成都高層電梯公寓營(yíng)銷(xiāo)宣傳策劃案(編輯修改稿)
2025-05-24 13:41 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 可提出一個(gè)總結(jié)性概念：休閑公寓（時(shí)尚休閑公寓）提前十年的居家時(shí)尚【概念闡述】：休閑公寓（時(shí)尚休閑公寓）時(shí)尚，是針對(duì)項(xiàng)目主要消費(fèi)群體的心理和表象特征而進(jìn)行的。這個(gè)消費(fèi)群體一般在居住條件上目前是沒(méi)有很強(qiáng)的消費(fèi)能力，多數(shù)處于與父母同住、租房居住、借房居住或自購(gòu)小套型過(guò)渡房的居住生活狀態(tài)，但這部分消費(fèi)群體都具有較為穩(wěn)定的收入來(lái)源，而且都大有發(fā)展?jié)摿?，在今后十年?nèi)將是社會(huì)主體消費(fèi)的中堅(jiān)。他們中的代表是一批在外資公司、或效益較好的民營(yíng)企業(yè)就職的中級(jí)職員或管理者。這部分消費(fèi)者很清楚自己將要選擇什么樣品質(zhì)的房屋作為自己將來(lái)理想的住房。只是因?yàn)闀r(shí)間和積累的關(guān)系才導(dǎo)致他們目前無(wú)法滿(mǎn)足自我的設(shè)想；同時(shí)，這部分消費(fèi)群體崇尚較高品質(zhì)的生活方式，也能很快地接受時(shí)尚，接受新觀念并營(yíng)造一種理想的生活模式，因此，如果集中這樣一種消費(fèi)群體，不僅能追逐消費(fèi)時(shí)尚，還能創(chuàng)導(dǎo)居家時(shí)尚。在物業(yè)管理、社區(qū)活動(dòng)等方面比其他消費(fèi)群更能獲得理解和支持。而休閑活動(dòng)，如游泳、打網(wǎng)球、喝咖啡等則是現(xiàn)代人特別是中青年最為熱衷的生活方式，如果在家里都能享受到這種生活方式，將是對(duì)購(gòu)房者的一大刺激。就目前的社會(huì)現(xiàn)狀來(lái)看，這種品質(zhì)的住宅消費(fèi)將是年輕家庭能夠?qū)崿F(xiàn)居住要求的最佳方式和最佳項(xiàng)目。為此，我們可以根據(jù)項(xiàng)目得特征，提出一個(gè)二十一世紀(jì)得生活形態(tài)，作為祥和苑休閑公寓得主要特征：可持續(xù)發(fā)展的建筑空間、高尚的建筑品質(zhì)、舒適的生活環(huán)境、優(yōu)雅的居家氛圍、健康的生活方式。l 可持續(xù)發(fā)展的建筑空間是指祥和苑休閑公寓都是大面積的房屋結(jié)構(gòu)，就目前的目標(biāo)消費(fèi)者來(lái)看似乎稍嫌寬敞，但項(xiàng)目在在如此價(jià)格上是目前的消費(fèi)者能夠承受的，同時(shí)項(xiàng)目在品質(zhì)上的前景是和十年后甚至更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)的房產(chǎn)品質(zhì)是一致的，購(gòu)房者來(lái)講，十多二十年后都沒(méi)有必要考慮換房或二次購(gòu)房。l 高尚的建筑品質(zhì)是指整個(gè)電梯公寓是交大智能電梯公寓的建筑設(shè)計(jì)單位和施工單位施工，同時(shí)百年名校的牌子也是對(duì)購(gòu)房者的一個(gè)信心保證。 l 舒適的生活環(huán)境就是將整個(gè)電梯公寓的大面積綠化作為一個(gè)充分展現(xiàn)高品質(zhì)社區(qū)的特點(diǎn)和賣(mài)點(diǎn)。 l 優(yōu)雅的生活氛圍，如果實(shí)現(xiàn)了對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群的售房目的，那么整個(gè)電梯公寓的住戶(hù)人員結(jié)構(gòu)和素質(zhì)、群體特征將十分單純，并終將形成一個(gè)社區(qū)特征。 l 健康的生活方式來(lái)源于電梯公寓的游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)和集中的休閑綠地，使整個(gè)社區(qū)成為一個(gè)體現(xiàn)現(xiàn)代居家生活的健康的生活方式。（三）、祥和苑休閑公寓的LOGO及部分VI演繹。由于丙丁組團(tuán)的開(kāi)發(fā)特殊性，建議最好在祥和苑的整體思維中作一分項(xiàng)目出現(xiàn)，因?yàn)楣⑴c庭院別墅不具有可比性，而單獨(dú)體現(xiàn)公寓的品質(zhì)和特性則成為一種必要。因此可專(zhuān)為祥和苑休閑公寓作一專(zhuān)門(mén)的具有現(xiàn)代時(shí)尚感覺(jué)的LOGO作為傳播基礎(chǔ)。七、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略（一）、目標(biāo)市場(chǎng)定位主要消費(fèi)群：居住品質(zhì)要求較高，能接受新觀念，收入較為穩(wěn)定的年輕家庭。目前儲(chǔ)蓄為：五～十萬(wàn)年齡層次30歲左右購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)為使用型受廣告宣傳影響較大青年白領(lǐng)階層家庭具有較高文化和素質(zhì)的外來(lái)人員較多次要消費(fèi)群：已有一定的經(jīng)濟(jì)條件，具備一定投資能力的城鎮(zhèn)居民年齡層次為30歲～60歲購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)為投資型、保值性或以租賃方式生活理性購(gòu)買(mǎi)本地居民或農(nóng)民還遷戶(hù)較多次要消費(fèi)群：有一定的經(jīng)濟(jì)條件的外地來(lái)蓉生活或怡養(yǎng)天年的老齡居民年齡層次為50歲～60歲購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)為居住型理性購(gòu)買(mǎi)（二）產(chǎn)品開(kāi)發(fā)為適應(yīng)項(xiàng)目的定位，本項(xiàng)目需重點(diǎn)解決如下就項(xiàng)目產(chǎn)品本身的開(kāi)發(fā)。建議外墻面敷設(shè)外墻面磚。以提升房屋綜合品質(zhì)。丙丁組團(tuán)也可借此機(jī)會(huì)普遍提一次價(jià)，以告知房屋品質(zhì)的提高。社區(qū)服務(wù)及娛樂(lè)場(chǎng)所的配套建設(shè)：適應(yīng)青年人的生活需要。托幼和兒童保健機(jī)構(gòu)：由于項(xiàng)目距市中心的各大醫(yī)院較遠(yuǎn)，住戶(hù)基本上都在市區(qū)內(nèi)上班，如果項(xiàng)目定位在年輕家庭，嬰幼兒的看護(hù)與保健治療將成為住戶(hù)們考慮的一件重要的事情。交通車(chē)問(wèn)題：在短時(shí)間內(nèi)，可由開(kāi)發(fā)商出面租賃每天可在上下班高峰期間定期開(kāi)設(shè)幾個(gè)班次到市中心的交通車(chē)。隨著私家車(chē)的增加可逐漸減少。產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題。這是關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵性問(wèn)題。因?yàn)楸卷?xiàng)目具有價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，而這種優(yōu)勢(shì)如果傳達(dá)錯(cuò)誤，將對(duì)消費(fèi)者造成品質(zhì)較低的廉價(jià)房屋的印象。物業(yè)管理問(wèn)題。這也是目標(biāo)消費(fèi)群所關(guān)注的重要問(wèn)題。因?yàn)樵诮裉焖麄兛赡苁侵械褪杖?，但他們的將?lái)則是這個(gè)社會(huì)的中堅(jiān)力量，在十年內(nèi)，他們將是消費(fèi)的主流，因此對(duì)生活品質(zhì)的要求就定位很高，而這種高要求的生活品質(zhì)只能通過(guò)嚴(yán)格規(guī)范、服務(wù)到位的物業(yè)管理服務(wù)水平來(lái)體現(xiàn)。如果說(shuō)前期產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題是制約消費(fèi)者選擇產(chǎn)品的關(guān)鍵的話，那么后期的管理服務(wù)則是制約購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品的重要因素。（三）、定價(jià)就目前的市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)講，祥和苑公寓樓的價(jià)格在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的價(jià)格相對(duì)同等品質(zhì)房屋品質(zhì)較低，在價(jià)格上具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，但在定價(jià)策略上，應(yīng)該隨著銷(xiāo)售的進(jìn)展，逐漸呈價(jià)格上升趨勢(shì)，這樣才能顯示項(xiàng)目的綜合品質(zhì)。在價(jià)格上，本項(xiàng)目公寓樓的價(jià)格應(yīng)定位在1100～1400元/平方米較為理想；新開(kāi)的休閑公寓通過(guò)各種技術(shù)手段將價(jià)格比乙組團(tuán)略有提高，體現(xiàn)一種新樓上市的品質(zhì)表現(xiàn)和增值性。今后的上升價(jià)格應(yīng)有100～200元/平方米的幅度和范圍。（四）、銷(xiāo)售在當(dāng)前，祥和苑應(yīng)重點(diǎn)抓住市場(chǎng)上出現(xiàn)的公寓樓銷(xiāo)售空擋大力促進(jìn)宣傳和銷(xiāo)售，短時(shí)間內(nèi)形成一個(gè)較為火爆的勢(shì)頭，加上宣傳的力度盡快地推動(dòng)項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)度。在階段上，可分三個(gè)階段。第一階段在8～10月，集中進(jìn)行上市宣傳，使項(xiàng)目在短時(shí)間內(nèi)形成熱銷(xiāo)勢(shì)頭。第二階段在11月～年底，爭(zhēng)取在年內(nèi)的銷(xiāo)售高峰期占領(lǐng)主要市場(chǎng)，完成銷(xiāo)售。第三階段在99年初，全面完成項(xiàng)目銷(xiāo)售。在售點(diǎn)宣傳上，需作如下安排：售點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)體系的建立。就在銷(xiāo)售進(jìn)展過(guò)程中，售點(diǎn)應(yīng)作怎樣的配合。宣傳輔助措施：宣傳資料、宣傳文本等等銷(xiāo)售人員的提高和上崗培訓(xùn)及銷(xiāo)售提成、獎(jiǎng)懲制度等（五）、助銷(xiāo)策略售樓相關(guān)文本資料的準(zhǔn)備祥和苑休閑公寓總平圖的制作〔尤其需要指出的是，必須要將祥和苑休閑公寓從祥和苑的整體項(xiàng)目中剝離出來(lái)，避免與庭院別墅區(qū)、乙組團(tuán)公寓再次重合，以重點(diǎn)突出休閑公寓的環(huán)境和配套，造成這些配套似乎只是丙丁組團(tuán)單獨(dú)享用的一個(gè)環(huán)境配套的錯(cuò)覺(jué)〕祥和苑休閑公寓（丙丁組團(tuán)及公共休閑部分）3DS效果圖 (全景鳥(niǎo)瞰)的制作從網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池角度看的祥和苑休閑公寓的外立面效果圖。祥和苑休閑公寓園區(qū)內(nèi)部景觀效果圖祥和苑休閑公寓購(gòu)房須知及銷(xiāo)售價(jià)格表的重新印制祥和苑休閑公寓按揭付款方式和辦法的擬定祥和苑休閑公寓建筑標(biāo)準(zhǔn)和房屋內(nèi)配置的設(shè)備情況介紹（六）、現(xiàn)場(chǎng)售樓環(huán)境售樓環(huán)境是房產(chǎn)促銷(xiāo)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。因此，售樓處應(yīng)該設(shè)置得很有氣氛，功能區(qū)劃簡(jiǎn)明實(shí)用，指示系統(tǒng)顯著
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