【正文】 很多的酒店為追求建筑整體藝術(shù)效果而將酒店設(shè)計(jì)成弧形、圓形、橢圓等異型，客房也基本是扇形平面，由此而帶來以下的巨大弊端 : ?土建成本增加 :土建時(shí)因?yàn)橐谱骰⌒文０濉⒓庸Щ《蠕摻疃黾淤M(fèi)用 。 過道燈光要柔和并且沒有眩光，亮度適中但必須要保證監(jiān)控畫面清晰。 閉門器、防盜鏈、消防疏散圖 (用熒光涂料處理 )等皆按星級評定要求進(jìn)行安裝 。 D、箱體最好采用暗裝箱體 。 衛(wèi)生間內(nèi)需使用防霧鏡 。 9 2恭桶區(qū)域墻面上設(shè)置電話副機(jī) 。若換成普通筒燈，又體現(xiàn)不出所謂的效果了。 家具 : ?考慮到投資成本上的控制，一般現(xiàn)代派酒店客房較少采用全實(shí)木家具，建議使用表面為天然材質(zhì)的人造板結(jié)合實(shí)木制作或人造板結(jié)合金屬、石材、玻璃等材料。 帶簡易廚房的套房 :不超過 3kw。 尤其現(xiàn)在眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商都認(rèn)識(shí)到了 :房地產(chǎn)本身很難形成品牌，哪怕是幾十萬平方米的小區(qū)建設(shè)都很難形成品牌，但高星級酒店在市場上 很容易形成品牌，所以，考慮到建立企業(yè)的品牌，考慮到提升所要開發(fā)的住宅及周邊區(qū)域的整體價(jià)值，在開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)的同時(shí)建設(shè)高星級酒店。 第 3 項(xiàng)的具體實(shí)施方案 。 電梯豎井與客房之間墻 : 在客房內(nèi)增加獨(dú)立的 100厚輕鋼龍骨雙層 15mm石膏板隔墻，內(nèi)填充吸音棉。掛畫內(nèi)容可采用自然、植物、人物、書法等題材 。 ?另在靠窗合適位置的墻面距地 300mm處設(shè)置電源插座 (1個(gè) )，以備用 。 ?吧臺(tái)處使用射燈，房間內(nèi)除床頭上方，其他位置的墻面掛畫上方頂棚均要考慮設(shè)置一可旋轉(zhuǎn) 45度角的射燈，直射掛畫 。 1在浴缸區(qū)域考慮設(shè)置一緊急呼救按鈕，另一終端設(shè)置在客房中心 。如做防火板材吊頂，應(yīng)與墻面保留 10mm的縫隙 。(以前經(jīng)常采用的是放 置在過廊頂棚內(nèi)檢修口附近，易弄臟檢修口且不方便維修 )。 客房門尺寸為 :880,900mm(寬 )2110,2 190mm(高 )，此處是綜合考慮到客人個(gè)子較高以及魯班尺中較為吉祥的數(shù)字 。本人在河北邢臺(tái)籌建一家五星級酒店就遇到了這個(gè)問題 :建筑設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)的客房區(qū)域主要承載客梯為 3 部觀光電梯～客房最高是23層，高層建筑配制電梯要求是高速的，但又因?yàn)槭怯^光電梯，電梯速度快了會(huì)造成客人因視覺而帶來的眩暈～于是就只能配置中速的了，但又因只有 3 部，數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠(原設(shè)計(jì)客房為 330間， 后被我調(diào)整到 266間 )，勢必又增加了客人等待電梯的時(shí)間～ ?員工電梯 :可考慮為 2,3部 。 裝修上沒必要鋪金堆銀處處閃金光，細(xì)節(jié)上控制裝修成本 。職位升遷了的客人舉辦宴席就特別喜愛這類包房。 酒店建筑墻窗面積比增加 10%，能耗增加近 30%。 ② 采用新型節(jié)能光源。這種 “ 省錢 ” 的做法不可取。如開會(huì)，貴賓休息室要緊靠主會(huì)議室，而且有通道直接到主席臺(tái)上，除常規(guī)通道外，還有專用的撤離會(huì)場的通道； ☆ 因?yàn)槿藛T流動(dòng)的原因，在看其成功案例的同時(shí)，必須落實(shí)該主設(shè)計(jì)師是否還在其設(shè)計(jì)公司； ★ 酒店主要設(shè)備的選型、成本控制以及其他注意事項(xiàng)： 酒店的設(shè)備投資成本一般占總投資的 30%，主要分為配發(fā)電系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防及自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、鍋爐系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、弱電 系統(tǒng)設(shè)備以及游泳池設(shè)備、桑拿設(shè)備、洗衣房設(shè)備； 配發(fā)電系統(tǒng)：施工一般由當(dāng)?shù)仉娏舅鶋艛唷? ③ 由裝修承包方免費(fèi)進(jìn)行裝飾設(shè)計(jì)的后 果： 表面上看，由裝修承包方免費(fèi)進(jìn)行裝飾設(shè)計(jì)，投資方省了筆不小的設(shè)計(jì)費(fèi)。 （八）．酒店建造標(biāo)準(zhǔn)及裝飾要求 （根據(jù)酒店定位制定建造標(biāo)準(zhǔn)及裝飾要求：建筑設(shè)計(jì)任務(wù)書及裝修設(shè)計(jì)任務(wù)書要點(diǎn)） 二、酒店的投資成本及回報(bào)分析： 按照建筑單位面積的價(jià)格（不包括買地的錢）：五星級酒店一般為： 9000— 10000 元 /m2，（四星級酒店一般為：7000— 9000元 /m2；） 按照客房總數(shù)計(jì)算：五星級總造價(jià) =房間數(shù) 150 萬元 /間 以酒店總建筑面積均攤至客房，則每間客房所占建筑面積為：五星為 120m2～ 180m2，（四星為 90m2～ 110m2） 投資成本類別比例的大致劃分：土建成本占 30%、機(jī)電成本占 30%、裝修成本占 40%； 中國的五星級酒店投資回報(bào)率能達(dá)到 8%或 9%就不錯(cuò)了，一般投資回報(bào)周期為 1520年。因此，星級酒店必須遵循以下基本原則：籌建計(jì)劃的周密性、總體設(shè)計(jì)的前瞻性、功能設(shè)置的特色性、區(qū)域布局的合理性、現(xiàn)場管理的科學(xué)性。該《方案設(shè)計(jì)》應(yīng)包含的內(nèi)容有： ① 酒店項(xiàng) 目用地面積、建筑物占地面積、總建筑面積、建筑高度、基本功能項(xiàng)目、客房預(yù)計(jì)房間數(shù)、酒店建筑容積率、綠化率、停車、道路交通、日照（尤其是北方城市）等等； ② 酒店整體外觀效果圖、造型、景觀； ③ 酒店平面功能布局圖； 《方案設(shè)計(jì)》經(jīng)甲方審定后由 C 繼續(xù)進(jìn)行《初步設(shè)計(jì)》； 同時(shí) B 也同步開始進(jìn)行《室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)》， B 與 C 要密切配合，由 A 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、溝通； 1《初步設(shè)計(jì)》經(jīng)甲方審定修改后，由 C 繼續(xù)進(jìn)行《擴(kuò)初設(shè)計(jì)》，該階段仍然需要 B、 D 與 C 的密切配合，由甲方 A 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、溝通； 1由 D 開始進(jìn)行《酒店弱電系統(tǒng)圖設(shè)計(jì) 》 ,該階段仍需要與 B、 C 進(jìn)行溝通，由甲方 A 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)； 1《擴(kuò)初設(shè)計(jì)》完成后交甲方及有關(guān)市政部門審定； 1甲方 A 將地質(zhì)報(bào)告、甲方和市政部門《對擴(kuò)初設(shè)計(jì)意見和批復(fù)》、市政配套的具體條件等資料遞交給 C 作為《酒店施工圖設(shè)計(jì)》的依據(jù)。 （一）、酒店籌建各階段總體工作任務(wù)： 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 ： （ 1）主要籌建籌備內(nèi)容：建造標(biāo)準(zhǔn)、酒店各種定位以及酒店項(xiàng)目的設(shè)計(jì)論證、市場調(diào)研、可行性 分析、功能布局、設(shè)施設(shè)備配置、制定經(jīng)營思路及方案、酒店設(shè)計(jì)與方案審定、圖紙修改； （ 2）參與團(tuán)隊(duì)組成：投資者、市場調(diào)研員、規(guī)劃設(shè)計(jì)師、酒店籌建及未來經(jīng)營者、設(shè)計(jì)人員、監(jiān)理人員； （ 3）項(xiàng)目管理內(nèi)容：專案背景描述、目標(biāo)確定、范圍規(guī)劃及定義、工作分解后排序及延續(xù)時(shí)間估計(jì)、進(jìn)度計(jì)劃、資源計(jì)劃、費(fèi)用估算和預(yù)算、質(zhì)量保證及計(jì)劃； （ 4）重點(diǎn)問題：先調(diào)研后規(guī)劃設(shè)計(jì)。 分析：聘請酒店管理公司的優(yōu)點(diǎn)：獲得品牌效應(yīng)、省心、省事，可加入該公司在全國（或全世界）的網(wǎng)絡(luò)預(yù)訂系統(tǒng)而獲得更多高端客源。 （ 2）參與團(tuán)隊(duì)組成：投資者、酒店建設(shè)人員、酒店籌備人員； （ 3）項(xiàng)目管理內(nèi)容：質(zhì)量驗(yàn)收、管理范圍確定、費(fèi)用決算和審計(jì)、項(xiàng)目資料與驗(yàn)收、項(xiàng)目交接與清算、項(xiàng)目審計(jì)和專案評價(jià)、策劃修改經(jīng)營方案等； （ 4）重點(diǎn)問題：保護(hù)好成品、做好人、財(cái)、物的準(zhǔn)備。 樹立企業(yè)的品牌： 國內(nèi)較有規(guī)模、名氣的大型集團(tuán)或企業(yè)，都有自己的高星級酒店，通過這個(gè)最扯眼、最直觀、最有說服力的窗口來展現(xiàn)本企業(yè)的品牌、形象、實(shí)力、企業(yè)文化。建立合理的嚴(yán)密的工作制度、職責(zé)，劃分各級權(quán)限，一旦制定，堅(jiān)決執(zhí)行。有誰會(huì)馬上端詳這墻上貼的墻紙、衛(wèi)生間洗面臺(tái)的石材是進(jìn)口 的還是國產(chǎn)的？ ☆ 在酒店大堂、餐廳及娛樂場所通道、豪華的餐廳及娛樂包間、總統(tǒng)套房等等重要區(qū)域，適當(dāng)使用進(jìn)口材料能更好地體現(xiàn)裝飾效果是很必要的，總之：好鋼要用在刀刃上！ ☆ 酒店在一些非重要區(qū)域，如消防樓梯通道、各員工工作間、技師房、儲(chǔ)藏間、廚房、附屬樓、酒店管理人員辦公區(qū)域等地，采用成本極低的顏色相仿的仿制品也未嘗不可。要注意在簽訂合同時(shí)，仔細(xì)劃分需由消防施工單位完成的工作范圍，哪些是由消防施工方帶為上報(bào)而實(shí)際由甲方負(fù)責(zé)的工作，與裝飾、弱電施工需要配合的工作等等。刷卡洗澡男員工 8 分鐘，女員工 12 分鐘，控制用水量。 節(jié)約紙張。 ⑩ 采用鍋爐排煙廢氣余熱利用技術(shù)。 ③ 會(huì)議： 第一，要考慮高科技設(shè)備的使用，如同聲傳譯（至少四聲道）、自動(dòng)升降液晶電腦桌、電子簽到系統(tǒng)、電視電話會(huì)議 系統(tǒng)、會(huì)議的攝錄象系統(tǒng)、中央控制系統(tǒng)、手拉手會(huì)議系統(tǒng)、自動(dòng)升降會(huì)標(biāo)桿（包括室外的門牌位置）、投影顯示系統(tǒng)（自動(dòng)升降投影屏幕）、監(jiān)控視頻系統(tǒng)、 DCN（數(shù)據(jù)通信網(wǎng)）系統(tǒng)、移動(dòng)音響車、多媒體投影、寬帶、電視光纖、電話、電鈴等等。如無法避免，應(yīng)做好相應(yīng)的樓板、墻體的隔音處理 。 過道每隔 10米在墻壁上距地 35cm處考慮設(shè)計(jì)一不間斷電源插座，供員工做衛(wèi)生用 。 6 衣柜若考慮在過廊位置時(shí)，門上建議不要安裝整扇的鏡面，有的酒店竟然接連安裝了三面～其弊端是 : ?容易暈頭 。 過廊頂燈設(shè)置為感應(yīng)式照明燈 。 1淋浴房的地面要做防滑設(shè)計(jì)，浴缸也要選擇有防滑型 。這樣，休閑區(qū)域就較為寬敞了，可以放置 1 個(gè)休閑躺椅沙發(fā) +1個(gè)方型沙發(fā)凳 +1個(gè)三人沙發(fā)+1個(gè)長方茶幾 +1組辦公桌椅，這樣就可以談得上真正有舒適度了。床頭柜 (高 450mm)上方一處，高出柜面 100mm，距地 550mm(供客 人手機(jī)充電用 )。本人建議不可取，第一 :按風(fēng)水講，臥室有鏡面不利 。這樣達(dá)到的效果是 :隔壁電視開到最大音量時(shí)(80,90分貝 )，勉強(qiáng)能聽到但無法完全聽清楚 。酒店的經(jīng)營會(huì)形成穩(wěn)定的、較大量的現(xiàn)金流，從企業(yè)經(jīng)營的角度來說，現(xiàn)金流比利潤還重要 !正是這個(gè)現(xiàn)金流效應(yīng)，使很多酒店的投資商即使暫時(shí)虧損也要繼續(xù)經(jīng)營。) 按照客房總數(shù)計(jì)算 :五星級總造價(jià) =房間數(shù) 150 萬元 /間 以酒店總建筑面積均攤至客房，則每間客房所占建筑面積為 :五星為 120m2,180m2， (四星為 90m2,110m2) 投資成本類別比例的大致劃分 :土建成本占 30%、機(jī)電成本占 30%、裝修成本占 40%。 ?間墻上，所有板與板間，地臺(tái)及吊頂接口之間都應(yīng)該加上連續(xù)性的填縫膠。第三 :容易損壞不方便維修 。 ?寫字桌面上 50mm(距地 810mm)處并排齊布 4 個(gè)面板 :電源插座 (1個(gè) )、網(wǎng)絡(luò)端口 (1個(gè) )、電話端口 (2個(gè)，電話 +傳真機(jī)，設(shè)置為不同 11 的兩個(gè)號 )。若采取全吊頂，那什么都解決了 :煙感、噴淋、照明、美觀等，但造價(jià)上去了。 1衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)置自動(dòng)噴香機(jī) 。 過廊墻壁距地 300mm處考慮設(shè)置一不間斷電源，主要供員工做衛(wèi)生時(shí)用 。 ?做成平開門時(shí)因增加門扇重量而造成損壞 。 ?管道井門考慮裝修成可活動(dòng)的壁嵌式，頂部設(shè)置兩只射燈，面上張貼裝飾品或畫，將管道井門裝 飾成一藝術(shù)品 。 從風(fēng)水的角度講，客房所在樓層中及屋頂最好不考慮放置游泳池 。 第二，平面功能布局方面要充分考慮接待貴賓的設(shè)計(jì)：貴賓間的位置、貴賓間內(nèi)部的設(shè)計(jì)、貴賓間進(jìn)入主席臺(tái)的通道、從主席臺(tái)撤離會(huì)場的專用通道； 第三，目前會(huì)議室都是按照多功能設(shè)計(jì)，既可開會(huì)、表演，也可舉辦大型 宴會(huì)、小型商務(wù)展示，提高利用率。 ★ 裝飾的目的、手法：如何能真正地吸引顧客、為酒店獲取最大額的利潤？ 下面分別從餐飲、娛樂、會(huì)議等三方面來說明。 ⑤ 不鼓勵(lì)客人過度消費(fèi)。 房間衛(wèi)生間 可安裝流量節(jié)水龍頭，適當(dāng)控制水流量就可以節(jié)約 1/3。 鍋爐系統(tǒng)： ① 要注意鍋爐的燃燒機(jī)一定要用進(jìn)口的！選擇品牌時(shí)要考慮以后維修件要方便購買； ② 從能耗角度，最好是采用燃?xì)忮仩t，但購買時(shí)要有一臺(tái)燃油燃?xì)鈨捎玫腻仩t，以應(yīng)急； 電梯系統(tǒng)： ① 在建筑設(shè)計(jì)階段就應(yīng)該先確定所選電梯的品牌、規(guī)格，便于土建施工時(shí)做好井道、轎坑的預(yù)留預(yù)埋工作； ② 高層建筑類酒店，切忌將觀光電梯作為運(yùn)送客人的主電梯！觀光電梯因?yàn)橐曈X的原因速度都受到了限制，一般不超過 /秒，太快了則會(huì)感覺頭暈。甲方應(yīng)派專人對本地及周邊裝飾材料市場進(jìn)行詢價(jià)，部分材料，如石材，很有必要到國內(nèi)幾個(gè)主要的石材產(chǎn)地（如福建、山東、四川、廣西、 云南等）進(jìn)行市場調(diào)查。在能體現(xiàn)設(shè)計(jì)效果的前提下，成本控制得越到位，越能真正體現(xiàn)其設(shè)計(jì)能力。 投資新建高星級酒店還有其他的益處： 首先是投資的穩(wěn)定性比較強(qiáng)，相應(yīng) 來說風(fēng)險(xiǎn)相對不大； 其次是成長性好。 （三）、酒店籌建步驟： 選址、土地勘查； 市場調(diào)研及酒店定位，確定酒店規(guī)模和檔次； 項(xiàng)目定位及可行性分析； 規(guī)劃審批和立項(xiàng)審批； 工程報(bào)建； 酒店設(shè)計(jì)（包括委托設(shè)計(jì)、概念設(shè)計(jì)及概算、施工圖設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、機(jī)電和技術(shù)設(shè)計(jì)配套等及預(yù)算；其中設(shè)計(jì)又由分為建筑設(shè)計(jì)及室內(nèi)外裝修裝飾設(shè)計(jì)）； 圖紙審查、優(yōu)化、確定及所有合格證 的辦理； 土建； 道路管網(wǎng)與設(shè)備安裝工程（包括水電、消防等）； 土建各單項(xiàng)工程驗(yàn)收及綜合驗(yàn)收； 1園林綠化、室內(nèi)外裝修、裝飾；開業(yè)籌備（包括人、財(cái)、物的籌備和服務(wù)體系、管理體系、市場體系的建立及證照的辦理）； 1對外試營業(yè)； 1對外正式開業(yè)。 投資方不聘請酒店管理公司，自己聘請專業(yè)的酒店籌建專家作為籌建總經(jīng)理，搭建酒店籌建部。 現(xiàn)代五星級酒店籌建可劃分五大階段：規(guī)劃階段、設(shè)計(jì)階段、建造階段、開業(yè)籌備階段和酒店?duì)I運(yùn)階段。前面提到的給排水和暖通專業(yè)，較多都是水暖一肩挑； 二、酒店籌建的基本工作順序： ★ 酒店圖紙?jiān)O(shè)計(jì)確定階段： 投資方招聘確定籌建總經(jīng)理（暫定為 A）； 確定酒店專業(yè)設(shè)計(jì)公司（暫定 B）； 投資方需根據(jù)綜合因素考慮酒店選址、所占地段在當(dāng)?shù)厥姓?規(guī)劃中針對建筑高度、容積率、綠化率、交通、日照等等方面的限制，由 A 負(fù)責(zé)出具《酒店設(shè)