【文章內(nèi)容簡介】 市場價格 差價 康橋月苑 期房 二室一廳 7074 4000 9500 5500 海尚康城 現(xiàn)房 一室一廳 5600 11500 5900 二室一廳 三室一廳 申雅苑 現(xiàn)房 一室一廳 7500 13000 6500 二室二廳 83 三室二廳 100 ?房源準備充足，能充分滿足居民的購房需求 政府拆遷項目，安臵房源充足，房源套數(shù)與被拆戶數(shù)的比達到 2： 1以上； ?安臵房價格低廉，對拆遷居民的吸引力很大 安臵房源居民供應(yīng)價格僅為市場價格的 50%左右，安臵房源對居民具有很大的利益刺激 本報告是嚴格保密的 . 23 董家渡 13A、 15A 居住房屋補償 按政府拆遷方案，包含所有補償及獎勵金額人均補償2325萬元，實際拆遷結(jié)果，居民平均每戶補償 150萬元左右 依據(jù)政府的告居民書，算下來人均最低補償僅 18,300元，加上啥獎勵最多也只不過人均2325萬元。 拆遷戶：趙先生 不購買安臵房的每人增加 23萬元補償， 4個戶口，其中兩個有大病補貼，拿了康橋一套 2室，一套 1室（還是照顧的）外加 120多萬。 拆遷戶：李先生 動遷組來了好幾次了，開價從 18萬漲到 25萬一個人，要不是政府動遷項 目，沒有 40萬我們不會走。 拆遷戶：不愿透露姓名 有一家 4口，原來住 50平，給了一套周浦 3室 2廳的房子， ，剩余 2萬。 附近一居民 董家渡 13A 一塊 300多戶，差不多賠了 700多套房子，平均每戶差不多 150萬元。 拆遷公司：劉先生 本報告是嚴格保密的 . 24 董家渡 13A、 15 A地塊動遷項目自 2023年 9月正式拆遷開始，到 2023年 4月動遷工作完成，拆遷周期僅為 拆遷項目啟動 出臺 安置方案 動遷簽約 掛牌 規(guī)范拆遷示范點 動遷工作順利完成 ?董家渡 13A、 15A地塊是“十一五”期間上海舊區(qū)改造重點地塊。 ?自 2023年 2月 15日正式簽約， 1個月時間簽約率已超過 31% ?至 2023年 5月 15日全獎期結(jié)束 ， 共計簽約1,392戶，簽約率達到%。 ?2023年 9月簽約率超過 78%。 ?2023年 4月 19日，騰清的 13A、 15A地塊，拆遷工作全部完成 董家渡 13A、 15A 拆遷進程 本報告是嚴格保密的 . 25 董家渡 13A、 15A 案例總結(jié) ?政府資源保證充足安置房源供應(yīng)，對拆遷功罪的推進具有很大作用 ?對不同拆遷主體居民期望不停，本項目拆遷補償要考慮也由此引起的成本增加 董家渡 13A、 15A地塊屬于政府主導拆遷的市政工程項目，暫時規(guī)劃為世博會專用停車場，政府推進力度較大，用了 。 根據(jù)訪談了解，對于不同的開發(fā)主體，拆遷居民的期望底價不同，開發(fā)商主導要明顯高于政府主導。 在拆遷規(guī)模方面，董家渡 13A、 15A與本項目相似，董家渡 13A、 15A準備了約 5,000套 ，平均每戶補償 150萬元。 政府資源保證充足安臵房源供應(yīng)，對拆遷具有很大推進作用。雖然補償金額較低，但房源差價提供了更多的實際利益。 鑒于居民期望不同，本項目需考慮開發(fā)商拆遷引起的成本增加 本報告是嚴格保密的 . 26 1 盧灣區(qū) 115街坊 (東塊 ) 2 黃浦區(qū) 90、 9 9 99號地塊 3 董家渡 13A、 15A號地塊 4 董家渡 10號地塊 5 案例總結(jié) 本報告是嚴格保密的 . 27 董家渡 10號 董家渡 10號地塊位于黃浦區(qū)小東門街道，動遷建筑面積總計 80,827 ㎡ ，需動遷居民戶數(shù)約為 2,500戶 12 14 10 ?四至： 10號地塊位于黃浦區(qū)中華路以東，紫霞路以南，王家嘴角街以西，王家碼頭街以北 ?區(qū)位： 董家渡 10號地塊位于小東門街道，毗鄰人民廣場商圈、南京路商圈，在世博園區(qū)輻射范圍之內(nèi)，區(qū)位優(yōu)勢明顯 ?交通： 靠近 2號線和 10號線的南京東路站，軌道交通線路還有 8號線 ?業(yè)態(tài)： 區(qū)域內(nèi)以住宅為主，沿街有一些商鋪，以飲食、娛樂、便利店為主 ?建筑： 居住房屋大多數(shù)為二級舊里及以下的公房，硬件設(shè)施及配套一般。 ?規(guī)模： 共需動遷居民戶籍數(shù)約為 2,500戶，動遷建筑面積總計 80,827 ㎡ 紫 霞 路 王 家 碼 頭 街 中 華 路 王 家 嘴 角 街 本報告是嚴格保密的 . 28 董家渡 10號地塊動遷工作于 2023年啟動， 2023年 3月啟動第 5次動遷，至今拆遷工作完成約 90%，還有近200戶居民未拆遷，預(yù)計拆遷周期至少 9年 2023至 2023年底 拆遷項目啟動 第 5次 動遷啟動 拆遷工作加快推進 世博期間動遷工作暫緩 ?拆遷停滯階段：由于世博會期間，運拆遷工作暫時停滯，目前 10號地塊內(nèi)還有近 200戶居民未拆遷同， 拆遷完成約 90%。 ?泛海建設(shè)方面表示將于2023年底完成動拆遷工作，界時 預(yù)計拆遷周期至少 9年。 ?10號地塊已完成動遷居民 1,037戶，達 %，49家單位動遷工程已全部完成。 ?拆遷工作已經(jīng)完成%。 董家渡 10號地塊 拆遷進程 ?泛海建設(shè)于 2023年獲得董家渡 10號地塊， 拆遷組先后進來 4次 ； ?由于開發(fā)商資金及動遷戶要求補償條件過高等原因，動遷工作均未完成。 本報告是嚴格保密的 . 29 地塊安臵房源有政府房源和市場房源構(gòu)成，購買政府房源中，居民供應(yīng)價格比購入價低 1000元 /平，市場房源開發(fā)商讓利 2500元左右，房源引起的二次成本較大 董家渡 10號地塊 安置房源 ?泛海建設(shè)安臵房源有政府購臵房源和社會購臵房源； ?政府購臵房源的買進價格比賣給拆遷居民的價格高出 1,000元 /平； ?市場購臵房源按目前價格 13500元 /平計算，開發(fā)商讓利每平 4500元左右，預(yù)計兩年后交房； 天臺星城 美林小區(qū) 東升花園 安置房源 性質(zhì) 安置價格 市場價格 市場差價 東升家園 政府購置 4200 7500 3300 美林小區(qū) 政府購置 5700 7950 2250 天臺星城一、二期 政府購置 7000 13000 6000 天臺星城三期 市場購置 88009800 13500 4500 外環(huán)線 本報告是嚴格保密的 . 30 泛海建設(shè)提出每人補償 ，但未遷出居民堅決要求 3540萬元 /人，差距很大 ?董家渡 10號地塊屬 開發(fā)商主導拆遷 ， ?拆遷人為上海通海建設(shè)有限公司，隸屬泛海建設(shè)集團。 地塊拆遷主體 董家渡 10號地塊 拆遷方案 ?居民訪談舉例 ?“在我印象中，動遷組進來了 4次，可是這個地塊拆了 8年到現(xiàn)在也沒拆完。” ?“原先 10號地塊大概有 2,000戶居民， 2023年至 2023年遷走了約1,000戶。之后 10號地塊的居民基本就沒怎么動過。動遷組曾 4次進入該地塊，但都沒有完成拆遷任務(wù)， 8年中動遷組來過 5次了?！? ?“要是泛海建設(shè)的動作快一些，也不至于現(xiàn)在這樣被動。”曾參加過與泛海建設(shè)鄰近的董家渡 13號、 15號地塊拆遷、規(guī)劃工作的一位知情人士表示，泛海建設(shè)目前的困境在某種程度上也是其開發(fā)的進程過于緩慢而造成的?！? ?“他們現(xiàn)在給我們每人 25萬元，沒有 40萬我們是不走的”。 居住用地拆遷方案 ?每個戶口 18萬，加 4萬元獎勵費，另加 ，即每個人可獲得 。（此方案只是開發(fā)商跟運遷居民開談的底價，但具體達成協(xié)議不可能按照此方案，具體結(jié)果還要動遷居民跟運遷組具體交涉） ?對于這筆拆遷安置費，動遷戶認為太少。根據(jù)訪談，居民 期望補償?shù)變r均在 3540萬元間 非居住用地拆遷方案 ?評估價格： 董家渡 10號地塊沿街商鋪賠償評估價格約 6萬元 /平米。 ?補償價格： 通海建設(shè)于 2023年初就完成了對董家渡 10號地塊非居住用地的拆遷工作，根據(jù)訪談，達成協(xié)議價格差距較大，平均在 15萬元 /平米。 本報告是嚴格保密的 . 31 本項目決定拆遷前，應(yīng)準備充足的資金和安置房源，防止延誤時機提高拆遷成本，進而影響拆遷成本 動遷資金準備不足： 泛海建設(shè)兩次提請增發(fā)融資但都告失敗，直接導致投入動遷資金無法滿足拆遷的的需要 動遷房源準備不足： 一方面初期房源準備不充分，直接導致拆遷進程緩慢，周期無限延長，另一方面直接從市場購臵的房源大大提高了拆遷成本壓力 泛海建設(shè)目前的困境，主要原因是出手慢，居民期望補償高，還有動遷資金、安臵房源準備不充分，使拆遷周期無限期延長，這是本項目在具體運作中需要借鑒的地方 拆遷進程過慢： 由于拆遷進程過慢，隨著房價的穩(wěn)步攀升，尤其是周邊項目 高價 開售，使得居民補償期望大大提高， 動遷成本與難度隨之提高從而陷入拆遷過程更慢的惡性循環(huán) 董家渡 10號 案例總結(jié) 本報告是嚴格保密的 . 32 1 盧灣區(qū) 115街坊 (東塊 ) 2 黃浦區(qū) 90、 9 9 99號地塊 3 董家渡 13A、 15A號地塊 4 董家渡 10號地塊 5 案例總結(jié) 本報告是嚴格保密的。 33 由于目前房地產(chǎn)市場的價格很高，拆遷居民對補償期望很高， “拆遷致富”是居民的普遍心理。居民不僅關(guān)心貨幣補償金額，也關(guān)注安臵房源的供應(yīng) 案例借鑒 影響因素 貨幣補償金額 房源供應(yīng)情況 ?居民最關(guān)心的是依據(jù)所有的補償金額（價值補償 +獎勵金額），平均每個人獲得的補償款是多少； ?居民的期望值主要有兩方面參考：周邊房價以及其他拆遷基地的補償水平； ?市調(diào)結(jié)果顯示對開發(fā)商項目居民普遍預(yù)期達 30萬 /人以上 ?“ 沒有房子不搬”是 90%以上被采訪居民的態(tài)度 ?實際的居住需求和相對低廉的價格，居民對動遷房源的要求巨大； ?市調(diào)結(jié)果顯示，類似 137居住條件和人口結(jié)構(gòu)的地塊拆遷中，所需房源套數(shù)與被拆戶數(shù)的比例達到 1：