【文章內(nèi)容簡介】 體市場需求較為旺盛，基本能夠消化同期增加供應量。216。 從商品房竣工及銷售面積的對比來看，年竣工面積基本與銷售面積持平，這在一定程度上也反映出整體市場處于正常健康運行狀態(tài)。重慶市都市經(jīng)濟圈房地產(chǎn)市場價格圖：近年重慶市都市區(qū)商品房成交均價分析（數(shù)據(jù)來源：2003—2007重慶市統(tǒng)計年鑒，預測數(shù)據(jù)由旭輝集團整理）n 近年來重慶市都市區(qū)住宅成交均價持續(xù)穩(wěn)步攀升，其中2006年重慶市都市區(qū)商品房住宅整體成交價格增速放緩，這主要是由于國家宏觀調(diào)控造成市場價格增速暫時放緩，同時低端經(jīng)濟型產(chǎn)品供應及成交放大所導致。n 結(jié)合宏觀經(jīng)濟發(fā)展形勢與市場需求增長情況，預計未來市場將保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢。渝北區(qū)房地產(chǎn)市場分析20042006年渝北區(qū)房地產(chǎn)市場主要統(tǒng)計指標指標2004年2005年2006年房地產(chǎn)投開發(fā)資額(億元)增幅(%)%%商品房銷售面積(萬方)增幅(%)%%商品房銷售均價(元/平方)增幅(%)%%（數(shù)據(jù)來源：20052007年重慶市統(tǒng)計年鑒）n 本項目所在的渝北區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展起步相對較晚，在2005年，區(qū)域房地產(chǎn)市場開發(fā)投資大幅度上升，同時商品房銷售也量價齊升，區(qū)域經(jīng)濟不斷增長以及房產(chǎn)相對低廉的價格吸引了大量外區(qū)域客源進入。n 2007年12月，重慶市月度商品住宅銷售均價為3435元/平方，區(qū)域市場價格快速上升（資料來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)），且銷售面積的逐年不斷放大也說明了市場消費者對于目前市場價格接受程度良好，且對未來區(qū)域市場發(fā)展前景普遍持樂觀態(tài)度，在區(qū)域經(jīng)濟的不斷推動下，預計未來區(qū)域房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)量價穩(wěn)步攀升的發(fā)展態(tài)勢。土地市場分析n 重慶市土地市場分析2007年重慶市土地招拍掛成交情況一季度二季度三季度四季度合計土地成交面積（萬方） 土地成交金額（億元） 平均地價（元／平方） （數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)）216。 2007年重慶市土地通過招、拍、掛成交的共1117萬方，178宗。剔除工業(yè)、公建、教育用地，可銷售的商品房用地約950萬方，未來1到2年內(nèi)市場至少將新增2375萬方商品房供應，按照重慶2007年商品房銷售面積2228萬平方米的年吸納量，（下表數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)）市場供求關系將基本平衡穩(wěn)定。216。 2007年三、四季度土地成交價格出現(xiàn)大幅度上升，其主要因素是該時間段有大量高價位的非居住用地成交，如下表（下表數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)）：地位置用途土地面積建筑規(guī)模(平方米)競得單位競得時間成交總價(萬元)成交單價(元/平方米)江北區(qū)華新街街道橋北村及中興段1號居住、學校205086≤1029879重慶尖置房地產(chǎn)有限公司20071211418000九龍坡區(qū)大楊石組團J分區(qū)J062/0J028/03號宗地居住、商業(yè)金融業(yè)、廣場39713≤218421重慶業(yè)瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2007102964500南岸區(qū)南坪組團D分區(qū)D1314號宗地二類居住、商業(yè)27015≤重慶東原寶境置業(yè)有限公司2007102940800沙坪壩組團C分區(qū)C042/0C0342/02號宗地居住、商業(yè)金融11365≤南京鴻信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司200791315900南岸區(qū)彈子石組團C分區(qū)C1CC6CC1G1號宗地商業(yè)、居住、停車場庫、娛樂等564912≤2099256重慶嘉江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司20071114750000n 渝北區(qū)土地市場分析2007年重慶土地招拍掛成交情況渝北區(qū)數(shù)量占全市比例土地成交面積（萬方）%土地成交金額（億元）%平均地價（元／平方）——（數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)，由旭輝集團整理）n 重慶市城市發(fā)展整體向北的發(fā)展趨勢刺激區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展，渝北區(qū)整體經(jīng)濟在重慶市各區(qū)中已經(jīng)占有較為突出的地位，其2006年GDP占到重慶市都市區(qū)的12%（資料來源：20002007年重慶統(tǒng)計年鑒）。同時配合區(qū)域規(guī)劃的推進，渝北區(qū)土地供應量也在全市中占有較大市場份額。n 由此可見渝北區(qū)房地產(chǎn)市場在重慶市處于重要地位，也是政府城市規(guī)劃的重點發(fā)展區(qū)域，未來該區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展空間較大。（四）市場預測需求預測n 定性角度：216。 經(jīng)濟增長支撐房產(chǎn)消費——經(jīng)濟總量連續(xù)四年保持15%以上的增速，且未來仍將保持高速增長水平（資料來源：2007年重慶統(tǒng)計年鑒），經(jīng)濟高速增長是房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的基礎，未來的房地產(chǎn)市場消費需求將穩(wěn)健增長。216。 居民購買力不斷提升刺激房產(chǎn)消費——2006年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11579元，%（資料來源：2007年重慶統(tǒng)計年鑒）。重慶的人均收入隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展在近年來得到了快速的提高，成為房地產(chǎn)市場需求增長的前提條件。216。 城市化進程拉動城市住房需求增長——“十一五規(guī)劃”明確2010年城市城鎮(zhèn)化率將達到52%，其中將轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動力到城鎮(zhèn)160萬人，而目前有近40%的農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移集中在重慶市主城區(qū)（資料來源：重慶“十一五規(guī)劃”），按此比例，未來5年間160萬轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動力中約64萬左右農(nóng)村人口將轉(zhuǎn)移至重慶市主城區(qū)，將為都市區(qū)累計數(shù)量龐大的潛在置業(yè)客戶。n 定量角度：216。 根據(jù)定性角度的預測，重慶房地產(chǎn)市場需求在未來保持增長的態(tài)勢，根據(jù)重慶統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)，2007年19月，重慶市都市區(qū)完成商品房銷售面積達1540萬平米，預計2007年全年銷售面積將達到1800萬方，假設2008年市場年成交面積較2007年以10%的速度遞增，2008年市場成交量將為1980萬方。重慶市都市區(qū)2007—2008年商品房銷售面積預測數(shù)據(jù)來源：2001—2007重慶市統(tǒng)計年鑒，預測數(shù)據(jù)由旭輝集團整理土地供應預測216。 隨著重慶新一輪基礎設施建設開工與竣工，將對今后土地市場產(chǎn)生重大影響，如對輕軌沿線的土地供應會產(chǎn)生巨大的帶動作用。216。 中心城區(qū)的開發(fā)用地會繼續(xù)以幾何級數(shù)增長。隨著城市的發(fā)展以及主城區(qū)城市能級的提升，必然帶來人口經(jīng)濟的持續(xù)增長，從而形成巨大的土地消費市場。216。 重慶都市經(jīng)濟圈土地供應進入高速增長階段：未來3年左右是重慶規(guī)劃的都市經(jīng)濟圈發(fā)展的黃金時期；城市處于高速發(fā)展階段，需求強勁增長，同時對城市發(fā)展預期樂觀產(chǎn)生的價格預期，會吸引一部分主力開發(fā)商進入?yún)^(qū)域市場。價格走勢預測圖：近年重慶市都市區(qū)商品房和住宅成交均價分析與預測數(shù)據(jù)來源：2003——2007重慶市統(tǒng)計年鑒，預測數(shù)據(jù)由旭輝集團整理n 近年來重慶市都市區(qū)住宅成交均價持續(xù)穩(wěn)步攀升，平均年增幅約11%。（資料來源：2003——2007年重慶統(tǒng)計年鑒）結(jié)合宏觀經(jīng)濟發(fā)展形勢與市場需求增長情況，預計未來市場將保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢，若2008年市場價格保持10%的平穩(wěn)增長速度，預計2008年重慶都市區(qū)商品房銷售價格將達到3556元/平方米。二、項目定位（一）項目立地條件地段n 位于渝北金開大道延線回興立交轉(zhuǎn)盤處，與圣湖天域和文杰心海灣兩大區(qū)域內(nèi)中高檔社區(qū)毗鄰，距寶圣湖不到500米的距離。n 項目區(qū)域內(nèi)自然資源比較豐富，利于居家，具有住宅開發(fā)的良好資源。交通狀況n 項目正對面就是連通兩路城區(qū)、空港片區(qū)、北部新區(qū)以及主城區(qū)的重要通道——機場高速?，F(xiàn)有60606801等十多條公交線路在此設站，通往陽光城、龍溪鎮(zhèn)、楊家坪、解放碑、沙坪壩、朝天門、南坪、烈士墓等地的公交系統(tǒng)比較發(fā)達，交通極為便捷。配套n 生活配套：本項目所處的回興片區(qū)是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)改造而來的新興區(qū)域，區(qū)域內(nèi)的生活配套以滿足居民的日常生活需求為主，工行和農(nóng)行在此設有分行。目前區(qū)域內(nèi)沒有大型醫(yī)院，但有不少小型藥房，生活便利性較強。區(qū)域內(nèi)教育系統(tǒng)比較發(fā)達，有回興中心小學、實驗三小、海聯(lián)學院、西南政法大學和川外南方翻譯學院等，高等院校的聚集也帶來了大量的消費需要，另外回興片區(qū)的生活配套也因此得到較大幅度的擴充。n 商業(yè)配套：目前回興片區(qū)的商業(yè)主要以建材家具和生活配套為主，近年來回興片區(qū)在建的小區(qū)樓盤已經(jīng)陸續(xù)交房，隨著業(yè)主的入住，社區(qū)商業(yè)也逐漸投入使用。目前圣湖天域已經(jīng)引進了重百超市并即將開業(yè)，這使得附近區(qū)域居民的生活便利性大大加強。（二）項目產(chǎn)品規(guī)劃項目目標客戶來源n “三北”區(qū)域即渝北、江北、北部高新區(qū)7080%，渝中區(qū)及其他主城區(qū)15%，重慶區(qū)縣客戶5%。2