【正文】 住宅、高層住宅、小戶型公寓、商業(yè)，均為出售，各類型面積詳見下表。（4） 每個競爭對手的售價除以售價合計，得到競爭對手的成本系數(shù)?！獙Ρ仁袌龈偁巶€案，鑒于本項目區(qū)位優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢、開發(fā)企業(yè)品牌優(yōu)勢等諸多優(yōu)勢資源，結(jié)合本項目的產(chǎn)品規(guī)劃特色的創(chuàng)新，從區(qū)域內(nèi)部而言，本項目完全具備成為區(qū)域領(lǐng)導型樓盤的條件，發(fā)展方向為區(qū)域內(nèi)最為高端的代表性項目之一。n 產(chǎn)品底層采取調(diào)空手法，景觀開闊，觀賞性與功能性相結(jié)合，又增加了鄰里間交流、嬉戲、休息的空間。配套n 生活配套：本項目所處的回興片區(qū)是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)改造而來的新興區(qū)域，區(qū)域內(nèi)的生活配套以滿足居民的日常生活需求為主，工行和農(nóng)行在此設(shè)有分行。 n 定量角度：216。（四）市場預(yù)測需求預(yù)測n 定性角度：216。土地市場分析n 重慶市土地市場分析2007年重慶市土地招拍掛成交情況一季度二季度三季度四季度合計土地成交面積（萬方） 土地成交金額（億元） 平均地價（元／平方） （數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)）216。重慶市都市區(qū)經(jīng)濟圈房地產(chǎn)市場供求圖：近年重慶市都市區(qū)商品房竣工面積、銷售面積及增長率表 單位（萬m2,%）（數(shù)據(jù)來源：2001—2007年重慶市統(tǒng)計年鑒）216。 根據(jù)渝北區(qū)政府“十一五”發(fā)展規(guī)劃，“十一五”時期，渝北區(qū)將把握重慶主城向北拓展的歷史性機遇，進一步完善城區(qū)發(fā)展總體規(guī)劃，精心打造龍溪——北部新區(qū)——兩路這條城市主軸線，高起點規(guī)劃、高標準開發(fā)?！捎谥貞c市城市建設(shè)起步較晚，未來幾年內(nèi)舊城改造仍將大量存在，一方面，舊城改造有利于城市人居環(huán)境的改善和城市競爭力的提升，同時舊城改造也將直接為重慶市房地產(chǎn)業(yè)帶來龐大的消費群體，直接促進重慶住宅市場的消費升級。從未來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)規(guī)劃來看，城市產(chǎn)業(yè)將逐步朝技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，其中尤其是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)面臨良好的發(fā)展機遇。區(qū)域發(fā)展規(guī)劃n 重慶市總體規(guī)劃發(fā)展目標216。2006年整體經(jīng)濟增速高于近年平均水平（注：05年統(tǒng)計口徑出現(xiàn)變化，增幅出現(xiàn)異常波動，資料來源：20012007年重慶統(tǒng)計年鑒）。五、報告編制依據(jù)（一）重慶市兩路區(qū)地塊掛牌文件（二）重慶市兩路區(qū)地塊控制性詳規(guī)（三）重慶市國有土地使用權(quán)出讓合同六、主要經(jīng)濟技術(shù)指標項目總用地面積：約 305畝項目總建筑面積：㎡項目地塊容積率：≤地塊性質(zhì)：商住用地主要經(jīng)濟技術(shù)指標一覽表 序號項目數(shù)量單位備注1規(guī)劃用地面積203067m2　2總建筑面積522300m2　地上建筑面積462300m2　可售面積412300m2按具體物業(yè)形態(tài)劃分，如住宅、商鋪等其中：多層住宅110000m2　 高層住宅260000m2　 小戶型公寓22300　　 商鋪20000　　不可售面積50000m2　地下建筑面積60000m2　獨立地下車庫54000m2　地下室6000m2不可售3容積率 m2　4建筑密度≤40％　　5綠化率≥30％　　6機動車位1237個　7預(yù)計竣工日期2010年4月30日　　8預(yù)計交房日期2010年6月20日　　第二部分市場分析與產(chǎn)品定位一、市場分析（一）重慶市經(jīng)濟發(fā)展概況重慶市都市經(jīng)濟圈經(jīng)濟發(fā)展狀況圖：重慶市都市區(qū)近年來國民經(jīng)濟發(fā)展狀況 （單位：億元）（數(shù)據(jù)來源：2001—2007年重慶統(tǒng)計年鑒）n 2000年以來，重慶市都市區(qū)GDP逐年增加，年平均增幅約15%?！貞c市整體向北的大趨勢刺激區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展，這將為本項目創(chuàng)造廣闊的發(fā)展空間。 重慶市為中國知名的“重工業(yè)基地”之一，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)主要為鋼鐵、機械、摩托車制造等人力密集型產(chǎn)業(yè)。 城市發(fā)展方向：除向南受地形及行政邊界限制外，重慶向北跨越中梁山，向西跨越銅鑼山以及向東都有很大的發(fā)展空間。區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析n 渝北區(qū)經(jīng)濟發(fā)展趨勢216。房地產(chǎn)開發(fā)投資的強勁增長，表明投資者看好重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展，對進入重慶房地產(chǎn)市場抱有較強的信心。n 2007年12月，重慶市月度商品住宅銷售均價為3435元/平方，區(qū)域市場價格快速上升（資料來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)），且銷售面積的逐年不斷放大也說明了市場消費者對于目前市場價格接受程度良好，且對未來區(qū)域市場發(fā)展前景普遍持樂觀態(tài)度，在區(qū)域經(jīng)濟的不斷推動下，預(yù)計未來區(qū)域房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)量價穩(wěn)步攀升的發(fā)展態(tài)勢。n 由此可見渝北區(qū)房地產(chǎn)市場在重慶市處于重要地位，也是政府城市規(guī)劃的重點發(fā)展區(qū)域，未來該區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展空間較大。 城市化進程拉動城市住房需求增長——“十一五規(guī)劃”明確2010年城市城鎮(zhèn)化率將達到52%，其中將轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動力到城鎮(zhèn)160萬人，而目前有近40%的農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移集中在重慶市主城區(qū)（資料來源：重慶“十一五規(guī)劃”），按此比例，未來5年間160萬轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動力中約64萬左右農(nóng)村人口將轉(zhuǎn)移至重慶市主城區(qū)，將為都市區(qū)累計數(shù)量龐大的潛在置業(yè)客戶。216?，F(xiàn)有60606801等十多條公交線路在此設(shè)站，通往陽光城、龍溪鎮(zhèn)、楊家坪、解放碑、沙坪壩、朝天門、南坪、烈士墓等地的公交系統(tǒng)比較發(fā)達，交通極為便捷。n 產(chǎn)品戶型創(chuàng)新，根據(jù)“同樣的面積，功能豐富；同樣的功能，面積精簡”的原則設(shè)計，且本項目產(chǎn)品戶型中做到戶戶帶有露臺與空中庭院，在銷售過程中空中庭院建筑面積僅計算一半，將產(chǎn)品利益最大程度讓利于客戶。 從目前區(qū)域客戶的構(gòu)成來看，7080%的客戶都是來自于區(qū)域內(nèi)部。（3） 計算每個競爭對手的得分比例，即功能系數(shù)。物業(yè)形態(tài)包括多層住宅、高層住宅、小戶型公寓、商業(yè)等。隨著成本或價格在20%的范圍內(nèi)浮動,其財務(wù)凈現(xiàn)值均大于0。（二）銷售計劃項目銷售計劃表 注：本計劃表銷售回款率假設(shè)為：地上建筑當月銷售金額回款率30%、第二月回款本月金額的50%、第三月回款本月銷售金額的20%；季度回款金額由此累計得出。結(jié)論：n ，性價比良好。溢價因素理想溢價目前區(qū)域普遍行情4100（元/平方米）市場年自然增長溢價10%產(chǎn)品創(chuàng)新溢價5%營銷策劃溢價3%公司品牌溢價2%溢價合計20%2008年本項目公寓開盤可實現(xiàn)銷售均價4920（元/平方米）216。項目價格定位依據(jù)n 項目周邊競爭市場行情代表個案名稱區(qū)域區(qū)位總建筑面積（萬方）容積率最新房源開盤日期住宅均價格（元/平方）當期住宅供應(yīng)套數(shù)當期住宅銷售率金香林渝北區(qū)碗水轉(zhuǎn)盤城南開發(fā)區(qū)20074440030095%文杰心海灣渝北區(qū)回興街道雙湖路1120069420045095%圣湖天域渝北區(qū)回興寶桐路1路(寶圣湖邊)25200711400012070%藍色星空渝北區(qū)回興立交20073390070075%數(shù)據(jù)來源：以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計截止于2007年12月26日，由旭輝集團收集整理216。n 商業(yè)配套：目前回興片區(qū)的商業(yè)主要以建材家具和生活配套為主，近年來回興片區(qū)在建的小區(qū)樓盤已經(jīng)陸續(xù)交房，隨著業(yè)主的入住，社區(qū)商業(yè)也逐漸投入使用。（資料來源：2003——2007年重慶統(tǒng)計年鑒）結(jié)合宏觀經(jīng)濟發(fā)展形勢與市場需求增長情況，預(yù)計未來市場將保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢，若2008年市場價格保持10%的平穩(wěn)增長速度，預(yù)計2008年重慶都市區(qū)商品房銷售價格將達到3556元/平方米。 隨著重慶新一輪基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開工與竣工，將對今后土地市場產(chǎn)生重大影響，如對輕軌沿線的土地供應(yīng)會產(chǎn)生巨大的帶動作用。216。216。 從商品房竣工及銷售面積的對比來看，年竣工面積基本與銷售面積持平，這在一定程度上也反映出整體市場處于正常健康運行狀態(tài)。——就宏觀經(jīng)濟角度而言，在未來幾年重慶市經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)以及城市格局繼續(xù)保持向北發(fā)展的情況下，渝北區(qū)整體經(jīng)濟有望持續(xù)快速增長，特色工業(yè)園區(qū)、住宅開發(fā)將成為區(qū)域經(jīng)濟主要的增長點，因此本項目市場發(fā)展環(huán)境良好。由于區(qū)域內(nèi)部地勢平坦并且作為近年來的新建區(qū)域，各種市政道路設(shè)施及區(qū)域環(huán)境面貌都非常好，重慶市江北國際機場、重慶市龍頭寺火車站等重要的市政設(shè)施均位于區(qū)域內(nèi)部，其中本項目還緊鄰重慶市江北國際機場。