【文章內(nèi)容簡介】 然氣、石油）、汽車、IT、生物技術(shù)、律師事務(wù)所、廣告、房地產(chǎn)、旅行、咨詢顧問服務(wù)等眾多行業(yè)，其中最具代表的行業(yè)包括：金融行業(yè)以及以律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所為代表的現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)；需要強調(diào)的是，較之東二環(huán)區(qū)域的此類咨詢機構(gòu)，CBD區(qū)域集中了更多的外資或涉外的現(xiàn)代服務(wù)機構(gòu)；此外CBD區(qū)域也是國際知名的跨國企業(yè)選擇辦公地點的重點區(qū)域。金融行業(yè)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)成為目前CBD區(qū)域最具潛力的行業(yè)，在CBD目前的寫字樓客戶中也占有相當(dāng)大的比例，其中普華永道租用北京財富中心17—26層的大量辦公面積，中國財產(chǎn)保險公司購買銀泰中心一棟寫字樓，都說明了現(xiàn)在金融及服務(wù)行業(yè)在CBD區(qū)域的強勢崛起，從而帶動整個區(qū)域的發(fā)展，而與其相關(guān)的其他咨詢、廣告、旅游等現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)也將成為未來CBD發(fā)展的行業(yè)主流。伴隨著去年向外資開放國內(nèi)金融、保險、零售等市場的力度加強，CBD寫字樓租賃市場逐漸趨暖，并直接推動了投資者的關(guān)注程度。財富中心A座、富爾大廈已經(jīng)基本售完，購買的客戶均以投資客為主。除寫字樓以外，商住類項目由于投資門檻低，更容易受到投資客的追捧，萬達(dá)廣場商務(wù)樓、華貿(mào)中心商務(wù)樓、溫特萊中心等都出現(xiàn)了熱銷的局面，其中萬達(dá)廣場商務(wù)樓因為投資客占到80%以上，目前已經(jīng)在考慮設(shè)立租賃中心以便為數(shù)目眾多的小業(yè)主提供統(tǒng)一的租賃服務(wù)。但在國家新出臺一系列宏觀調(diào)控措施以后，從目前CBD區(qū)域在建銷售項目的成交情況看，總體上銷售情況并不樂觀。另外，由于銷售工作本身對工期有明顯的依賴，隨著項目工程進(jìn)度順利開展而逐步好轉(zhuǎn)，因此目前CBD區(qū)域的在建寫字樓銷售項目來看，大都未達(dá)到理想的銷售效果。從CBD已成交的寫字樓客戶數(shù)據(jù)來看，國內(nèi)大型企業(yè)、個人投資客和投資機構(gòu)構(gòu)成了寫字樓銷售市場的主力客戶。其中國內(nèi)大型企業(yè)主要集中一些資金實力雄厚、擬在京建立總部或區(qū)域總部的公司，該類客戶看重當(dāng)?shù)氐膮^(qū)位形象優(yōu)勢，以及中央各部委機關(guān)的行政資源；投資機構(gòu)主要瞄準(zhǔn)的是CBD具有最終用戶承租能力強，投資回報穩(wěn)定的特點；而投資客主要關(guān)注的是CBD區(qū)域內(nèi)的高性價比項目，該類客戶群聚效應(yīng)明顯，成為CBD區(qū)域部分高檔寫字樓的主要消化力量。另外，央視東遷的消息得到確實，以及已經(jīng)開工的新北京電視臺大樓，直接促使了影視、廣告等傳媒企業(yè)開始向CBD聚集，2004年CBD區(qū)域內(nèi)一些中高檔項目如溫特萊中心、住邦2000等的主力成交客戶即以傳媒企業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位，其中的大單成交如上海文廣購買了陽光100的寫字樓一個整棟，深圳電視臺、湖南電視臺等也已表露了要在CBD內(nèi)購買寫字樓入駐的意向。以下對CBD主要的銷售寫字樓項目的成交客戶初步分析：共四棟寫字樓，其中A、B座為整層銷售，C座15層以下為打散銷售，D座為整棟銷售。目前銷售均價為19000元/平。由于目前項目工期尚未達(dá)到封頂狀態(tài)，目前對銷售情況影響較大。該項目將于2006年9月竣工，2006年12月底入住，C座首先與2004年推出市場，A、B座于2005年4月推出市場。目前成交客戶中以C座為主，多為投資型客戶，比例高達(dá)60%以上，成交面積從最小的85平方米到最大的1000平方米，但以100——300的小面積為主。A、B座成交客戶僅有一家境外醫(yī)療機構(gòu)，成交面積為2000平方米；另外，還有一家整層購買的客戶正處于洽談中，需求面積在3000平左右。共兩棟寫字樓，總面積為3萬平方米，其中一棟散售，一棟出租，目前銷售均價為18000元/平，租金價格為20——22美金/平/月。目前溫特萊中心已經(jīng)基本竣工，其銷售率達(dá)到30%。從成交客戶情況來看，目前成交客戶以傳統(tǒng)的機械制造類及傳媒娛樂業(yè)為主，投資型、網(wǎng)絡(luò)公司、廣告公司依然在項目內(nèi)所占比例較大，并多以中資客戶為主，外資客戶比例僅不到40%，其中知名客戶有普利斯通，另有一家行業(yè)協(xié)會組織購買整層面積（1800平方米）。成交客戶購買面積相對偏小，多以100——200平方米面積居多，外資客戶資質(zhì)也并不高，基本所需面積都在200平方米以內(nèi)，以設(shè)立代表處為主要的購買方式。另外，受到央視東遷的影響，項目成交客戶中投資型有攀升趨勢。根據(jù)了解，央視所屬的一家影視制作公司與項目的談判進(jìn)入比較深入的階段，所需面積大概在2層左右，約為3500平方米。項目總建筑面積共5萬平方米，銷售均價從開盤時的15000元/平，上漲到20000元/平。項目從4層——30層全部散售，目前項目的可銷售面積已經(jīng)全部售磬。開發(fā)商自留四層面積供出租，但除了其中一層整租外，其余三層面積都打散出租。項目于2005年5月底正式落成入住。從成交客戶情況來看，大廈所有成交面積以小業(yè)主為主，無整層以上的銷售，前期投資型客戶較多。項目總的成交客戶約120戶左右，投資客戶比例高達(dá)50%以上，主要因為項目所處的地理位置優(yōu)越，并具有相對較高的性能價格比；項目的整體品質(zhì)不高，但基本配置符合甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)；另外起戶型結(jié)構(gòu)比較適合投資，對投資客戶形成了極大的吸引，因此項目的銷售情況良好。項目入住前銷售率約為30%，隨著項目逐步達(dá)到入住條件，大批投資型客戶看好項目投資潛質(zhì)，項目剩余面積得以迅速消化，銷售率突破90％，但由于該項目吸引了眾多小型投資客，戶型劃分偏銷，因此預(yù)計缺乏對大型租賃型客戶的吸引能力。共兩棟寫字樓，其中A棟31000平方米，B棟7000平方米，銷售均價為16500元/平，目前租金價格為15——16美金/平/月。A棟銷售情況良好，目前銷售率達(dá)到80%，目前項目的入住率也達(dá)到了60%；B棟計劃整棟銷售，目前有大客戶正在談判過程中。從成交客戶情況來看，投資客戶所占比例較大，達(dá)到40——50%，其中最大投資客戶購買面積達(dá)5層之多，面積達(dá)3000平方米，是在項目處于前期基礎(chǔ)階段購買。項目的整層成交比例也較大，共有8層面積都為整層銷售，占總銷售面積的1/3。藍(lán)寶知名客戶還有頂新和華龍，都是從小業(yè)主手中租賃。項目共分三期開發(fā)，其中一期寫字樓面積10萬平方米，銷售均價為20000元/平方米。由于項目地理位置優(yōu)越，從推出市場起，銷售情況良好，除部分開發(fā)商預(yù)留面積外，可銷售面積基本售磬。成交客戶中大都自用，但購買面積相對較小，為200——600平方米之間。由于項目與央視新址隔三環(huán)路相望，客戶中傳媒及相關(guān)服務(wù)行業(yè)居多，金融服務(wù)、律師事務(wù)所也聚集于此，其中普華永道在項目整體租賃面積達(dá)7層，共20000平方米。共有四棟獨立的寫字樓構(gòu)成，處于北京最優(yōu)越的地理位置，總建筑面積達(dá)24萬平方米。項目將于2005年8月整體完工，項目銷售模式為整層以上，不進(jìn)行散售，目前銷售情況良好，其中A、B兩座整售給新加坡凱德置地有限公司，C棟的銷售面積超過60%，銷售工作已經(jīng)基本完成，剩余面積將全面轉(zhuǎn)為租賃。項目的銷售價格高達(dá)25000元/平。項目本身定位高，銷售只接受整層以上的面積的客戶。從目前成交客戶情況來看，客戶資質(zhì)都很高，多為外資世界知名公司，成交面積也大都在2000平方米以上。光大銀行、意大利中悅(國際)服飾集團、長榮集團、同仁堂、日本基金管理公司等知名客戶都購買整層以上面積，其中長榮集團成交面積達(dá)5層之多。 客戶對產(chǎn)品關(guān)注點通過對北京中原大量的二手業(yè)務(wù)經(jīng)理進(jìn)行深入集中的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前在CBD的存量項目中，入住的客戶對現(xiàn)有的寫字樓產(chǎn)品的問題主要集中：l 24小時機房空調(diào)客戶對24小時機房空調(diào)的提供有明確而具體的需求，一般大點的