【文章內(nèi)容簡介】 巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，分類進(jìn)行處理并及時向有關(guān)部門反饋解決；1）填寫意見轉(zhuǎn)呈表；2）發(fā)現(xiàn)的維修不合格，填寫維修記錄，及時反映到主管部門；3）即行關(guān)閉輕微不合格項目；4）發(fā)現(xiàn)違章行為按“違章處理規(guī)定”執(zhí)行；5）發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重不合格項，填寫糾正措施報告。周檢項目全面檢查住宅區(qū)各項工作，著重對房管日檢中發(fā)現(xiàn)的不合格項進(jìn)行檢查處理。處理辦法管理處主任組織各部門主管、領(lǐng)班，對發(fā)現(xiàn)的不合格項及時整改，嚴(yán)重不合格項制定糾正措施?？己藰?biāo)準(zhǔn)平時日檢、周檢、月檢參照ISO9002質(zhì)量體系考核標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；年終按 “區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀示范區(qū)”的考核驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?！^(qū)設(shè)施、照明日常管理工作，實(shí)施規(guī)范運(yùn)作。如下表：主要內(nèi)容運(yùn)行組值班：保障小區(qū)供水、供電等正常運(yùn)作并做好記錄。巡視：巡視設(shè)備運(yùn)作情況，做好巡查記錄；維修組負(fù)責(zé)設(shè)施、設(shè)備的各項維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄；定期清潔設(shè)備；負(fù)責(zé)對設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。檢查項目及處理方法檢查項目水泵；水池、水箱；防盜監(jiān)控報警系統(tǒng)；消火栓；干粉滅火器。處理方法按照公司ISO9002標(biāo)準(zhǔn)，對輕微不合格項進(jìn)行整改，嚴(yán)重不合格項上報主管部門并提出糾正措施。考核標(biāo)準(zhǔn)日常周檢、月檢考核參照ISO9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；年終考核區(qū)“優(yōu)秀示范區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)考核。※小區(qū)設(shè)施日常維修養(yǎng)護(hù)管理工作，實(shí)施規(guī)范運(yùn)作：主要工作房屋本體室內(nèi)：小修30分鐘，一般故障2小時，不超過8小時，較難故障3天內(nèi)。48小時跟蹤驗(yàn)證。樓梯、墻面：發(fā)現(xiàn)問題按原樣及時修復(fù)，每年全面檢查一次，3~4年全面修補(bǔ)刷漆一次。公共設(shè)施道路車場：每天檢查1遍，隨壞隨修；明暗溝：每周檢查1遍，隨壞隨修；供水電氣：每月細(xì)查1遍；路燈：每周檢查1遍，即壞即修。檢查項目及處理方法檢查項目地基基礎(chǔ)； 墻體； 水池； 消防設(shè)施；信報箱；標(biāo)識；上下雨污水管；道路；電纜溝蓋板；路面；1給排水；1路燈；1清潔設(shè)備；1娛樂設(shè)施。處理方法按照公司ISO9002標(biāo)準(zhǔn)，對輕微不合格項進(jìn)行整改，嚴(yán)重不合格項上報主管部門并提出糾正措施。考核標(biāo)準(zhǔn)日常周檢、月檢考核參照ISO9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；年終考核區(qū)“優(yōu)秀示范區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)考核。第二節(jié) 小區(qū)設(shè)備設(shè)施管理一、供配電系統(tǒng)的管理設(shè)施設(shè)備分類：根據(jù)各類設(shè)施設(shè)備的功能、用途、重要性等因素對其實(shí)行分類管理，分A、B、C類：A類：監(jiān)視系統(tǒng)設(shè)備，生活、消防水泵，監(jiān)控報警系統(tǒng)。B類：水池，滅火器材，排污泵。C類：照明設(shè)施、排水設(shè)施、道路。二、設(shè)備運(yùn)行管理對A類設(shè)備，配備專職運(yùn)行操作員，根據(jù)委托方要求，定期或巡回方式對設(shè)施進(jìn)行管理。設(shè)備運(yùn)行操作人員經(jīng)過培訓(xùn)，熟悉所管理的設(shè)備性能、特點(diǎn)和設(shè)備操作規(guī)程，考核合格后上崗操作。設(shè)備運(yùn)行操作人員按崗位職責(zé)及運(yùn)行操作規(guī)程，對設(shè)備進(jìn)行操作和檢查，做到運(yùn)行記錄和值班記錄，認(rèn)真做好交接班。管理處根據(jù)運(yùn)行管理有關(guān)制度，每月檢查監(jiān)督設(shè)備運(yùn)行操作人員崗位職責(zé)履行情況，檢查設(shè)備運(yùn)行安全性、合理性、經(jīng)濟(jì)性，檢查運(yùn)行記錄、維修保養(yǎng)記錄、交接班記錄，檢查后在有關(guān)記錄上簽字，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，對發(fā)現(xiàn)的設(shè)備問題應(yīng)詳細(xì)填寫報告，管理處主任監(jiān)督整改情況。三、設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)分日常保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)和年檢維護(hù)保養(yǎng)3個層次。日常維護(hù)保養(yǎng)主要是巡視檢查和清潔方面的工作；定期維護(hù)保養(yǎng)主要是性能狀態(tài)檢查和計劃性能修理的內(nèi)容；年檢維護(hù)保養(yǎng)主要是對設(shè)備進(jìn)行全面檢修調(diào)整。日常維護(hù)保養(yǎng)與定期維護(hù)保養(yǎng)派由專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)行操作。根據(jù)各類設(shè)備作出操作規(guī)程并結(jié)合設(shè)備具體技術(shù)狀況，做出月、季、年度維護(hù)保養(yǎng)計劃并實(shí)施。設(shè)備年檢維護(hù)保養(yǎng)，由委托年檢單位實(shí)施。維護(hù)保養(yǎng)結(jié)束后以書面形式資料留存。四、設(shè)施設(shè)備維修設(shè)施設(shè)備的維修分為計劃維修和故障維修兩類。（1）計劃維修是指在設(shè)施設(shè)備沒有發(fā)生問題前，對其劣化和缺陷部件進(jìn)行預(yù)先維護(hù)和修理。（2）故障維修是對設(shè)施受損設(shè)備故障后其失效、損壞的部分進(jìn)行針對性維修。設(shè)施設(shè)備維修采取委托維修和派工維修兩種形式：（1）委托維修主要用于故障維修。管理處設(shè)值班調(diào)度，實(shí)行24小時值班，配置專線電話，隨時接受住戶、操作人員的維修申請和故障報告，接報告，迅速通知有關(guān)維修人員在規(guī)定時間內(nèi)修復(fù)。（2）派工維修主要用于計劃維修、零星及小型的設(shè)備新裝、改裝項目處理。管理處根據(jù)設(shè)備定期保養(yǎng)計劃，當(dāng)前對設(shè)備狀況的分析調(diào)查結(jié)果，以及住戶的要求填寫派工單。派專人完成的特定工作。派工單的處理與跟進(jìn)流程按委托維修規(guī)定進(jìn)行。五、設(shè)備故障及事故無論發(fā)生何種設(shè)備故障和事故，設(shè)備維修組人員必須詳細(xì)記錄，不得疏漏和隱瞞。六、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行記錄 設(shè)備運(yùn)行； 設(shè)備日常巡視保養(yǎng)項目及記錄； 設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)項目及記錄； 事故故障報告單； 設(shè)備報廢申請單； 設(shè)備大修改造審報表；第三節(jié) 治安管理措施治安、消防、車輛管理工作實(shí)施規(guī)范運(yùn)作。如下表：工作安排定崗檢查進(jìn)出口、停車場：24小時；流動巡查消防設(shè)施：1遍/周；小區(qū)安全：24小時違章行為：24小時車輛停放：24小時車輛保管：24小時突發(fā)事件：120秒(責(zé)任區(qū)域保安到達(dá)現(xiàn)場)300秒(協(xié)助保安陸續(xù)到達(dá)現(xiàn)場)學(xué)習(xí)訓(xùn)練學(xué)習(xí)法規(guī)：1次/周；訓(xùn) 練：2次/周；演示培訓(xùn)：1次/周；檢查項目及處理方法檢查項目查可疑人員、外來人員；查違章停車、違章裝修；查室外施工、搭建情況；查亂扔垃圾現(xiàn)象；查破壞綠化、占用綠地現(xiàn)象；查漏水、漏電、漏氣現(xiàn)象；查公共設(shè)施情況。處理方法按照公司ISO9002標(biāo)準(zhǔn)，對輕微不合格項匯報隊長及主管房管員，嚴(yán)重不合格項上報主任?？己藰?biāo)準(zhǔn)日常周檢、月檢考核參照ISO9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；年終考核區(qū)“優(yōu)秀示范區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)考核。 保安管理承諾：為保證各崗位人員能嚴(yán)于職守，領(lǐng)班負(fù)責(zé)對各崗位的督察，做好巡查記錄，要求各崗人員分析和掌握各崗所存在的治安情況。（1） 保安員在上班時間做好區(qū)域內(nèi)不定時巡邏。（2） 在巡視區(qū)域內(nèi)一旦發(fā)現(xiàn)有危及人員安全的地方，做到有防范并設(shè)置明顯的標(biāo)志。（3） 遇有緊急情況時，保持鎮(zhèn)靜，斗智斗勇，能制服的要立即制服，并立即呼叫隊友，及時報案，號召群眾支援。（4） 對犯罪分子逃跑時，掌握罪證，人證物證齊全，記清地點(diǎn)、人數(shù)、相貌特征，采取充足力量快速追逐，協(xié)助公安機(jī)關(guān)及時破案。（5） 在任何情況下不與業(yè)主發(fā)生吵嘴，發(fā)生糾紛及時處理。（6） 嚴(yán)格遵守上下班時間、做好值班記錄、做到警容嚴(yán)整，文明執(zhí)勤。上班時間不得與他人閑談，不準(zhǔn)看報或做與值班無關(guān)的事情。（7） 執(zhí)勤人員要嚴(yán)守本職崗位，不得擅自離開崗位，要與隊友團(tuán)結(jié)助好，緊密配合，共同完成值班任務(wù)，吃飯時輪流進(jìn)行，不同時離開，留守人員加倍提高警惕。 保安隊伍的建設(shè)保安隊伍建設(shè)，按高標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想，嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實(shí)施“準(zhǔn)軍事化管理”，統(tǒng)一著裝，盡職盡責(zé)。保安員選聘以優(yōu)秀退伍軍人為主，具有良好的思想品質(zhì)及業(yè)務(wù)技能，建立業(yè)務(wù)、績效考核與工資、職位掛鉤的機(jī)制。保安人員在管理引入輪換制和淘汰制，在年終考評中，實(shí)行10%淘汰制，保持保安員的高素質(zhì)和戰(zhàn)斗力，對聘用的保安人員實(shí)行政審后可方可錄用。第四節(jié) 消防管理措施一、具體做法是： 以預(yù)防為主，防消結(jié)合，做好消防知識普及宣傳工作。 組建義務(wù)消防隊，建立消防應(yīng)急預(yù)案，定期組織消防知識培訓(xùn)。 每日應(yīng)檢查消防設(shè)施設(shè)備完好狀況。 經(jīng)常宣傳貫徹以預(yù)防為主，防消結(jié)合的方針，加強(qiáng)住戶防火意識。 嚴(yán)禁亂拉亂接臨時用電線路。 嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)燒廢物或亂丟煙頭、點(diǎn)蠟燭等。 落實(shí)三級防火安全“三級”檢查制度■一級檢查由班組組織實(shí)施，每天對小區(qū)進(jìn)行一次火情安全的檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，及時報告?！龆墮z查由保安主管組織實(shí)施，每周組織領(lǐng)班對小區(qū)范圍內(nèi)的設(shè)備物資進(jìn)行一次檢查，消除火災(zāi)隱患及落實(shí)整改，每周向管理處匯報一次消防安全情況?！鋈墮z查由管理處主任實(shí)施，每月組織相關(guān)人員到小區(qū)進(jìn)行重點(diǎn)檢查或抽查，每季不少于一次檢查。■四級檢查由公司總經(jīng)理組織實(shí)施，每季度組織相關(guān)人員到各小區(qū)進(jìn)行重點(diǎn)檢查或抽查。第五節(jié) 交通、車輛管理根據(jù)小區(qū)的停車點(diǎn)的實(shí)地勘察做出分析并采取以下管理辦法：一、措施在車輛進(jìn)入口，設(shè)立導(dǎo)向標(biāo)志，使人、車流向明確，避免車