房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策詳解之預售階段(編輯修改稿)
2025-05-25 08:22 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 限內(nèi)不繳或者少繳應納或者應解繳的稅款，經(jīng)稅務機關責令限期繳納，逾期仍未繳納的，稅務機關除依照本法第四十條的規(guī)定采取強制執(zhí)行措施追繳其不繳或者少繳的稅款外，可以處不繳或者少繳稅款的50%以上5倍以下的罰款。 各地對土地增值稅的預繳稅率存在差異，一般來說，%，%，%。但《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)[2010]53號）要求各地提高預征率，該文規(guī)定， 為了發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預征率進行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當?shù)念A征率（地區(qū)的劃分按照國務院有關文件的規(guī)定執(zhí)行）。對尚未預征或暫緩預征的地區(qū)，應切實按照稅收法律法規(guī)開展預征，確保土地增值稅在預征階段及時、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。此后各地陸續(xù)規(guī)定，提高了土地增值稅預征率。 ?。ㄈ┢髽I(yè)所得稅 ?。?）預收收入負有納稅義務 《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題》（國稅發(fā)[2009]31號）第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)。 因此，房地產(chǎn)企業(yè)通過簽訂《房地產(chǎn)預收合同》所取得的收入，從企業(yè)所得稅的角度，不再存在“預收帳款”的概念，只要簽訂了《銷售合同》、《預售合同》并收取款項，不管產(chǎn)品是否完工，全部確認為收入，負有企業(yè)所得稅納稅義務。 ?。?）預收收入應納稅所得額的計算方法 國稅發(fā)[2009]31號第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。“ 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規(guī)定進行確定： ?。ㄒ唬╅_發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政
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