【文章內(nèi)容簡介】 益較好本項目順利實施后，收儲及整理土地總面積為 畝，其中可出讓土地面積 畝，項目在經(jīng)營期內(nèi)出讓總收入 萬元、利潤總額 萬元，出讓稅金及附加總額 萬元，經(jīng)濟(jì)效益非常可觀。項目建設(shè)期間能提供大量就業(yè)崗位，有利于促進(jìn)社會的和諧穩(wěn)定發(fā)展，社會效益較好。同時，本項目的實施將拉大 xx 市城市框架、大大提升城市的品味，改善當(dāng)?shù)鼐用竦纳瞽h(huán)境，使當(dāng)?shù)鼐用裰苯邮芤?，生態(tài)環(huán)境效益良好。綜上所述，本研究的結(jié)論為，項目建設(shè)符合規(guī)劃要求，市場前景好，建設(shè)條件具備；具有良好的經(jīng)濟(jì)效益，社會效益和生態(tài)效益。 存在的問題及建議項目存在問題本項目存在的問題主要集中在市場風(fēng)險問題上。市場風(fēng)險是指由市場供求關(guān)系、市場資源條件、市場購買力水平、市場消費偏好、北部片區(qū)土地收儲項目可行性研究報告12競爭對手狀況發(fā)生變化，以及金融市場、勞動力市場、原料市場、中介服務(wù)市場、同類物業(yè)的競爭市場等市場環(huán)境變化帶來的風(fēng)險。本項目的市場風(fēng)險主要體現(xiàn)在：⑴開發(fā)周期過長，成本控制不嚴(yán)；⑵市場環(huán)境瞬息萬變，項目決策滯后。對策與建議針對如何嚴(yán)格控制開發(fā)周期和開發(fā)成本，順應(yīng)市場環(huán)境變化，提出如下兩點建議：⑴首先要用科學(xué)方法來編制工程進(jìn)度計劃，經(jīng)充分考慮到當(dāng)?shù)卣５挠昙竞推渌鼝毫拥奶鞖馇闆r，使工期盡量不受正常的天氣環(huán)境影響。其次，要在管理上下工夫，要嚴(yán)格按照工程進(jìn)度計劃進(jìn)行施工，在保證施工質(zhì)量的前提下，嚴(yán)格控制成本，規(guī)范資金使用制度，使項目利潤最大化。⑵上層決策機(jī)構(gòu)的決策對本項目的發(fā)展起著關(guān)鍵的作用，因此要在項目的前期階段的市場調(diào)查和更多的市場信息的基礎(chǔ)上做出的決策。各部門密切留意和跟蹤土地交易市場動態(tài)，做好各個階段的市場預(yù)測，及時調(diào)整策略，避免對項目決策的滯后，從而降低投資風(fēng)險，減少不必的損失。⑶項目建設(shè)全過程中，須通過一切有效手段加強(qiáng)地塊的包裝、宣傳和市場化運作。必須采取措施盡快培植和聚集人氣，促進(jìn)土地快速升值，增加土地購買者的投資信心，提高預(yù)期土地出讓價格。北部片區(qū)土地收儲項目可行性研究報告13北部片區(qū)土地收儲項目可行性研究報告14第二章 項目背景和必要性 項目建設(shè)背景 項目地概況及城市規(guī)劃建設(shè)方向經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況xx 市位于 xx 省的東北部，信江中下游，地處東經(jīng) 116176。41＇至117176。30＇，北緯 27176。35＇至 28176。40＇之間。東部、北部分別與上饒市的弋陽、鉛山、萬年、余干接壤，南面、西面分別與撫州市的金溪、資溪和東鄉(xiāng)毗鄰，東南一隅與福建省光澤縣相連，史稱東連江浙，南控甌閩，扼鄱水之咽喉，阻信州之門戶。下轄貴溪市、余江縣、月湖區(qū)、龍虎山風(fēng)景區(qū)，國土面積 平方公里，人口120 萬。近幾年來，xx 以全面融入鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)為主線，全力推進(jìn)“四大一新”發(fā)展戰(zhàn)略，國民經(jīng)濟(jì)和各項社會事業(yè)得到快速發(fā)展。2022 年，全市生產(chǎn)總值達(dá) 億元，增長 %。財政總收入 億元，增長 %；其中，地方財政收入 億元，增長%。貴溪市財政收入突破 30 億元，余江縣、xx 高新區(qū)財政收入突破 10 億元，縣級財政收入占全市財政收入的 %，8 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)財政收入過億元。全社會固定資產(chǎn)投資 336 億元，增長 30%。社會消費品零售總額 億元，增長 %。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17518 元，增長 %；農(nóng)民人均純收入 7623 元，增長 22%。全市規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 15%；主營業(yè)務(wù)收入北部片區(qū)土地收儲項目可行性研究報告15 億元，總量位居全省第三，增長 %；其中，銅產(chǎn)業(yè)主營業(yè)務(wù)收入 1818 億元，增長 %。全市工業(yè)園區(qū)實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入 億元，增長 %。xx 高新區(qū)被評為“全省先進(jìn)工業(yè)園區(qū)”和“省級生態(tài)工業(yè)園區(qū)” 。 以旅游物流為重點的第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。全市接待國內(nèi)外游客 萬人次，增長 %；實現(xiàn)旅游總收入60 億元，增長 %；其中，龍虎山景區(qū)接待游客突破 60 萬人，增長 %；旅游直接收入 億元，增長 %。物流產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入 71 億元，增長 29%；上繳稅收 億元，增長 %。中心城區(qū)城市發(fā)展方向隨著 xx 經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市規(guī)模也在不斷擴(kuò)展。目前，xx市中心城區(qū)面積為 平方公里，占城市規(guī)劃區(qū)面積的 %。根據(jù)《xx 市城市總體規(guī)劃》 （20222020 年） ，xx 市中心城區(qū)總體發(fā)展方向為“東聯(lián)、西進(jìn)、南控、北優(yōu)” ，具體如下：①東聯(lián)：中心城區(qū)向東跨越童家河，重點完善生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)功能，與貴溪城區(qū)相銜接；②西進(jìn)：中心城區(qū)向西發(fā)展完善產(chǎn)業(yè)功能區(qū)建設(shè)，依托產(chǎn)業(yè)發(fā)展強(qiáng)區(qū)；③南控：控制中心城區(qū)建設(shè)范圍向南蔓延，減輕中心城區(qū)因城市建設(shè)對龍虎山風(fēng)景名勝區(qū)造成的生態(tài)壓力；④北優(yōu)：北部的 xx 區(qū)是未來大 xx 城市四區(qū)合一的城市中心，規(guī)劃建設(shè)優(yōu)先提升該區(qū)域的建設(shè)質(zhì)量，打造 xx 城市新形象，構(gòu)建北部片區(qū)土地收儲項目可行性研究報告16“生態(tài)開放組團(tuán)式”的城市結(jié)構(gòu)，形成“一江兩岸”的城市格局。中心城區(qū)公共設(shè)施用地總體布局呈“一心、六點、兩圈層”之勢。①一心：城市綜合服務(wù)中心，位于 xx 區(qū)組團(tuán)；②六點：六個組團(tuán)級特色服務(wù)中心分兩個圈層布置在市級中心周邊；③第一圈層：分別為生產(chǎn)者服務(wù)中心（鷹東組團(tuán)） 、行政辦公中心（梅園組團(tuán)） 、商貿(mào)中心（老城組團(tuán)）和文娛休閑中心（老城組團(tuán)鷹西組團(tuán)）四個組團(tuán)級公共服務(wù)中心；④第二圈層：分別為體育中心（產(chǎn)業(yè)園區(qū)組團(tuán)南站組團(tuán)）和科教中心（科教組團(tuán)） 。中心城區(qū)居住用地規(guī)劃布局主要以環(huán)境景觀條件良好、處在上風(fēng)向、遠(yuǎn)離污染的地區(qū)為主，規(guī)劃居住用地集中布置在信江兩岸地形條件較好的地區(qū)，如信江南岸的老城組團(tuán)，東南岸的梅園組團(tuán)和鷹東組團(tuán)以及北岸的信江組團(tuán)。根據(jù)總規(guī)中城市功能布局，xx 區(qū)中心組團(tuán)定位為：利用信江沿岸優(yōu)越的自然生態(tài)條件，營造特色城市空間，打造精品城市形象。該組團(tuán)主要布置大型商貿(mào)娛樂、體育文化、會展商務(wù)，高檔辦公與居住等新城市中心功能。xx 區(qū)功能定位及結(jié)構(gòu)布局根據(jù)《某區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》 （2022 年2020 年） ，xx 區(qū)規(guī)劃范圍:東、南、西三面以信江為界，北至規(guī)劃中的余、鷹、貴城際快速北部片區(qū)土地收儲項目可行性研究報告17通道(即雄鷹大道)，規(guī)劃總用地面積約 平方公里，規(guī)劃建設(shè)用地面積約 平方公里。xx 區(qū)規(guī)劃定位為:人與自然和諧共生的、多層面應(yīng)用生態(tài)理念和技術(shù)的生態(tài)城，xx 新的城市中心所在，集商務(wù)辦公、商業(yè)服務(wù)、文化娛樂、休閑度假、生態(tài)居住等功能于一體的現(xiàn)代化濱江新城。xx 區(qū)的整體景觀風(fēng)貌定位為“以濱江景觀為特色的現(xiàn)代化生態(tài)園林城區(qū)” ；規(guī)劃以xx 老橋為起點向中央生態(tài)公園延展形成中央人文景觀軸；以優(yōu)美的濱江綠色岸線為依托形成濱江生態(tài)景觀軸。社區(qū)級公共服務(wù)設(shè)施用地主要布局于夏東和夏西兩大居住功能區(qū)內(nèi)。xx 區(qū)城市級公共服務(wù)設(shè)施用地主要分布在 xx 區(qū)中央的公共服務(wù)功能區(qū)及周邊區(qū)域。居住人口規(guī)模：依據(jù)總體規(guī)劃綱要，規(guī)劃期末 xx 區(qū)人口規(guī)模約為 15 萬人。根據(jù)規(guī)劃居住用地核算，該區(qū)居住人口容量控制在 14北部片區(qū)土地收儲項目可行性研究報告18 萬人。根據(jù)上述規(guī)劃，xx 區(qū)將成為 xx 市域新的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)和信息中心。而 xx 區(qū)北片區(qū)位于龍虎山路以南，余信貴快速路以北，龍虎山路以東，鷹東連接線以西，該片區(qū)內(nèi)建有杭南長客運專線高鐵 xx 站，獨特的區(qū)位優(yōu)勢及交通優(yōu)勢使得北片區(qū)成為 xx 區(qū)發(fā)展的核心區(qū)域。 土地利用政策導(dǎo)向土地是人類生存的依據(jù)，更是城市建設(shè)與發(fā)展的基礎(chǔ)。土地儲備是指人民政府按照有關(guān)規(guī)定，將需要盤活的土地收回、收購、征收后予以儲存，以供應(yīng)和調(diào)控城市建設(shè)用地需要，達(dá)到土地資源最優(yōu)配置的一種活動。在規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)建立土地收購儲備制度，是進(jìn)一步建立和完善土地市場的需要，有利于防止國有土地資產(chǎn)流失，有利于優(yōu)化當(dāng)?shù)卮媪客恋刭Y源的配置，全面強(qiáng)化政府對土地利用和供應(yīng)的有效調(diào)控；也是地方政府和國土部門順應(yīng)“經(jīng)營城市，經(jīng)營土地”的需要所進(jìn)行的我國土地制度創(chuàng)新的一個重要成果。而加強(qiáng)土地收儲力度，盤活存量資產(chǎn)，集約節(jié)約利用土地，實現(xiàn)國有土地資源價值最大化，已成為經(jīng)營城市土地的重要一環(huán)。目前，我國土地面積人多地少的特殊國情決定了我國建設(shè)用地的長期緊缺性，尤其是近年來隨著城市人口的增長、城市框架的進(jìn)一步拉大，很多城市可供用于土地開發(fā)的新增城市建設(shè)和經(jīng)營性用地已變得捉襟見肘，嚴(yán)重影響了城市空間結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和城市功能的北部片區(qū)土地收儲項目可行性研究報告19全面提升，不利于我國經(jīng)濟(jì)高速、健康的發(fā)展。因此，必須改革土地利用方式，推行土地整理，充分挖掘土地資源潛在價值，從而保證經(jīng)濟(jì)建設(shè)持續(xù)、快速發(fā)展?！锻恋貎涔芾磙k法》國土資發(fā)[2022]277 號：各地應(yīng)根據(jù)調(diào)控土地市場的需要，合理確定儲備土地規(guī)模，儲備土地必須符合規(guī)劃、計劃，優(yōu)先儲備閑置、空閑和低效利用的國有存量建設(shè)用地。《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》 （國發(fā)（2022）15號）中指出：嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量是規(guī)范土地市場的基本前提。只有在嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量的前提下，才能有效發(fā)揮市場配置土地資源的基礎(chǔ)性作用，充分實現(xiàn)土地資產(chǎn)價值，提高土地資源利用效率。堅持土地集中統(tǒng)一管理，確保城市政府對建設(shè)用地的集中統(tǒng)一供應(yīng)。2022 年 1 月，國務(wù)院出臺《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》 （國發(fā)〔2022〕3 號）：完善建設(shè)用地儲備制度。儲備建設(shè)用地必須符合規(guī)劃、計劃，并將現(xiàn)有未利用的建設(shè)用地優(yōu)先納入儲備。要在堅持尊重農(nóng)民意愿、保障農(nóng)民權(quán)益的原則下，依法盤活利用農(nóng)村集體建設(shè)用地。2022 年 xx 市出臺了《xx 市城市規(guī)劃區(qū)土地儲備試行辦法》 ，以加強(qiáng)對土地市場的宏觀調(diào)控,盤活土地存量,優(yōu)化土地資源配置和合理利用土地,促進(jìn)土地資產(chǎn)的保值增值,對因城市建設(shè)需要的土地加以收儲，保障城市建設(shè)的順利進(jìn)行。北部片區(qū)土地收儲項目可行性研究報告20隨著 xx 市經(jīng)濟(jì)和社會的快速發(fā)展，城市建設(shè)框架也在不斷擴(kuò)展，為進(jìn)一步完善城市功能，整合城市和土地資源，加快推進(jìn)城市化建設(shè)，xx 市土地儲備中心根據(jù)《xx 市城市總體規(guī)劃》 （20222020 年）和《某區(qū)北區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》確定的城市建設(shè)發(fā)展方向積極提出本項目，并本地區(qū)社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要和土地利用現(xiàn)狀分析結(jié)果，明確擬收儲土地利用的方向，提高土地利用的有序性和綜合效益，保障城市建設(shè)用地需求，推進(jìn) xx 市宜居宜業(yè)城市建設(shè)。因此，本項目收儲土地是為未來 xx 市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做好充分的準(zhǔn)備。 項目發(fā)展概況 已進(jìn)行的調(diào)查研究項目項目單位及相關(guān)部門進(jìn)行了土地收儲及整理調(diào)查工作，針對可收儲整理的資源數(shù)量、質(zhì)量、利用方式、權(quán)屬狀況及其空間分布等數(shù)據(jù)進(jìn)行理科學(xué)的調(diào)查。調(diào)查的主要內(nèi)容包括：土地利用現(xiàn)狀調(diào)查、土地條件調(diào)查、地籍調(diào)查和土地動態(tài)監(jiān)測等。 項目區(qū)地質(zhì)勘測工作情況擬整理開發(fā)項目場地地層結(jié)構(gòu)簡單，第四系覆蓋層相對較薄，基巖為泥質(zhì)粉砂巖，基巖侵蝕面無起伏?；鶐r裂隙較發(fā)育，屬極軟巖，破碎程度大，強(qiáng)度較低。未發(fā)現(xiàn)斷裂構(gòu)造，地球磁場比較穩(wěn)定，不易誘發(fā)地質(zhì)災(zāi)害，總體上屬于工程地質(zhì)簡單類。根據(jù)場地工程地質(zhì)條件及擬建建筑物特征，基礎(chǔ)施工完成后應(yīng)匯同各個部門進(jìn)行驗收，確認(rèn)合格后方可進(jìn)行下一個工序?；A(chǔ)施北部片區(qū)土地收儲項目可行性研究報告21工過程中如發(fā)現(xiàn)異常，應(yīng)及時匯同勘察、設(shè)計等部門進(jìn)行處理。 擬收儲地塊基本情況根據(jù)《某區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》 （2022 年2020 年）和《xx 市土地利用總體規(guī)劃》 （2022 年2020 年） ，本項目擬收儲 xx 區(qū)北區(qū)土地總面積 畝，原土地性質(zhì)為耕地、菜地、水塘、宅基地等，土地具體明細(xì)如下：擬收儲土地基本情況表序號 原土地性質(zhì) 收儲面積（畝）1 水田 32852 商品菜地 11203 一般菜地 7304 旱地 15405 園地 5276 林地 12407 精養(yǎng)魚塘 2598 非精養(yǎng)水面 5009 宅基地 49410 未利用地 合計 根據(jù)《xx 市城市總體規(guī)劃》 、 《某區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》對擬收儲地塊的功能定位和《xx 市城市規(guī)劃區(qū)土地儲備試行辦法》 ，擬儲備用地在進(jìn)行土地整理后，土地性質(zhì)將成為商住用地、道路用地、公共設(shè)施及綠化用地等。 項目建設(shè)必要性1 是構(gòu)筑城市發(fā)展框架，確保城市總體規(guī)劃實施的需要北部片區(qū)土地收儲項目可行性研究報告22按照《xx 市城市總體規(guī)劃》 （20222020 年）和《某區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》 （2022 年2020 年） ，城市“一體兩翼、一江兩岸、四區(qū)合一”的大框架城市格局已經(jīng)形成，按照中心城區(qū)“東聯(lián)、西進(jìn)、南控、北優(yōu)”的總體發(fā)展方向，北部的 xx 區(qū)將成為未來大 xx 城市新的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)和信息中心。xx 區(qū)主要布置大型商貿(mào)娛樂、體育文化、會展商務(wù)，高檔辦公與居住等新城市中心功能。根據(jù) xx 區(qū)城市規(guī)劃，該區(qū)域以建設(shè)商品住宅區(qū)為主，規(guī)劃建成設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)雅、技術(shù)先進(jìn)的生態(tài)型住宅區(qū)。在城市建設(shè)中，通過土地資本化運營跨越城市建設(shè)的資金門檻，啟動 xx 區(qū)組團(tuán)的建設(shè)，利用信江沿岸優(yōu)越的自然生態(tài)條件，營造特色城市空間，打造精品城市形象。本項目建設(shè)符合 xx 市提出的實現(xiàn)北優(yōu)城市發(fā)展框架的戰(zhàn)略目標(biāo)，有利于促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展要求，對加快實現(xiàn)總體規(guī)劃奠定良好的基礎(chǔ)。是完善 xx 區(qū)城市功能、提高城市品位、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要xx 市是鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要城市之一，也是海西經(jīng)濟(jì)區(qū)的有機(jī)組成部分，是 xx 省橫向經(jīng)濟(jì)發(fā)展主軸線上的重要節(jié)點。當(dāng)?shù)?