【正文】 答：有效。 出租人賣掉房屋需要通知承租人。 出租人可以賣掉或者抵押已經(jīng)出租的房屋嗎？賣掉房屋需要通知承租人嗎？ 答：出租人可以賣掉或者抵押已經(jīng)出租的房屋。為有效保護(hù)自己的利益，應(yīng)盡量使用中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)或當(dāng)?shù)胤抗懿块T推出的示范文本訂立合同。所以，承租人一定要仔細(xì)檢查房產(chǎn)證，了解房屋的產(chǎn)權(quán) 狀況，如果看到房產(chǎn)證上說明該房屋已被抵押的，承租人就必須在看到抵押權(quán)人的書面同意后才可以租房。 1 夫妻一方可以做主出賣共有房屋嗎？ 答：如果買受人在房產(chǎn)證上看到有其他人的名字，就表明該房屋是共有房屋，這個(gè)時(shí)候一定要看到全部共有人的書面同意才可以購(gòu)買，因?yàn)榉课菔欠蚱薰灿械?，如果有一方不同意出賣，另一方就無 45 權(quán)出賣此房屋。如果從事了上述的行為，也是不受法律保護(hù)的。買受人同意繼續(xù)履行合同， 房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在 3％以內(nèi)（含 3％）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出 3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在 3％以內(nèi)（含 3％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過 3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。如果退房，開發(fā)商要承擔(dān)違約責(zé)任。在此期間內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意變更。 1面積變了，購(gòu)房者可以退房嗎？ 答：經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)以后，商品房的面積可以變更，但要在 10 日內(nèi)通知購(gòu)房者。 1開發(fā)商簽定購(gòu)房合同后， 開發(fā)商是否有權(quán)變更設(shè)計(jì) ? 答：商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。 1 開發(fā)商一房多售如何處理 ? 答： 一房多售 ，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將同一 42 商品房重復(fù)銷售的行為，其實(shí)質(zhì)是一種欺詐行為。 1商品房認(rèn)購(gòu)書效力如何認(rèn)定 ? 答：主要應(yīng)從認(rèn)購(gòu)書本身的內(nèi)容進(jìn)行判斷處理：如果認(rèn)購(gòu)書簽訂的目的，在于為買賣雙方以后簽訂正式 商品房買賣合同進(jìn)行約定，并為其作必要準(zhǔn)備，則該認(rèn)購(gòu)書具有獨(dú)立法律效力 。（ 4）損害和虛假?gòu)V告之間有因果關(guān)系。（ 3）購(gòu)房者的合法權(quán)益受到了侵害。購(gòu)房者因?yàn)橐蕾嚕ㄌ摷伲V告，對(duì)該廣告承諾的內(nèi)容抱有 期望才購(gòu)買房屋的，即受到了欺騙和誤導(dǎo)。這是房地產(chǎn)商承擔(dān)責(zé)任的前提。 房地產(chǎn)商承擔(dān)虛假?gòu)V告民事責(zé)任的必要條件有什么？ 答：（ 1）房地產(chǎn)商發(fā)布了虛假?gòu)V告。如果開發(fā)商在這些材料上寫得非常明確具體，內(nèi)容 確定，如“送多少錢的精裝修”，“綠化面積達(dá)到多少平方米”等等，這些內(nèi)容將對(duì)房屋價(jià)格以及購(gòu)房人是否買房產(chǎn)生重大影響，即使這些內(nèi)容沒有寫入合同，開發(fā)商也要兌現(xiàn)。 售樓廣告上的內(nèi)容，開發(fā)商應(yīng)兌現(xiàn)嗎？ 答：售樓廣告和宣傳資料僅僅是開發(fā)商為了吸引買房的人而做的一種宣傳。 一般來說，金華市區(qū)銷售商品房時(shí)所用的買賣合同文本，都已經(jīng)工商部門文本備案過的。 商品房買賣合同應(yīng)具備那些內(nèi)容 ? 答：根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容： (一 )當(dāng)事人名稱或者姓名和住所； ?！熬鶅r(jià)”在多層樓盤中多是指 5 層的售價(jià) ，在高層樓盤中則多是位于 6— 8 層的售價(jià) 。在整個(gè)樓盤中只有幾套這樣價(jià)格的房子，且是所有單元中無論是 38 樓層位置還是朝向、通風(fēng)、采光均是最差的，要么購(gòu)房人不愿買，要么根本買不著 。 商品房委托銷售時(shí)，買受人應(yīng)注意哪些事項(xiàng) ? 答 :(1)受委托銷售機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)； (2)受委托銷售機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)文件和商品銷售委托書； (3)受委托銷售機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買受人介紹所代理銷售商品房的有關(guān)情況； (4)受委托銷售機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以開發(fā)商的名義與買受人簽訂商品房買賣合同。 商品房銷售有哪些計(jì)價(jià)方式 ? 答：商品房銷售計(jì)價(jià)方式有三種：按套 (單元 ) 37 計(jì)價(jià)、按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)和按建筑面積計(jì)價(jià)。“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。商品房預(yù)售合同簽訂以后，由于預(yù)購(gòu)人僅 僅為債權(quán)人而未取得商品 36 房所有權(quán)，因而，賦予經(jīng)過登記的預(yù)售合同對(duì)抗其他未經(jīng)登記的預(yù)售合同效力，以保護(hù)經(jīng)過登記的預(yù)售合同之預(yù)購(gòu)人的合法利益。 (4)、商品房預(yù)售合同經(jīng)過登記具有公示對(duì)抗第三人的效力。在預(yù)售合同簽訂以后，可能出現(xiàn)某種原因會(huì)導(dǎo)致商品房無法建成或交付，或建成后的商品房存在各種質(zhì)量瑕疵，因而承購(gòu)人也就無法實(shí)際獲得商品房的所有權(quán)。商品房的預(yù)售必須符合國(guó)家法律法規(guī)對(duì)預(yù)售條件、程序等的規(guī)定，否則不能預(yù)售商品房。 (2)、商品房預(yù)售具有較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性。 3 被繼承人遺產(chǎn)已經(jīng)被繼承人分配，但還有對(duì)外債務(wù)時(shí)怎么辦？ 答：遺產(chǎn)已被分割而未清償債務(wù)時(shí)，如有 法定繼承又有遺囑繼承和遺贈(zèng)的，首先由法定繼承人用其所得遺產(chǎn)清償債務(wù)；不足清償時(shí)，剩余的債務(wù)由遺囑繼承人和受遺贈(zèng)人按比例用所得遺產(chǎn)償還；如果只有遺囑繼承和遺贈(zèng)的，由遺囑繼承人和受遺贈(zèng)人按比例用所得遺產(chǎn)償還。 有多份遺囑的，哪份為準(zhǔn)？ 答：遺囑人以不同形式立有數(shù)份內(nèi)容相抵觸的遺囑，其中有公證遺囑的，以最后所立公證遺囑 為準(zhǔn)；沒有公證遺囑的，以最后所立的遺囑為準(zhǔn)。（ 2） 只有在不能以其他方式訂立遺囑的危急情況下才能訂立口頭遺囑；危險(xiǎn)情況解除后，遺囑人能夠用書面或者錄音形式立遺囑的，所立的口頭遺囑無效。自書、代書、錄音、口頭遺囑不得撤銷、變更公證遺囑。遺囑繼承優(yōu)于法定繼承。繼承法第十四條是這樣規(guī)定的：“對(duì)繼承人以外的依靠被繼承人扶養(yǎng)的缺乏勞動(dòng)能力又沒有生活 來源的人，或者繼承人以外的對(duì)被繼承人扶養(yǎng)較多的人，可以分給他們適當(dāng)?shù)倪z產(chǎn)。 （ 在第 11 問答中我們已經(jīng)知道如何區(qū)分事實(shí)婚姻和同居。 （二） 1994 年 2 月 1 日民政部《婚姻登記管理?xiàng)l例》公布實(shí)施以后，男女雙方符合結(jié)婚實(shí)質(zhì)要件的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其在案件受理前補(bǔ)辦結(jié)婚登記；未補(bǔ)辦結(jié)婚登記的，按解除同居關(guān)系處理。 由于繼承是以被繼承人的死亡時(shí)間為開始時(shí)間的，因此，如果被繼承人是自然死亡，那么其自然死亡的時(shí)間（一般以醫(yī)院死亡診斷書或戶口簿上的死亡登記為準(zhǔn)），就是繼承開始的時(shí)間；如果被繼承人系宣告死亡（即推定死亡），那么人民法院判決宣告之日，就是繼承開始的時(shí)間。 2繼承從何時(shí)開始？ 答：我國(guó)繼承法第二條規(guī)定：“繼承從被繼承人死亡時(shí)開始。 在繼承開始后，相互有繼承關(guān)系的幾個(gè)人在同一事件中死亡，如不能確定死亡先后時(shí)間的，推定沒有繼承人的人先死亡。父母包括生父母、養(yǎng)父母和有扶養(yǎng)關(guān)系的繼父母。沒有第一順序繼承人繼承的，由第二順序繼承人代位繼承。 第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 （九）公民的其它合法財(cái)產(chǎn)。 根據(jù)我國(guó)《繼承法》第三條規(guī)定，遺產(chǎn)范圍包括： （一）公民的收入； （二）公民的房屋、儲(chǔ)蓄和生活用品； （三）公民的林木、牲畜和家禽； （四）公民的文物和圖書資料； （五）法律允許公民所有的生產(chǎn)資料； （六）公民的著作權(quán)、專利權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)利； （七）有價(jià)證券和履行標(biāo)的為財(cái)物的債權(quán)； 29 （八）承包人死亡時(shí)尚未取得承包收益 的，可把死者生前對(duì)承包所投入的資金和所付出的勞動(dòng)及其增值和孳息，由發(fā)包單位或者接續(xù)承包合同的人合理折價(jià)、補(bǔ)償。一方擅自將子女姓氏 改為繼母或繼父姓氏而引起糾紛的，可以起訴要求恢復(fù)原姓氏。禁止對(duì)子女的人身進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行。經(jīng)責(zé)令后仍不履行義務(wù)的，可采取罰款、拘留等強(qiáng)制措施，另一方也可以起訴請(qǐng)求變更撫養(yǎng)關(guān)系。 當(dāng)事人請(qǐng)求對(duì)十周歲以上的末成年子女行使 27 探望權(quán)的，人民法院須征求未成年子女的意見，并結(jié)合其他實(shí)際情況作出判決。 四、父母雙方對(duì)十周歲以上的未成年子女隨父或隨 母生活發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)的，應(yīng)考慮該子女的意見。 二、對(duì)兩周歲以上未成年的子女，父方和母方均要求隨其生活，一方有下列情形之一的，可予優(yōu)先考慮： （ 1）已做絕育手術(shù)或因其他原因喪失生育能力的； （ 2）子女隨其 生活時(shí)間較長(zhǎng)，改變生活環(huán)境對(duì)子女健康成長(zhǎng)明顯不利的； （ 3）無其他子女，而另一方有其他子女的； （ 4）子女隨其生活，對(duì)子女成長(zhǎng)有利，而另一方患有久治不愈的傳染性疾病或其他嚴(yán)重疾病，或 26 者有其他不利于子女身心健康的情形，不宜與子女共同生活的。 25 2 離婚時(shí)雙方都爭(zhēng)奪孩子的撫養(yǎng)權(quán)，怎么 樣判斷孩子該歸哪一方撫養(yǎng)？ 答：最高法院司法解釋有如下規(guī)定： 一、兩周歲以下的子女，一般隨母方生活。④女方婚后與他人通奸、賣淫患有性病，不宜生育的。②女方懷孕期間、分娩后一年內(nèi)或中止妊娠后六個(gè)月內(nèi)，男方的生命受到女方的威脅或者合法權(quán)益遭到女方嚴(yán)重侵害的?！按_有必要”主要是指以下幾種情況：①女方婚后與他人發(fā)生性關(guān)系而導(dǎo)致懷孕，使女方喪失保護(hù)的必要。但這一限制有兩點(diǎn)例外： （ 1）如果女方在此期間提出離婚，不受此限制。”根據(jù) 24 上述規(guī)定，在女方懷孕 期間、分娩后一年內(nèi)或中止妊娠后六個(gè)月內(nèi)，男方向人民法院提出離婚，人民法院應(yīng)當(dāng)說服男方撤回訴訟。 2 女方懷孕期間、分娩后一年內(nèi)或中止妊娠后，男方能否提出離婚？ 答：《婚姻法》第三十四條規(guī)定：“女方在懷孕期間、分娩后一年內(nèi)或中止妊娠后六個(gè)月內(nèi)，男方不得提出離婚。 離婚后約定夫妻共同債務(wù)由一方承擔(dān)的話，債權(quán)人就只有向一方要嗎？ 答：從此情況來看，約定債務(wù)由一方全部承擔(dān)，有著逃避債務(wù)的意圖。 1 離婚后發(fā)現(xiàn)對(duì)方隱瞞了共同財(cái)產(chǎn)，還有權(quán)利要求分割嗎？ 答：按照婚姻法及最高法院的有關(guān)規(guī)定，離婚后發(fā)現(xiàn)還有共同財(cái)產(chǎn)未分割的，自發(fā)現(xiàn)之日起 2 年內(nèi)可以起訴要求分割，而且如果一方有故意隱匿共同財(cái)產(chǎn)行為的，另一方還可以要求在財(cái)產(chǎn)分割方面對(duì)另一方多分作為對(duì)對(duì)方進(jìn)行適當(dāng)?shù)膽土P，因此，建議先掌握并固定好確切的證據(jù)，再通過協(xié)商或訴 23 訟 的方式向?qū)Ψ竭M(jìn)行主張。 1 離婚可以主張青春損失費(fèi)嗎？ 答：法律上并沒有賠償青春損失費(fèi)一說，而只有侵害賠償?shù)恼f法。因此，建議當(dāng)事人在存有上述的理由的情況下，可向法院提起訴訟要求分割，否則只能通過夫妻簽訂婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)協(xié)議或訴訟離婚的形式解決共同財(cái)產(chǎn)歸屬問題。同居并不等同于婚外性行為，因此只是掌握對(duì)方有婚外性行為的證據(jù)，法院也并不一定會(huì)判決離婚。 1 只要證明對(duì)方有婚外性行為就可以作為法院判決離婚的依據(jù)嗎？ 答：有婚外性行為并不是離婚的法定條件，按照婚姻法第三十二的規(guī)定，“有配偶者與他人同居”才會(huì)作為法院認(rèn)定雙方感情破裂并準(zhǔn)許離婚。 1是否結(jié)婚并經(jīng)過多少年之后，婚前的財(cái)產(chǎn)就成為共同財(cái)產(chǎn)？ 答：在 2020 年婚姻法修正之前，是存在結(jié)婚若干年后某些財(cái)產(chǎn)成 為 夫妻共同財(cái)產(chǎn)的情形，但 在2020 年婚姻法修正之后，除非雙方有書面約定，否 20 則婚前財(cái)產(chǎn)為個(gè)人所有。 三、請(qǐng)求雙方親友調(diào)解，并通過錄音錄相方式保留證據(jù)。施暴者用的兇器、木棒、鐵棍或其他危險(xiǎn)物品，上面留有施暴者或受害人的痕跡如血跡、指紋等，可 以作為證據(jù)及時(shí)向公安機(jī)關(guān)提供。其主要方式如下： 一、 受害者應(yīng)在 48 小時(shí)內(nèi)，向所在地的公安機(jī)關(guān)報(bào)案，并請(qǐng)求他們開具驗(yàn)傷通知書，到指定的醫(yī)院驗(yàn)傷，或到司法鑒定機(jī)構(gòu)做鑒定。居民委員會(huì)、村民委員會(huì)以及所在單位應(yīng)當(dāng)著眼于制止正在發(fā)生的暴力行為，使受害人避免加害的繼續(xù)進(jìn)行 。對(duì)正在實(shí)施的家庭暴力，受害人可以向公安局、派出所尋求救助，公安部門應(yīng) 18 當(dāng)對(duì)受害人提供保護(hù)，對(duì)加害行為進(jìn)行阻止。 我國(guó)婚姻法明確禁止家庭暴力。寫在老人名下，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)只能是屬于老人所有，老人有處分房產(chǎn)的全部權(quán)利，將來是否由男方繼承與產(chǎn)權(quán)歸屬是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，而且如果沒有證據(jù)證明為婚姻期間的共同財(cái)產(chǎn)時(shí)，萬一離婚，女方是無權(quán)對(duì)該房產(chǎn)主張分割。但最重要的是要和夫妻中的一方友好協(xié)商，以免家庭因此造成嚴(yán)重的糾紛。由雙方父母出資購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名 16 下的，該不動(dòng)產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。（ 6）軍人的傷亡保險(xiǎn)金、傷殘補(bǔ)助金、醫(yī)藥生活補(bǔ)助費(fèi)。（ 5）其他應(yīng)當(dāng)歸一方所有的財(cái)產(chǎn)。（ 3）遺囑或贈(zèng)與合同中指明歸夫或妻一方所有的財(cái)產(chǎn)。包括婚前個(gè)人所有的存款以及購(gòu)置的用于個(gè)人使用的生活用品、普通的生產(chǎn)資料、生活資料。 哪些財(cái)產(chǎn)歸夫妻個(gè)人所有 ? 答：夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)是指夫或妻一方單獨(dú)所有的 15 財(cái)產(chǎn)，即與個(gè)人身份不可分離的財(cái)產(chǎn)以及為個(gè)人職業(yè)或生活所需，不宜雙方共同所有的財(cái)產(chǎn)。 夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。（ 4）一方或雙方繼承或受贈(zèng)的財(cái)產(chǎn)，無論繼承人、受贈(zèng)人是一方還是夫妻雙方，其繼承或者受贈(zèng)的財(cái)產(chǎn)均屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但遺囑或贈(zèng)與合同中指 明歸一方所有的財(cái)產(chǎn)除外。（ 3）一方或雙方由知識(shí)產(chǎn)權(quán)取得的經(jīng)濟(jì)利益。如工資、獎(jiǎng)金及其他合法收入，以及購(gòu)置的各類動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)等?；橐鲫P(guān)系存 續(xù)期間是指從領(lǐng)到結(jié)婚證之日起，至配偶一方死亡或者離婚判決生效之日止的期間?！吨腥A人