【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 成為本項(xiàng)目發(fā)展的最大契機(jī)。n 欽北區(qū)人口眾多但配套落后，往更發(fā)達(dá)的主城區(qū)轉(zhuǎn)移是情理之中的事情，本項(xiàng)目扼守欽北區(qū)進(jìn)城第一要口，也有相應(yīng)的發(fā)展機(jī)遇。n 從當(dāng)前以及未來(lái)一段時(shí)間來(lái)看，欽北區(qū)不是城市發(fā)展主方向，配套建設(shè)滯后，這就要求樓盤的開(kāi)發(fā)提升品質(zhì)，突出個(gè)性。(三) 場(chǎng)地情況參照周邊地質(zhì)情況，表層地質(zhì)為粘土，下層為中砂或風(fēng)化巖，地質(zhì)條件完全符合建設(shè)需要，地基承載力是沒(méi)有問(wèn)題的。(四)政策環(huán)境分析1. 當(dāng)前政策特征 ——2010年以來(lái)重要政策一覽表20102011年重要房地產(chǎn)調(diào)控政策列表 項(xiàng)目 時(shí)間 主題 要點(diǎn) 節(jié)點(diǎn) 2010年1月 國(guó)十一條 提高二套房首付至40% 2010年3月 國(guó)十九條 打擊囤地 2010年4月 國(guó)十條 提高二套房首付至50% 2010年9月 國(guó)五條 限購(gòu)、停發(fā)三套房貸、 2011年1月 新國(guó)八條 提高二套房首付至60%、加大限購(gòu)力度 2011年1月 房產(chǎn)稅開(kāi)征 上海、重慶推出房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案 2011年2月 廣州出臺(tái)調(diào)控市場(chǎng)細(xì)則 廣州十區(qū)限購(gòu)、二市暫不限購(gòu) 信貸 2010年2月 打擊炒房 銀監(jiān)會(huì)發(fā)布流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法打擊炒房者 2010年4月 打擊炒房 銀監(jiān)會(huì)要求銀行不得對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款 2010年4月 提高首付 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)要求貸款購(gòu)買二套房首付不得低于50% 2010年4月 差別化房貸 國(guó)務(wù)院通知房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸 2010年10月 加息 ；上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率 2010年11月 提高首付 全面叫停第三套住房公積金貸款，二套住房公積金貸款首付提至五成。 2010年12月 加息 ；上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率 2011年2月 加息 ；上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率 2011年4月 加息 ；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整 2011年7月 加息 ；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整 2010年3月 打擊囤地 國(guó)土資源部出臺(tái)“19條”打擊囤地 2010年4月 加大供應(yīng) 國(guó)土部公布2010年住房供地計(jì)劃，土地供應(yīng)量同比大幅上漲 2010年9月 打擊囤地 國(guó)土部與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下文明確企業(yè)違約開(kāi)發(fā)土地、因自身問(wèn)題閑置一年的取消拿地資格 2011年3月 限制“地王” 國(guó)土部發(fā)布新規(guī)：嚴(yán)防出現(xiàn)高價(jià)地，堅(jiān)決杜絕土地出讓中出現(xiàn)樓面地價(jià)超過(guò)同類地價(jià)歷史最高價(jià)的情況 2010年6月 限購(gòu) 住建部發(fā)布規(guī)范第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知，通知要求各地商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購(gòu)房家庭成員名下，包括借款人、配偶及未成年子女，實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定 2010年9月 限購(gòu) 國(guó)家出臺(tái)鞏固樓市調(diào)控成果措施，暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%；房?jī)r(jià)過(guò)高上漲過(guò)快城市將限定家庭購(gòu)房套數(shù)。房?jī)r(jià)過(guò)高上漲過(guò)快城市要限定居民購(gòu)房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策 2010年11月 限購(gòu) 住建部、外管局聯(lián)合通知：境外個(gè)人在境內(nèi)只能買一套自住房，而且還必須出具其在境內(nèi)工作超過(guò)一年的證明 2011年2月 限購(gòu) 南寧進(jìn)入第三批限購(gòu)令城市名單；本地家庭限購(gòu)第三套房；非本市戶籍居民家庭需提交１年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明限購(gòu)一套。 2011年7月 限購(gòu) 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確要求，已實(shí)施住房限購(gòu)措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。 2010年4月 住建部要求加快保障性住房建設(shè)，其中，公共租賃住房建設(shè)是下一階段工作的重點(diǎn)，同時(shí)遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲 2010年5月 住建部、民政部、財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)通知，要求各地區(qū)要通過(guò)新建、改建、購(gòu)置、租賃等方式多渠道籌集廉租住房房源 2010年6月 7部門發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，旨在解決中國(guó)城市中等偏低收入家庭住房困難 2010年11月 住建部表示，2011年全國(guó)將安排建設(shè)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房1000萬(wàn)套 ——首套房利率進(jìn)入上浮時(shí)代 ，作用強(qiáng)于加息2010年10月13日，若申請(qǐng)貸款人如果希望盡快放款。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，銀行上浮首套房貸利率所覆蓋的地區(qū)有北京、上海、廣州、深圳幾大一線城市以及天津、濟(jì)南、青島、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、蘇州等二線城市，約有14個(gè)。全國(guó)城市的部分銀行首套房貸款利率不僅告別“打折”，還在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮5%30%不等，部分城市甚至有上浮50%的銀行。 n 在房?jī)r(jià)或?qū)⑦M(jìn)入拐點(diǎn)時(shí)期，北京此舉引發(fā)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高度關(guān)注，或?qū)⒁l(fā)全國(guó)性“上調(diào)熱潮”。n 這反映了市場(chǎng)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格下行的憂慮 。n 首套房貸款利率上浮至少相當(dāng)于2次加息，對(duì)剛需族傷害尤大，或?qū)⒁l(fā)全國(guó)性降價(jià)本輪調(diào)控政策周期性研判u 本輪調(diào)控我司認(rèn)為分二個(gè)階段：? 第一階段：，將會(huì)出現(xiàn)成交量逐步走低的趨勢(shì)；? 第二階段：，地產(chǎn)市場(chǎng)逐步調(diào)整到位，為維持通脹環(huán)境下的市場(chǎng)環(huán)境，政策不會(huì)立即放松，但是將維持市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。調(diào)控模型模擬 綜上所述，項(xiàng)目選址是經(jīng)過(guò)廣泛的市場(chǎng)調(diào)研之后得出的結(jié)論，項(xiàng)目的發(fā)展是可行的。并且由于項(xiàng)目所在地塊宗地編號(hào)為 欽北GC20118 地塊，是在XX市國(guó)有土地使用權(quán)出讓中拍賣所得。第五章 項(xiàng)目總投資估算與資金籌措一、項(xiàng)目總投資估算 項(xiàng)目規(guī)劃序號(hào)摘要數(shù)量單位1項(xiàng)目總概況畝2土地總面積66,平米3總地價(jià)52,300,元4總建筑面積261,平米計(jì)入容積率的建筑面積205,平米其中：住宅建筑面積193,平米商業(yè)建筑面積11,平米物業(yè)管理用房平米不計(jì)入容積率建筑面積55,平米其中：人防地下室建筑12,平米地下車庫(kù)面積38,平米架空層建筑面積5,平米5機(jī)動(dòng)車停車位(位)1,626個(gè)其中：地下停車位1,340個(gè)地面停車位286個(gè)6容積率7建筑密度%8綠地率%9建筑占地面積16,平米10平均層數(shù)18層11總戶數(shù)2,032戶投資預(yù)算序號(hào)摘要取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 單價(jià) 合計(jì) 1土地費(fèi)用　 52,300, 2前期費(fèi)用　 30,739, 總建筑面積*20元/㎡ 5,232, 景觀設(shè)計(jì)費(fèi)總建筑面積*5元/㎡ 1,308, 施工圖審查費(fèi)總建筑面積*㎡ 392, 總建筑面積*2元/㎡ 523, 勘察費(fèi)總建筑面積*3元/㎡ 784, 施工用電工程費(fèi)用總建筑面積*2元/㎡ 523, 施工用水工程費(fèi)用總建筑面積*2元/㎡ 523, 圍墻等臨舍工程總建筑面積*15元/㎡ 3,924, 面積測(cè)繪費(fèi)總建筑面積*1元/㎡ 261, 報(bào)建費(fèi)用主體工程*% 17,266, 3建安費(fèi)用　 1, 337,533, 主體工程款1200元/㎡ 1, 313,935, 電梯及安裝工程單價(jià)25萬(wàn)元/臺(tái) 14,000, 其他設(shè)備總建筑面積*10元㎡ 2,092, 檢測(cè)費(fèi)主體工程*3‰ 941, 管道燃?xì)饪倯魯?shù)*2200元/戶 4,470, 監(jiān)理費(fèi)總建筑面積*8元 2,092, 4基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套　 29,445, 供水供電工程總建筑面積*50元/㎡ 13,080, 景觀綠化、道路工程250元/㎡ 12,440, 安防智能化等弱電總建筑面積*8元/㎡ 2,092, 亮化工程總建筑面積*2元/㎡ 523, 排污工程總建筑面積*5元/㎡ 1,308, 5不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（1% 3,977, 6管理費(fèi)用總建筑面積*40元/㎡ 10,464, 7財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款10000萬(wàn)元二年 12,000, 8開(kāi)發(fā)成本小計(jì)　 1, 476,460, 二、 資金籌措及還貸方案 資金籌措方案本項(xiàng)目總投資全款為47460萬(wàn)元，項(xiàng)目資金籌措通過(guò)自有資本投入、銀行開(kāi)發(fā)貸款及銷售資金回籠三項(xiàng)完成其中自有資本投入為：47460*=16611萬(wàn)元，預(yù)計(jì)2012年6月以前投資全部到位項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款額度為：*=16611萬(wàn)元，預(yù)計(jì)2012年12月前以土地抵押取得貸款2800萬(wàn)元，其余貸款根據(jù)工程進(jìn)度，分別以在建工程抵押貸款取得其余資金缺口通過(guò)房地產(chǎn)銷售回籠取得，金額為47460*30%=14238萬(wàn)元。還貸方案本項(xiàng)目累計(jì)銷售額至14238萬(wàn)元后，以后續(xù)銷售收入的80%逐漸償還銀行開(kāi)發(fā)貸款，開(kāi)發(fā)貸款全部?jī)斶€完畢。第六章 經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益估計(jì)一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)由于項(xiàng)目實(shí)施周期為4年，其中建設(shè)期三年，宜采用考慮時(shí)間價(jià)值的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行項(xiàng)目分析。折現(xiàn)率的確定：一般以無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率加上該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率確定，現(xiàn)結(jié)合該項(xiàng)目的實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)狀況，及開(kāi)發(fā)商的最低期望投資報(bào)酬率，確定本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)折現(xiàn)率10%。（1） 計(jì)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第1年初第1年末第2年末第3年末第4年末1現(xiàn)金流入 62, 25, 23, 13, 銷售收入 62, 25, 23, 13, 2現(xiàn)金流出 54, 5, 11, 19, 16, 2, 成本 45, 5, 10, 16, 13, 費(fèi)用 2, 稅金及附加 4, 1, 1, 所得稅 2, 2, 3凈現(xiàn)金流 8, 5, 11, 6, 7, 10, 4折現(xiàn)率10%