【正文】 性、現(xiàn)場管理的科學(xué)性。 （四）、 酒店籌建工作的基本原則 星級酒店的建設(shè)不同于一般的建筑工程項目，有著其特殊性。 開業(yè)籌備階段 ： （ 1）主要籌建籌備內(nèi)容：策劃開業(yè)的各項計劃、組織實(shí)施各項工作、人員招聘、人員培訓(xùn)、內(nèi)部裝修布置要求、各種證照手續(xù)辦理、建立工程檔案、市場調(diào)研、經(jīng)營方案、價格制定、營銷方案、廣告策劃、經(jīng)營管理等。 （ 4）重點(diǎn)問題：嚴(yán)格把控質(zhì)量關(guān)，杜絕日后的工程質(zhì)量問題及漏水現(xiàn)象。該《方案設(shè)計》應(yīng)包含的內(nèi)容有： ① 酒店項 目用地面積、建筑物占地面積、總建筑面積、建筑高度、基本功能項目、客房預(yù)計房間數(shù)、酒店建筑容積率、綠化率、停車、道路交通、日照（尤其是北方城市）等等； ② 酒店整體外觀效果圖、造型、景觀； ③ 酒店平面功能布局圖； 《方案設(shè)計》經(jīng)甲方審定后由 C 繼續(xù)進(jìn)行《初步設(shè)計》； 同時 B 也同步開始進(jìn)行《室內(nèi)裝飾設(shè)計》， B 與 C 要密切配合，由 A 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、溝通； 1《初步設(shè)計》經(jīng)甲方審定修改后，由 C 繼續(xù)進(jìn)行《擴(kuò)初設(shè)計》，該階段仍然需要 B、 D 與 C 的密切配合，由甲方 A 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、溝通； 1由 D 開始進(jìn)行《酒店弱電系統(tǒng)圖設(shè)計 》 ,該階段仍需要與 B、 C 進(jìn)行溝通，由甲方 A 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)； 1《擴(kuò)初設(shè)計》完成后交甲方及有關(guān)市政部門審定； 1甲方 A 將地質(zhì)報告、甲方和市政部門《對擴(kuò)初設(shè)計意見和批復(fù)》、市政配套的具體條件等資料遞交給 C 作為《酒店施工圖設(shè)計》的依據(jù)。這里就要詳細(xì)說明一下對組成人員的要求了： ★ 籌建總經(jīng)理（籌建部負(fù)責(zé)人）： ① 懂酒店土建、設(shè)備安裝、裝修工程施工組織、流程，各專業(yè)對口環(huán)節(jié)； ② 做過酒店工程維修管理 ，懂酒店幾大硬件設(shè)備系統(tǒng)的基本配置、選型及市場狀況（中央空調(diào)、電梯、鍋爐、給排水、中水、強(qiáng)電、弱電、配發(fā)電、消防控制等系統(tǒng)）； ③ 做過酒店全面的經(jīng)營管理，知曉餐飲、娛樂、客房、會議等經(jīng)營管理細(xì)節(jié)，明白酒店經(jīng)營管理者的需求，明白客戶的各種消費(fèi)需求，只有這樣才能做出真正符合酒店及客人需求的好設(shè)計； ④ 懂酒店的人力資源管理及財務(wù)管理，能很好地控制人力成本、酒店經(jīng)營成本（餐飲原料、工程維修材料、能耗、財務(wù)費(fèi)用、其他辦公費(fèi)用等等）； ⑤ 精通酒店星級評定標(biāo)準(zhǔn)； ⑥ 懂酒店基本設(shè)計，酒店整體平面功能布局，能夠和建筑設(shè)計院及 裝飾設(shè)計公司進(jìn)行溝通，審定各建筑及裝飾設(shè)計圖紙； ⑦ 能夠制作酒店投資概算、酒店經(jīng)營預(yù)算、酒店投資回報分析； ⑧ 能夠制作酒店籌建施工總體規(guī)劃、施工進(jìn)度計劃、各專業(yè)工種施工進(jìn)場時間，各專業(yè)間的交叉配合、協(xié)調(diào)，現(xiàn)場工程問題的處理辦法，施工變更處理，施工成本控制等等； ★ 籌建部組員： ① 土建工程師：要求具有高星級酒店建筑施工經(jīng)驗，能夠處理現(xiàn)場施工問題； ② 結(jié)構(gòu)工程師：要求具有高層建筑結(jié)構(gòu)施工經(jīng)驗，能在符合規(guī)范的前提下，最大限度地控制鋼含量，對建筑設(shè)計院的結(jié)構(gòu)圖能夠提出優(yōu)化建議， ③ 給排水工程師：要求具有高星級酒店給 排水施工經(jīng)驗，熟悉酒店中水系統(tǒng)，知曉相應(yīng)施工材料，能夠處理現(xiàn)場施工問題； ④ 暖通工程師：要求具有高星級酒店暖通施工經(jīng)驗，熟悉中央空調(diào)各類品牌，熟悉管道材料及末端設(shè)備的選型、基本市場價格，能夠處理現(xiàn)場施工問題； ⑤ 電氣工程師：要求具有高星級酒店電氣施工經(jīng)驗，熟悉配發(fā)電、中央空調(diào)、電梯、泵房設(shè)備等大功率設(shè)備的用電配置，餐飲、會議、客房等經(jīng)營場所的規(guī)范用電標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際需求的差距經(jīng)驗等等； ⑥ 弱電工程師：要求具備高星級酒店弱電系統(tǒng)設(shè)計、施工經(jīng)驗，熟悉高星級酒店的弱電項目配置，熟悉綜合布線、計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、程控交換機(jī)、樓宇 自控、火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動、安全監(jiān)控報警、客房 RCU智能控制（含 VOD點(diǎn)播）、停車場管理、電子巡更、無線對講、衛(wèi)星電視、電子信息顯示、多媒體會議、酒店管理等各系統(tǒng)的功能、配置、常用產(chǎn)品性價比。 ③ 投資方需支付給酒店管理公司的總費(fèi)用為： 元。因此，在前期圖紙設(shè)計過程中，在前線的工程總監(jiān)還得和家里的管理公司密切協(xié)作。 （一）、酒店籌建各階段總體工作任務(wù)： 規(guī)劃設(shè)計階段 ： （ 1）主要籌建籌備內(nèi)容：建造標(biāo)準(zhǔn)、酒店各種定位以及酒店項目的設(shè)計論證、市場調(diào)研、可行性 分析、功能布局、設(shè)施設(shè)備配置、制定經(jīng)營思路及方案、酒店設(shè)計與方案審定、圖紙修改； （ 2）參與團(tuán)隊組成：投資者、市場調(diào)研員、規(guī)劃設(shè)計師、酒店籌建及未來經(jīng)營者、設(shè)計人員、監(jiān)理人員； （ 3）項目管理內(nèi)容：專案背景描述、目標(biāo)確定、范圍規(guī)劃及定義、工作分解后排序及延續(xù)時間估計、進(jìn)度計劃、資源計劃、費(fèi)用估算和預(yù)算、質(zhì)量保證及計劃； （ 4）重點(diǎn)問題：先調(diào)研后規(guī)劃設(shè)計。五星級酒店籌建工作總體方案 籌建工作就是充分考慮到項目整體及項目各個環(huán)節(jié)的所有細(xì)節(jié)，并將這些細(xì)節(jié)做好；籌建統(tǒng)籌就是將項目時間進(jìn)度和方案最優(yōu)化組合，合理利用資金。必須重點(diǎn)解決如下問題： （ a）、 建設(shè)什么樣的酒店？ （ b）、 什么樣的酒店適合當(dāng)?shù)叵M(fèi)環(huán)境？ （ c）、 投資要多少？回報期時間多長？ （ d）、 怎樣的設(shè)計 規(guī)劃可避免經(jīng)營面積的浪費(fèi)？ （ e）、 怎樣的設(shè)計可避免人力、物力的浪費(fèi)？ （ f）、 如何合理組建配置籌建團(tuán)隊？ （ g）、 如何降低日后的營運(yùn)成本及維修成本？ 投資方不懂酒店，所聘請的籌建負(fù)責(zé)人也只是親信仍然不懂酒店，酒店整個籌建就是在一個懵懵懂懂的狀態(tài)中進(jìn)行，膽大！可怕！ 投資方聘請了酒店專業(yè)管理人員做籌建總經(jīng)理，但往往請到的都是在某某酒店任職的總經(jīng)理，其強(qiáng)項是酒店建成后的經(jīng)營管理，對于前期工程籌建仍然似云似霧； 投資方與酒店管理公司（暫定為國內(nèi)某品牌）簽定籌建、籌備合同，這種就要好些了。 籌備階段：由酒店管理公司增派管理團(tuán)隊，一般規(guī)模為：帶隊總經(jīng)理、房務(wù)總監(jiān)、餐飲總監(jiān)、娛樂總監(jiān)、人力資源部經(jīng)理、培訓(xùn)部經(jīng)理等，加上初期派駐的工程總監(jiān)，共有六、七人。 分析：聘請酒店管理公司的優(yōu)點(diǎn)：獲得品牌效應(yīng)、省心、省事，可加入該公司在全國（或全世界）的網(wǎng)絡(luò)預(yù)訂系統(tǒng)而獲得更多高端客源。這里稍羅嗦了一些，目的是說明最好別指望找一個既懂強(qiáng)電又精通弱電的工程師。 1 C 開始進(jìn)行《酒店施工圖設(shè)計》工作； 1甲方 A 選定土建、暖通、消防、幕墻等各施工單位，并選定酒店各系統(tǒng)設(shè)備：電梯、中央空調(diào)、鍋爐、配電設(shè)備、發(fā)電機(jī)、泵房設(shè)備、桑拿設(shè)備、泳池設(shè)備、洗衣房設(shè)備、中水設(shè)備、水蓄冷設(shè)備等等，其中涉及到需要預(yù)留預(yù)埋技術(shù)條件的設(shè)備，如電梯轎廂及井道 尺寸、幕墻需預(yù)埋鋼構(gòu)件等等技術(shù)數(shù)據(jù)，都需要通知設(shè)備廠家及時將圖紙、數(shù)據(jù)交與建筑設(shè)計院 C ； 1 C 完成酒店施工圖后，由甲方 A 將施工圖發(fā)放給各乙方施工單位，并要求對施工圖紙中相關(guān)專業(yè)設(shè)計進(jìn)行優(yōu)化。必須重點(diǎn)解決如下問題： （ a）、酒店工程設(shè)備設(shè)施的選型如何進(jìn)行？ （ b）、強(qiáng)電弱電的工程規(guī)劃如何進(jìn)行？ （ c）、工程籌建成本控制如何進(jìn)行？ （ d）、各種計劃的制定及可操作性如何控制？ （ e）、需重點(diǎn)處理的問題： ①檢查防水處理是否嚴(yán)實(shí)、天面管道井與消防管連通接口是否有問題，伸縮縫隔音處理是否完成，衛(wèi)生間防水處理是否嚴(yán)密，水漬凈化處理系統(tǒng) 是否符合客房和餐飲部客用； ②電量測算是否夠負(fù)荷、發(fā)電機(jī)變壓器及高低壓配電房安裝及防鼠、防水 、防潮是否存在問題； ③中央空調(diào)系統(tǒng)的機(jī)房和水塔節(jié)能問題； ④電梯開關(guān)位和盤機(jī)位是否操作方便，高層建筑不能長期占用電梯，是否需要配備圓筒布草槽； ⑤消防管道是否滲漏，監(jiān)控設(shè)備是否清晰，報警系統(tǒng)可否復(fù)位，煙感靈敏度不可太高，噴淋嘴是否被施工損壞，水帶、水槍、滅火器及箱標(biāo)記是否明確。 （ 2）參與團(tuán)隊組成：投資者、酒店建設(shè)人員、酒店籌備人員； （ 3）項目管理內(nèi)容：質(zhì)量驗收、管理范圍確定、費(fèi)用決算和審計、項目資料與驗收、項目交接與清算、項目審計和專案評價、策劃修改經(jīng)營方案等； （ 4）重點(diǎn)問題：保護(hù)好成品、做好人、財、物的準(zhǔn)備。從規(guī)劃、設(shè)計、施工、開業(yè)、運(yùn)營全過程，都是酒店投資的系統(tǒng)工程，每一個步驟都需要專業(yè)化的思考和專業(yè)化人員的認(rèn)真實(shí)施，并且要嚴(yán)格兼顧各專業(yè)間的密切聯(lián)系。 （五）、 酒店籌建期間的組織架構(gòu)： 酒 店籌建團(tuán)隊分兩類：一類是負(fù)責(zé)籌建酒店，一類是負(fù)責(zé)開業(yè)籌備，各設(shè)一名副組長，整個團(tuán)隊設(shè)一名組長。初驗收； 地下層設(shè)備進(jìn)場安裝，其他設(shè)備按計劃進(jìn)場安裝； 3幕墻施工完畢； 3弱電施工按計劃開始、裝飾施工開始，二者施工需保持同步； 3室內(nèi)裝飾及弱電施工完畢。 樹立企業(yè)的品牌： 國內(nèi)較有規(guī)模、名氣的大型集團(tuán)或企業(yè)，都有自己的高星級酒店，通過這個最扯眼、最直觀、最有說服力的窗口來展現(xiàn)本企業(yè)的品牌、形象、實(shí)力、企業(yè)文化。酒店的經(jīng)營會形成穩(wěn)定的、較大量的現(xiàn)金流 . 從企業(yè)經(jīng)營的角度來說，現(xiàn)金流比利潤還重要 !正是這個現(xiàn)金流效應(yīng)，使很多酒店的投資商即使暫時虧損也要繼續(xù)經(jīng)營。 三、選擇建立五星級的類別：是商務(wù)酒店兼帶一般會議功能酒店？純度假型酒店？度假兼會議型酒店？ 酒店類別 各項功能所占基本比例（按突出的比例程度表示） 餐飲 娛樂 休閑 會議 會展 住宿 商務(wù)酒店 ★★★★ ★★☆☆ ★☆☆☆ ★★★☆ ☆☆☆☆ ★★★★ 度假酒店 ★★★☆ ★★★☆ ★★★★ ★★☆☆ ☆☆☆☆ ★★★★ 商務(wù)會議型酒店 ★★★★ ★★☆☆ ★☆☆☆ ★★★★ ★★★☆ ★★★★ 商務(wù)會展型酒店 ★★★☆ ★★☆☆ ★★☆☆ ★★★★ ★★★★ ★★★★ 四、選址 —— 可行性調(diào)查報告（自己做，同時請酒店專業(yè)人士做，然后對比） —— 酒店建造成本的大致分析 五、組建自己的一個酒店專業(yè)籌建團(tuán)隊 —— 請酒店專業(yè)裝飾設(shè)計公司出設(shè)計方案：在這個過程中，要詳細(xì)分析： 酒店檔次、類別的確定； 各服務(wù)項目功能的名稱、功能布局、各占建筑面積比例； 各項硬件滿足五星級星級評定硬件要求、滿足經(jīng)營管理便捷并最大程度降低管理成本、滿足人性化和舒適化、最大化地創(chuàng)造利潤、最科學(xué)地控制能耗等 五大項要求； 第 3 項的具體實(shí)施方案； 預(yù)期未來 5— 10年內(nèi)的發(fā)展需求，做好各種管線的預(yù)留、預(yù)埋； 形成酒店初步設(shè)計方案后，找一家建筑設(shè)計院按照此酒店初步設(shè)計方案做酒店建筑設(shè)計方案（水、暖、電、土建、結(jié)構(gòu)圖紙） —— 會審 —— 酒店專業(yè)裝飾設(shè)計公司出酒店裝飾深化設(shè)計方案 —— 會審 —— 將裝飾深化設(shè)計方案遞交建筑設(shè)計院，由建筑設(shè)計院統(tǒng)一出施工圖紙（各專業(yè)藍(lán)圖） ——開始施工，同時酒店專業(yè)裝飾設(shè)計師及各專業(yè)工程師跟蹤現(xiàn)場，及時解決問題。在這個問題上，我所在的房地產(chǎn)公司也遇到過問題：按規(guī)定公司向政府有關(guān)部門足額交納了相應(yīng)的保證金，但承建方卻拿不出錢來交，催一次二次，答應(yīng)了就是沒有錢交，于是，甲方的開工證就沒法辦，沒開工證，在銀行辦理貸款的手續(xù)就進(jìn)行不下去。建立合理的嚴(yán)密的工作制度、職責(zé)，劃分各級權(quán)限，一旦制定，堅決執(zhí)行?，F(xiàn)在的很多大型裝修施工單位都下設(shè)了設(shè)計部門或設(shè)計室。但投資方要考慮這個問題：裝修承包方在進(jìn)行裝飾設(shè)計時，他能盡心盡力地將成本控制到了最為合適的一個點(diǎn)了嗎？？本來這個點(diǎn)就是不容易量化的，即使業(yè)主方招聘專業(yè)酒店籌建人員全程跟蹤設(shè)計，收效也是甚微。 ☆ 反對一昧地鋪天蓋地般采用 “ 鑲金嵌玉 ” 的裝飾設(shè)計手法： 五星級酒店的確是用錢堆砌出來的，但不計成本般的處處使用高檔裝飾材料及飾品的設(shè)計手法，相信是大多數(shù)投資方所不愿意看到的。有誰會馬上端詳這墻上貼的墻紙、衛(wèi)生間洗面臺的石材是進(jìn)口 的還是國產(chǎn)的？ ☆ 在酒店大堂、餐廳及娛樂場所通道、豪華的餐廳及娛樂包間、總統(tǒng)套房等等重要區(qū)域，適當(dāng)使用進(jìn)口材料能更好地體現(xiàn)裝飾效果是很必要的，總之：好鋼要用在刀刃上！ ☆ 酒店在一些非重要區(qū)域，如消防樓梯通道、各員工工作間、技師房、儲藏間、廚房、附屬樓、酒店管理人員辦公區(qū)域等地，采用成本極低的顏色相仿的仿制品也未嘗不可。試想，一個政府要員想要到你的酒店洗個桑拿放松一下，若像普通客人那樣非得從大門進(jìn)來，經(jīng)過大廳乘坐電梯，再到桑拿樓層，還得經(jīng)過桑拿服務(wù)臺，再進(jìn)入包間，這么多的環(huán)節(jié)中，不知道有多少人看見了你的面孔，還可能遇到你的部下或不想見到的其他人，如果是這樣，你說這官員下次還敢來嗎？這口碑一帶出去，別的重要人物還敢來嗎？？真正的重要人物，你若能倒貼錢把他給請過來了，一次、兩次，消費(fèi)愉快了，可能你就能辦成一些大事了。需要注意的是酒店的電力容量的考慮，一定要充分考慮到酒店以后經(jīng)營范圍的擴(kuò)大所需要的電力增容問題，修建的時候一定要保證有 15%20%的余量。建議分成三個檔次：進(jìn)口品牌的，如美國的開利、約克，日本的大金等，純國產(chǎn)的海爾、格力、清華同方、山東的格瑞德、貝萊特等等