【文章內(nèi)容簡介】 僅對公司客戶C O N F I D E N T I A L T h i s r e p o r t i s s o l e l y f o r t h e u s e o f f i r m p e r s o n n e l? 項目位于天津市武清區(qū)豆張莊鄉(xiāng)，京滬高速公路與京福公路的西北角；? 項目地塊通過津福、京滬、京津塘、京津二線等高速公路連接天津市區(qū)及周邊區(qū)域；? 從項目地塊到達天津市車程 1 小時左右。京福公路京滬高速武落公路至廊坊至廊坊至天津市 至天津市至北京京津塘高速京津高速（二線）良廊公路堿東公路交通情況 ： 緊鄰多條城市高速路，交通便捷 三、 完善的基礎(chǔ)設(shè)施配套。 根據(jù)天津市 軌道交通專項規(guī)劃，市域軌道 Z2 號線將連 接武清新城 、中心城區(qū)、天津機場、濱海高新區(qū)、濱海新區(qū)，并預(yù)留 通往北京第二機場的通道，形成武清與中心城區(qū)和濱海新區(qū)便捷的軌道交通聯(lián)系。 緊挨項目的雍陽西路已納入當(dāng)?shù)卣母脑煲?guī)劃，明年將開工進行拓寬改造。 完善的教育系統(tǒng)優(yōu)勢。 武清現(xiàn)有全日制學(xué)校 221 所，其中國辦幼兒園 2 所，民辦幼兒園 3 所，小學(xué) 161 所，初中 36 所，普通高中 11 所。其中楊村 一中 、英華國際學(xué)校、雍陽中學(xué)教學(xué)質(zhì)量尤為突出，高考上線率一直保持很高的水平，每年升入名校的有幾十人。 其他配套成熟。武清 醫(yī)療配套 成熟，各級醫(yī)療機構(gòu)建構(gòu)了武清完整的醫(yī)療體系，區(qū)內(nèi)的 武清人民 醫(yī)院、仁和醫(yī)院 具有雄厚的醫(yī)療實力。 娛樂配套 成熟，武清區(qū)內(nèi)興辦了大大小小的娛樂場所、設(shè)施，臨近項目的大型公園有： 雙龍公園、西苑公園 等。 商業(yè)配套 成熟，武清區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點遍布，購物消費非常方便，臨近 23 項目就有一家大型超市： 家樂超市 。 項目所在地 其他的重要基礎(chǔ)設(shè)施如水、電、氣等 也 已在全部到位。 項目所在地完善的配套是房地產(chǎn)開發(fā)的有利因素。 信 于 中聯(lián) 以 遠保密 僅對公司客戶C O N F I D E N T I A L T h i s r e p o r t i s s o l e l y f o r t h e u s e o f f i r m p e r s o n n e l家樂超市英華國際學(xué)校仁和醫(yī)院 人民醫(yī)院項目周邊配套 ： 教育、醫(yī)療配套相對較完善 / 商業(yè)配套缺乏楊村一中楊村七中青少年活動中心雙龍公園西苑公園? 教育配套： 英華國際學(xué)校、楊村一中、楊村七中? 醫(yī)療配套： 武清人民醫(yī)院、仁和醫(yī)院? 娛樂配套： 雙龍公園、西苑公園? 商業(yè)配套： 家樂超市楊村七小 四、 土地增值空間巨大。 北京中房創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 是本 地塊的一級開發(fā)商，配合政府回購并開發(fā)該地塊已有兩年之久， 并以一級土地開發(fā)商的身份參與了該地塊 使用權(quán)的競拍，于 2020 年 8 月 24 日以 12， 000 萬元的凈地出讓價（底價）從市土地儲備中心通過競價獲得出讓土地面積 平方米（合同編號 [津武（掛）2020]第 173 號），用于房地產(chǎn)開發(fā)。 成交均價為 萬 /畝 武清區(qū)在建項目土地成交價格均遠遠高于我項目。特別與我項目臨近的地價。如保利 上河雅頌的 地價兩年前為 220 萬 /畝，前不久 奧克斯 （距本項目僅 5公里） 競拍 地價為 280 萬 /畝。 目前， 僅土地增值 一項，項目已經(jīng) 取得了了相當(dāng)可觀的收入 。 而隨著武清房地產(chǎn)開發(fā)熱的進一步 升溫，項目地塊還存在巨大的 升 24 值空間。 五、 稀缺的產(chǎn)品資源 。 項目產(chǎn)品定位是低密度的別墅，目前天津武清區(qū)尚無 別墅項目， 項目開發(fā)易于打造當(dāng)?shù)貏e墅地標(biāo)，能最先消化易購人群 。 再者， 國家 別墅土地政策 逐漸收緊， 別墅 用 地 審批 達到 從未有的嚴格，并將進一步嚴格， 隨著 別墅 用 地 逐漸減少，別墅 產(chǎn)品已 成為 稀缺 資源 ， 產(chǎn)品的銷售前景 極為樂觀。 第 五 章 項目開發(fā) 進度計劃 一、建設(shè)工期 按照國家關(guān)于加強基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量管理的有關(guān)規(guī)定，本項目要嚴格執(zhí)行建設(shè)程序，確保建設(shè)前期工作質(zhì)量，同時對設(shè)計、施工以及設(shè)備材料采購實行招標(biāo)，做到精心勘察、 設(shè)計，強化施工管理，并對工程實現(xiàn)全面的社會監(jiān)理，以確保工程質(zhì)量和安全。 根據(jù)以上要求，并結(jié)合實際情況，本項目建設(shè)工期約為 500天。于 2020年 3月全部建成進行竣工驗收并交付使用。項目進度計劃內(nèi)容包括項目前期準(zhǔn)備、工程勘察與設(shè)計、土建工程施工、竣工驗收并交付使用等。 二、項目實施進度安排 2020年 1月 30日前完成項目規(guī)劃、可研、審批、擴初、施工圖設(shè)計及辦理、完善相關(guān)手續(xù)。 2020年 2月 3月 20日施工前準(zhǔn)備。 2020年 3月 30日 2020年 8月主體工程施工階段 25 2020年 8月 9月完 成水、電、門、窗的安裝。 2020年 9月 10月完成水電、道路、路燈、綠化等到后期配套階段。 2020年 11月 2020年 2月工程掃尾、竣工、驗收階段。 2020年 3月交付使用階段。 （說明：本計劃表是一期、二期總體計劃表，兩期共計五百畝項目，一期為，總建筑面積： 79,㎡ ； 第二期為 300畝，總建筑面積： 202020㎡ 。本分析報告中的工期特指 第 一期工期 ）。 第 六 章 項目開發(fā) 的組織管理 一、科學(xué)、有效的管控模式。 縱向管控。 該項目為中房創(chuàng) 業(yè) 房地 產(chǎn)開發(fā) 有限公司投資 自建，根據(jù)當(dāng)?shù)卣黄? 0 1 2 . 4時間時間2020 年 2020 年 2020 年2 0 1 0 . 1 02 0 1 1 . 5第三階段第二階段二期開盤 清盤開盤前準(zhǔn)備2 0 1 0 . 4開盤前準(zhǔn)備階段2 0 1 1 . 1后期物業(yè)第一階段2 0 1 2 . 1 1 26 的要求 ， 中房創(chuàng)業(yè)專門成立了獨立的法人公司 —— 天津雍景花園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ，具體負責(zé)開發(fā)現(xiàn)場管理。項目在管理 上 采取的是類似于矩陣式管理結(jié)構(gòu)，在中房創(chuàng)業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)下， 以 中房創(chuàng)業(yè)公司 各職能部門或 從 社會資源中聘請各類專業(yè)人員，組成項目 管理團隊 ， 對項目開發(fā)的各關(guān)鍵環(huán)節(jié)、關(guān)鍵節(jié)點進行管理；在中房創(chuàng)業(yè) 公司 與項目公司（ 天津雍景花園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ）之間，在明確的權(quán)責(zé)體系下，中房創(chuàng)業(yè) 公司對項目開發(fā)的戰(zhàn)略規(guī)劃、 投融資控制、 成本控制、 財務(wù)管理等重要運營板塊及重大事項 予以 決策 并監(jiān)控 執(zhí)行， 同時也保 證項目公司擁有一定的現(xiàn)場處置權(quán)限。這樣既保證能對風(fēng)險的控制，又保證了項目開發(fā)的高效。 橫向管控。充分利用外部的專業(yè)機構(gòu)來解決不同方向的問題。具體分工為：工程建設(shè)由專門的建筑公司負責(zé)實施，工程監(jiān)理由專業(yè)的 工程監(jiān)理公司來負責(zé)監(jiān)理，地產(chǎn)營銷由專業(yè)的地產(chǎn)經(jīng)紀公司來進行。項目公司 在與這些合作企業(yè)合作的過程中，加強對各合作單位的管理及考評，建立合作單位資源庫，擇優(yōu)建立戰(zhàn)略合作伙伴。 這種管理模式的優(yōu)點在于能夠有效利用各種資源，使各種資源優(yōu)化組合，增強了對整個項目管理的靈活性和應(yīng)變能力。 二、項目公司組織架構(gòu) 27 三、項 目工程管理 （一）建立參建單位工程質(zhì)量領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任制 勘察設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位的法定代表人，要按各自職責(zé)對所承建項目的工程質(zhì)量負領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。 （二） 嚴格對 工程監(jiān)理 的管理， 強化施工管理、保證工程質(zhì)量 被聘請的監(jiān)理部門，必須抓好該項目的工程質(zhì)量管理，落實專人負責(zé)。中標(biāo)的施工單位要嚴格按設(shè)計圖紙和施工標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范進行施工，在施工組織設(shè)計中要有保證工程質(zhì)量的措施，努力推廣使用有利于提高工程質(zhì)量的先進技術(shù)和手段，建立全現(xiàn)場自檢體系，對工程的重要結(jié)構(gòu)部位和隱蔽工程要有質(zhì)量預(yù)檢和復(fù)檢制度，材料設(shè)備要嚴格質(zhì)量檢驗，項目法人和施工 單位要對采購的材料和設(shè)備質(zhì)量負責(zé)。監(jiān)理單位要嚴格檢驗進場的材料和設(shè)備，嚴禁使用不合格的產(chǎn)品。 （三）實行竣工驗收制度 中房●雍景花園工程項目建成后必須按國家有關(guān)規(guī)定進行嚴格的竣工驗收。項目竣工驗收合格后，方可交付使用。 （四）加強社會監(jiān)督 中房●雍景花園工程項目的施工現(xiàn)場，要將項目法人、勘察設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位的名稱和責(zé)任人姓名掛牌公示，自覺接受社會監(jiān)督。 四 、 項目 成本控制 。 成本做為產(chǎn)品核心競爭力 ，是房地產(chǎn)開發(fā)管理的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，項目將 狠抓成本精細化管理，盡可能降低成本。 在成本管理方面將采取如下措施： 及時調(diào)整投資預(yù)算。每月根據(jù)實際工程、市場及政府行為，不定期地對工程投資估算進行調(diào)整，為開發(fā)決策提供依據(jù)。 28 嚴格 資金計劃及合同執(zhí)行管理。 項目將建立 資金計劃的管理 體系 ，各 板塊 以工作計劃和總控計劃為依據(jù)， 每 月 要 制定嚴謹?shù)馁Y金計劃 并嚴格執(zhí)行 。 規(guī)范合同管理。 項目將 詳細編制每月合同支出明細表、每月合同執(zhí)行情況表、每月簽訂合同明細表，建立項目合同支出臺帳、項目已簽訂合同臺帳、項目已簽訂合同執(zhí)行臺帳，對合同實行了實時監(jiān)控。 嚴格 預(yù)結(jié)算工作。項目 將 對預(yù)結(jié)算實行嚴格地控制，對預(yù)結(jié)算執(zhí)行情況進行跟蹤管理，及時 找出實際執(zhí)行情況和預(yù)期目標(biāo)之間的偏差，在保證工作目標(biāo)基本不發(fā)生偏差的前提下，根據(jù)成本控制原則進行施工、材料調(diào)整，使實際執(zhí)行情況按照預(yù)期的目標(biāo)順利進行。 建立材料價格信息庫并按期更新，嚴格施工單位材料價格審核，從材料價格源頭控制成本。 嚴格現(xiàn)場簽證、變更洽商管理，控制施工過程中的成本增加。 項目將 要求設(shè)計變更、施工現(xiàn)場簽證必須通過成本核算，并由成本核算工程師與現(xiàn)場工程師到施工現(xiàn)場共同簽字確認。 五、 項目 招投標(biāo) 采購 管理 項目 已 按照國家發(fā)改委第三號令《工程建設(shè)項目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》要求，嚴格實行工程項 目招標(biāo)。 （一）已 建立 起 招投標(biāo)管理機構(gòu)，專職項目招投標(biāo)采購管理。 （二） 項目全部土建工程均在招標(biāo)范圍內(nèi)，總建筑面積 79, 平方米，投資估算資金 52， 萬元。 （三） 招標(biāo) 的具體 組織形式及招標(biāo)方式 。 根據(jù)建設(shè)單位的具體情況及工程項目的具體特點，制定以下工程招標(biāo)初步方 29 案： １、工程（含單體土建、安裝工程）施工招標(biāo) 希望通過公開招標(biāo)選擇工程質(zhì)量意識強，管理嚴格、規(guī)范，技術(shù)、經(jīng)濟實力強的施工單位進行單體工程施工，以確保工程質(zhì)量、進度。 ２、工程監(jiān)理招標(biāo) 工程施工階段的監(jiān)理招標(biāo)擬采用邀請招標(biāo)方式，希望 通過邀請招標(biāo)方式，選擇一家對該擬建區(qū)地質(zhì)情況熟悉、對別墅建筑有一定監(jiān)理經(jīng)驗的監(jiān)理公司進行施工階段的監(jiān)理，以確保工程質(zhì)量和進度。 ３、工程設(shè)備、材料招標(biāo) 該工程為民用建筑，工程設(shè)備材料均為常用普通建筑設(shè)備材料，為確保工程質(zhì)量，有效控制工程投資，擬采用邀請招標(biāo)方式進行工程設(shè)備、材料招標(biāo)。 項目有關(guān)勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動的具體招標(biāo)范圍、擬采用的招標(biāo)組織形式、招標(biāo)方式等詳見招標(biāo)基本情況表。 項目招標(biāo)基本情況表 內(nèi)容 招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式 不采用招標(biāo)方式 備注 全部 招標(biāo) 部分 招標(biāo) 自行 招標(biāo) 委托 招標(biāo) 公開 招標(biāo) 邀請 招標(biāo) 勘察 √ √ √ 設(shè)計 √ √ √ 建筑工程 √ √ √ 30 安裝工程 √ √ √ 監(jiān)理 √ √ 主要設(shè)備 √ √ √ 重要材料 √ √ √ 其他 六、項目的銷售管理 項目的銷售 擬 委托專業(yè)的地產(chǎn)經(jīng)紀公司來進行，采取承包銷售，按銷售額提成的方式進行。初步擬定為以銷售額的 2%左右作為委托銷售的成本支付。這種方式既有效降低銷售成本，又因為銷售 代理公司傭金與銷售業(yè)績密切掛鉤，可提高銷售代理公司的工作熱情，促進項目銷售。 項目擁有一支成熟的項目銷售管理團隊。項目的銷售管理團隊 全部由 在京津地區(qū)從事過五年以上房地產(chǎn)銷售管理的專業(yè)人才 組成 ,銷售管理團隊熟悉京津地區(qū)市場，精于項目策劃，擅長于各種銷售策略的使用，能熟練地運用廣告、價格策略開拓市場。 第 七 章 投資估算與資金籌措 一、投資估算 項目