【文章內容簡介】 ，改進物業(yè)管理，進一步培育住房消費；發(fā)展經濟適用住房，健全廉租住房制度，加大面向中低收入家庭的住房供應，妥善解決最低收入家庭住房問題。因此，房地產市場的容量將進一步擴大。17 / 66長沙房地產市場在中央采取的一系列積極財政政策的持續(xù)作用下，市場主要指標都有較大幅度增長，在城市大規(guī)模路網改建的刺激下，長沙房地產市場積蓄的潛力逐步釋放。商品房銷售形式良好，保持穩(wěn)定增長勢頭，市場消費也相應呈現(xiàn)出理性上升的局面，整個市場明顯處于景氣狀態(tài)，市場運作狀況良好。根據(jù)當前的市場情況來看，我市商品房市場的結構性矛盾比較突出，不同類型的商品房市場銷售率差別較大，據(jù)長沙市房地產局最近對 67 個樓盤（不含經濟適用房）重點調查得到的數(shù)據(jù)分析，高層、小高層住宅規(guī)劃總建筑面積 萬 m2，多層住宅為 萬 m2，綜合用房為 萬 m2，其結構比例為 ：：1。而從市場銷售情況來看，高層、小高層的平均銷售率為 %，多層住宅的平均銷售率為 %，綜合用房的平均銷售率為%。根據(jù)房地產部門的統(tǒng)計資料，2022 年全市共批準商品房預售面積 萬 m2，比去年同期增長 %，創(chuàng)下了商品房上市面積的歷史新高，其中住宅上市量為 m2，占商品房總量的比重為 %，全年房地產市場擴容的步伐在不斷加快。2022 年，全市共完成商品房交易21954 起，成交面積達 萬 m2，成交金額為 億元，分別比上年同期增長了 %、%和 %。其中商品房期房成交 10736 起，成交面積為 萬 m2，成18 / 66交金額為 億元，分別比上年同期增長 %、%和%。從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，長沙市房地產投資方向已明顯朝住宅產業(yè)傾斜；市場主體的結構性調整已初步完成，個人購房的比重大幅度上升；戶型設計合理、配套設施齊全、居住環(huán)境優(yōu)雅的小區(qū)最受消費者靚睞。、 項目的市 場分析 具有良好的發(fā)展前景隨著長沙城市化水平的不斷提高以及“一江兩岸、西文東市、六橋三環(huán)、山水洲城”城市格局的基本形成，長沙市二十一世紀的發(fā)展規(guī)劃已重彩描繪，城市的規(guī)模延伸擴展，經濟建設發(fā)展步伐逐步加快，房地產開發(fā)已成為經濟騰飛的新熱點。同時，為落實省委、省政府關于“加快長沙建設，拉動經濟發(fā)展”和“實現(xiàn)長沙城市面貌三年大變樣”的有關要求，為了在 10～15 年時間把長沙建設成為一個人口 300萬、城區(qū)面積達 350 平方公里的區(qū)域性中心城市，省政府、市政府以及四區(qū)區(qū)政府都相繼實施了遷址。而且區(qū)域范圍內正在抓緊建設瀏陽河風光帶，火車北站也即將進行搬遷，全市“城市化、工業(yè)化、農業(yè)產業(yè)化”的進程正在進一步加快。因此，項目的建設不僅可以改善周邊居民的生活和居住條件，為廣大需要住房的城市居民提供良好的居住條19 / 66件，而且可以為全市城市化、工業(yè)化建設作出自己的貢獻，因而其市場是可靠的。 購買趨勢與主體分析據(jù)調查，長沙市絕大多數(shù)消費者購房的首要目的是滿足居住需求或改善居住條件。這部分人群的比例分別為 58%和 29%，而出于“投資” 、 “為他人購房”的比例分別為 7%和 6%，這說明目前長沙市絕大多數(shù)居民有購房需求的意向，他們購房的目的主要是用來居住。根據(jù)“對樓型選擇”的調查顯示：長沙市有 32%的人選擇“小高層帶電梯” ，有 31%的人選擇“多層帶電梯” ，有23%的人選擇“多層不帶電梯” ，選擇“高層”的只有9%，其他樓型的為 5% 。與 2022 年長沙市冬季房交會統(tǒng)計的數(shù)據(jù)相比較，多層或小高層帶電梯的樓型需求在逐步增加，而多層無電梯的樓型則由于物業(yè)管理費用較低等諸多原因，仍受到中低收入消費群體的喜愛。 對面積及戶型的選擇，面積在 80～120 平方米的二房二廳、三房二廳最受歡迎。調查發(fā)現(xiàn)，消費者更加欣賞實用、經濟的“小而全”的精巧戶型。據(jù)調查，長沙市未來五年內準備購房的人約占城市總體的 %，其中以經濟適用房和商品房為主，預購面積在70～150 平方米之間。其中有產權房家庭計劃 5 年內購房的比例遠遠高于計劃 1 年或 2 年內購房的比例，尤其是對大20 / 66面積住房的購買。在 100～150 平方米的預購群體中，擁有產權房的家庭預購比例高達 %，可見購房在二次置業(yè)群體中的市場潛力非?？捎^。 項目的定位項目的定位主要應綜合考慮房地產的區(qū)域位置性、市場有效需求、現(xiàn)階段消費能力、開發(fā)商的品牌等諸因素。該區(qū)域目前雖處于城市邊沿地帶，但經過幾年的開發(fā)已形成較為完善城市基礎設施及居民生活配套設施，區(qū)域內及周邊的環(huán)境較好，交通較便利。住宅、汽車和城市化建設已成為拉動經濟增長的三駕馬車，在以中等收入階層為消費群體的時代來臨之際，他們的收入水平是與區(qū)域經濟的發(fā)展共同增長的，而且相對于其他群體而言，他們的收入增長相對穩(wěn)定。而高收入階層則由于住宅產品更新?lián)Q代快，精彩紛呈的別墅和各類高檔住宅刺激著他們的多次置業(yè)欲望，這也為需求結構的調整創(chuàng)造了良好的市場基礎。未來幾年，性價優(yōu)勢、優(yōu)質服務的社區(qū)依然會引領市場，引進旅游、體育、康復等題材的復合地產和城郊大型生態(tài)社區(qū)將成為市場的領袖；同時，新都市主義大旗依然高揚，細分市場后的 CBD 物業(yè)依然有較好的市場潛力。因此，項目在消費者市場定位上將根據(jù)素質人居的開發(fā)思路，首先面向周邊地區(qū)的人群，然后再涵蓋全市中等以21 / 66上收入階層，最后輻射全省其他各行業(yè)的成功人士。在產品定位方面，十分細致地賦予產品文化、休閑、生態(tài)、環(huán)保的內涵，高舉新都市主義的大旗，在產品價格與服務方面強調產品的性價比和優(yōu)質服務。 市場營銷項目的主題定位于綠色生態(tài)園林社區(qū)，充分利用其自然環(huán)境優(yōu)勢，透過綠色山景、小區(qū)園林、環(huán)保建筑設計和材料的應用，構建一個具有自然、健康生活環(huán)境的園林社區(qū)，給長期生活在熱鬧、喧嘩都市中的人們提供一個寧靜祥和、親近自然的生活環(huán)境。項目的市場營銷應緊扣“園林、生態(tài)”主題，充分挖掘園林生態(tài)居住文化的內涵與外延，構建各有側重的營銷理念。項目主題具有較大的彈性，盡管項目蘊含多個“生態(tài)”賣點，但一般消費者對于“生態(tài)居住”的內涵只能混同于一般以“生態(tài)、環(huán)?！睘猷孱^的普通樓盤，因此，在營銷過程中不僅要針對具體消費者進行宣傳，而且還需對社會媒體、社會輿論進行深入的“生態(tài)、環(huán)保”居住環(huán)境真正意義的宣傳，使社會輿論對“生態(tài)居住”的真正含義有較全面深入的了解，從而充分體現(xiàn)項目的社會影響力和號召力。22 / 6 建設內容及建設規(guī)模、 建設內容“城市花都” 的建設內容主要 為：Townhouse、多層花園洋房及小高層住宅、項目配套的服務設施（如會所、幼兒園、車庫、配電間）以及相應的道路、綠化、市政管網設施等。、 建設規(guī)模項目總占地面積為 平方米，擬建各種類型的商品住宅、配套設施等建筑面積為 499800 平方米，其中Townhouse 50000 平方米、花園洋房 230000 平方米、小高層住宅 217000 平方米、配套服務設施 2800 平方米。項目規(guī)劃建筑容積率為 ，建筑密度為 %，綠地率為 52%。23 / 6 區(qū)域位置及建設條件、 項目選址項目所在地位于長沙市開福區(qū)綜合農場的長沙市苗圃區(qū)域，毗鄰長沙市星沙開發(fā)區(qū)和長沙經濟技術開發(fā)區(qū)，瀏陽河環(huán)繞其間，自然環(huán)境秀美。區(qū)域內地塊屬丘陵地域，地勢有一定的起伏，地層為第三系紅色砂巖、礫石等，表面為網狀紅土、亞粘土，區(qū)域內高差一般在 30 米以內。項目所在地與湖南廣播電視中心、 “長沙世界之窗”、 “長沙海底世界”相鄰，距離長沙市繁華的商業(yè)中心僅 5 公里，距離長沙火車站 8 公里，距長沙黃花國際機場 22 公里，因而其交通條件十分便利。目前，項目所在地塊周邊已形成了成片大規(guī)模開發(fā)的氣候，已建成住宅小區(qū)有的駿豪住宅區(qū)、湖南武警總隊住宅區(qū)、 “左岸春天 ”住宅小區(qū)、金帆住宅小區(qū)等，居住人口已達到 5萬人。世界著名的“ 麥德龍” 超市、英國家私廣 場、中國一汽等一大批商貿企業(yè)已正式入住該區(qū)域；項目與全省目前最大的綜合娛樂休閑中心——長沙“世界之窗 ”、“海底世界”及“ 湖南國際影視會展中心” 緊鄰，且項目所在地到長沙烈士公園、正在籌建的月湖水上公園等休閑娛樂場所均十分便捷。同時，項目所在地附近有國防科技大學、長沙大學、長沙市第一中學等各類大、中、小學以及幼兒園等，湖南廣播影視集團正在“新世 紀文化城” 內籌建湖南廣播 藝術學院（包24 / 66括小學、中學），因而教育設施及條件較為完備，小區(qū)內居民的子女上學十分方便；同時，著名的湘雅醫(yī)院、163 醫(yī)院也在項目用地附近，可為建成后的小區(qū)提供良好的醫(yī)療服務，居民就醫(yī)條件較好。因此，項目所在地社區(qū)各種條件十分成熟，完全可以開發(fā)成為一個功能齊全的居民生活小區(qū)。而且隨著城市化的不斷發(fā)展，該地段正在成為長沙市投資建設新的熱點，其清新的空氣，優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境使該區(qū)域日益繁華。、 自然條件氣溫年平均氣溫 ℃最冷月平均氣溫 ℃最熱月平均氣溫 ℃極端最高氣溫 ℃極端最低氣溫 ℃降水量年平均總降水量 一月最大降水量 濕度最冷月平均相對濕度 81%最熱月平均相對濕度 75%25 / 66最大積雪深度 20cm最大凍土深度 5cm年雷暴日數(shù) 風冬季平均風速 30 年一遇最大風速 最多風向及頻率 七月 SW20% 一月 NW31%全年日照時數(shù) 小時長沙地區(qū)地震烈度 “城市花都”位于長沙市開福區(qū)綜合農場的長沙苗圃，根據(jù)國家地震局、建設部 2022 年版《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》 ，長沙市地震烈度為 6 度。工程地質條件 長沙市地域結構屬于長衡丘陵盆地，以平崗為主，山丘兼而有之，呈弧型狀態(tài)、背東朝西分布。擬建場地尚未進行工程地質勘探工作，下一步應與相關部門接洽，盡快開展這一工作，以便為工程設計和建設提供可靠的地質資料。26 / 6 建設條件項目周邊路網發(fā)達，展覽館路、火星大道、新世紀大道和瀏陽河風光帶環(huán)繞四周。城市給排水管線及電源均已具備，可從小區(qū)附近的馬王堆 110kV 變電站就近引入兩路電源；城市給排水管網已有一條 800mm 直徑供水干管鋪設至小區(qū)附近；區(qū)域內目前有一條明渠可直達建設中的新世紀污水處理廠；項目區(qū)域內的其他市政基礎設施也已基本完備，完全能夠滿足建設需要。27 / 6 工程技術方案、 總平面布局 規(guī)劃宗旨近幾年來，隨著國家宏觀經濟發(fā)展的政策調整和各項房改政策的出臺，住宅建設已成為社會發(fā)展新的經濟增長點，居住小區(qū)的規(guī)劃、開發(fā)、建設也發(fā)生了巨大的變化。住宅成為一種商品，成為了居民最大的消費支出之一。因此人們對住宅也在不斷地提出更高層次的需求。住宅的開發(fā)也隨之成為一種以高品質追求，高經濟回報為目的的純粹商業(yè)行為。住宅建設，規(guī)劃先行。規(guī)劃的優(yōu)劣將直接影響人們的生存環(huán)境和開發(fā)商的經濟回報，為此項目的規(guī)劃應始終貫徹“以人為本”的設計原則，力求創(chuàng)造長沙市回歸自然、高尚別致、充滿文化情趣與品位的園林生態(tài)居住區(qū)。擬建住宅小區(qū)將本著以下設計理念和思路：⑴ 構筑環(huán)境生態(tài)、建筑生態(tài)、人文生態(tài)相融合的新型園林生態(tài)居住文化；⑵ 維系、提高地塊的環(huán)境生態(tài)質量，有機融入園林景觀要素；⑶ 園林綠化確保住宅造型與瀏陽河沿河景觀相互協(xié)調、融為一體；⑷ 統(tǒng)一規(guī)劃分期建設，適應開發(fā)商滾動建設，可持續(xù)28 / 66發(fā)展的開發(fā)模式；⑸ 處理好小區(qū)內外環(huán)境的差別，保證小區(qū)的獨立性與圍合性。 總體布局住宅建筑不僅是居住的核心，也是構成小區(qū)室外空間形態(tài)的基本要素。人本原則在今年的房地產開發(fā)中正在不斷被強調和重視，規(guī)劃設計中不僅要考慮開發(fā)商盡可能多建住宅的思想，而且要強調環(huán)境質量、切實滿足居住生活空間與配套設施方面的要求。根據(jù)擬建住宅小區(qū)周邊的具體條件，項目將充分利用場地的基礎條件、地形地貌等自然條件，采取規(guī)整式和自由式相結合的靈活自有的布局，地勢平坦的場地采取規(guī)整式布局，開發(fā)花園洋房、小高層為主的高級公寓區(qū)；地勢起伏、高差較大的山坡地帶，開發(fā)別墅區(qū)以便采取靈活自由的布局，從而把綠化面積均勻地布置于每棟樓宇之間，爭取做到家家有景、戶戶有庭院?？v觀整個小區(qū)的空間組合，即整齊嚴謹，雅觀統(tǒng)一，又生動靈活，疏密有致，構成了擬建住宅小區(qū)獨具匠心的空間形態(tài)。 道路交通小區(qū)主要道路設兩個出入口，主要車行出入口布置于小區(qū)東側、南側。小區(qū)內車行道路寬 7 米，小區(qū)步行道路寬 米，內部交通力爭做到通暢、安全，能夠滿足就近停29 / 66車，消防以及救護等方面的要求，并與小區(qū)人流、景觀步行互不干擾、沖突，保證小區(qū)內部庭院空間的私密、安全、不受噪音影響。豎向道路順應山勢，略有起伏，即可增加景觀效果，又起到限制車速的作用。小區(qū)內的停車場采用分散布置，一方面利用道路兩側的空地設置停車位，另一方面又利用小高層及多層住宅底層架空層設置停車位。這種分散的停車方式穿插于各組團之間，以方便駕車居民停泊后，就近直接進入院落入戶。外來