房產(chǎn)交易納稅問題詳解(附案例分析)(編輯修改稿)
2025-05-25 08:12 本頁面
【文章內容簡介】 舊房如何確定扣除項目金額的問題轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額?！本唧w計算過程：（1）計算評估價格：評估價格=重置成本價成新度折舊率；（2）匯集扣除項目金額：包括評估價格、評估費用、與房產(chǎn)轉讓有關的稅金等；（3）計算增值率；增值率=增值額247。扣除項目金額增值額=收入額－扣除項目金額（4）依據(jù)增值率確定適用稅率；土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。（5）依據(jù)適用稅率計算應納稅額；應納稅額=增值額適用稅率－扣除項目金額速算扣除系數(shù)（6）如果轉讓房地產(chǎn)的成交價格明顯低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的，應按評估的市場價確定其實際成交價，并以此作為轉讓房地產(chǎn)的收入計算征收土地增值稅。2．轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，可根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條規(guī)定計算。即經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。3．對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第35條的規(guī)定，實行核定征收。根據(jù)《關于明確舊房轉讓土地增值稅政策的通知》（蘇財稅〔 2011 〕36 號）規(guī)定：“三、對舊房轉讓實行核定征收的，按《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)〔2010〕53號)文件第四條規(guī)定，核定征收率原則上不得低于5%。并應按《江蘇省地方稅務局關于加強土地增值稅征管工作的通知》(蘇地稅發(fā)〔2011〕53號)文件第三條規(guī)定，在測算增值率的基礎上，確定核定征收率，計征土地增值稅?！保ㄋ模┯』ǘ惛鶕?jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，產(chǎn)權轉移書據(jù)包括財產(chǎn)所有權和版權、商標專用權、專利權、專有技術使用權等轉移書據(jù)，應由立據(jù)人按合同按所載金額萬分之五貼花。根據(jù)《國家稅務局關于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔1991〕155號）第十條規(guī)定：“‘財產(chǎn)所有權’轉移書據(jù)的征稅范圍是：經(jīng)政府管理機關登記注冊的動產(chǎn)、不動產(chǎn)的所有權轉移所立的書據(jù)，以及企業(yè)股權轉讓所立的書據(jù)。”因此，買賣雙方均應繳納印花稅。（五）契稅根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務院令第224號）規(guī)定，在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規(guī)定繳納契稅。契稅稅率為35%。契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內按照本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案。根據(jù)《江蘇省政府辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見》(蘇政辦發(fā)〔2008〕133號)規(guī)定調整契稅適用稅率及標準，契稅稅率由4%調整為3%。根據(jù)《江蘇省財政廳 江蘇省地方稅務局 江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于調整我省房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》(蘇財稅〔2010〕33號)規(guī)定：“一、關于調整契稅政策自2010年10月1日起，對個人購買90平方米及以下，且屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的普通住宅，減按1%稅率征收契稅。對個人購買90平方米以上，144平方米以下，且屬于家庭唯一住房的普通住宅，%稅率征收契稅；對個人購買不屬于家庭唯一住房的，無論屬于普通住宅還是非普通住宅，一律按我省原定3%稅率征收契稅。……?！鄙啼伈粚儆谧》?，因此個人購買商鋪應按3%繳納契稅。四、個人贈予、受贈、繼承房產(chǎn)涉及稅費（一）營業(yè)稅根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》（財政部、國家稅務總局2008年第52號令）第五條規(guī)定：“納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應稅行為：單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人；……?！备鶕?jù)《財政部 國家稅務總局關于個人金融商品買賣等營業(yè)稅若干免稅政策的通知》（財稅〔2009〕111號）規(guī)定：“二、個人無償贈與不動產(chǎn)、土地使用權，屬于下列情形之一的，暫免征收營業(yè)稅：（一）離婚財產(chǎn)分割；（二）無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；（三）無
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