【文章內(nèi)容簡介】 切實可行的施工組織設(shè)計； ☆ 甲方的現(xiàn)場監(jiān)理工程師要監(jiān)督乙方各階段在工地的實際施工人數(shù)，是否按照計劃實施，能否完成進(jìn)度要求，發(fā)現(xiàn)問題及時反饋； ☆ 甲方現(xiàn)場工程師應(yīng)該針對施工進(jìn)度做出獎懲制度：完成則獎，延后就罰； ☆ 甲方現(xiàn)場工程師還應(yīng)該針對監(jiān)理公司制定獎懲制度：認(rèn)真履行職責(zé)的則獎，若我方發(fā)現(xiàn)問題而監(jiān)理方置若罔聞或走馬觀花或睜只眼閉只眼的則堅決處罰或更換監(jiān)理公司。這樣，通過一些較硬的手段使監(jiān)理方產(chǎn)生危機感，別讓工程監(jiān)理形同虛設(shè)。 ☆ 公 司總部要防止公司現(xiàn)場工程部、土建承包方、工程監(jiān)理方這三方人員坑瀣一氣，做好對自身人員的督察工作。建立合理的嚴(yán)密的工作制度、職責(zé)，劃分各級權(quán)限，一旦制定，堅決執(zhí)行。 ★ 土建建造成本分析： ☆ 近一年內(nèi)鋼材價格的大起大落，使建筑成本必定受到影響，但目前酒店高層建筑的土建均價也基本在 1400— 1800左右了； ☆ 確定建筑設(shè)計院的時候就要特別注意：其主結(jié)構(gòu)設(shè)計師的資質(zhì)、實踐水平、務(wù)實的態(tài)度，若遇到學(xué)究類的，沒有實踐經(jīng)驗，一味只強調(diào)規(guī)范，一丁點的責(zé)任都怕承擔(dān)的那種，設(shè)計出來的結(jié)構(gòu)鋼含量會大得讓你瞠舌！尤其地下幾層那鋼筋啊，編織得密密麻麻，穿鋼筋的工人也是累得吭哧吭哧的，甲方不知道要冤枉花多少錢！ ☆ 土建的建造成本也和最初的酒店專業(yè)裝飾設(shè)計有關(guān)系： ① 酒店主體設(shè)計盡可能地不采用圓弧類或異型類造型，否則將增加建筑模板及人工成本，同時也增加了后期裝修的材料及人工成本； ★ 裝飾成本分析，控制： ☆ 一般五星級酒店的裝飾成本占總投資成本的 40%； ☆ 酒店的裝飾設(shè)計和裝飾施工必須分別由專業(yè)的酒店裝飾設(shè)計公司和有能力的裝修施工公司來完成，反對由裝修承包方免費進(jìn)行裝飾設(shè)計的做法： ① 專業(yè)的酒店裝飾設(shè)計公司：其目的是掙設(shè)計費、同時作好自己公 司的口碑，與其所采用的何種價位裝飾材料，最終的裝飾總成本無直接經(jīng)濟利益聯(lián)系。在能體現(xiàn)設(shè)計效果的前提下，成本控制得越到位，越能真正體現(xiàn)其設(shè)計能力。 ② 裝修施工公司：其強項在于施工，在保證進(jìn)度的前提下，裝修質(zhì)量高、穩(wěn)定、細(xì)節(jié)處理完美，能達(dá)到這點就已經(jīng)很不錯了?，F(xiàn)在的很多大型裝修施工單位都下設(shè)了設(shè)計部門或設(shè)計室。但其接的單，大多是寫字樓、住宅、商場、學(xué)校、機關(guān)、酒樓一類的。接到高星級酒店設(shè)計的單子了，多是臨時再聘請專業(yè)的酒店設(shè)計師來進(jìn)行設(shè)計，出的產(chǎn)品的質(zhì)量、穩(wěn)定性，就不好說了。 ③ 由裝修承包方免費進(jìn)行裝飾設(shè)計的后 果： 表面上看，由裝修承包方免費進(jìn)行裝飾設(shè)計，投資方省了筆不小的設(shè)計費。但投資方要考慮這個問題：裝修承包方在進(jìn)行裝飾設(shè)計時，他能盡心盡力地將成本控制到了最為合適的一個點了嗎？？本來這個點就是不容易量化的，即使業(yè)主方招聘專業(yè)酒店籌建人員全程跟蹤設(shè)計，收效也是甚微。 “ 羊毛 ” 終究是出在 “ 羊 ” 身上的：一個好的酒店設(shè)計方案，無論是自己做或者另外花錢請專業(yè)酒店設(shè)計人員做，都是要花費設(shè)計費用的?，F(xiàn)在五星級酒店的國內(nèi)設(shè)計單價是150 元 /㎡ — 200 元 /㎡，設(shè)計費用都是好幾百萬。這個費用全部由裝飾施工單位自己去消化，吞下去是 滋味嗎？于是，設(shè)計中本可以省的材料用上了，可以用替代材料的地方也全采用高檔材料（材料費增加了），可以簡潔的地方出現(xiàn)了很多的曲線或異型設(shè)計（人工費增加了），另外，在施工中還會不斷地、 “ 合理地 ” 多出現(xiàn)本可以避免的施工變更，表面上看是沒有什么問題，但今天牽兩筆、明天牽兩筆，不知不覺中，設(shè)計費的本錢又收回來了。 ☆ 反對一昧地鋪天蓋地般采用 “ 鑲金嵌玉 ” 的裝飾設(shè)計手法： 五星級酒店的確是用錢堆砌出來的，但不計成本般的處處使用高檔裝飾材料及飾品的設(shè)計手法，相信是大多數(shù)投資方所不愿意看到的。 酒店裝飾效果的體現(xiàn)，最主要是靠 裝飾材料的選型、合理搭配、細(xì)節(jié)處理，同時還要巧妙地體現(xiàn)出酒店的主題文化，再配以燈光，效果自然就出來的，這樣，就能節(jié)省一大筆裝飾費用。試想，客人一邁進(jìn)酒店的大堂，首先感受到的就是大堂的空間高度、面積、裝飾材料的顏色及搭配、裝飾物品、總體燈光等的綜合效果，細(xì)看才能體會到體現(xiàn)出的裝飾風(fēng)格、主題文化，而不會就立刻就走到墻前看貼的什么石材，是意大利的還是西班牙、美國的?？腿俗哌M(jìn)客房，首先體會到的也是房間的空間、面積、家具、窗簾、布草及整個房間的色彩基調(diào)等綜合氣氛。有誰會馬上端詳這墻上貼的墻紙、衛(wèi)生間洗面臺的石材是進(jìn)口 的還是國產(chǎn)的？ ☆ 在酒店大堂、餐廳及娛樂場所通道、豪華的餐廳及娛樂包間、總統(tǒng)套房等等重要區(qū)域，適當(dāng)使用進(jìn)口材料能更好地體現(xiàn)裝飾效果是很必要的，總之：好鋼要用在刀刃上！ ☆ 酒店在一些非重要區(qū)域，如消防樓梯通道、各員工工作間、技師房、儲藏間、廚房、附屬樓、酒店管理人員辦公區(qū)域等地，采用成本極低的顏色相仿的仿制品也未嘗不可。 ☆ 主要裝飾材料進(jìn)行把控： 一般采取甲供或甲方認(rèn)定品牌、規(guī)格、型號。甲方應(yīng)派專人對本地及周邊裝飾材料市場進(jìn)行詢價，部分材料，如石材，很有必要到國內(nèi)幾個主要的石材產(chǎn)地（如福建、山東、四川、廣西、 云南等）進(jìn)行市場調(diào)查。 ★ 專業(yè)酒店裝飾設(shè)計公司的選擇： ☆ 首先主設(shè)計師必須是要懂酒店的經(jīng)營方式、構(gòu)架、經(jīng)營流程、酒店管理者的管理需求、酒店星級評定規(guī)范； ☆ 設(shè)計之前對酒店當(dāng)?shù)厥袌龅恼{(diào)查了解，必須要明白調(diào)查些什么，有哪些項目？至少要做到以下方面： ① 當(dāng)?shù)氐母餍羌壘频昙敖诌吷鐣茦恰⒖Х瑞^、 OK廳、洗浴中心、洗腳房的調(diào)查：餐飲、娛樂、休閑、會議等項目的地理位置、規(guī)模、裝飾特色、主題文化、銷售價格、客源分類、顧客口碑、上客率、停車場、其他附加服務(wù)、服務(wù)質(zhì)量等等細(xì)項； ② 本地市場餐飲、娛樂、休閑、會議、會展、精品購 物等的市場飽和度或欠缺程度； ③ 準(zhǔn)確了解當(dāng)?shù)爻鞘形磥?510 的規(guī)劃，預(yù)測酒店未來 510內(nèi)的發(fā)展?fàn)顩r，做出的設(shè)計方案必須是具有前瞻性的； ④ 對主要裝飾材料的市場價格必須熟悉以及新型裝飾材料的選擇利用能力（較好地把控成本、提高效率、保證品質(zhì)）； ⑤ 能夠提供切實可行的裝飾成本控制方案； ⑥ 各服務(wù)場點盡可能地考慮是多功能性的，將 “ 最大限度的獲取經(jīng)營利潤 ” 這一思路貫穿在整個設(shè)計中； ⑦ 設(shè)計中必須滿足少數(shù)的貴賓服務(wù)需求： 第一，必須保證 “ 私密性 ” ：從停車、乘電梯、進(jìn)入餐飲或娛樂或會議的通道、包房的位置、結(jié)帳方式地點等 等細(xì)節(jié)都必須充分地考慮周全。試想，一個政府要員想要到你的酒店洗個桑拿放松一下，若像普通客人那樣非得從大門進(jìn)來，經(jīng)過大廳乘坐電梯，再到桑拿樓層，還得經(jīng)過桑拿服務(wù)臺，再進(jìn)入包間，這么多的環(huán)節(jié)中，不知道有多少人看見了你的面孔，還可能遇到你的部下或不想見到的其他人，如果是這樣，你說這官員下次還敢來嗎？這口碑一帶出去，別的重要人物還敢來嗎？？真正的重要人物，你若能倒貼錢把他給請過來了，一次、兩次，消費愉快了，可能你就能辦成一些大事了。酒店作為一個平臺，在這一方面的作用舉足輕重。這一點，能做到、做好的設(shè)計師極少！ 第二 ，要充分顯示出地位、身份：接待貴賓的場所硬件的豪華程度充分表現(xiàn)出來，這一點一般設(shè)計師都容易做到； 第三，充分的人性化的體現(xiàn)：要讓客人使用方便。如開會，貴賓休息室要緊靠主會議室，而且有通道直接到主席臺上，除常規(guī)通道外，還有專用的撤離會場的通道； ☆ 因為人員流動的原因，在看其成功案例的同時，必須落實該主設(shè)計師是否還在其設(shè)計公司； ★ 酒店主要設(shè)備的選型、成本控制以及其他注意事項： 酒店的設(shè)備投資成本一般占總投資的 30%，主要分為配發(fā)電系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防及自動報警系統(tǒng)、鍋爐系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、弱電 系統(tǒng)設(shè)備以及游泳池設(shè)備、桑拿設(shè)備、洗衣房設(shè)備； 配發(fā)電系統(tǒng)：施工一般由當(dāng)?shù)仉娏舅鶋艛?。需要注意的是酒店的電力容量的考慮，一定要充分考慮到酒店以后經(jīng)營范圍的擴大所需要的電力增容問題，修建的時候一定要保證有 15%20%的余量。發(fā)電機本已經(jīng)是在救命的時候啟用的，其不能有絲毫散失。建議買進(jìn)口品牌，從實際了解到的情況，國產(chǎn)貨的確比不上進(jìn)口機，比較好的有瑞典的沃爾沃，美國的康明斯（不是國內(nèi)組裝的康明斯）等品牌。 中央空調(diào)系統(tǒng)： ① 主機現(xiàn)在各種品牌有 30 多個，建議選擇時先分個檔次，若拿國產(chǎn)貨和美國品牌對比， 的確是不合適的。建議分成三個檔次：進(jìn)口品牌的，如美國的開利、約克，日本的大金等，純國產(chǎn)的海爾、格力、清華同方、山東的格瑞德、貝萊特等等，合資的臺灣臺佳、上海瀚藝等。 ② 不同檔次品牌價格是不同的，各有所取舍：業(yè)主若是選擇純國產(chǎn)貨，短期一兩年之內(nèi)絕對是不會有什么問題的，但要想 5 年、 6 年以后仍然如初，就不現(xiàn)實，但是降低了初期投資成本，要想這頭也占、那頭也占，是極不現(xiàn)實的。 ③ 若酒店采用了水源熱泵或地源熱泵，要注意，不是所有品牌的主機此方面都有成熟技術(shù)的； ④ 對于進(jìn)口品牌，要千萬防備是否是貼牌的！這種情況，從外表上 粗略是看不出來的，但其核心的壓縮機是能確認(rèn)出來的，另外，別幻想著買原裝進(jìn)口的機子，現(xiàn)在都是在國內(nèi)組裝的； 給排水系統(tǒng)： ① 一般是交給土建完成。要注意選擇好管材的類型，目前市場上出現(xiàn)的新產(chǎn)品較多，要多對比一下價格、材質(zhì)、壽命、健康、維護(hù)方便性等綜合指標(biāo)； 消防及自動報警系統(tǒng)： ① 施工普遍是由當(dāng)?shù)叵啦块T壟斷。要注意在簽訂合同時，仔細(xì)劃分需由消防施工單位完成的工作范圍，哪些是由消防施工方帶為上報而實際由甲方負(fù)責(zé)的工作，與裝飾、弱電施工需要配合的工作等等。 ② 仍然要采取招標(biāo)（邀標(biāo)）的方式來壓消防安裝成本。 鍋爐系統(tǒng)： ① 要注意鍋爐的燃燒機一定要用進(jìn)口的！選擇品牌時要考慮以后維修件要方便購買； ② 從能耗角度，最好是采用燃?xì)忮仩t，但購買時要有一臺燃油燃?xì)鈨捎玫腻仩t，以應(yīng)急； 電梯系統(tǒng)： ① 在建筑設(shè)計階段就應(yīng)該先確定所選電梯的品牌、規(guī)格，便于土建施工時做好井道、轎坑的預(yù)留預(yù)埋工作； ② 高層建筑類酒店，切忌將觀光電梯作為運送客人的主電梯！觀光電梯因為視覺的原因速度都受到了限制，一般不超過 /秒，太快了則會感覺頭暈。但高層建筑的主客梯速度若達(dá)不到 米 /秒的話，那絕對會經(jīng)常出現(xiàn)一大群客人等候電梯 的場面。我所在籌建的河北邢臺的萬峰國際酒店（五星級）就出現(xiàn)了這個問題，當(dāng)時因為樁基都已打好，沒法改了。應(yīng)該做到：以封閉式高速電梯為主 +以少量觀光電梯為輔。 ③ 考察過許多的五星級酒店，大多電梯里沒有空調(diào)，夏天乘坐該電梯是沒有五星級酒店感覺的； ④ 對于廚房里用的傳菜電梯，因為只傳菜，不能乘人，許多酒店都是用的一般電梯廠制作出非標(biāo)類的 “ 黑戶 ” 電梯：沒有銘牌標(biāo)示，也沒有檢驗證明。這種 “ 省錢 ” 的做法不可取。 弱電系統(tǒng)： ① 需要上的系統(tǒng)項目的選擇：按投資成本可分成以下三個檔次： 首先，最底限是：建筑規(guī)范里要求必須有 的、國家強制性要求必須有的、酒店五星級星評要求必須要有的； 其次，在底限的基礎(chǔ)上 +舒適度及豪華感官度； 最后，在底限的基礎(chǔ)上 +舒適度及豪華感官度 +利于酒店管理（能耗控制） +品牌宣傳 ② 最為關(guān)鍵的是酒店客房智能控制系統(tǒng)及會議系統(tǒng)，這兩部分是客人直接感官面對的，這方面的錢是不能省的； ③ 需要注意：目前弱電設(shè)計安裝市場還不是很透明化，弱電公司在介紹需要上的各系統(tǒng)時也是比較夸張化。甲方要仔細(xì)對市場價格進(jìn)行了解對比。 游泳池設(shè)備： ① 全部投資不超過 50 多萬，五星級酒店應(yīng)該上的各項系統(tǒng)都應(yīng)該考慮：如臭氧消毒系統(tǒng)，主 要設(shè)備如砂缸、泵建議采用原裝進(jìn)口產(chǎn)品； ② 要充分考慮維修的方便性，維修配件的可替代性； 桑拿設(shè)備： ① 要考慮采用部分舒適性、娛樂性較強的桑拿設(shè)備； ② 還要考慮安全、機房設(shè)置合理，維修易操作、維修配件易購； 1洗衣房設(shè)備： ① 首先要按照酒店飽和的布草洗滌量來考慮洗衣設(shè)備的配置，其實是考慮是否外接布草洗滌業(yè)務(wù)？ ② 選購洗衣房設(shè)備者自己必須熟悉酒店各洗衣設(shè)備的性能，不同類型設(shè)備操作的難易，布草破損率的大致情況，如全自動立式洗衣機在操作便捷、布草破損率等方面就要優(yōu)于臥式半自動洗衣機，雙滾 3 米的平燙機工作效 率就遠(yuǎn)比單滾 米平燙機高得多； ③ 要明確高壓蒸汽的供給來源 ,所需蒸汽量、蒸汽壓力、高壓蒸汽鍋爐的位置 ,輸送管道方式； ④ 考慮維修配件的通用性或可替代性； ★ 目前可利用的國家政策（節(jié)能，太陽能，地源熱泵，利用低谷電價，投資返金的政策） ① 對于采用地源熱泵、水源熱泵的蓄能空調(diào)系統(tǒng)，國家都有一定的補貼政策，如河北省，對于該項目的補貼額度為相關(guān)投資費用的 15%25%。 ② 對于使用太陽能也有相應(yīng)的補貼，如河北邢臺市 2020 年出臺了政策：按照審核后的太陽能熱水 (開水 )系統(tǒng)總造價的10%給予補貼； ★ 節(jié)能降耗： 建筑節(jié)能： ☆ 外墻隔熱： ① 盡量不采用整體玻璃幕墻設(shè)計，造價高、隔熱差、隔音差； ② 采用外墻加隔熱材料方式； ☆ 門窗隔熱：窗戶采用中空玻璃或雙層玻璃，既隔熱又隔音； ☆ 內(nèi)墻全部采用輕質(zhì)砂加氣混凝土砌塊，以新型墻體材料替代了黏土磚； ☆ 屋面采用加厚擠塑泡沫板保溫技術(shù)； 采用太陽能： 采用中水系統(tǒng)： 注意：采用太陽能及中水系統(tǒng)，相對于收效來說，初期投資較大，實際的目的是獲得良好的社會效應(yīng)，經(jīng)濟效益次