【正文】 ； ③ 要明確高壓蒸汽的供給來源 ,所需蒸汽量、蒸汽壓力、高壓蒸汽鍋爐的位置 ,輸送管道方式； ④ 考慮維修配件的通用性或可替代性； ★ 目前可利用的國家政策（節(jié)能，太陽能，地源熱泵，利用低谷電價(jià)，投資返金的政策） ① 對于采用地源熱泵、水源熱泵的蓄能空調(diào)系統(tǒng)，國家都有一定的補(bǔ)貼政策，如河北省，對于該項(xiàng)目的補(bǔ)貼額度為相關(guān)投資費(fèi)用的 15%25%。 房間衛(wèi)生間 可安裝流量節(jié)水龍頭，適當(dāng)控制水流量就可以節(jié)約 1/3。根據(jù)日照條件和需要營造的氛圍調(diào)節(jié)電壓和照射度。 ⑤ 不鼓勵(lì)客人過度消費(fèi)。根據(jù)氣溫和光線變化自動(dòng)調(diào)節(jié)。 ★ 裝飾的目的、手法：如何能真正地吸引顧客、為酒店獲取最大額的利潤？ 下面分別從餐飲、娛樂、會(huì)議等三方面來說明。主人坐的龍椅由紅木雕刻而成，其他椅子也是仿宋朝雕刻。 第二，平面功能布局方面要充分考慮接待貴賓的設(shè)計(jì)：貴賓間的位置、貴賓間內(nèi)部的設(shè)計(jì)、貴賓間進(jìn)入主席臺的通道、從主席臺撤離會(huì)場的專用通道； 第三，目前會(huì)議室都是按照多功能設(shè)計(jì)，既可開會(huì)、表演，也可舉辦大型 宴會(huì)、小型商務(wù)展示，提高利用率。面積最少不要小于 36?，能增加到 42?就更好，將衛(wèi) 生間的使用面積做到 8?以 2 上，以滿足星級評定的硬件要求，同時(shí)提高舒適感 。 從風(fēng)水的角度講，客房所在樓層中及屋頂最好不考慮放置游泳池 。 客房過道要考慮設(shè)置中央空調(diào)風(fēng)口 。 ?管道井門考慮裝修成可活動(dòng)的壁嵌式，頂部設(shè)置兩只射燈，面上張貼裝飾品或畫，將管道井門裝 飾成一藝術(shù)品 。 門鎖為感應(yīng)門鎖 (不采用插卡感應(yīng) )。 ?做成平開門時(shí)因增加門扇重量而造成損壞 。 C、箱體最好選用帶安全操作窗的塑料箱門的箱體 。 過廊墻壁距地 300mm處考慮設(shè)置一不間斷電源，主要供員工做衛(wèi)生時(shí)用 。 洗面盤水龍頭要選用輕柔出水、出水面較寬的類型 。 1衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)置自動(dòng)噴香機(jī) 。 2恭桶及洗浴區(qū)域分別在墻面上設(shè) 置 “ 請稍候 ” 按鈕，另一端在門外顯示給仿客 。若采取全吊頂，那什么都解決了 :煙感、噴淋、照明、美觀等，但造價(jià)上去了。一些設(shè)計(jì)師往往只重視視覺效果而忽視實(shí)際使用及影響。 ?寫字桌面上 50mm(距地 810mm)處并排齊布 4 個(gè)面板 :電源插座 (1個(gè) )、網(wǎng)絡(luò)端口 (1個(gè) )、電話端口 (2個(gè)，電話 +傳真機(jī)，設(shè)置為不同 11 的兩個(gè)號 )。 ?過廊衛(wèi)生間門口，距地1300,1330mm 處，布衛(wèi)生間照明及排氣扇開關(guān) (1個(gè)，三極按鍵 )，空調(diào)調(diào)速開關(guān) (1個(gè) )。第三 :容易損壞不方便維修 。 九、客房用電負(fù)荷的考慮 : 13 標(biāo)準(zhǔn)客房 :不超過 。 ?間墻上，所有板與板間，地臺及吊頂接口之間都應(yīng)該加上連續(xù)性的填縫膠。 樹立企業(yè)的品牌 : 國內(nèi)較有規(guī)模、名氣的大型集團(tuán)或企業(yè)，都有自己的高星級酒店，通過這個(gè)最扯眼、最直觀、最有說服力的窗口來展現(xiàn)本企業(yè)的品牌、形象、實(shí)力、企業(yè)文化。) 按照客房總數(shù)計(jì)算 :五星級總造價(jià) =房間數(shù) 150 萬元 /間 以酒店總建筑面積均攤至客房，則每間客房所占建筑面積為 :五星為 120m2,180m2， (四星為 90m2,110m2) 投資成本類別比例的大致劃分 :土建成本占 30%、機(jī)電成本占 30%、裝修成本占 40%。 預(yù)期未來 5— 10年內(nèi)的發(fā)展需求，做好各種管線的預(yù)留、預(yù)埋 。酒店的經(jīng)營會(huì)形成穩(wěn)定的、較大量的現(xiàn)金流，從企業(yè)經(jīng)營的角度來說，現(xiàn)金流比利潤還重要 !正是這個(gè)現(xiàn)金流效應(yīng)，使很多酒店的投資商即使暫時(shí)虧損也要繼續(xù)經(jīng)營。 15 五星級酒店籌建的要點(diǎn) 目前，全國各地的高星級酒店興建熱一直持續(xù)，同房地產(chǎn)住宅相比，受到的金融危機(jī)的影響也小得多，一些投資人想投資興建高星級酒店，但自己又不專業(yè)，請人來做，自己也應(yīng)該對高星級酒店進(jìn)行一些了解，愿我這篇文章能給出一點(diǎn)點(diǎn)幫助，有 疑惑之處愿與大家共同探討。這樣達(dá)到的效果是 :隔壁電視開到最大音量時(shí)(80,90分貝 )，勉強(qiáng)能聽到但無法完全聽清楚 。 ?建議不要將掛畫掛在床頭正上方，那樣總讓客人感覺畫會(huì)脫落掉在頭上之嫌 。本人建議不可取，第一 :按風(fēng)水講，臥室有鏡面不利 。 ?床頭柜上方齊布四個(gè)面板 :床頭燈調(diào)光開關(guān) (1個(gè)，兩只按鍵分別控制兩只床頭燈 )、總控開關(guān) (1個(gè) )、吸頂燈及夜燈開 關(guān) (1個(gè)，兩按鍵，分別控制吸頂燈和夜燈 )、不間斷電源插座 (1個(gè) )。床頭柜 (高 450mm)上方一處，高出柜面 100mm，距地 550mm(供客 人手機(jī)充電用 )。 ?床頭上方頂棚堅(jiān)決杜絕使用射燈 :第一，不安全，射燈爆炸時(shí)易傷害客人 。這樣，休閑區(qū)域就較為寬敞了，可以放置 1 個(gè)休閑躺椅沙發(fā) +1個(gè)方型沙發(fā)凳 +1個(gè)三人沙發(fā)+1個(gè)長方茶幾 +1組辦公桌椅，這樣就可以談得上真正有舒適度了。 1在浴缸旁墻面及淋浴墻面分別安裝不銹鋼 (304)拉手及扶手 。 1淋浴房的地面要做防滑設(shè)計(jì)，浴缸也要選擇有防滑型 。 選用抽水力大的靜音的恭桶，恭桶翻蓋口內(nèi)圈凈長要在 300mm以上，婦潔器旁要放置使用說明 。 過廊頂燈設(shè)置為感應(yīng)式照明燈 。但須滿足以下要求 : A、電箱箱體接地必須做好 。 6 衣柜若考慮在過廊位置時(shí)，門上建議不要安裝整扇的鏡面，有的酒店竟然接連安裝了三面～其弊端是 : ?容易暈頭 。 客房門不能中空，門與門框之間須有防撞膠條，保證隔音良好 。 過道每隔 10米在墻壁上距地 35cm處考慮設(shè)計(jì)一不間斷電源插座，供員工做衛(wèi)生用 。 4 四、客房過道的設(shè)計(jì) : 過道寬度要求 :單面過道 ，雙面過道在，建議做到 , 。如無法避免，應(yīng)做好相應(yīng)的樓板、墻體的隔音處理 。 現(xiàn)在小結(jié)了一下有關(guān)五星級酒店客房方面從各位前輩那里學(xué)習(xí)到的精髓以及自己幾年的心血，以供同行共同探討。 ③ 會(huì)議： 第一，要考慮高科技設(shè)備的使用，如同聲傳譯（至少四聲道）、自動(dòng)升降液晶電腦桌、電子簽到系統(tǒng)、電視電話會(huì)議 系統(tǒng)、會(huì)議的攝錄象系統(tǒng)、中央控制系統(tǒng)、手拉手會(huì)議系統(tǒng)、自動(dòng)升降會(huì)標(biāo)桿（包括室外的門牌位置）、投影顯示系統(tǒng)（自動(dòng)升降投影屏幕）、監(jiān)控視頻系統(tǒng)、 DCN（數(shù)據(jù)通信網(wǎng)）系統(tǒng)、移動(dòng)音響車、多媒體投影、寬帶、電視光纖、電話、電鈴等等。 再比如接待貴賓的豪華包房，部分采 用純中式裝修，墻面木作造型內(nèi)，采用漢代名人書法壁布，天花為皇家房檐硫璃瓦造型及宮廷實(shí)木窗隔造型，吊燈為宮廷古典式，盡顯五千年的中國古典文化。 ⑩ 采用鍋爐排煙廢氣余熱利用技術(shù)。玻璃幕墻比普通墻體多耗能 23 倍。 節(jié)約紙張。至少可節(jié)電 70%以上。刷卡洗澡男員工 8 分鐘，女員工 12 分鐘，控制用水量。 弱電系統(tǒng)： ① 需要上的系統(tǒng)項(xiàng)目的選擇：按投資成本可分成以下三個(gè)檔次： 首先，最底限是：建筑規(guī)范里要求必須有 的、國家強(qiáng)制性要求必須有的、酒店五星級星評要求必須要有的； 其次，在底限的基礎(chǔ)上 +舒適度及豪華感官度； 最后，在底限的基礎(chǔ)上 +舒適度及豪華感官度 +利于酒店管理（能耗控制） +品牌宣傳 ② 最為關(guān)鍵的是酒店客房智能控制系統(tǒng)及會(huì)議系統(tǒng)，這兩部分是客人直接感官面對的，這方面的錢是不能省的； ③ 需要注意：目前弱電設(shè)計(jì)安裝市場還不是很透明化，弱電公司在介紹需要上的各系統(tǒng)時(shí)也是比較夸張化。要注意在簽訂合同時(shí)，仔細(xì)劃分需由消防施工單位完成的工作范圍，哪些是由消防施工方帶為上報(bào)而實(shí)際由甲方負(fù)責(zé)的工作，與裝飾、弱電施工需要配合的工作等等。需要注意的是酒店的電力容量的考慮，一定要充分考慮到酒店以后經(jīng)營范圍的擴(kuò)大所需要的電力增容問題，修建的時(shí)候一定要保證有 15%20%的余量。有誰會(huì)馬上端詳這墻上貼的墻紙、衛(wèi)生間洗面臺的石材是進(jìn)口 的還是國產(chǎn)的？ ☆ 在酒店大堂、餐廳及娛樂場所通道、豪華的餐廳及娛樂包間、總統(tǒng)套房等等重要區(qū)域，適當(dāng)使用進(jìn)口材料能更好地體現(xiàn)裝飾效果是很必要的，總之：好鋼要用在刀刃上！ ☆ 酒店在一些非重要區(qū)域，如消防樓梯通道、各員工工作間、技師房、儲藏間、廚房、附屬樓、酒店管理人員辦公區(qū)域等地，采用成本極低的顏色相仿的仿制品也未嘗不可。但投資方要考慮這個(gè)問題：裝修承包方在進(jìn)行裝飾設(shè)計(jì)時(shí)，他能盡心盡力地將成本控制到了最為合適的一個(gè)點(diǎn)了嗎？？本來這個(gè)點(diǎn)就是不容易量化的，即使業(yè)主方招聘專業(yè)酒店籌建人員全程跟蹤設(shè)計(jì)，收效也是甚微。建立合理的嚴(yán)密的工作制度、職責(zé)，劃分各級權(quán)限，一旦制定，堅(jiān)決執(zhí)行。 三、選擇建立五星級的類別：是商務(wù)酒店兼帶一般會(huì)議功能酒店？純度假型酒店？度假兼會(huì)議型酒店？ 酒店類別 各項(xiàng)功能所占基本比例（按突出的比例程度表示） 餐飲 娛樂 休閑 會(huì)議 會(huì)展 住宿 商務(wù)酒店 ★★★★ ★★☆☆ ★☆☆☆ ★★★☆ ☆☆☆☆ ★★★★ 度假酒店 ★★★☆ ★★★☆ ★★★★ ★★☆☆ ☆☆☆☆ ★★★★ 商務(wù)會(huì)議型酒店 ★★★★ ★★☆☆ ★☆☆☆ ★★★★ ★★★☆ ★★★★ 商務(wù)會(huì)展型酒店 ★★★☆ ★★☆☆ ★★☆☆ ★★★★ ★★★★ ★★★★ 四、選址 —— 可行性調(diào)查報(bào)告（自己做，同時(shí)請酒店專業(yè)人士做，然后對比） —— 酒店建造成本的大致分析 五、組建自己的一個(gè)酒店專業(yè)籌建團(tuán)隊(duì) —— 請酒店專業(yè)裝飾設(shè)計(jì)公司出設(shè)計(jì)方案：在這個(gè)過程中，要詳細(xì)分析： 酒店檔次、類別的確定； 各服務(wù)項(xiàng)目功能的名稱、功能布局、各占建筑面積比例； 各項(xiàng)硬件滿足五星級星級評定硬件要求、滿足經(jīng)營管理便捷并最大程度降低管理成本、滿足人性化和舒適化、最大化地創(chuàng)造利潤、最科學(xué)地控制能耗等 五大項(xiàng)要求； 第 3 項(xiàng)的具體實(shí)施方案； 預(yù)期未來 5— 10年內(nèi)的發(fā)展需求，做好各種管線的預(yù)留、預(yù)埋； 形成酒店初步設(shè)計(jì)方案后，找一家建筑設(shè)計(jì)院按照此酒店初步設(shè)計(jì)方案做酒店建筑設(shè)計(jì)方案（水、暖、電、土建、結(jié)構(gòu)圖紙） —— 會(huì)審 —— 酒店專業(yè)裝飾設(shè)計(jì)公司出酒店裝飾深化設(shè)計(jì)方案 —— 會(huì)審 —— 將裝飾深化設(shè)計(jì)方案遞交建筑設(shè)計(jì)院，由建筑設(shè)計(jì)院統(tǒng)一出施工圖紙（各專業(yè)藍(lán)圖） ——開始施工，同時(shí)酒店專業(yè)裝飾設(shè)計(jì)師及各專業(yè)工程師跟蹤現(xiàn)場，及時(shí)解決問題。 樹立企業(yè)的品牌： 國內(nèi)較有規(guī)模、名氣的大型集團(tuán)或企業(yè)，都有自己的高星級酒店，通過這個(gè)最扯眼、最直觀、最有說服力的窗口來展現(xiàn)本企業(yè)的品牌、形象、實(shí)力、企業(yè)文化。 （五）、 酒店籌建期間的組織架構(gòu)： 酒 店籌建團(tuán)隊(duì)分兩類：一類是負(fù)責(zé)籌建酒店，一類是負(fù)責(zé)開業(yè)籌備，各設(shè)一名副組長，整個(gè)團(tuán)隊(duì)設(shè)一名組長。 （ 2）參與團(tuán)隊(duì)組成：投資者、酒店建設(shè)人員、酒店籌備人員； （ 3）項(xiàng)目管理內(nèi)容：質(zhì)量驗(yàn)收、管理范圍確定、費(fèi)用決算和審計(jì)、項(xiàng)目資料與驗(yàn)收、項(xiàng)目交接與清算、項(xiàng)目審計(jì)和專案評價(jià)、策劃修改經(jīng)營方案等； （ 4）重點(diǎn)問題：保護(hù)好成品、做好人、財(cái)、物的準(zhǔn)備。 1 C 開始進(jìn)行《酒店施工圖設(shè)計(jì)》工作； 1甲方 A 選定土建、暖通、消防、幕墻等各施工單位，并選定酒店各系統(tǒng)設(shè)備：電梯、中央空調(diào)、鍋爐、配電設(shè)備、發(fā)電機(jī)、泵房設(shè)備、桑拿設(shè)備、泳池設(shè)備、洗衣房設(shè)備、中水設(shè)備、水蓄冷設(shè)備等等，其中涉及到需要預(yù)留預(yù)埋技術(shù)條件的設(shè)備，如電梯轎廂及井道 尺寸、幕墻需預(yù)埋鋼構(gòu)件等等技術(shù)數(shù)據(jù)，都需要通知設(shè)備廠家及時(shí)將圖紙、數(shù)據(jù)交與建筑設(shè)計(jì)院 C ； 1 C 完成酒店施工圖后，由甲方 A 將施工圖發(fā)放給各乙方施工單位，并要求對施工圖紙中相關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化。 分析：聘請酒店管理公司的優(yōu)點(diǎn)：獲得品牌效應(yīng)、省心、省事，可加入該公司在全國（或全世界）的網(wǎng)絡(luò)預(yù)訂系統(tǒng)而獲得更多高端客源。必須重點(diǎn)解決如下問題： （ a）、 建設(shè)什么樣的酒店？ （ b）、 什么樣的酒店適合當(dāng)?shù)叵M(fèi)環(huán)境？ （ c）、 投資要多少？回報(bào)期時(shí)間多長？ （ d）、 怎樣的設(shè)計(jì) 規(guī)劃可避免經(jīng)營面積的浪費(fèi)？ （ e）、 怎樣的設(shè)計(jì)可避免人力、物力的浪費(fèi)？ （ f）、 如何合理組建配置籌建團(tuán)隊(duì)？ （ g）、 如何降低日后的營運(yùn)成本及維修成本？ 投資方不懂酒店，所聘請的籌建負(fù)責(zé)人也只是親信仍然不懂酒店，酒店整個(gè)籌建就是在一個(gè)懵懵懂懂的狀態(tài)中進(jìn)行，膽大！可怕！ 投資方聘請了酒店專業(yè)管理人員做籌建總經(jīng)理，但往往請到的都是在某某酒店任職的總經(jīng)理，其強(qiáng)項(xiàng)是酒店建成后的經(jīng)營管理，對于前期工程籌建仍然似云似霧； 投資方與酒店管理公司（暫定為國內(nèi)某品牌）簽定籌建、籌備合同，這種就要好些了。 （一）、酒店籌建各階段總體工作任務(wù)： 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 ： （ 1）主要籌建籌備內(nèi)容：建造標(biāo)準(zhǔn)、酒店各種定位以及酒店項(xiàng)目的設(shè)計(jì)論證、市場調(diào)研、可行性 分析、功能布局、設(shè)施設(shè)備配置、制定經(jīng)營思路及方案、酒店設(shè)計(jì)與方案審定、圖紙修改； （ 2）參與團(tuán)隊(duì)組成：投資者、市場調(diào)研員、規(guī)劃設(shè)計(jì)師、酒店籌建及未來經(jīng)營者、設(shè)計(jì)人員、監(jiān)理人