【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的租金收入作為房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)，該公司收取的300萬(wàn)租金，應(yīng)在出租房屋次月起以全額租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅，應(yīng)為30012%=36（萬(wàn)元）。 　　七、視同銷售的檢查 　?。ㄒ唬┢髽I(yè)所得稅視同銷售的原則 　　《實(shí)施條例》第二十五條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤(rùn)分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。 　　企業(yè)所得稅視同銷售的原則：資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變，國(guó)稅函[2008]828號(hào)文件更加體現(xiàn)這種精神。 　　（二）非貨幣性資產(chǎn)交換的處理 　　使用賬面價(jià)值計(jì)量的非貨幣性資產(chǎn)交換，會(huì)計(jì)與稅法差異很大。 　　使用賬面價(jià)值計(jì)量的非貨幣性資產(chǎn)交換的會(huì)計(jì)處理：如果非貨幣性資產(chǎn)交換不具有商業(yè)性質(zhì)，或者雖然具有商業(yè)性質(zhì)，但其換入、換出資產(chǎn)的公允價(jià)值不能夠可靠地計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)以換出資產(chǎn)的賬面價(jià)值和應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)作為換入資產(chǎn)的成本，不確認(rèn)損益。 　　商業(yè)實(shí)質(zhì)的判斷：使換入企業(yè)受該換入資產(chǎn)影響產(chǎn)生的現(xiàn)金流量與換出資產(chǎn)明顯不同的，表明該兩項(xiàng)資產(chǎn)的交換具有商業(yè)實(shí)質(zhì)。 　　例如：A公司以開發(fā)產(chǎn)品換取B公司的辦公樓一幢。開發(fā)產(chǎn)品的成本為500萬(wàn)元，公允價(jià)為900萬(wàn)元。假設(shè)該交易不具有商業(yè)實(shí)質(zhì)。 　　會(huì)計(jì)分錄： 　　借：固定資產(chǎn)——辦公樓500 　　　貸：開發(fā)產(chǎn)品　500 　　稅法規(guī)定： 　　（1）視同銷售400萬(wàn)，收入為900萬(wàn)元，成本為500萬(wàn)元。 　?。?）辦公樓賬面價(jià)值為500萬(wàn)元，計(jì)稅基礎(chǔ)為900萬(wàn)元。 　　（三）賣精裝房送家電、家俱的處理 　　例如：賣房子贈(zèng)送送家電、家俱，房屋銷售合同價(jià)款100萬(wàn)元，售房合同中說(shuō)明交房標(biāo)準(zhǔn)送家電、家俱，家電、家俱的購(gòu)進(jìn)價(jià)格為10萬(wàn)元，即其公允價(jià)值為10萬(wàn)元，房屋的公允價(jià)值可推定為90萬(wàn)元。成本50萬(wàn)。 　　企業(yè)所得稅的處理 　　國(guó)稅函[2008]875號(hào)文件第三條規(guī)定，企業(yè)以買一贈(zèng)一（有償）等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈(zèng)，應(yīng)將總的銷售金額按各項(xiàng)商品的公允價(jià)值的比例來(lái)分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的銷售收入。 　?。?）借：銀行存款100萬(wàn) 　　　　　　貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——房屋90萬(wàn) 　　　　　　　　主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——家電、家俱10萬(wàn) 　?。?）借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——房屋50萬(wàn) 　　　　　　　主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——家電、家俱10萬(wàn) 　　　　　　貸：庫(kù)存商品60萬(wàn) 　　營(yíng)業(yè)稅的處理 　　家電、家俱銷售收入10萬(wàn)交營(yíng)業(yè)稅嗎？賣精裝房送家電、家俱屬于混合銷售還是兼營(yíng)？ 　　（1）混合銷售與兼營(yíng)的概念 　?、倩旌箱N售是指一項(xiàng)銷售行為既涉及“營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)”又涉及“增值稅貨物銷售”的單項(xiàng)行為。 　?、诩鏍I(yíng)是指同時(shí)經(jīng)營(yíng)“營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)”、“增值稅應(yīng)稅勞務(wù)”、“增值稅貨物銷售”等多項(xiàng)業(yè)務(wù)的行為。 　?。?）兩者的區(qū)別在于： 　?、倩旌箱N售是一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，兼營(yíng)是多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。 　　②混合銷售的對(duì)象只能是同一個(gè)單位和個(gè)人；兼營(yíng)的對(duì)象也可能是同一個(gè)單位和個(gè)人，也可能是多個(gè)單位和個(gè)人。 　　③混合銷售行為，“增值稅貨物銷售”與“營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)”有著密不可分的依附、從屬關(guān)系；兼營(yíng)行為，“增值稅貨物銷售”與“營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)”沒(méi)有依附、從屬關(guān)系。 　　密不可分是混合銷售實(shí)質(zhì)所在。如銷售空調(diào)并安裝，為混合銷售，兩者密不可分；但是，銷售房產(chǎn)不售家電、家俱并不影響房屋的使用功能，不符合混合銷售要件。應(yīng)該將銷售不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)與贈(zèng)送實(shí)物作為兩項(xiàng)單獨(dú)的業(yè)務(wù)，按兼營(yíng)處理。企業(yè)賣精裝房送家電、家俱，屬于將貨物無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人，應(yīng)按視同銷售繳納增值稅，不用計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。雖然房地產(chǎn)一般是營(yíng)業(yè)稅納稅人，但只要發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為就需繳增值稅，與其為何類型納稅人無(wú)關(guān)。 　　土地增值稅的處理 　　精裝房所用家電、家俱，能否作為土增清算成本項(xiàng)目扣除？ 　　《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法[1995]6號(hào)）第七條規(guī)定，開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。 　　建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。 　　另外，《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）規(guī)定： 　　土地增值稅的扣除項(xiàng)目 　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 　　但是，上述政策也未具體建安費(fèi)的核算內(nèi)容。那么，精裝房所用的家電、家俱可否作為建筑安裝工程費(fèi)扣除呢？ 　　關(guān)于印發(fā)《建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目組成》的通知（建標(biāo)[2003]206號(hào)）規(guī)定，建筑安裝工程費(fèi)由直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)和稅金組成。直接費(fèi)由直接工程費(fèi)和措施費(fèi)組成。 　　直接工程費(fèi)：是指施工過(guò)程中耗費(fèi)的構(gòu)成工程實(shí)體的各項(xiàng)費(fèi)用，包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)。材料費(fèi)：是指施工過(guò)程中耗費(fèi)的構(gòu)成工程實(shí)體的原材料、輔助材料、構(gòu)配件、零件、半成品的費(fèi)用。 　　根據(jù)建標(biāo)[2003]206號(hào)規(guī)定，只有構(gòu)成工程實(shí)體的材料費(fèi)才構(gòu)成建筑安裝工程費(fèi)的內(nèi)容。而精裝修所用家電、家俱不構(gòu)成工程實(shí)體，不符合土地增值稅扣除項(xiàng)目的內(nèi)容，因此不能作為成本項(xiàng)目扣除。房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)稅成本的檢查重點(diǎn) 來(lái)源：中國(guó)稅網(wǎng)主辦期刊《稅務(wù)規(guī)劃》2010年6月期作者：云中飛（鐘必）電話：18926950393郵箱：zhongbi2008@　 一、支出是否取得合法有效憑據(jù) 　　《企業(yè)所得稅法》第八條規(guī)定，企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的、包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。這一條是稅前扣除的總原則。 　　關(guān)于新法及條例“發(fā)生”的理解： 　　《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第34條，企業(yè)“發(fā)生”的合理的工資薪金支出，準(zhǔn)予扣除。 　　《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第37條。企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中“發(fā)生”的合理的不需要資本化的借款費(fèi)用，準(zhǔn)予扣除。 　　《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第48條，企業(yè)“發(fā)生”的合理的勞動(dòng)保護(hù)支出，準(zhǔn)予扣除。 　　理解：首先要理解“發(fā)生”是屬于“權(quán)責(zé)發(fā)生制”的“發(fā)生”，但是要提供證明實(shí)際發(fā)生的適當(dāng)憑證。 　　實(shí)際發(fā)生不等于實(shí)際支付。也就是說(shuō)，如果企業(yè)在提供了證明實(shí)際發(fā)生的適當(dāng)憑證的前提下，可以不實(shí)際支付。 　　注意一些必須實(shí)際支付的另外規(guī)定，例如條例第34條。企業(yè)“發(fā)生”的合理的工資薪金支出，準(zhǔn)予扣除。這里的發(fā)生就要求是實(shí)際支付。 　　國(guó)稅發(fā)[2008]40號(hào)文規(guī)定：對(duì)于不符合規(guī)定的發(fā)票和其他憑證，包括虛假發(fā)票和非法代開發(fā)票，均不得用以稅前扣除、出口退稅、抵扣稅款。 　　國(guó)稅發(fā)[2008]80號(hào)規(guī)定：企業(yè)取得的發(fā)票沒(méi)有開具支付人全稱的，不得扣除，也不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，也不得申請(qǐng)退稅。 　　國(guó)稅發(fā)[2009]31第三十四條規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。 　　《關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步加強(qiáng)稅收征管若干具體措施的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]114號(hào)）規(guī)定，未按規(guī)定取得的合法有效憑據(jù)不得在稅前扣除。 　　對(duì)“合法有效憑據(jù)”的范圍如何理解？ 　　《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：條例第六條所稱符合國(guó)務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的憑證（以下統(tǒng)稱合法有效憑證），是指： 　?。ㄒ唬┲Ц督o境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，且該單位或者個(gè)人發(fā)生的行為屬于營(yíng)業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個(gè)人開具的發(fā)票為合法有效憑證； 　?。ǘ┲Ц兜男姓聵I(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以開具的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證； 　?。ㄈ┲Ц督o境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明； 　?。ㄋ模﹪?guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。 　　從上面的規(guī)定可以看出，無(wú)論實(shí)際發(fā)生或者實(shí)際支付，都要企業(yè)提供證明實(shí)際發(fā)生的適當(dāng)憑證。對(duì)實(shí)際發(fā)生的支出是否取得合法有效憑據(jù)是稅務(wù)檢查的重中之重。 　　關(guān)于《進(jìn)一步做好房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)檢查工作》的通知（稽便函[2008]42號(hào)）規(guī)定，要對(duì)被查企業(yè)列支成本費(fèi)用的票據(jù)進(jìn)行重點(diǎn)核對(duì)，單張票面金額在10萬(wàn)元以上的票據(jù)必須全部進(jìn)行核查。 　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，虛開建筑業(yè)發(fā)票的現(xiàn)象比較普遍。虛開建筑業(yè)發(fā)票是指在沒(méi)有真實(shí)業(yè)務(wù)的情況下，去稅務(wù)機(jī)關(guān)門前代開建筑發(fā)票或取得建筑公司非法代開的發(fā)票，交一點(diǎn)營(yíng)業(yè)稅或者代開的手續(xù)費(fèi)，獲取企業(yè)所得稅和土地增值稅的更多的抵扣，發(fā)票雖然是真實(shí)的，但業(yè)務(wù)是虛假的，屬于偷稅行為。虛開建筑業(yè)發(fā)票是房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查的重點(diǎn)所在。 　　那么，稅務(wù)機(jī)關(guān)怎么判斷虛開建筑發(fā)票呢？ 　　其中一個(gè)是“三價(jià)對(duì)比”方法。三價(jià)即預(yù)算價(jià)、結(jié)算價(jià)、計(jì)入成本價(jià)（即開發(fā)票額）對(duì)比的方法進(jìn)行判斷。例如，，這樣就虛增了1億元成本。 　　其他的判斷虛開建筑發(fā)票方法需要個(gè)案分析，這里就不展開了。 　　二、計(jì)稅成本審核的重點(diǎn) 　?。ㄒ唬┏杀緦?duì)象的確定是否正確 　　房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中較為普遍的問(wèn)題就是通過(guò)混淆成本核算對(duì)象達(dá)到調(diào)節(jié)利潤(rùn)的目的，有些企業(yè)甚至把歷年來(lái)所有工程開發(fā)成本，放在一個(gè)賬戶中進(jìn)行核算，而不是以開發(fā)項(xiàng)目為核算對(duì)象進(jìn)行明細(xì)核算，使當(dāng)期單項(xiàng)工程開發(fā)成本無(wú)法準(zhǔn)確核算。成本對(duì)象的確定非常重要，成本對(duì)象不能準(zhǔn)確確定，計(jì)稅成本就沒(méi)有辦法準(zhǔn)確計(jì)算。成本對(duì)象是否準(zhǔn)確確定的重要性無(wú)論怎么形容都不為過(guò)。 　　國(guó)稅發(fā)[2009]31第二十六條規(guī)定，成本對(duì)象是指