是中小戶(hù)型走俏，則可將四居室改造成兩個(gè)中小戶(hù)型進(jìn)行銷(xiāo)售。 道路規(guī)劃小區(qū)道路規(guī)劃應(yīng)當(dāng)滿(mǎn)足居民日常生活方面的交通活動(dòng)需要，方便市政公用車(chē)輛的通行，同時(shí)滿(mǎn)足貨運(yùn)需要。道路系統(tǒng)主要采用人車(chē)分流，簡(jiǎn)潔明快，便于交通組織，避免筆直穿行，彎曲的道路創(chuàng)造出步移景異的效果。整個(gè)小區(qū)被公建街道分為兩個(gè)區(qū)。各片區(qū)內(nèi)有主要街道圍繞公共綠地而成，公共綠地中的小徑曲折別致，配以不同的小品燈飾。小區(qū)在紫薇西坊路和紫薇路入口處均設(shè)計(jì)有地下停車(chē)場(chǎng)和自行車(chē)入口，道路人與車(chē)自然分流，方便居民出入。道路主要為區(qū)內(nèi)服務(wù)，既四通八達(dá)，又蜿蜒曲折，沒(méi)有過(guò)境交通穿過(guò)。道路結(jié)合地形布置，盡可能結(jié)合自然分水線(xiàn)、匯水線(xiàn)設(shè)計(jì)，以利于排水和減少土石方工程量。 小區(qū)綠化為了創(chuàng)造一個(gè)接近自然、環(huán)境優(yōu)美的居住環(huán)境，小區(qū)綠地按照集中、分散結(jié)合布置。其中，在小區(qū)主入口處規(guī)劃建設(shè)一個(gè)小型公園。除小區(qū)中心綠地外，實(shí)現(xiàn)各棟樓都有綠地環(huán)繞，另外，在零星地塊上見(jiàn)縫插綠地進(jìn)行建設(shè)，利用道路和景觀(guān)調(diào)節(jié)小區(qū)氣候，方便居民，美化環(huán)境，使人們步入小區(qū)后，有一種步移景移、賞心悅目地美好心情。植物栽培以常綠植物為主，配以四季花卉、水池、亭子、花架、坐凳等園林小品，形成景色宜人、生機(jī)盎然地住宅小區(qū)。整個(gè)小區(qū)引進(jìn)智能化系統(tǒng)，利用計(jì)算機(jī)、通訊與網(wǎng)絡(luò)、自控和IC卡等技術(shù)，通過(guò)有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，為住宅小區(qū)的服務(wù)與管理提供高技術(shù)的智能化手段，以期實(shí)現(xiàn)小區(qū)居民足不出戶(hù)，就能快速便捷的了解小區(qū)的情況，并提供安全舒適的家居環(huán)境。這種設(shè)計(jì)充分反映了進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，都市生活階層追求個(gè)性張揚(yáng)、資訊豐富的生活品位，提倡前衛(wèi)的都市生活模式。在小區(qū)出入口處設(shè)立電子信息亭，便于用戶(hù)查詢(xún)小區(qū)基本情況。其中，公共信息包括小區(qū)概況、開(kāi)發(fā)商、工程文件、小區(qū)規(guī)章制度、物業(yè)公司各部門(mén)人員構(gòu)成以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；私人信息包括用戶(hù)信息、房產(chǎn)信息和物業(yè)管理收費(fèi)信息；日常事務(wù)處理有小區(qū)居民服務(wù)。實(shí)現(xiàn)家庭內(nèi)部的防盜與緊急求助報(bào)警信息的聯(lián)網(wǎng)，當(dāng)家庭內(nèi)發(fā)生盜警或安全報(bào)警時(shí)，報(bào)警信息可以傳到小區(qū)物業(yè)管理中心。每棟樓入口處安裝可視對(duì)講系統(tǒng)，訪(fǎng)客需經(jīng)主人確認(rèn)后方可進(jìn)入住宅樓。在小區(qū)的大門(mén)處、主干道、小區(qū)周?chē)约肮矆?chǎng)所、停車(chē)場(chǎng)入口，以及住宅樓入口門(mén)廳安裝閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)攝像機(jī)。小區(qū)內(nèi)的停車(chē)場(chǎng)采用接觸式智慧卡車(chē)輛管理系統(tǒng)，對(duì)小區(qū)內(nèi)的車(chē)輛進(jìn)行控制與管理。但是，智能化只是提高小區(qū)居民生活質(zhì)量的一個(gè)方法而不是最終目的，即使最先進(jìn)的智能化系統(tǒng)，也是需要以服務(wù)為根本的，應(yīng)當(dāng)充分利用智能化系統(tǒng)的資源和優(yōu)勢(shì)，為居民提供方便、快捷的服務(wù)。 附屬設(shè)施規(guī)劃為了滿(mǎn)足居民的多種需求，按國(guó)家有關(guān)政策及設(shè)計(jì)規(guī)范要求，配置了足夠的物業(yè)管理中心、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、文體娛樂(lè)中心、幼兒園、會(huì)所等，結(jié)合綠地形成有機(jī)的整體。小區(qū)內(nèi)有花園會(huì)所，將園林廣泛地分布于小區(qū)的各層面、各角落，并把會(huì)所分散到園林之中，不但增加了花園的實(shí)用性，更創(chuàng)造了一種充滿(mǎn)情趣、文化、藝術(shù)氛圍的休閑方式。沿商業(yè)街設(shè)有休閑咖啡吧、健身美容中心、小型超市、銀行、郵局、書(shū)店、藥店等。并在小區(qū)內(nèi)引入24小時(shí)便利店、醫(yī)療所以及露天健身場(chǎng)所、游泳場(chǎng)、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)等體育配套設(shè)施。室內(nèi)水、電、氣等管線(xiàn)和寬帶網(wǎng)線(xiàn)采用綜合設(shè)計(jì)，一次鋪設(shè)，以節(jié)約成本，使施工場(chǎng)地整潔有序。采用分戶(hù)計(jì)量：用IC卡繳費(fèi)的辦法，使用戶(hù)自發(fā)節(jié)約開(kāi)支和能源。各管線(xiàn)系統(tǒng)相對(duì)集中地布置在集中管井和水平管井內(nèi)，方便檢查維修。 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)過(guò)小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)，可以得出本項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，見(jiàn)表41所示。 紫薇e家園技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表41項(xiàng)目數(shù)量單位總用地面積206000㎡總建筑面積地上建筑面積其中：小高層住宅高層住宅多 層商 鋪地下建筑面積48874043584023405017010027002899052900㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡車(chē)位數(shù)量2000個(gè)總戶(hù)數(shù)3352戶(hù)綠化率%容積率5 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排 項(xiàng)目建設(shè)方式本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)應(yīng)采用總承包制，小區(qū)集中規(guī)劃，統(tǒng)一設(shè)計(jì)。采用公開(kāi)招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請(qǐng)工程監(jiān)理，從而有效地控制項(xiàng)目的工期、成本和質(zhì)量。工程應(yīng)達(dá)到優(yōu)良工程水準(zhǔn)。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)內(nèi)容，即所謂的“看地”；，確定建設(shè)地點(diǎn)；；，獲取土地使用權(quán)；，由西安市規(guī)劃管理部門(mén)審批；；； 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排由于該項(xiàng)目規(guī)模較大，因此應(yīng)考慮滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、分期建設(shè)的方式，這樣既可以使項(xiàng)目迅速啟動(dòng)，又可以按照市場(chǎng)變化情況適時(shí)調(diào)整開(kāi)發(fā)方案，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。從項(xiàng)目本身的規(guī)模和所處的市場(chǎng)條件看，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)分兩期為宜。第一期開(kāi)發(fā)小區(qū)西區(qū)，第二期開(kāi)發(fā)東區(qū)。 前期準(zhǔn)備本項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作工期為兩個(gè)季度，主要是獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、制定建設(shè)方案、獲取規(guī)劃部門(mén)許可、安排長(zhǎng)期信貸、與承包單位簽訂建設(shè)工程承包合同等工作。 建設(shè)期本項(xiàng)目施工定額工期為三年，考慮到一些不確定性因素，定為14個(gè)季度。項(xiàng)目在2005年第一季度開(kāi)始前期準(zhǔn)備工作，第二季度開(kāi)始施工，項(xiàng)目分兩期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。 銷(xiāo)售期根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，小高層和高層住宅的銷(xiāo)售期一般為2～3年，由于本項(xiàng)目規(guī)模較大，考慮不確定因素，銷(xiāo)售期定為三年半。 開(kāi)發(fā)方案的確定為保證資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，先建成一期房屋進(jìn)行銷(xiāo)售，然后用出售所得的收益投資于后一期的開(kāi)發(fā)，即實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。本項(xiàng)目二期基礎(chǔ)的開(kāi)發(fā)在一期主體完工后進(jìn)行，即與一期裝飾同步進(jìn)行。室外工程在前期準(zhǔn)備工作完成后開(kāi)始，一直到二期工程裝飾完畢。在一期主體封頂后即開(kāi)始銷(xiāo)售工作。 計(jì)算期的確定項(xiàng)目建設(shè)期為14個(gè)季度，銷(xiāo)售期為14個(gè)季度。滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，由此確定計(jì)算期為20個(gè)季度，即為5年。本項(xiàng)目總的進(jìn)度計(jì)劃為五年，詳見(jiàn)附圖一。6 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)始終貫穿“全過(guò)程營(yíng)銷(xiāo)”的理念，把握市場(chǎng)脈搏，找準(zhǔn)市場(chǎng)定位，選擇優(yōu)秀的承包商和物業(yè)管理公司以保工程質(zhì)量和后期的良好服務(wù)，無(wú)處不在體現(xiàn)現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)的核心——以人為本。在第二章項(xiàng)目有了初步的市場(chǎng)地位，本節(jié)首先對(duì)其進(jìn)行具體的形象、功能、市場(chǎng)、價(jià)格等方面的定位，然后再確定營(yíng)銷(xiāo)方案。 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)定位經(jīng)過(guò)詳盡調(diào)查和分析，我認(rèn)為本項(xiàng)目合適的市場(chǎng)定位應(yīng)該是集居住、休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)為一體的中高檔住宅小區(qū)。推廣與宣傳重點(diǎn)：方便、現(xiàn)代、休閑…… 客戶(hù)定位本項(xiàng)目定位為中高檔住宅小區(qū)，面向的目標(biāo)顧客群有：（1） 西安市的白領(lǐng)階層（2） 事業(yè)成功的公司老板、私營(yíng)企業(yè)主（3） 南郊及高新區(qū)各高校教師、高科技人士（4） 對(duì)本項(xiàng)目有一定好感的其它地區(qū)人士 產(chǎn)品定位產(chǎn)品必須針對(duì)目標(biāo)顧客群的喜好，體現(xiàn)優(yōu)勢(shì)和個(gè)性，以區(qū)別與其他小區(qū)。項(xiàng)目名稱(chēng)：紫薇e家園建筑風(fēng)格：住宅外立面采用古典與現(xiàn)代主義結(jié)合的建筑風(fēng)格，體現(xiàn)尊貴典雅，又不失時(shí)代氣息。為實(shí)現(xiàn)外立面的效果，提高物業(yè)品質(zhì)，可以適當(dāng)?shù)倪\(yùn)用歐式建筑的外觀(guān)設(shè)計(jì)，在欄桿、窗戶(hù)等部位做細(xì)節(jié)性處理，這樣可以含蓄地將一些文化藝術(shù)附加到物業(yè)上，無(wú)形中提升了檔次。窗戶(hù)設(shè)計(jì)成飄窗，增大采光面積。商鋪建在沿南北街住宅的底層，這樣不僅便于小區(qū)內(nèi)部居民購(gòu)物，而且可以對(duì)外銷(xiāo)售。在小區(qū)內(nèi)部的住宅樓下面建六家24小時(shí)便利店，方便居民購(gòu)物。物業(yè)管理：注重服務(wù)質(zhì)量，保證居民生活，提供家政等服務(wù)。物業(yè)及環(huán)境配套：小區(qū)寬帶網(wǎng)、陽(yáng)光走廊、兒童游樂(lè)設(shè)施、文化體育設(shè)施、路邊休息長(zhǎng)椅、花園會(huì)所、清水環(huán)繞、花架長(zhǎng)廊……教育、購(gòu)物、娛樂(lè)、健身一應(yīng)俱全。另外，空間開(kāi)放體現(xiàn)在不拘泥物品的就位，隨身放置的簡(jiǎn)單、散漫，富于詩(shī)意的生活，追求生活空間的解放感。高空間，大窗戶(hù)，空間簡(jiǎn)單，色彩樸素、協(xié)調(diào)，墻面用作儲(chǔ)藏壁柜，力求不顯著。私密性好，滿(mǎn)足個(gè)人所需要的私密性，保證個(gè)人獨(dú)處時(shí)的安全感。先進(jìn)的智能化系統(tǒng)，讓業(yè)主住得舒心。體現(xiàn)在信息快捷新鮮相聯(lián)系，積極的辦公生活方式，24小時(shí)的都市生活。有與生活聯(lián)系緊密的高檔通訊系統(tǒng)，支持積極生活協(xié)調(diào)料理家務(wù)的系統(tǒng)。有文化交流的場(chǎng)所，滿(mǎn)足居民社交的需要總之，住宅建設(shè)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、建材設(shè)備、環(huán)境要求以及裝修、物業(yè)管理等諸多方面。21世紀(jì)住宅建設(shè)在創(chuàng)造多樣化、個(gè)性化的同時(shí)，不可忽視可持續(xù)發(fā)展所必須重視的住宅質(zhì)量的綜合需求，在前進(jìn)中成平衡，求發(fā)展。 價(jià)格定位本項(xiàng)目利用房地產(chǎn)估價(jià)中的市場(chǎng)比較法進(jìn)行定價(jià)。可比實(shí)例通過(guò)個(gè)別因素、區(qū)位因素和交易價(jià)格的調(diào)整，再取調(diào)整后的均價(jià)，即得本項(xiàng)目各類(lèi)物業(yè)的價(jià)格。根據(jù)市場(chǎng)比較法中估價(jià)對(duì)象應(yīng)符合的要求：比較的項(xiàng)目的用途、結(jié)構(gòu)、地區(qū)、價(jià)格類(lèi)型、估價(jià)時(shí)點(diǎn)等應(yīng)該相同。但是，運(yùn)用市場(chǎng)比較法有一定的局限性，主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面： （1）世界上絕無(wú)兩項(xiàng)完全相同的房地產(chǎn)，即使樓齡相同的房地產(chǎn)，它們?cè)诮Y(jié)構(gòu)、用途上也相同，也會(huì)因地段、面積、朝向、高度等相異之處，造成房地產(chǎn)價(jià)格上的差異。（2）可供參考的房地產(chǎn)交易記錄應(yīng)是在近期進(jìn)行的，但近期里的交易記錄不一定能作為參考對(duì)象，往往只能使用時(shí)間較久的交易記錄作為評(píng)估實(shí)例，而這樣的交易記錄常常難以反映估價(jià)日期的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。因此，我們對(duì)高新區(qū)的房地產(chǎn)供給市場(chǎng)進(jìn)行了具體的抽樣調(diào)查。（1）選擇可比案例從可比案例中選擇與本項(xiàng)目在用途、功能和結(jié)構(gòu)以及層數(shù)上較為接近的有：楓林綠洲、