【文章內容簡介】 3137137以上2013成交套數(shù)占比增幅%%%%%%%%總價47以下475757666675758585113113151151以上注：數(shù)據來源于備案系統(tǒng)表：20102013近郊分面積段成交套數(shù)占比變化幅度與總價段對比情況（單位：元/平米；%；萬元）近郊50以下506060707080809090120120160160以上2011成交套數(shù)占比增幅%%%%%%%%總價28以下28333339394444505066668888以上2012成交套數(shù)占比增幅%%%1.5%%%%%總價28以下28333339394444505066668888以上2013成交套數(shù)占比增幅%%%%%%%%總價30以下30363642424848545472729696以上注：數(shù)據來源于備案系統(tǒng)在市區(qū)、近郊產品同質化、總價差持續(xù)擴大、成交樓面地價不斷上漲且土地成本差距持續(xù)擴大的情況下，價格擠壓型客戶進一步被動轉移至近郊購房252。 市區(qū)房價收入比持續(xù)位于30%以上，剛需客戶購房選擇被動郊區(qū)化從我司對房價收入比（房價/城鎮(zhèn)居民人均可支配收入）的研究來看，當房價收入比達到30%時，客戶在購房區(qū)域的選擇上存在被動郊區(qū)化的特征，即剛需客戶被迫擠壓至郊縣購買，成都當前市區(qū)房價收入比仍大于30%，一定程度上支撐郊區(qū)被動化。表：20102013市區(qū)房價收入比（單位：元/平米；元）時間2010201120122013成交均價7766871785559474城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20835239322719430865房價收入比37%36%31%31%注：%的增速（年初制定的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入目標）計算252。 根據市場歷史走勢來看，隨著市區(qū)房價的不斷上漲，近郊市區(qū)成交量差值（近郊備案成交量市區(qū)備案成交量）逐漸擴大，表明市區(qū)房價上漲將支付力較弱的客戶擠壓至郊縣252。 近郊與市區(qū)主力產品均以60、70套二、80套三為主，同質化現(xiàn)象更加明顯，同時總價差持續(xù)擴大表：2013年近郊與市區(qū)不同面積段總價區(qū)間（單位：平米、元/平米、萬元）面積段區(qū)域成交均價總價段市區(qū)、近郊總價段價差2012年總價段價差較2012年總價差變化7080市區(qū)947466762522↑3近郊604342488090市區(qū)947476852925↑4近郊60434854252。 市區(qū)土地成本的不斷上漲且與近郊土地成本差距持續(xù)擴大，未來市區(qū)與近郊房價差距或將持續(xù)擴大表：20102013市區(qū)、近郊住宅類土地成交樓面地價（元/平米）時間2010201120122013市區(qū)4315326941366136近郊889123216641983市區(qū)、近郊成交樓面地價差值3426203724724153注：成交樓面地價均為計入地票費用后價格三、認購以及市場調研數(shù)據顯示，市場呈現(xiàn)逐步下滑的趨勢，11月表現(xiàn)尤為明顯34月受“國五條”影響備案成交量大幅上漲，隨后則相對平穩(wěn)“金九銀十”過后，市場整體呈現(xiàn)下滑的微趨勢252。 市區(qū)：從認購、開盤成交率、成交均價的漲幅等指標來看，下半年來市場表現(xiàn)出一定程度的疲軟態(tài)勢，從成都房地產市場的長期發(fā)展趨勢來看，2012年以來成交量快速上漲期已經結束圖：、近郊認購成交量與市區(qū)開盤套數(shù)成交率走勢（單位：萬平米；%）注：數(shù)據來源于正合地產數(shù)據庫圖：、平銷項目、慢銷項目個數(shù)占比注：數(shù)據來源于正合地產數(shù)據庫表：整體市場以及熱銷項目銷售均價分階段月均環(huán)比漲幅時間段15月610月11月熱銷項目環(huán)比漲幅%%%整體市場環(huán)比漲幅%%%注：數(shù)據來源于正合地產數(shù)據庫252。 從近郊熱銷項目表現(xiàn)來看，也顯示出整體市場呈現(xiàn)出微弱的下滑趨勢，但各郊縣發(fā)展有所分化，111近郊熱銷項目個數(shù)占比、熱銷項目銷售套數(shù)占比、熱銷項目的單項目月均銷量均有所下降，同時11月認購、備案成交分別下降44%、14%，因此，下半年以來，整體近郊市場呈現(xiàn)出微弱的下滑趨勢，但各郊縣發(fā)展情況呈現(xiàn)出差異。表：近郊整體、各郊縣熱銷項目單項目月均銷量熱銷項目特征近郊整體9686單項目月均銷量下滑溫江101141新項目高價入市持續(xù)熱銷，前期持續(xù)熱銷項目價格基本維持穩(wěn)定仍能實現(xiàn)熱銷雙流92108大量新項目入市拉升銷量，市場競爭程度較高，價格上漲影響銷量降低龍泉142105品牌開發(fā)商新項目入市聚集大面，競爭程度較高新都11895熱銷項目個數(shù)下降，同時成交量有萎縮的趨勢郫縣11995注：數(shù)據來源于認購系統(tǒng)市區(qū)二手房：“國五條”政策短期內影響成交量大漲，長期來看，成都市場仍以新房為主，二手房將保持穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢正合觀點：、大幅拉高買方稅費支付影響，%，增長速度明顯低于新建商品住宅。房產交易稅費制度趨嚴背景下，二手房的投資價值相對較低，相比一線城市較為合理；東方新城、三圣鄉(xiāng)成龍路、武侯國際新區(qū)等熱點片區(qū)投資回報率上升明顯；相對其余套型，套一產品持續(xù)表現(xiàn)出較高的投資回報率政策背景：3月1日，“國五條”細則出臺，規(guī)定“對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征”，政策出臺后對各地二手房市場產生較大影響。隨著地方細則落地，全國僅北京、上海、深圳等部分城市嚴格執(zhí)行稅收政策，成都細則僅公布住房價格控制目標。一、受“國五條”影響，%，處于年度歷史高位；成交均價有所增長，增幅相對緩慢“國五條”細則發(fā)布后，3月成交量大幅上漲至120萬平米的歷史峰值，促使2013年總成交量處于年度最高水平1）受3月政策影響，處于2007年至今的年度最高水平，%，低于同期市區(qū)新建商品住宅21%的增幅圖：2007年2013年成都二手住宅成交面積及同比增幅（單位：萬平米）2），仍處于歷史高位水平；從分月情況不難看出，受“國五條”政策影響，圖：2007年2013年二手住宅及新建商品住宅成交面積（單位：萬平米）%，明顯低于新建商品住宅成交均價增幅1）統(tǒng)計數(shù)據端顯示，2013年市區(qū)二手房成交均價為8329元/平米，%，明顯低于新建商品住宅11%的增幅2）分月度來看，2013年112月二手房成交均價在81008500元/平米之間，%圖：2007年2013年二手房成交均價（單位：元/平米）注：受數(shù)據來源限制，此處統(tǒng)計二手房均價，2010年缺少7月數(shù)據二、成都2013年二手房成交量價相比2012年增幅均明顯低于其它典型城市；同時，成都市場仍以一手房為主2013年全國各典型城市2013年二手房月均成交面積同比均出現(xiàn)不同程度上漲，增幅在11%80%之間，其中成都為各典型城市最低水平；同時，與新建商品住宅的比值也明顯低于其余城市表：各典型城市2012年及2013年二手房月均成交面積變化及與新建商品房住宅的比值（單位：萬平米）北京天津成都深圳杭州廣州2012年月均成交面積2013年月均成交面積增幅%%%%%%2013年二手住宅與新建商品住宅月均成交面積比值注：廣州二手房成交量缺少2013年112月數(shù)據2013年各城市二手房成交均價相比2012年變化幅度在3%24%之間，除成都、天津小幅增長外，其它典型城市成交均價增幅均在15%以上。同時，除成都外，其余城市二手房售價同比增幅均超過新建商品住宅表：各典型城市2012年及2013年二手房月均成交均價變化（單位：元/平米）北京天津成都深圳廣州2012年成交均價28016865079662045997832013年成交均價33369889783192543311341二手成交均價增幅%%%%%新建商品住宅成交均價增幅11%1%11%15%14%注：深圳缺少2012年7月、2013年112月數(shù)據；天津缺少2012年8月、2013年12月數(shù)據；廣州缺少2013年112月三、2013年成都二手住宅租售比同比基本持平，相比一線城市較為合理；各片區(qū)中，東方新城、三圣鄉(xiāng)成龍路、武侯國際新區(qū)等熱點片區(qū)投資回報率上升明顯；套一產品持續(xù)表現(xiàn)出較高的投資回報率數(shù)據說明：調研時間：2013年12月中旬樣本樓盤選?。焊鞣轿粺狳c片區(qū)2000年后電梯商品住宅項目面積區(qū)間選?。?0平米以上套一、100平米以下套二、100150平米套三樣本量：510個項目/片區(qū)；10個樣本房源/項目跟進指標：數(shù)據來源、物業(yè)類型、樓層、面積、套型、掛牌時間、掛牌總價、租金、裝修情況數(shù)據解釋：①成交總價=掛牌總價*；②租售比= 每平米建筑面積月租金/每平米建筑面積房價，值越低房價偏離普通居民消費需求比重越大，國際標準正常水平為1/2001/300；③樣本選取考慮了裝修標準一致成都二手住宅2013年租售比為1/367，同比基本持平，相比一線城市更為合理圖：市區(qū)2011年3月2013年12月二手住宅租售比圖：各城市2013年月均租售比注：成都選取2013年12月樣本數(shù)據，其它城市為111月租售比數(shù)據；上海缺412月數(shù)據分方位來看，城南、城中的投資回報率小幅下降，但仍明顯高于其余方位從統(tǒng)計端數(shù)據看，各方位二手房月均租金和售價均有不同程上漲，城南售價漲幅最大，城南、城中租售比均有不同程度下降，但仍明顯高于其余方位；成都各方位租售比由小到大依次排列為：城北城東城西城中城南。表：2012年及2013年成都市各方位租售情況比較（單位：元/平米、元/平米月）月份城東城西城南城北城中二手房售價2013年909183758738871295832012年87648201818783109280同比增幅%%%%%二手房租賃價2013年23222622282012年2221252128同比增幅%%%%%租售比2013年1/3951/3811/3361/3961/3422012年1/3981/3911/3271/3961/331同比增幅%%%%%注：二手房售價和租金均為月均數(shù)據，租售比為月均租金/月均售價分片區(qū)來看，各片區(qū)租金和售價均有所上漲，武侯國際新區(qū)、東方新城、三圣鄉(xiāng)成龍路等熱點片區(qū)租售比上漲明顯25個片區(qū)中，羊西線、大源、紫荊神仙樹、站南等9個片區(qū)2013年租售比高于市區(qū)整體租售比，投資回報率相對較高。同時，多數(shù)片區(qū)租金及售價均有不同程度上漲，武侯國際新區(qū)、東方新城、三圣鄉(xiāng)成龍路等熱點片區(qū)租售比上漲明顯。隨著以上三片區(qū)新建商品住宅的陸續(xù)交房，次新房供應充足，且租金處于各片區(qū)中低位，部分項目臨近地鐵二號線，租房需求旺盛，導致租金漲幅超過售價漲幅，投資回報率上升。圖：2013年成都市二手住宅各片區(qū)售價與租金（單位：元/平米、元/平米月）分套型來看，受售價上漲、租金平穩(wěn)影響，各套型投資回報率均有不同程度下降，套一持續(xù)處于各套型高位圖：2013年成都市二手住宅各方位不同套型售價與租金（單位：元/平米、元/平米月）市區(qū)土地：住宅土地供應速度減緩下市場仍持續(xù)活躍，溢價成交已成常態(tài)，成交樓面地價再創(chuàng)新高；商業(yè)類土地成交樓面地價同比上升22%正合觀點：，住宅類存量土地可開發(fā)建筑面積為800萬平米，同比下降16個百分點，進一步萎縮。同期，住宅類土地成交樓面地價大幅增長48%，達6136元/平米，且利潤空間多分布于1%13%低位區(qū)間。利潤空間極度壓縮、房價難以突破背景下，品牌上市房企難以實現(xiàn)資金快速周轉及回籠，逐漸向利潤空間相對可觀的近郊熱點板塊轉移，城南站南、大源、中和，城東三圣鄉(xiāng)—成龍路等熱點區(qū)域火熱延續(xù)；城西外光華片區(qū)土地存量充足，但受制于成本反超房價，推出時間不確定；在城北土地存量持續(xù)不足背景下，城東北龍?zhí)?、青龍場或將成為新興剛需樓市熱點數(shù)據說明：住宅類土地：住宅開發(fā)面積大于或等于總開發(fā)面積50%的宗地，不含保障房用地商業(yè)類土地：住宅開發(fā)面積小于總開發(fā)面積50%的宗地土地供應及成交規(guī)模指土地凈用地面積（畝）或總建筑面積所有土地數(shù)據均為公開市場招拍掛途徑出讓土地計入后期開發(fā)成本后價格=土地成交樓面地價+后期開發(fā)成本土地實際樓面地價=計入地票費用后的成交總金額/最大可開發(fā)建筑面積土地后期開發(fā)成本=4000元/平米住宅類、商業(yè)類土地存量未包含08年及以前出讓的土地利潤空間=（存量土地所在片區(qū)普通住宅銷售均價土地成本計入4000元/平米后期開發(fā)成本后價格）/土地成本計入4