【導(dǎo)讀】度和方案最優(yōu)化組合，合理利用資金。階段、建造階段、開(kāi)業(yè)籌備階段和酒店?duì)I運(yùn)階段。酒店籌建及未來(lái)經(jīng)營(yíng)者、設(shè)計(jì)人員、監(jiān)理人員；資源計(jì)劃、費(fèi)用估算和預(yù)算、質(zhì)量保證及計(jì)劃；必須重點(diǎn)解決如下。、什么樣的酒店適合當(dāng)?shù)叵M(fèi)環(huán)境？回報(bào)期時(shí)間多長(zhǎng)？、怎樣的設(shè)計(jì)規(guī)劃可避免經(jīng)營(yíng)面積的浪費(fèi)？、怎樣的設(shè)計(jì)可避免人力、物力的浪費(fèi)？、如何合理組建配置籌建團(tuán)隊(duì)？、如何降低日后的營(yíng)運(yùn)成本及維修成本？成后的經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)于前期工程籌建仍然似云似霧；建、籌備合同，這種就要好些了。由酒店管理公司制定酒。因此，在前期圖紙?jiān)O(shè)計(jì)過(guò)程中，在前線的工程總。監(jiān)還得和家里的管理公司密切協(xié)作。而獲得更多高端客源。作為投資方來(lái)說(shuō)，唯一弊端就是需。⑤精通酒店星級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)；本市場(chǎng)價(jià)格，能夠處理現(xiàn)場(chǎng)施工問(wèn)題；際需求的差距經(jīng)驗(yàn)等等；水和暖通專業(yè)，較多都是水暖一肩挑；

　　

【正文】 設(shè)計(jì)為 3個(gè)分隔獨(dú)立的空間 :盥洗間為一獨(dú)立空間，靠近入口，恭桶及婦潔器單獨(dú)放置在一獨(dú)立空間，淋浴及浴缸單獨(dú)設(shè)置在一空間 。 衛(wèi)生間與臥室之間的一面墻，可采用 “ 鋼化玻璃 +窗紗或卷簾 ” ，新穎、增加情調(diào)，同時(shí)可節(jié)約衛(wèi)生間 照明電耗 。 衛(wèi)生間天花板建議選用鋁板或其它表面防水防銹的金屬材料，建議不要使用暗龍骨鋁板天花，拆裝維修時(shí)易變形。如做防火板材吊頂，應(yīng)與墻面保留 10mm的縫隙 。 選用抽水力大的靜音的恭桶，恭桶翻蓋口內(nèi)圈凈長(zhǎng)要在 300mm以上，婦潔器旁要放置使用說(shuō)明 。 淋浴設(shè)施應(yīng)簡(jiǎn)潔、實(shí)用，建議采用 “ 固定大花灑 +手持噴頭 ” ，給水管道做成入墻式，做好相應(yīng)的防陋、保溫處理 。 洗面盤水龍頭要選用輕柔出水、出水面較寬的類型 。 衛(wèi)生間內(nèi)需使用防霧鏡 。 衛(wèi)生間防滑地磚及墻面磚均應(yīng)選用淺色調(diào)，地磚與墻磚的收 邊處 8 應(yīng)打上白色防水膠。高檔客房?jī)?nèi)的衛(wèi)生間均采用花崗石及大理石分別做地面和墻面 。 洗面盆上方考慮選用防眩光的鏡前燈或采用日光燈槽加燈箱片，浴缸正上方及恭桶上方設(shè)置防霧筒燈 。 衛(wèi)生間的門套離地 200mm位置設(shè)計(jì)為石材或砂鋼飾面以防止門套浸蝕發(fā)霉，頂部做封漆處理 。 1淋浴房的地面要做防滑設(shè)計(jì)，浴缸也要選擇有防滑型 。 1浴缸區(qū)域考慮增加壁掛液晶電視 。 1衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)置自動(dòng)噴香機(jī) 。 1衛(wèi)生間采用管井集中排風(fēng)方式，降低噪音。若仍采用各衛(wèi)生間單獨(dú)安裝排氣扇的形式，則分別在浴缸區(qū)域及恭 桶區(qū)域各安裝一排氣扇，且選用排風(fēng)面罩與機(jī)身分離安裝的方式 (面板在吊頂上，機(jī)身在墻體上 )，可大大減少噪音 。 1衛(wèi)生間門下沿距地保持 20mm距離，取消門下部安裝透氣百葉柵格的形式 。 1座便區(qū)考慮煙灰缸和書(shū)報(bào)架 。 1在浴缸區(qū)域考慮設(shè)置一緊急呼救按鈕，另一終端設(shè)置在客房中心 。 1在浴缸旁墻面及淋浴墻面分別安裝不銹鋼 (304)拉手及扶手 。 洗面盆墻面上設(shè)置 :帶放大效果的化裝鏡、 110,220v轉(zhuǎn)換電源插座 (帶防水罩 )、干發(fā)器、干發(fā)器電源插座 (帶防水罩 )。 2恭桶及洗浴區(qū)域分別在墻面上設(shè) 置 “ 請(qǐng)稍候 ” 按鈕，另一端在門外顯示給仿客 。 9 2恭桶區(qū)域墻面上設(shè)置電話副機(jī) 。 2恭桶背靠墻面上掛一幅小裝飾畫(huà) 。 八、客房?jī)?nèi)臥室區(qū)、休閑區(qū)等等的設(shè)計(jì) : 空間 : ?設(shè)計(jì)柱網(wǎng)尺寸時(shí)就要考慮客房臥室的面積，最少不得低于 24?，裝修后的層高不得低于 ，否則實(shí)難談什么舒適感。 ?以標(biāo)準(zhǔn)雙人間為例 :客房若是采用長(zhǎng) 寬(軸線 )的建筑柱網(wǎng)，衛(wèi)生間按 8?、過(guò)廊寬度按 算，則客房除開(kāi)衛(wèi)生間和過(guò)廊的面積為長(zhǎng) 寬4m=?。從星評(píng)得分要求及舒適感方面來(lái)說(shuō)，最好選用，按照兩張床中間放一床頭柜、床與衛(wèi)生間玻璃墻面距離 300mm、床與床頭柜距離 50mm、床頭柜寬600mm來(lái)計(jì)算，則臥室區(qū)域 (行李柜、電視柜等 )所占面積為 :(長(zhǎng) =+++++=) 長(zhǎng) 寬 4m=?,余下的休閑區(qū)域面積為長(zhǎng)()m 寬 4m=10?。這樣，休閑區(qū)域就較為寬敞了，可以放置 1 個(gè)休閑躺椅沙發(fā) +1個(gè)方型沙發(fā)凳 +1個(gè)三人沙發(fā)+1個(gè)長(zhǎng)方茶幾 +1組辦公桌椅，這樣就可以談得上真正有舒適度了。 ?客房在相鄰 分隔時(shí)，會(huì)造成客房一端的結(jié)構(gòu)梁懸露過(guò)多，裝修時(shí)或采用全吊頂，或采用局部吊頂來(lái)遮住該梁。若采取全吊頂，那什么都解決了 :煙感、噴淋、照明、美觀等，但造價(jià)上去了。若想降低該處成本，就得采用局部吊頂 :在該梁下做局部吊頂，或在吊頂上裝筒燈，或做成燈槽形式。煙感、吸頂燈的管線埋設(shè)較麻煩，噴淋可采用側(cè)噴 10 形式。床頭一側(cè)設(shè)計(jì)在未吊頂?shù)牧硪粋?cè)，以減少頭頂?shù)膲浩雀?。 照明 : ?增加整個(gè)客房?jī)?nèi)的照度，除常規(guī)的臺(tái)燈、落地?zé)簟⒋差^燈、廊燈、夜燈、吧臺(tái)燈外，另外再增加吸頂燈，分組控制，客人可隨其喜好和要求進(jìn)行控制 。 ?吧臺(tái)處使用射燈，房間內(nèi)除床頭上方，其他位置的墻面掛畫(huà)上方頂棚均要考慮設(shè)置一可旋轉(zhuǎn) 45度角的射燈，直射掛畫(huà) 。 ?床頭上方頂棚堅(jiān)決杜絕使用射燈 :第一，不安全，射燈爆炸時(shí)易傷害客人 。第二，無(wú)多大實(shí)際用處，設(shè)想，你住店時(shí)會(huì)半躺在床上開(kāi)著頭上的射燈看書(shū) ,僅僅是外觀效果好點(diǎn)而已。一些設(shè)計(jì)師往往只重視視覺(jué)效果而忽視實(shí)際使用及影響。若換成普通筒燈，又體現(xiàn)不出所謂的效果了。 ?床頭燈采取固定在墻面或用床頭臺(tái)燈形式，搖臂式床頭燈因易損壞而已經(jīng)被淘汰 。 ?客房除衛(wèi)生間的鏡前燈外，都應(yīng)采用暖光源 。 強(qiáng)弱電端口 :(以標(biāo)準(zhǔn) 間為例 ) ?不間斷電源插座考慮設(shè)置 3處 :小冰箱位置后一處，距地300mm。過(guò)廊墻面一處，距地 300mm(供員工做衛(wèi)生用 )。床頭柜 (高 450mm)上方一處，高出柜面 100mm，距地 550mm(供客 人手機(jī)充電用 )。過(guò)廊及床頭柜處的不間斷電源插座需帶異型插孔或另配異型轉(zhuǎn)換插座 。 ?寫(xiě)字桌面上 50mm(距地 810mm)處并排齊布 4 個(gè)面板 :電源插座 (1個(gè) )、網(wǎng)絡(luò)端口 (1個(gè) )、電話端口 (2個(gè)，電話 +傳真機(jī)，設(shè)置為不同 11 的兩個(gè)號(hào) )。 ?電視柜位置距地 810mm處 (電視可遮擋住 )，并排齊布 5個(gè)面板 :電視光纖端 口 (1個(gè) )、電源插座 (2個(gè)，一用一備 )、音頻輸出插座 (1個(gè)，連到衛(wèi)生間 )、 RJ45數(shù)據(jù)端口 (1個(gè)，作為備用 )。 ?床頭柜背后距地 300mm處設(shè)置電話端口 (1個(gè)，與寫(xiě)字桌上電話同號(hào) )。 ?計(jì)劃放置落地?zé)舻奈恢?(一般在靠近休閑沙發(fā)處 )距地300mm處設(shè)置電源插座 (1個(gè) )。 ?吧臺(tái)位置距臺(tái)面 100mm處設(shè)置電源插座 (1個(gè) )。 ?另在靠窗合適位置的墻面距地 300mm處設(shè)置電源插座 (1個(gè) )，以備用 。 ?床頭柜上方齊布四個(gè)面板 :床頭燈調(diào)光開(kāi)關(guān) (1個(gè)，兩只按鍵分別控制兩只床頭燈 )、總控開(kāi)關(guān) (1個(gè) )、吸頂燈及夜燈開(kāi) 關(guān) (1個(gè)，兩按鍵，分別控制吸頂燈和夜燈 )、不間斷電源插座 (1個(gè) )。 ?過(guò)廊靠近進(jìn)戶門的墻面距地 1300,1330mm處，并排齊布三個(gè)面板 :插卡取電開(kāi)關(guān) (1個(gè) )、房燈總控開(kāi)關(guān) (1個(gè) )、請(qǐng)勿打擾開(kāi)關(guān) (1個(gè) )。 ?過(guò)廊衛(wèi)生間門口，距地1300,1330mm 處，布衛(wèi)生間照明及排氣扇開(kāi)關(guān) (1個(gè)，三極按鍵 )，空調(diào)調(diào)速開(kāi)關(guān) (1個(gè) )。 家具 : ?考慮到投資成本上的控制，一般現(xiàn)代派酒店客房較少采用全實(shí)木家具，建議使用表面為天然材質(zhì)的人造板結(jié)合實(shí)木制作或人造板結(jié)合金屬、石材、玻璃等材料。寫(xiě)字臺(tái)、電視柜、行李柜、床頭柜、 茶幾等 12 平整的臺(tái)板和立面部分的表層主要使用人造板，收邊和腳、腿等支撐或獨(dú)立部分使用實(shí)木 。 ?切忌再在臥室中使用化妝鏡，試問(wèn) :按以往設(shè)計(jì)的昏暗的客房里，有哪位女士會(huì)坐在臥室的化妝鏡前化妝而不到明亮的衛(wèi)生間里的大面鏡子跟前 ,另外，從風(fēng)水的角度說(shuō)，中國(guó)人是最忌諱鏡子對(duì)著床的 。 ?全身鏡也不要設(shè)計(jì)在臥室中 。 ?有相當(dāng)數(shù)量的五星級(jí)酒店，其客房床頭一面的墻壁上也對(duì)稱型地設(shè)計(jì)了局部鏡面，有的是靠近頂棚的一塊長(zhǎng)方型，有的是分立兩床頭柜上方。本人建議不可取，第一 :按風(fēng)水講，臥室有鏡面不利 。第二 :容易讓人產(chǎn)生幻覺(jué)受 驚嚇 。第三 :容易損壞不方便維修 。第四 :可能會(huì)對(duì)客人造成人身傷害 。 ?所有家具的角都應(yīng)做成鈍角或倒成圓角 。 ?床靠背不做成固定軟靠式，否則不易清洗 。 飾品 :(以標(biāo)準(zhǔn)間為例 ) ?一般酒店客房?jī)?nèi)的裝飾品基本是以掛畫(huà)為主，而且為數(shù)不少的酒店客房?jī)?nèi)的掛畫(huà)是抽象派的，入住客人極少有能弄懂是要表達(dá)什么意思的，建議不要采用。掛畫(huà)內(nèi)容可采用自然、植物、人物、書(shū)法等題材 。 ?建議不要將掛畫(huà)掛在床頭正上方，那樣總讓客人感覺(jué)畫(huà)會(huì)脫落掉在頭上之嫌 。 ?掛畫(huà)最好選用原創(chuàng)的國(guó)畫(huà)、油畫(huà)或書(shū)法作品，相比印刷品類掛畫(huà)更有檔次些 。 九、客房用電負(fù)荷的考慮 : 13 標(biāo)準(zhǔn)客房 :不超過(guò) 。 帶簡(jiǎn)易廚房的套房 :不超過(guò) 3kw。 十、客房隔音的處理 : 樓板 : ?隔音效果與其質(zhì)量成正比 ,建議采用厚度為 120mm的混凝土樓板 (表面為水泥砂漿墊層 )。 ?客房過(guò)廊處 :在石材下加上 10mm厚的軟墊物做避震處理，以減少撞擊噪聲 。 相鄰客房間墻 : ?建議采用四層石膏板做間墻，實(shí)踐證明效果較好。切忌 :千萬(wàn)不能采用 150mm厚的加氣混凝土砌塊或加氣石膏砌塊～其隔音效果是一塌糊涂～ 若已經(jīng)采用了該材料做隔墻，無(wú)論是正在 施工中還是已經(jīng)投入使用中，都建議進(jìn)行改造 :依順序在加氣混凝土砌塊表面層 +一層隔音氈 +吸音棉及龍骨 +第一層石膏板 +第二層石膏板。這樣達(dá)到的效果是 :隔壁電視開(kāi)到最大音量時(shí)(80,90分貝 )，勉強(qiáng)能聽(tīng)到但無(wú)法完全聽(tīng)清楚 。 ?相鄰房間相同位置埋裝強(qiáng)弱電線盒時(shí)，一定要錯(cuò)開(kāi)位置，避免將墻體鑿穿而影響隔音效果 。 ?間墻上，所有板與板間，地臺(tái)及吊頂接口之間都應(yīng)該加上連續(xù)性的填縫膠。所有電線管道、線槽等等通過(guò)間墻及電力插座邊緣，都應(yīng)該 14 加上隔聲填縫膠以及擠滿在所有形成之空隙里。 ?如果是多層式石膏板墻，所有石膏板之間應(yīng)為交錯(cuò)連接。石膏板墻上的檢修口位必須以發(fā)泡膠密封。因穿孔造成的縫隙，在 25mm以下的，可使用玻璃棉或防火涂料密封。 電梯豎井與客房之間墻 : 在客房?jī)?nèi)增加獨(dú)立的 100厚輕鋼龍骨雙層 15mm石膏板隔墻，內(nèi)填充吸音棉。 15 五星級(jí)酒店籌建的要點(diǎn) 目前，全國(guó)各地的高星級(jí)酒店興建熱一直持續(xù)，同房地產(chǎn)住宅相比，受到的金融危機(jī)的影響也小得多，一些投資人想投資興建高星級(jí)酒店，但自己又不專業(yè)，請(qǐng)人來(lái)做，自己也應(yīng)該對(duì)高星級(jí)酒店進(jìn)行一些了解，愿我這篇文章能給出一點(diǎn)點(diǎn)幫助，有 疑惑之處愿與大家共同探討。 一、建立五星級(jí)酒店的目的 : 平臺(tái)與橋梁的作用 :高星級(jí)酒店是少數(shù)人才能擁有的重要的政治、經(jīng)濟(jì)平臺(tái)，是與政界、商界及其他領(lǐng)域溝通的橋梁，通過(guò)它可以融資、可以完成一些 “ 高難度 ” 的動(dòng)作。 樹(shù)立企業(yè)的品牌 : 國(guó)內(nèi)較有規(guī)模、名氣的大型集團(tuán)或企業(yè)，都有自己的高星級(jí)酒店，通過(guò)這個(gè)最扯眼、最直觀、最有說(shuō)服力的窗口來(lái)展現(xiàn)本企業(yè)的品牌、形象、實(shí)力、企業(yè)文化。 尤其現(xiàn)在眾多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都認(rèn)識(shí)到了 :房地產(chǎn)本身很難形成品牌，哪怕是幾十萬(wàn)平方米的小區(qū)建設(shè)都很難形成品牌，但高星級(jí)酒店在市場(chǎng)上 很容易形成品牌，所以，考慮到建立企業(yè)的品牌，考慮到提升所要開(kāi)發(fā)的住宅及周邊區(qū)域的整體價(jià)值，在開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)的同時(shí)建設(shè)高星級(jí)酒店。 投資新建高星級(jí)酒店還有其他的益處 : 首先是投資的穩(wěn)定性比較強(qiáng)，相應(yīng)來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)不大 。 16 其次是成長(zhǎng)性好。雖然酒店投資是資金密集型投資，但是總體來(lái)看成長(zhǎng)性比較好 。 最后是現(xiàn)金流的作用。酒店的經(jīng)營(yíng)會(huì)形成穩(wěn)定的、較大量的現(xiàn)金流，從企業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流比利潤(rùn)還重要 !正是這個(gè)現(xiàn)金流效應(yīng)，使很多酒店的投資商即使暫時(shí)虧損也要繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。 二、酒店的投資成本及回報(bào)分析 : 按照建筑單位面積的價(jià)格 (不包括買地的錢 ):五星級(jí)酒店一般為 :9000— 10000元 /m2， (四星級(jí)酒店一般為 :7000— 9000元 /m2。) 按照客房總數(shù)計(jì)算 :五星級(jí)總造價(jià) =房間數(shù) 150 萬(wàn)元 /間 以酒店總建筑面積均攤至客房，則每間客房所占建筑面積為 :五星為 120m2,180m2， (四星為 90m2,110m2) 投資成本類別比例的大致劃分 :土建成本占 30%、機(jī)電成本占 30%、裝修成本占 40%。 中國(guó)的五星級(jí)酒店投資回報(bào)率能達(dá)到 8%或 9%就不錯(cuò)了，一般投資回報(bào)周期為 1520年。 三、選擇建立五星級(jí)的類別 :是商務(wù)酒店兼帶一般會(huì)議功能酒店 ,純度假型酒店 ,度假兼會(huì)議型酒店 , 酒店類別 各項(xiàng)功能所占基本比例 (按突出的比例程度表示 ) 餐飲 娛樂(lè) 休閑 會(huì)議 會(huì)展 住宿 ???? ???? ???? ???? ???? ???? 商務(wù)酒店 ???? ???? ???? ???? ???? ???? 度假酒店 ???? ???? ???? ???? ???? ???? 商務(wù)會(huì)議酒店 ???? ???? ???? ???? ???? ???? 商務(wù)會(huì)展酒店 四、選址 —— 可行性調(diào)查報(bào)告 (自己做，同時(shí)請(qǐng)酒店專業(yè)人士做，然 17 后對(duì)比 )—— 酒店建造成本的大致分析 五、組建自己的一個(gè)酒店專業(yè)籌建團(tuán)隊(duì) —— 請(qǐng)酒店專業(yè)裝飾設(shè)計(jì)公司出設(shè)計(jì)方案 :在這個(gè)過(guò)程中，要詳細(xì)分析 : 酒店檔次、類別的確定 。 各服務(wù)項(xiàng)目功能的名稱、功能布局、各占建筑面積比例 。 各項(xiàng)硬件滿足五星級(jí)星級(jí)評(píng)定硬件要求、滿足經(jīng)營(yíng)管理便捷并最大程度降低管理成本、滿足人性化和舒適化、最大化地創(chuàng)造利潤(rùn)、最科學(xué)地控制能耗等五大項(xiàng)要求 。 第 3 項(xiàng)的具體實(shí)施方案 。 預(yù)期未來(lái) 5— 10年內(nèi)的發(fā)展需求，做好各種管線的預(yù)留、預(yù)埋 。 六、形成酒店初步設(shè)計(jì)方案后，找一家建筑設(shè)計(jì)院按照此酒店初步設(shè)計(jì)方案做酒店建筑設(shè)計(jì)方案 (水、暖、電、土建、結(jié)構(gòu)圖紙 )—— 會(huì)審 —— 酒店專業(yè)