【正文】 各服務(wù)項目功能的名稱、功能布局、各占建筑面積比例 。 16 其次是成長性好。石膏板墻上的檢修口位必須以發(fā)泡膠密封。 ?客房過廊處 :在石材下加上 10mm厚的軟墊物做避震處理，以減少撞擊噪聲 。 ?床靠背不做成固定軟靠式，否則不易清洗 。 ?切忌再在臥室中使用化妝鏡，試問 :按以往設(shè)計的昏暗的客房里，有哪位女士會坐在臥室的化妝鏡前化妝而不到明亮的衛(wèi)生間里的大面鏡子跟前 ,另外，從風水的角度說，中國人是最忌諱鏡子對著床的 。 ?計劃放置落地燈的位置 (一般在靠近休閑沙發(fā)處 )距地300mm處設(shè)置電源插座 (1個 )。 ?客房除衛(wèi)生間的鏡前燈外，都應(yīng)采用暖光源 。床頭一側(cè)設(shè)計在未吊頂?shù)牧硪粋?cè)，以減少頭頂?shù)膲浩雀?。 八、客房內(nèi)臥室區(qū)、休閑區(qū)等等的設(shè)計 : 空間 : ?設(shè)計柱網(wǎng)尺寸時就要考慮客房臥室的面積，最少不得低于 24?，裝修后的層高不得低于 ，否則實難談什么舒適感。 1衛(wèi)生間門下沿距地保持 20mm距離，取消門下部安裝透氣百葉柵格的形式 。高檔客房內(nèi)的衛(wèi)生間均采用花崗石及大理石分別做地面和墻面 。 衛(wèi)生間與臥室之間的一面墻，可采用 “ 鋼化玻璃 +窗紗或卷簾 ” ，新穎、增加情調(diào)，同時可節(jié)約衛(wèi)生間 照明電耗 。 F、箱體安裝必須留有可維修的空間 。 ?保險箱及其電源插座位置考慮在 1330mm高度處，以方便客人使用 。 過廊地面采用石材 。 1過道裝修可張貼墻紙或刷漆或考慮其他材料，盡量不采用局部鏡面及玻璃 。 過道盡量不要選用淺色的地毯，要考慮耐臟耐用 。 電梯的數(shù)量 : ?主要承載客梯 :電梯數(shù)量與客房總數(shù)之比為 1:70。 ?增加監(jiān)控成本，同時帶來安全隱患 :弧形建筑不可避免地造成客房過道也成了弧形，這樣，除了按常規(guī)在客房樓層的出入口處安裝監(jiān)控探頭外，另外在樓層的中間位置還要增設(shè) 2,3個監(jiān)控探頭，增加成本，在過道上行走也會出現(xiàn)“ 只聞其聲不見其人 ”。 籌建高層建筑類五星級酒店的客房設(shè)計細節(jié) 結(jié)合目前國內(nèi)高星級酒店投資特點，尤其是二、三類城市，從投資者投資目的、目前酒店市場需求、發(fā)展、酒店投資籌建過程中常出現(xiàn)的問題、如何較好地控制投資成本等等方面，個人 認為，設(shè)計五星級酒店，尤其是客房部分，設(shè)計必須做到以下幾點 : 符合五星級硬件要求 。 ② 娛樂（ OK廳包房和桑拿包房）： 第一，最重要的還是私密性的問題，這對于政府要員及其他重要人物來說，名譽及人身的安全是至關(guān)重要的。 第二，針對不同的客源群，裝飾上對每個包房要賦予寓意： 比如為滿足升官晉級這類客人的需求，將一間餐廳包房取名為 得舉軒 ，取范進中舉之意。室內(nèi)一棵樹一天可蒸發(fā) 40公升的水。 ⑦ 單層窗可貼透明反射膜或防曬膜，可阻隔 70%80%的太陽能。 ③ 將夏天空調(diào)的溫度設(shè)定在 28℃ 。酒店中央空調(diào)的冷卻塔會形成大量的水霧，一年就要飄掉近 5000 噸水。 給排水、供電干路、支路安裝計量器： 經(jīng)營管理上的節(jié)能措施： ① 用節(jié)水型的坐便器，可以節(jié)水一半以上。應(yīng)該做到：以封閉式高速電梯為主 +以少量觀光電梯為輔。 ② 不同檔次品牌價格是不同的，各有所取舍：業(yè)主若是選擇純國產(chǎn)貨，短期一兩年之內(nèi)絕對是不會有什么問題的，但要想 5 年、 6 年以后仍然如初，就不現(xiàn)實，但是降低了初期投資成本，要想這頭也占、那頭也占，是極不現(xiàn)實的。酒店作為一個平臺，在這一方面的作用舉足輕重。 酒店裝飾效果的體現(xiàn)，最主要是靠 裝飾材料的選型、合理搭配、細節(jié)處理，同時還要巧妙地體現(xiàn)出酒店的主題文化，再配以燈光，效果自然就出來的，這樣，就能節(jié)省一大筆裝飾費用。但其接的單，大多是寫字樓、住宅、商場、學校、機關(guān)、酒樓一類的。由此可見簽訂合同前考察土建承包方的 真實經(jīng)濟實力是多么關(guān)鍵！ ★ 土建施工的進度、質(zhì)量的監(jiān)督和管理： ☆ 要求乙方做出切實可行的施工組織設(shè)計； ☆ 甲方的現(xiàn)場監(jiān)理工程師要監(jiān)督乙方各階段在工地的實際施工人數(shù)，是否按照計劃實施，能否完成進度要求，發(fā)現(xiàn)問題及時反饋； ☆ 甲方現(xiàn)場工程師應(yīng)該針對施工進度做出獎懲制度：完成則獎，延后就罰； ☆ 甲方現(xiàn)場工程師還應(yīng)該針對監(jiān)理公司制定獎懲制度：認真履行職責的則獎，若我方發(fā)現(xiàn)問題而監(jiān)理方置若罔聞或走馬觀花或睜只眼閉只眼的則堅決處罰或更換監(jiān)理公司。 （六）、酒店工程的總體計劃 設(shè)計總體計劃 酒店土建工程控制進度節(jié)點計劃 酒店機電、水電、弱電工程控制進度節(jié)點計劃 室內(nèi)裝修工程節(jié)點進度控制計劃 安裝工程計劃 （注意：制作總體工程施工計劃時要注意的要點： 根據(jù)項目的竣工時 間計劃，要求土建、裝修方做出詳細的、切實可行的施工計劃橫道圖，并做出獎懲約定； 要求以下施工方：消防、給排水、強電、弱電（含樓控、安全監(jiān)控、客房智能控制、會議設(shè)備、綜合布線等）、暖通末端安裝等，根據(jù)項目要求的竣工計劃及土建、裝修的施工計劃做出自己的詳細可行的施工計劃； 要求設(shè)備廠家，如中央空調(diào)、電梯、鍋爐、水蓄冷設(shè)備、游泳池、桑拿、洗衣設(shè)備等等，做出設(shè)備安裝預(yù)埋、到場、安裝、調(diào)試的計劃； 由甲方召集所有乙方，統(tǒng)一根據(jù)其各自制作的施工計劃，綜合進行調(diào)整，最終制定出一份統(tǒng)一的工程施工時間計劃表，同時 附帶獎懲內(nèi)容，并由各相關(guān)負責人簽字確認，復印分發(fā)。 說明： 施工中還有很多的細節(jié)過程就不一一列舉了； 這里我沒有談到工程監(jiān)理，按國家 強制規(guī)定，必須簽訂一家監(jiān)理公司，甲方籌建部中也應(yīng)該有自己的監(jiān)理工程師，對施工過程的監(jiān)督，別指望別人，要靠自己。酒店建造 項目投資巨大，投資回收周期漫長，又涉及規(guī)劃、設(shè)計、建筑學、結(jié)構(gòu)學、人體工學、美學、環(huán)保、管理、裝飾學、美學、聲光學、心理學、材料學等等諸多學科，因此需要很好地加以研究和系統(tǒng)總結(jié)。消防試水建議在沒鋪地毯沒貼墻紙沒進家私之前進行，走火通道的防火門及隔離墻是否靈活，指示牌箭頭及燈的插座位是否按標準安裝； ⑥燈光音響系統(tǒng)調(diào)試后是否做好防塵措施，地下電纜、電腦系統(tǒng)（點歌點菜系統(tǒng)、客房軟件系統(tǒng)、財務(wù)管理系統(tǒng)、考勤系統(tǒng)） 、交換機、廣播系統(tǒng)、會議系統(tǒng)、有線電視線路、手機信號測試、電話線路、寬帶網(wǎng)絡(luò)與超長放大器、內(nèi)網(wǎng)連通是否正常； ⑦地下油庫、管道煤氣、熱水鍋爐房、電房安裝后，是否已經(jīng)確定安全措施和巡查制度??泳池設(shè)備設(shè)施和水循環(huán)系統(tǒng)及清潔池是否能正常使用； ⑧不要忽略對酒店假山、園林、浮雕、噴泉、仿真花木、停車場車庫系統(tǒng)、水族觀賞設(shè)備的保護 ,特別是有臺風的地區(qū)，園林樹木在沒生根前，絕對不能只為了美觀而提前撤掉支架；不要遺忘給員工配備娛樂設(shè)施，如網(wǎng)球場、臺球設(shè)備、羽毛球設(shè)備、籃球場、上網(wǎng)場地等。前面提到的給排水和暖通專業(yè)，較多都是水暖一肩挑； 二、酒店籌建的基本工作順序： ★ 酒店圖紙設(shè)計確定階段： 投資方招聘確定籌建總經(jīng)理（暫定為 A）； 確定酒店專業(yè)設(shè)計公司（暫定 B）； 投資方需根據(jù)綜合因素考慮酒店選址、所占地段在當?shù)厥姓?規(guī)劃中針對建筑高度、容積率、綠化率、交通、日照等等方面的限制，由 A 負責出具《酒店設(shè)計任務(wù)書》； 由 B 參照《酒店設(shè)計任務(wù)書》完成《酒店概念設(shè)計》； 確定建筑設(shè)計院（暫定為 C）； 甲方 A 選定 “ 地質(zhì)勘察 ” 單位，針對酒店所處地理位置進行地質(zhì)勘察，獲取相關(guān)地質(zhì)資料； 甲方 A 選定酒店系統(tǒng)集成公司（弱電公司，暫定為 D）； 甲方將《酒店設(shè)計任務(wù)書》及《酒店概念設(shè)計》交給B、 C、 D，由 C 制作出《酒店方案設(shè)計》。 投資方一般需支付給酒店管理公司的費用： ① 籌建期間（ 18個月）：酒店管理公司單獨收取的管理費用：一般 10萬 /月，派駐工程總監(jiān) 10000元 /月的工資，吃住 700元 /月，通訊 500元 /月的標準，該工程總監(jiān)個人小計費用為： ，則籌建期間投資方需支付給酒店管理公司的費用合計為： 。 現(xiàn)代五星級酒店籌建可劃分五大階段：規(guī)劃階段、設(shè)計階段、建造階段、開業(yè)籌備階段和酒店營運階段。 前期籌建階段：最關(guān)鍵的是工程總監(jiān)了，工程總監(jiān)一般是在酒店從工程部經(jīng)理做上來的，對于酒店的幾大硬件設(shè)備非常清楚，強項應(yīng)該是設(shè)備的選型、維修、保養(yǎng)、運行成本控制方面，但對于酒店各功能區(qū)的布局設(shè)計等具體細節(jié)，如廚房配合餐飲接待量需要多大面積、廚房與餐廳流線怎么考慮合適、用電負荷多大、水龍頭要布置到哪些位置、炒灶需要多少口才夠，配合 著會議接待規(guī)模，其餐飲大廳需要多大面積、餐飲包房需要多少合適，前廳大堂商務(wù)中心、商場、營銷辦公室， KTV及桑拿吧臺、工作間、技師房等放置在哪里最合適、各考慮設(shè)計多少間等等具體細節(jié)，就還得征求其他餐飲總監(jiān)、房務(wù)總監(jiān)、娛樂總監(jiān)的意見了。 投資方不聘請酒店管理公司，自己聘請專業(yè)的酒店籌建專家作為籌建總經(jīng)理，搭建酒店籌建部。漏水問題是日后維保最頭痛的問題，必須嚴 格把控質(zhì)量關(guān)。 （三）、酒店籌建步驟： 選址、土地勘查； 市場調(diào)研及酒店定位，確定酒店規(guī)模和檔次； 項目定位及可行性分析； 規(guī)劃審批和立項審批； 工程報建； 酒店設(shè)計（包括委托設(shè)計、概念設(shè)計及概算、施工圖設(shè)計、擴初設(shè)計、機電和技術(shù)設(shè)計配套等及預(yù)算；其中設(shè)計又由分為建筑設(shè)計及室內(nèi)外裝修裝飾設(shè)計）； 圖紙審查、優(yōu)化、確定及所有合格證 的辦理； 土建； 道路管網(wǎng)與設(shè)備安裝工程（包括水電、消防等）； 土建各單項工程驗收及綜合驗收； 1園林綠化、室內(nèi)外裝修、裝飾；開業(yè)籌備（包括人、財、物的籌備和服務(wù)體系、管理體系、市場體系的建立及證照的辦理）； 1對外試營業(yè)； 1對外正式開業(yè)。負責籌建的專業(yè)工程技術(shù)人員需求如下： 土建工程師：要求具有高星級酒店建筑施工經(jīng)驗，能夠處理現(xiàn)場施工問題； 結(jié)構(gòu)工程師：要求具有高層建筑結(jié)構(gòu)施工經(jīng)驗，能在符合規(guī)范的前提下，最大限度地控制鋼含量，對建筑設(shè)計院的結(jié)構(gòu)圖能夠提出優(yōu)化建議， 給排水工程師：要求具有高星級酒店給排水施工經(jīng)驗，熟悉酒店中水系統(tǒng)，知曉相應(yīng)施工材料，能夠處理現(xiàn) 場施工問題； 暖通工程師：要求具有高星級酒店暖通施工經(jīng)驗，熟悉中央空調(diào)各類品牌，熟悉管道材料及末端設(shè)備的選型、基本市場價格，能夠處理現(xiàn)場施工問題； 電氣工程師：要求具有高星級酒店電氣施工經(jīng)驗，熟悉配發(fā)電、中央空調(diào)、電梯、泵房設(shè)備等大功率設(shè)備的用電配置，餐飲、會議、客房等經(jīng)營場所的規(guī)范用電標準與實際需求的差距經(jīng)驗等等； 弱電工程師：要求具備高星級酒店弱電系統(tǒng)設(shè)計、施工經(jīng)驗，熟悉高星級酒店的弱電項目配置，熟悉綜合布線、計算機網(wǎng)絡(luò)、程控交換機、樓宇自控、火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動、安全監(jiān)控報警、客房 RCU智能控制（含 VOD點播）、停車場管理、電子巡更、無線對講、衛(wèi)星電視、電子信息顯示、多媒體會議、酒店管理等各系統(tǒng)的功能、配置、常用產(chǎn)品性價比。 投資新建高星級酒店還有其他的益處： 首先是投資的穩(wěn)定性比較強，相應(yīng) 來說風險相對不大； 其次是成長性好。建筑工人因工資不能得到及時支付而停工或堵政府大門的事例在全國都有發(fā)生，我所在籌建的五星級酒店工程上就發(fā)生過一次，作為甲方，我公司按合同約定，根據(jù)實際施工進度向乙方劃撥了工程進度款，但不知道是乙方戰(zhàn)線太長了而東挪西用了呢還是補其他的窟窿，反正就沒有及時給建筑工人發(fā)放工資，于是就引發(fā)了停工、堵市政府大門的事件。在能體現(xiàn)設(shè)計效果的前提下，成本控制得越到位，越能真正體現(xiàn)其設(shè)計能力?，F(xiàn)在五星級酒店的國內(nèi)設(shè)計單價是150 元 /㎡ — 200 元 /㎡，設(shè)計費用都是好幾百萬。甲方應(yīng)派專人對本地及周邊裝飾材料市場進行詢價，部分材料，如石材，很有必要到國內(nèi)幾個主要的石材產(chǎn)地（如福建、山東、四川、廣西、 云南等）進行市場調(diào)查。建議買進口品牌，從實際了解到的情況，國產(chǎn)貨的確比不上進口機，比較好的有瑞典的沃爾沃，美國的康明斯（不是國內(nèi)組裝的康明斯）等品牌。 鍋爐系統(tǒng)： ① 要注意鍋爐的燃燒機一定要用進口的！選擇品牌時要考慮以后維修件要方便購買； ② 從能耗角度，最好是采用燃氣鍋爐，但購買時要有一臺燃油燃氣兩用的鍋爐，以應(yīng)急； 電梯系統(tǒng)： ① 在建筑設(shè)計階段就應(yīng)該先確定所選電梯的品牌、規(guī)格，便于土建施工時做好井道、轎坑的預(yù)留預(yù)埋工作； ② 高層建筑類酒店，切忌將觀光電梯作為運送客人的主電梯！觀光電梯因為視覺的原因速度都受到了限制，一般不超過 /秒，太快了則會感覺頭暈。 游泳池設(shè)備： ① 全部投資不超過 50 多萬，五星級酒店應(yīng)該上的各項系統(tǒng)都應(yīng)該考慮：如臭氧消毒系統(tǒng)，主 要設(shè)備如砂缸、泵建議采用原裝進口產(chǎn)品； ② 要充分考慮維修的方便性，維修配件的可替代性； 桑拿設(shè)備： ① 要考慮采用部分舒適性、娛樂性較強的桑拿設(shè)備； ② 還要考慮安全、機房設(shè)置合理，維修易操作、維修配件易購； 1洗衣房設(shè)備： ① 首先要按照酒店飽和的布草洗滌量來考慮洗衣設(shè)備的配置，其實是考慮是否外接布草洗滌業(yè)務(wù)？ ② 選購洗衣房設(shè)備者自己必須熟悉酒店各洗衣設(shè)備的性能，不同類型設(shè)備操作的難易，布草破損率的大致情況，如全自動立式洗衣機在操作便捷、布草破損率等方面就要優(yōu)于臥式半自動洗衣機，雙滾 3 米的平燙機工作效 率就遠比單滾 米平燙機高得多