【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 他們各自的繼承人分別繼承。 2繼承從何時(shí)開(kāi)始？ 答：我國(guó)繼承法第二條規(guī)定：“繼承從被繼承人死亡時(shí)開(kāi)始?！? 死亡又分生理死亡和推定死亡兩種，這也就是說(shuō)，如果被繼承人的死亡未經(jīng)證實(shí) ，或者失蹤的被繼承人未經(jīng)法院判決宣告死亡，則不能視為繼承已經(jīng)開(kāi)始。 由于繼承是以被繼承人的死亡時(shí)間為開(kāi)始時(shí)間的，因此，如果被繼承人是自然死亡，那么其自然死亡的時(shí)間（一般以醫(yī)院死亡診斷書(shū)或戶(hù)口簿上的死亡登記為準(zhǔn)），就是繼承開(kāi)始的時(shí)間；如果被繼承人系宣告死亡（即推定死亡），那么人民法院判決宣告之日，就是繼承開(kāi)始的時(shí)間。 2以夫妻名義同居男女之間一方死亡后另一方是否可以配偶的身份繼承遺產(chǎn)？ 答 、根據(jù)最高人民法院的相關(guān)規(guī)定，是否構(gòu)成事實(shí)婚姻分如下情形： （一） 1994 年 2 月 1 日民政部《婚姻 登記管理?xiàng)l 31 例》公布實(shí)施以前，男女雙方已經(jīng)符合結(jié)婚實(shí)質(zhì)要件的，按事實(shí)婚姻處理。 （二） 1994 年 2 月 1 日民政部《婚姻登記管理?xiàng)l例》公布實(shí)施以后，男女雙方符合結(jié)婚實(shí)質(zhì)要件的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其在案件受理前補(bǔ)辦結(jié)婚登記；未補(bǔ)辦結(jié)婚登記的，按解除同居關(guān)系處理?！? 因此未按婚姻法規(guī)定辦理婚姻登記手續(xù)而以夫妻名義同居生活的男女， 1994 年 2 月 1 日前已符合結(jié)婚實(shí)質(zhì)要件的，作事實(shí)婚姻處理， 1994 年 2 月1 日后，男女雙方未補(bǔ)辦結(jié)婚登記的，按同居關(guān)系處理。 （ 在第 11 問(wèn)答中我們已經(jīng)知道如何區(qū)分事實(shí)婚姻和同居。 ） 對(duì)于事實(shí)婚姻和同居關(guān)系的男女，一方死亡，另一方要求繼承遺產(chǎn)的情況，最高人民法院《關(guān)于人民法院審理未辦結(jié)婚登記而以夫妻名義共同生活案件的若干意見(jiàn)》第 13 條作了規(guī)定，如果符合事實(shí)婚姻的條件，認(rèn)定為事實(shí)婚姻關(guān)系的，同居生活期間當(dāng)一方死亡，另一方可以以配偶身份按繼承法的有關(guān)規(guī)定繼承遺產(chǎn)，如果不符合事實(shí)婚姻的條件，認(rèn)定非法同居關(guān)系的，則活著的一方不能以配 32 偶身份繼承遺產(chǎn)，但是若符合繼承法第十四條的規(guī)定，可根據(jù)互相扶助的具體情況處理。繼承法第十四條是這樣規(guī)定的：“對(duì)繼承人以外的依靠被繼承人扶養(yǎng)的缺乏勞動(dòng)能力又沒(méi)有生活 來(lái)源的人，或者繼承人以外的對(duì)被繼承人扶養(yǎng)較多的人，可以分給他們適當(dāng)?shù)倪z產(chǎn)?！? 2什么是遺囑繼承？法律對(duì)口頭遺囑有什么特殊規(guī)定？ 答：遺囑繼承是指由被繼承人生前所立的遺囑來(lái)指定繼承人及其繼承的遺產(chǎn)種類(lèi)、數(shù)額的繼承方式。遺囑繼承優(yōu)于法定繼承。遺囑的形式包括：公 33 證遺囑、自書(shū)遺囑、代書(shū)遺囑、錄音遺囑和口頭遺囑。自書(shū)、代書(shū)、錄音、口頭遺囑不得撤銷(xiāo)、變更公證遺囑。 由于口頭遺囑的內(nèi)容容易失實(shí)，而且非常難以認(rèn)定，因此法律對(duì)口頭遺囑作了一些特殊規(guī)定：（ 1）立口頭遺囑時(shí)，必須至少要有兩個(gè)見(jiàn)證人在場(chǎng)見(jiàn)證。（ 2） 只有在不能以其他方式訂立遺囑的危急情況下才能訂立口頭遺囑；危險(xiǎn)情況解除后，遺囑人能夠用書(shū)面或者錄音形式立遺囑的，所立的口頭遺囑無(wú)效。其中，下列人員不能作為遺囑見(jiàn)證人：（ 1）無(wú)行為能力人、限制行為能力人；（ 2）繼承人、受遺贈(zèng)人；（ 3）與繼承人、受遺贈(zèng)人有利害關(guān)系的人。 有多份遺囑的，哪份為準(zhǔn)？ 答：遺囑人以不同形式立有數(shù)份內(nèi)容相抵觸的遺囑，其中有公證遺囑的，以最后所立公證遺囑 為準(zhǔn)；沒(méi)有公證遺囑的，以最后所立的遺囑為準(zhǔn)。 3繼承人在什么情況下喪失繼承權(quán)？ 答：繼承人有下列行為之一的，喪失繼承權(quán)：（一）故意殺害被繼承人的；（二）為爭(zhēng)奪遺產(chǎn)而殺害其他繼承人的；（三）遺棄被繼承人的，或者 34 虐待被繼承人情節(jié)嚴(yán)重的；（四）偽造、篡改或者銷(xiāo)毀遺囑，情節(jié)嚴(yán)重的。 3 被繼承人遺產(chǎn)已經(jīng)被繼承人分配，但還有對(duì)外債務(wù)時(shí)怎么辦？ 答：遺產(chǎn)已被分割而未清償債務(wù)時(shí)，如有 法定繼承又有遺囑繼承和遺贈(zèng)的，首先由法定繼承人用其所得遺產(chǎn)清償債務(wù)；不足清償時(shí)，剩余的債務(wù)由遺囑繼承人和受遺贈(zèng)人按比例用所得遺產(chǎn)償還；如果只有遺囑繼承和遺贈(zèng)的，由遺囑繼承人和受遺贈(zèng)人按比例用所得遺產(chǎn)償還。 35 房屋權(quán)益篇 商品房的預(yù)售與現(xiàn)售相比，有哪些特點(diǎn) ? 答： (1)、商品房預(yù)售合同簽訂時(shí)，承購(gòu)人只獲得商品房的期待權(quán)。 (2)、商品房預(yù)售具有較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性。為了保護(hù)預(yù)購(gòu)人的權(quán)益，國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售行為作出了相應(yīng)的限制，并實(shí)行預(yù)售許可制度。商品房的預(yù)售必須符合國(guó)家法律法規(guī)對(duì)預(yù)售條件、程序等的規(guī)定，否則不能預(yù)售商品房。 (3)、商品房預(yù)售合同的承購(gòu)人要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。在預(yù)售合同簽訂以后，可能出現(xiàn)某種原因會(huì)導(dǎo)致商品房無(wú)法建成或交付，或建成后的商品房存在各種質(zhì)量瑕疵，因而承購(gòu)人也就無(wú)法實(shí)際獲得商品房的所有權(quán)。這對(duì)于預(yù)購(gòu)人而言，就意味著要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。 (4)、商品房預(yù)售合同經(jīng)過(guò)登記具有公示對(duì)抗第三人的效力。依據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第44 條第 2 款之規(guī)定，商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。商品房預(yù)售合同簽訂以后，由于預(yù)購(gòu)人僅 僅為債權(quán)人而未取得商品 36 房所有權(quán)，因而，賦予經(jīng)過(guò)登記的預(yù)售合同對(duì)抗其他未經(jīng)登記的預(yù)售合同效力，以保護(hù)經(jīng)過(guò)登記的預(yù)售合同之預(yù)購(gòu)人的合法利益。 什么是商品房的五證、二書(shū) ? 答：“五證”是指“國(guó)有土地使用證”、“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”、“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”、“建設(shè)工程施工許可證”、“商品房銷(xiāo)售預(yù)售許可證”?！岸?shū)”是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。 商品房現(xiàn)售應(yīng)具備哪些條件 ? 答： (1)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；(2)取得土地使用權(quán)證書(shū)或者 使用土地的批準(zhǔn)文件； (3)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(4)已通過(guò)竣工驗(yàn)收； (5)拆遷安置已經(jīng)落實(shí)； (6)供水、供電、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期； (7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。 商品房銷(xiāo)售有哪些計(jì)價(jià)方式 ? 答：商品房銷(xiāo)售計(jì)價(jià)方式有三種：按套 (單元 ) 37 計(jì)價(jià)、按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)和按建筑面積計(jì)價(jià)。計(jì)價(jià)方式用于確定商品房銷(xiāo)售的總價(jià)款，但產(chǎn)權(quán)登記仍需按建筑面積方式計(jì)算。 商品房委托銷(xiāo)售時(shí)，買(mǎi)受人應(yīng)注意哪些事項(xiàng) ? 答 :(1)受委托銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)； (2)受委托銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人出示商品房的有關(guān)文件和商品銷(xiāo)售委托書(shū)； (3)受委托銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買(mǎi)受人介紹所代理銷(xiāo)售商品房的有關(guān)情況； (4)受委托銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以開(kāi)發(fā)商的名義與買(mǎi)受人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。 樓書(shū)或廣告中所寫(xiě)的“起價(jià)、均價(jià)、套價(jià)”等具體是什么意思 ? 答：一般來(lái)說(shuō)，“起價(jià)”是該樓盤(pán)中最低的售價(jià)。在整個(gè)樓盤(pán)中只有幾套這樣價(jià)格的房子，且是所有單元中無(wú)論是 38 樓層位置還是朝向、通風(fēng)、采光均是最差的，要么購(gòu)房人不愿買(mǎi)，要么根本買(mǎi)不著 。更 有甚者，有的樓盤(pán)根本就沒(méi)有此價(jià)格的戶(hù)型，僅僅為吸引客戶(hù)而設(shè)的 。“均價(jià)”在多層樓盤(pán)中多是指 5 層的售價(jià) ，在高層樓盤(pán)中則多是位于 6— 8 層的售價(jià) 。“套價(jià)”則是開(kāi)發(fā)商以每套商品房為單位出售房產(chǎn)的價(jià)格，每套房產(chǎn)根據(jù)所在樓層及朝向各有不同的銷(xiāo)售價(jià)。 商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)具備那些內(nèi)容 ? 答：根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容： (一 )當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所； 。 (二 )商品房基本狀況； (三 )商品房的銷(xiāo)售方式； (四 )商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間； (五 )交付使用條件及日期； (六 )裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾； (七 )供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任； 39 (八 )公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬； (九 )面積差異的處理方式； (十 )辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜； (十一 )解決爭(zhēng)議的方法； (十二 )違約責(zé)任； (十三 )雙方約定的其他事項(xiàng)。 一般來(lái)說(shuō)，金華市區(qū)銷(xiāo)售商品房時(shí)所用的買(mǎi)賣(mài)合同文本，都已經(jīng)工商部門(mén)文本備案過(guò)的。 售樓廣告和說(shuō)明書(shū)能否作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)然條款 ? 答：一般來(lái)講，售 樓廣告和說(shuō)明書(shū)為要約邀請(qǐng)，但出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)則范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約，即使該說(shuō)明和允諾未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 售樓廣告上的內(nèi)容，開(kāi)發(fā)商應(yīng)兌現(xiàn)嗎？ 答：售樓廣告和宣傳資料僅僅是開(kāi)發(fā)商為了吸引買(mǎi)房的人而做的一種宣傳。如果廣告上的宣傳內(nèi) 40 容沒(méi)有寫(xiě)入合同中，即使將來(lái)這些宣傳沒(méi)有兌現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商一般也不會(huì)因此而承擔(dān)責(zé)任。如果開(kāi)發(fā)商在這些材料上寫(xiě)得非常明確具體，內(nèi)容 確定，如“送多少錢(qián)的精裝修”，“綠化面積達(dá)到多少平方米”等等，這些內(nèi)容將對(duì)房屋價(jià)格以及購(gòu)房人是否買(mǎi)房產(chǎn)生重大影響，即使這些內(nèi)容沒(méi)有寫(xiě)入合同，開(kāi)發(fā)商也要兌現(xiàn)。所以，一些重要的廣告一定要保存好，如果將來(lái)發(fā)生糾紛，可以作為證據(jù)。 房地產(chǎn)商承擔(dān)虛假?gòu)V告民事責(zé)任的必要條件有什么？ 答：（ 1）房地產(chǎn)商發(fā)布了虛假?gòu)V告。購(gòu)房者要能夠證明廣告的內(nèi)容是虛假的或者部分是虛假的，這種虛假是房地產(chǎn)商主觀故意所為。這是房地產(chǎn)商承擔(dān)責(zé)任的前提。（ 2）購(gòu)房者是受到欺騙和誤導(dǎo)。購(gòu)房者因?yàn)橐蕾?lài)（虛假）廣告，對(duì)該廣告承諾的內(nèi)容抱有 期望才購(gòu)買(mǎi)房屋的，即受到了欺騙和誤導(dǎo)。如果購(gòu)房者在購(gòu)房前已知或應(yīng)知廣告內(nèi)容虛假，或者購(gòu)房者的購(gòu)房行為與虛假?gòu)V告無(wú)關(guān)，則不能認(rèn)為是受到了欺騙和誤導(dǎo)。（ 3）購(gòu)房者的合法權(quán)益受到了侵害。購(gòu)房者的合法權(quán)益受到實(shí)際發(fā)生的損害， 41 這種損害包括財(cái)產(chǎn)的、金錢(qián)的、精神的。（ 4）損害和虛假?gòu)V告之間有因果關(guān)系。也就是說(shuō)，是虛假?gòu)V告欺騙和誤導(dǎo)了購(gòu)房者，給購(gòu)房者的權(quán)益造成了損害，即虛假?gòu)V告與損害之間有因果關(guān)系。 1商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)效力如何認(rèn)定 ? 答：主要應(yīng)從認(rèn)購(gòu)書(shū)本身的內(nèi)容進(jìn)行判斷處理：如果認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂的目的，在于為買(mǎi)賣(mài)雙方以后簽訂正式 商品房買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行約定，并為其作必要準(zhǔn)備，則該認(rèn)購(gòu)書(shū)具有獨(dú)立法律效力 。如果認(rèn)購(gòu)書(shū)具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，則按商品房買(mǎi)賣(mài)合同有關(guān)規(guī)定處理，不具備預(yù)售條件的，合同無(wú)效，否則合同有效。 1 開(kāi)發(fā)商一房多售如何處理 ? 答： 一房多售 ，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將同一 42 商品房重復(fù)銷(xiāo)售的行為，其實(shí)質(zhì)是一種欺詐行為。 從權(quán)屬管理規(guī)定看，已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)登記過(guò)戶(hù)手續(xù)或合同登記備案的買(mǎi)受人將優(yōu)先獲得該房的所有權(quán)，而其他買(mǎi)受人只能依據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同追究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的違約責(zé)任。 1開(kāi)發(fā)商簽定購(gòu)房合同后， 開(kāi)發(fā)商是否有權(quán)變更設(shè)計(jì) ? 答：商品房銷(xiāo)售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。但是經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、房型、空間尺寸、朝向變化等，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起 10 日內(nèi)書(shū)面通知購(gòu)房者，購(gòu)房者有權(quán)在通知到達(dá)之日起 15日做出是否退房的書(shū)面答復(fù)，沒(méi)有做出書(shū)面答復(fù)的，視為接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。 1面積變了，購(gòu)房者可以退房嗎？ 答：經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)以后，商品房的面積可以變更，但要在 10 日內(nèi)通知購(gòu)房者。在接到通知的15 日內(nèi)，購(gòu)房 者可以作出退房的書(shū)面答復(fù)。在此期間內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視為同意變更。 43 開(kāi)發(fā)商沒(méi)有在規(guī)定的期限內(nèi)通知，購(gòu)房者有權(quán)退房。如果退房，開(kāi)發(fā)商要承擔(dān)違約責(zé)任。 1處理房屋面積糾紛的原則是什么？ 答：合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： （ 1）面積誤差比絕對(duì)值在 3％以?xún)?nèi)（含 3％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持； （ 2）面積誤差比絕對(duì)值超出 3％，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同， 房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在 3％以?xún)?nèi)（含 3％）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出 3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在 3％以?xún)?nèi)（含 3％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò) 3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。 1沒(méi)有房產(chǎn)證的房子能抵押、買(mǎi)賣(mài)嗎？ 答：房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的唯一證明，沒(méi)有房 44 產(chǎn)證的房子不能買(mǎi)賣(mài)、置換、贈(zèng)與、繼承、轉(zhuǎn)讓。如果從事了上述的行為，也是不受法律保護(hù)的。以沒(méi)有房產(chǎn)證的房子作抵押一般 是無(wú)效的，但是如果雙方因此訴至法院，在一審法庭辯論結(jié)束以前能夠提供房產(chǎn)證或者補(bǔ)辦登記手續(xù)的，抵押還是有效的。 1 夫妻一方可以做主出賣(mài)共有房屋嗎？