房產(chǎn)交易納稅問題詳解(附案例分析)-全文預(yù)覽
【正文】 民共和國契稅暫行條例》（國務(wù)院令第224號）規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。并應(yīng)按《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》(蘇地稅發(fā)〔2011〕53號)文件第三條規(guī)定，在測算增值率的基礎(chǔ)上，確定核定征收率，計征土地增值稅。即經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額?！迸f房轉(zhuǎn)讓應(yīng)繳納的土地增值稅按以下順序和方法計算：1．轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，首先按評估價格及有關(guān)因素計算、確定扣除項目金額，再計算應(yīng)納土地增值稅額?！币虼?，個人轉(zhuǎn)讓購置的商鋪，應(yīng)按差額繳納營業(yè)稅，納稅人繳納營業(yè)稅的同時，應(yīng)根據(jù)營業(yè)稅稅額的7%（市區(qū)）繳納城建稅，營業(yè)稅稅額的3%繳納教育費附加，營業(yè)稅稅額的2%繳納地方教育附加。根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第五條規(guī)定，對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅?！币虼?，目前個人購買住房，應(yīng)根據(jù)是否普通住房、面積大小以及是否家庭唯一住房三個因素確定適用的契稅稅率。對納稅人需享受家庭唯一普通住房優(yōu)惠政策的，征收機關(guān)應(yīng)查詢納稅人在省轄市范圍內(nèi)的契稅納稅記錄。對個人購買90平方米以上，144平方米以下，且屬于家庭唯一住房的普通住宅，%稅率征收契稅。（三）印花稅、土地增值稅根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號），為適當(dāng)減輕個人住房交易的稅收負(fù)擔(dān)，支持居民首次購買普通住房，自2008年11月1日起，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。個人按照國家房改政策購買的公有住房，以其購房合同的生效時間、房款收據(jù)開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間，依照孰先原則確定；個人購買的其他住房，以其房屋產(chǎn)權(quán)證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。具體比例由省級地方稅務(wù)局或者省級地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%3%的幅度內(nèi)確定。納稅人繳納營業(yè)稅的同時，應(yīng)根據(jù)營業(yè)稅稅額的7%（市區(qū)）繳納城建稅，營業(yè)稅稅額的3%繳納教育費附加，營業(yè)稅稅額的2%繳納地方教育附加。”根據(jù)《國家稅務(wù)總局 財政部 建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)〔2005〕89號），個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號）第五條規(guī)定：“……享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時滿足以下條件：、單套建筑面積在120平方米以下、。在歷次房地產(chǎn)業(yè)的國家宏觀調(diào)控背景下，國家對個人二手房交易所涉及的稅費政策也屢次發(fā)生變化。本期內(nèi)容為個人二手房交易環(huán)節(jié)，交易雙方所涉及稅費政策解析。一、個人轉(zhuǎn)讓住房涉及稅費（一）營業(yè)稅及附加根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》(財稅〔2011〕12號)規(guī)定，自2011年1月28日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。各直轄市和省會城市的具體標(biāo)準(zhǔn)要報建沒部、財政部、稅務(wù)總局備案后，在2005年5月31日前公布。因此，根據(jù)目前政策，個人轉(zhuǎn)讓住房，應(yīng)判斷是否普通住房、是否滿5年兩個因素，確定是否繳納及如何繳納營業(yè)稅。納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個人所得稅額?！币虼?，按照目前政策，除個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅外，個人轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”差額繳納20%個人所得稅，如不能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，則按住房轉(zhuǎn)讓收入核定征收。自2010年10月1日起，對個人購買90平方米及以下，且屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的普通住宅，減按1%稅率征收契稅。凡在2010年10月1日前已簽訂房屋買賣契約，但尚未在房地產(chǎn)主管部門辦理契約鑒證或登記的，應(yīng)在2010年10月20日前到房地產(chǎn)主管部門辦理契約鑒證或登記手續(xù)，逾期按本通知規(guī)定執(zhí)行。納稅人誠信保證不實的，屬于虛假納稅申
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