房產(chǎn)交易人員物權法基本情況概要(編輯修改稿)
2025-06-20 00:00 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 出來的所有權狀態(tài)為民事行為，引發(fā)物權變動，即使依公示方法所表現(xiàn)出來的物權不存在或者存在瑕疵，法律仍就認可該變動產(chǎn)生法律效力，受法律保護。 確立該項原則作用： 強化物權公示的公信力； 降低交易成本、簡化交易程序； 穩(wěn)定交易秩序、保障受讓人物權。 物權公信原則 案例簡介： 甲（男）和乙（女）系夫妻關系，在婚姻關系存續(xù)期間購買房屋一套，產(chǎn)權登記于甲個人名下。一年后，甲將該房屋出售給丙，并辦理了過戶登記。乙知道該情況后，認為甲的處分行為未征得共有人同意，其處分行為無效。請問：房屋應歸屬給誰？ 律師解析： 房屋所有權應歸丙享有，丙基于產(chǎn)權證所反映出來的所有權人只有甲，據(jù)此與甲進行買賣，該項交易受法律保護。 至于甲方是否已婚、該套房屋是否尚有其他未登記之權利人、甲如何取得、是否合法等因素，不是丙應當考慮的問題，丙唯一的義務就是根據(jù)產(chǎn)權證上所載明的所有權人進行交易。 物權公示、公信原則 公示 ——讓不特定的義務主體 知道 物權狀態(tài)。 公信 ——讓利害關系人 相信 物權狀態(tài)。 五、一物一權原則 一物一權 物權客體僅為 獨立的特定 的物； 一個所有權的客體僅為 一個 獨立物； 一個物之上可以存在數(shù)個物權，但各個物權之間 不得相互矛盾 ； 一物的某 一部分不能 成立單個的所有權。 一物一權原則實務運用 案例解析： 產(chǎn)權式商鋪銷售 ——以面積為物權客體？以獨立使用之物為物權客體？ 律師解析： 物權客體需要具備獨立性（構(gòu)造＋使用）、特定性，產(chǎn)權式商鋪系人為進行分割，該分割不能實現(xiàn)物的獨立支配使用，其使用應當整體組合方能發(fā)揮其效用。因此，各產(chǎn)權人無法直接支配其標的物。該銷售模式違反物權法基本原則。 一物一權原則實務運用 案例解析： 車位或車庫系商品房的一個附屬功能性設施，未單獨辦理產(chǎn)權登記，僅記載于房屋產(chǎn)權證備注欄中，該車位、車庫是否能夠單獨處分？ 律師解析： 此類車位、車庫不能作為法律上的一個獨立物進行單獨處分，雖然其使用具有一定的獨立性，但為不動產(chǎn)登記時，系以 “ 一物 ” 進行的登記，必須與商品房共同處分。 六、物權的優(yōu)先效力 物權的 優(yōu)先效力 物權與債權同時并存時，物權具有優(yōu)先債權的效力 所有權的優(yōu)先性 一物數(shù)賣情形 用益物權的優(yōu)先性 建設用地使用權的取得情形 擔保物權的優(yōu)先性 抵押物優(yōu)先償債情形 物權優(yōu)先效力案例解析 1 案例簡介： 開發(fā)商與甲、乙、丙三人就同一套商品房簽訂《 商品房購銷合同 》 ，三人的情形分別為： 甲只簽訂了合同付清了全款； 乙簽訂了合同付清了全款，同時也辦理了商品房的交接； 丙則簽約后付款且辦理的產(chǎn)權過戶登記。 試問：對此應對如何確定開發(fā)商對三人的法律責任？商品房的最終歸屬何人？不能取得所有權的主體有何救濟措施？ 物權優(yōu)先效力案例解析 11 ? 相關法律規(guī)定： 《 物權法 》 第九條 不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力； 未經(jīng)登記，不發(fā)生效力 ，但法律另有規(guī)定的除外。 物權優(yōu)先效力案例解析 12 《 最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的規(guī)定 》 第八條 具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： （一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋 抵押 給第三人； （二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋 出賣 給第三人。 物權優(yōu)先效力案例解析 2 案例簡介： 土地方甲欲將已經(jīng)通過出讓取得的 100畝建設用地的土地使用權對外轉(zhuǎn)讓，乙、丙、丁、戊等四人均有想受讓該幅土地。 四人情形分別為： 甲與乙簽訂了轉(zhuǎn)讓合同； 甲與丙簽訂了轉(zhuǎn)讓合同，并收取了轉(zhuǎn)讓款； 甲與丁簽訂了轉(zhuǎn)讓合同，并辦理了變更登記； 甲與戊簽訂了轉(zhuǎn)讓合同，并移轉(zhuǎn)戊占有； 試問：誰能取得該幅土地的建設用地使用權？ 物權優(yōu)先效力案例解析 2－ 1 《 關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋 》 第十條 已辦理土地使用權變更 登記 的優(yōu)于未登記的； 均為辦理變更登記的，合法 占有 優(yōu)先于其他； 均未辦理變更登記，也未合法占有，已支付 轉(zhuǎn)讓款 的優(yōu)先； 合同均未履行， 成立在先 的合同有權優(yōu)先履行。 同一幅土地，就土地使用權轉(zhuǎn)讓訂立數(shù)個轉(zhuǎn)讓合同。 七、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的確立 （一）、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度 五統(tǒng)一：統(tǒng)一法律依據(jù)；統(tǒng)一登記機關；統(tǒng)一登記效力；統(tǒng)一登記程序；統(tǒng)一權屬證書。 （二）、預告登記、異議登記、更正登記、注銷登記、設立登記
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