【文章內容簡介】 的租金收入作為房產稅計稅依據，該公司收取的300萬租金，應在出租房屋次月起以全額租金收入計征房產稅，應為30012%=36（萬元）。 　　七、視同銷售的檢查 　　（一）企業(yè)所得稅視同銷售的原則 　　《實施條例》第二十五條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的除外。 　　企業(yè)所得稅視同銷售的原則：資產所有權屬已發(fā)生改變，國稅函[2008]828號文件更加體現這種精神。 　?。ǘ┓秦泿判再Y產交換的處理 　　使用賬面價值計量的非貨幣性資產交換，會計與稅法差異很大。 　　使用賬面價值計量的非貨幣性資產交換的會計處理：如果非貨幣性資產交換不具有商業(yè)性質，或者雖然具有商業(yè)性質，但其換入、換出資產的公允價值不能夠可靠地計量的，應當以換出資產的賬面價值和應支付的相關稅費作為換入資產的成本，不確認損益。 　　商業(yè)實質的判斷：使換入企業(yè)受該換入資產影響產生的現金流量與換出資產明顯不同的，表明該兩項資產的交換具有商業(yè)實質。 　　例如：A公司以開發(fā)產品換取B公司的辦公樓一幢。開發(fā)產品的成本為500萬元，公允價為900萬元。假設該交易不具有商業(yè)實質。 　　會計分錄： 　　借：固定資產——辦公樓500 　　　貸：開發(fā)產品　500 　　稅法規(guī)定： 　?。?）視同銷售400萬，收入為900萬元，成本為500萬元。 　　（2）辦公樓賬面價值為500萬元，計稅基礎為900萬元。 　?。ㄈ┵u精裝房送家電、家俱的處理 　　例如：賣房子贈送送家電、家俱，房屋銷售合同價款100萬元，售房合同中說明交房標準送家電、家俱，家電、家俱的購進價格為10萬元，即其公允價值為10萬元，房屋的公允價值可推定為90萬元。成本50萬。 　　企業(yè)所得稅的處理 　　國稅函[2008]875號文件第三條規(guī)定，企業(yè)以買一贈一（有償）等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈，應將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分攤確認各項的銷售收入。 　?。?）借：銀行存款100萬 　　　　　　貸：主營業(yè)務收入——房屋90萬 　　　　　　　　主營業(yè)務收入——家電、家俱10萬 　　（2）借：主營業(yè)務成本——房屋50萬 　　　　　　　主營業(yè)務成本——家電、家俱10萬 　　　　　　貸：庫存商品60萬 　　營業(yè)稅的處理 　　家電、家俱銷售收入10萬交營業(yè)稅嗎？賣精裝房送家電、家俱屬于混合銷售還是兼營？ 　?。?）混合銷售與兼營的概念 　?、倩旌箱N售是指一項銷售行為既涉及“營業(yè)稅應稅勞務”又涉及“增值稅貨物銷售”的單項行為。 　?、诩鏍I是指同時經營“營業(yè)稅應稅勞務”、“增值稅應稅勞務”、“增值稅貨物銷售”等多項業(yè)務的行為。 　?。?）兩者的區(qū)別在于： 　?、倩旌箱N售是一項經營業(yè)務，兼營是多項經營業(yè)務。 　?、诨旌箱N售的對象只能是同一個單位和個人；兼營的對象也可能是同一個單位和個人，也可能是多個單位和個人。 　?、刍旌箱N售行為，“增值稅貨物銷售”與“營業(yè)稅應稅勞務”有著密不可分的依附、從屬關系；兼營行為，“增值稅貨物銷售”與“營業(yè)稅應稅勞務”沒有依附、從屬關系。 　　密不可分是混合銷售實質所在。如銷售空調并安裝，為混合銷售，兩者密不可分；但是，銷售房產不售家電、家俱并不影響房屋的使用功能，不符合混合銷售要件。應該將銷售不動產所有權與贈送實物作為兩項單獨的業(yè)務，按兼營處理。企業(yè)賣精裝房送家電、家俱，屬于將貨物無償贈送其他單位或者個人，應按視同銷售繳納增值稅，不用計征營業(yè)稅。雖然房地產一般是營業(yè)稅納稅人，但只要發(fā)生增值稅應稅行為就需繳增值稅，與其為何類型納稅人無關。 　　土地增值稅的處理 　　精裝房所用家電、家俱，能否作為土增清算成本項目扣除？ 　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法[1995]6號）第七條規(guī)定，開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。 　　建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。 　　另外，《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定： 　　土地增值稅的扣除項目 　　房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本。 　　但是，上述政策也未具體建安費的核算內容。那么，精裝房所用的家電、家俱可否作為建筑安裝工程費扣除呢？ 　　關于印發(fā)《建筑安裝工程費用項目組成》的通知（建標[2003]206號）規(guī)定，建筑安裝工程費由直接費、間接費、利潤和稅金組成。直接費由直接工程費和措施費組成。 　　直接工程費：是指施工過程中耗費的構成工程實體的各項費用，包括人工費、材料費、施工機械使用費。材料費：是指施工過程中耗費的構成工程實體的原材料、輔助材料、構配件、零件、半成品的費用。 　　根據建標[2003]206號規(guī)定，只有構成工程實體的材料費才構成建筑安裝工程費的內容。而精裝修所用家電、家俱不構成工程實體，不符合土地增值稅扣除項目的內容，因此不能作為成本項目扣除。房地產企業(yè)計稅成本的檢查重點 來源：中國稅網主辦期刊《稅務規(guī)劃》2010年6月期作者：云中飛（鐘必）電話：18926950393郵箱：zhongbi2008@　 一、支出是否取得合法有效憑據 　　《企業(yè)所得稅法》第八條規(guī)定，企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關的、合理的、包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。這一條是稅前扣除的總原則。 　　關于新法及條例“發(fā)生”的理解： 　　《企業(yè)所得稅法實施條例》第34條，企業(yè)“發(fā)生”的合理的工資薪金支出，準予扣除。 　　《企業(yè)所得稅法實施條例》第37條。企業(yè)在生產經營活動中“發(fā)生”的合理的不需要資本化的借款費用，準予扣除。 　　《企業(yè)所得稅法實施條例》第48條，企業(yè)“發(fā)生”的合理的勞動保護支出，準予扣除。 　　理解：首先要理解“發(fā)生”是屬于“權責發(fā)生制”的“發(fā)生”，但是要提供證明實際發(fā)生的適當憑證。 　　實際發(fā)生不等于實際支付。也就是說，如果企業(yè)在提供了證明實際發(fā)生的適當憑證的前提下，可以不實際支付。 　　注意一些必須實際支付的另外規(guī)定，例如條例第34條。企業(yè)“發(fā)生”的合理的工資薪金支出，準予扣除。這里的發(fā)生就要求是實際支付。 　　國稅發(fā)[2008]40號文規(guī)定：對于不符合規(guī)定的發(fā)票和其他憑證，包括虛假發(fā)票和非法代開發(fā)票，均不得用以稅前扣除、出口退稅、抵扣稅款。 　　國稅發(fā)[2008]80號規(guī)定：企業(yè)取得的發(fā)票沒有開具支付人全稱的，不得扣除，也不得抵扣進項稅額，也不得申請退稅。 　　國稅發(fā)[2009]31第三十四條規(guī)定，企業(yè)在結算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規(guī)定計入計稅成本。 　　《關于印發(fā)進一步加強稅收征管若干具體措施的通知》（國稅發(fā)[2009]114號）規(guī)定，未按規(guī)定取得的合法有效憑據不得在稅前扣除。 　　對“合法有效憑據”的范圍如何理解？ 　　《營業(yè)稅暫行條例實施細則》規(guī)定：條例第六條所稱符合國務院稅務主管部門有關規(guī)定的憑證（以下統稱合法有效憑證），是指： 　?。ㄒ唬┲Ц督o境內單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證； 　?。ǘ┲Ц兜男姓聵I(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據為合法有效憑證； 　?。ㄈ┲Ц督o境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據有疑義的，可以要求其提供境外公證機構的確認證明； 　　（四）國家稅務總局規(guī)定的其他合法有效憑證。 　　從上面的規(guī)定可以看出，無論實際發(fā)生或者實際支付，都要企業(yè)提供證明實際發(fā)生的適當憑證。對實際發(fā)生的支出是否取得合法有效憑據是稅務檢查的重中之重。 　　關于《進一步做好房地產行業(yè)稅收專項檢查工作》的通知（稽便函[2008]42號）規(guī)定，要對被查企業(yè)列支成本費用的票據進行重點核對，單張票面金額在10萬元以上的票據必須全部進行核查。 　　對于房地產企業(yè)來說，虛開建筑業(yè)發(fā)票的現象比較普遍。虛開建筑業(yè)發(fā)票是指在沒有真實業(yè)務的情況下，去稅務機關門前代開建筑發(fā)票或取得建筑公司非法代開的發(fā)票，交一點營業(yè)稅或者代開的手續(xù)費，獲取企業(yè)所得稅和土地增值稅的更多的抵扣，發(fā)票雖然是真實的，但業(yè)務是虛假的，屬于偷稅行為。虛開建筑業(yè)發(fā)票是房地產企業(yè)稅務檢查的重點所在。 　　那么，稅務機關怎么判斷虛開建筑發(fā)票呢？ 　　其中一個是“三價對比”方法。三價即預算價、結算價、計入成本價（即開發(fā)票額）對比的方法進行判斷。例如，，這樣就虛增了1億元成本。 　　其他的判斷虛開建筑發(fā)票方法需要個案分析，這里就不展開了。 　　二、計稅成本審核的重點 　　（一）成本對象的確定是否正確 　　房地產企業(yè)成本核算中較為普遍的問題就是通過混淆成本核算對象達到調節(jié)利潤的目的，有些企業(yè)甚至把歷年來所有工程開發(fā)成本，放在一個賬戶中進行核算，而不是以開發(fā)項目為核算對象進行明細核算，使當期單項工程開發(fā)成本無法準確核算。成本對象的確定非常重要，成本對象不能準確確定，計稅成本就沒有辦法準確計算。成本對象是否準確確定的重要性無論怎么形容都不為過。 　　國稅發(fā)[2009]31第二十六條規(guī)定，成本對象是指