【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)管理水平，真正地為住戶服務(wù)，需要采用一些高科技產(chǎn)品及技術(shù)，使管理手段現(xiàn)代化。通常選擇的現(xiàn)代設(shè)備系統(tǒng)有z電視安全監(jiān)控系統(tǒng)、電子通訊系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)等。管理機(jī)構(gòu)現(xiàn)代化公司管理機(jī)構(gòu)現(xiàn)代化的重要標(biāo)志就是建立現(xiàn)代化企業(yè)制度，它的基本內(nèi)容有:(l)完善企業(yè)法人制度。(2)建立科學(xué)的組織制度。(3)建立完整的考核、監(jiān)督制度。管理人員素質(zhì)現(xiàn)代化管理人員素質(zhì)不能注重外amp。quot。包裝amp。quot。的更新，更要注重內(nèi)在的文化修養(yǎng)，技術(shù)、業(yè)務(wù)素質(zhì)與能力上都必須達(dá)到專業(yè)化、知識(shí)化、現(xiàn)代化要求。第二篇 物業(yè)管理開展的基本理論一、產(chǎn)權(quán)理論產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)就是財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，也稱物權(quán)。指財(cái)產(chǎn)所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)其財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。專有部分產(chǎn)權(quán)業(yè)主通過購房擁有了獨(dú)立的一套室，戶門以內(nèi)的上、下、左、右、前、后的房屋構(gòu)件圍筑而成的一個(gè)空間，他跟任何方向毗連的單元套房業(yè)主并不構(gòu)成amp。quot。按份共有amp。quot。關(guān)系，也絕對(duì)有權(quán)獨(dú)立處分這個(gè)空間(如出售、出租或贈(zèng)與等)，而不必征得其他業(yè)主同意，其他業(yè)主也不具有優(yōu)先權(quán)。部分共有產(chǎn)權(quán)這種產(chǎn)權(quán)形態(tài)的生成，是基于權(quán)利客體(住宅樓)的物理性能，該性能決定了它只能為該部分的業(yè)主共同使用，并共同擁有，故稱之為部分共有。兩方互有產(chǎn)權(quán)所謂兩方互有就是指兩個(gè)業(yè)主共有某一構(gòu)件。與部分共有相比，兩方互有具有以下特征:一是權(quán)利主體只有兩個(gè)業(yè)主，沒有第二者介入。二是權(quán)利客體僅限于共用，共有之構(gòu)件都不含共用、共有之空間。兩方互有特征通常兩方互有具有以下特征:一是權(quán)利主體只有兩個(gè)業(yè)主，沒有第三者介入F二是權(quán)利客體僅限于共用。相鄰使用權(quán)業(yè)主為了正當(dāng)合理地使用自己的專有部分而請示使用其他業(yè)主的專有部分或公用部分的權(quán)利，稱之相鄰使用權(quán)。全體共有產(chǎn)權(quán)對(duì)于一個(gè)住宅區(qū)內(nèi)，除了以上專有部分、部分共用、兩方互有的權(quán)利客體以外的其余部分應(yīng)為該小區(qū)所有業(yè)主全體共有。這種產(chǎn)權(quán)形態(tài)最重要的特點(diǎn)，是權(quán)利在個(gè)人之間的完全重合。法定共有部分通常是指由國家法律直接規(guī)定的，一般指樓房的基本結(jié)構(gòu)部分、附屬建筑物和附屬設(shè)備等。約定共有部分通常是指由合同契約或合約約定的屬業(yè)主所有的部分。產(chǎn)權(quán)理論給業(yè)主帶來的權(quán)利通常產(chǎn)權(quán)理論給業(yè)主帶來5種權(quán)利:一是表決權(quán)，業(yè)主參加業(yè)主大會(huì)，對(duì)大會(huì)討論的事項(xiàng)享有表決權(quán)z二是參與制定規(guī)約權(quán)一一業(yè)主參加大會(huì)，參與制定和修改合約、管理規(guī)則等權(quán)利。三是選舉、罷免權(quán)，業(yè)主參加業(yè)主大會(huì)，選舉代表業(yè)主權(quán)利的業(yè)主委員會(huì)成員，同樣對(duì)一些質(zhì)價(jià)不符的物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主有權(quán)罷免物業(yè)管理企業(yè)。四是請求權(quán)，業(yè)主可以根據(jù)管理合約，依照程序請求召開業(yè)主大會(huì)，或要求物業(yè)管理企業(yè)積極開展服務(wù)。五是監(jiān)督權(quán)，廣大業(yè)主有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)開展工作的情況。二、委托代理理論代理所謂代理就是指代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為，由此產(chǎn)生的民事權(quán)利和義務(wù)直接由被代理人承受的一種民事關(guān)系。代理的特征代理在法律活動(dòng)中具有以下四個(gè)特征：(1)代理活動(dòng)必須是具有法律意義的行為；(2)代理人以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為；(3)代理人在代理權(quán)限內(nèi)實(shí)施代理行為；(4)被代理人對(duì)代理行為承擔(dān)民事責(zé)任。代理的種類根據(jù)《民法通則》規(guī)定，代理的種類主要有:委托代理、法定代理和指定代理。委托代理委托代理是指代理人依照被代理人的委托，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為，其法律后果直接歸屬于被代理人的法律制度。法定代理法定代理是指根據(jù)法律的宣接規(guī)定而發(fā)生的代理關(guān)系。主要是為無民事行為能力人或限制民事行為能力人行使權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)而設(shè)立的制度。指定代理根據(jù)人民法院或有關(guān)單位的指定而發(fā)生的代理。委托代理形式委托代理形式通常有兩種：一種采用口頭形式委托，另一種采用書面形式委托。物業(yè)管理的委托服務(wù)必須采用書面形式。代理權(quán)取得代理權(quán)可通過以下方式取得：(1)因授權(quán)而取得代理權(quán)；(2)因指定而發(fā)生；(3)因法律規(guī)定而發(fā)生。代理人行使代理權(quán)時(shí)應(yīng)遵循的原則代理人行使代理權(quán)時(shí)通常應(yīng)遵循明下兩項(xiàng)原則：(l)代理權(quán)應(yīng)為維護(hù)被代理人的最大利益而行使。(2)代理權(quán)利得濫用。物業(yè)管理amp。quot。代理鏈amp。quot。|物業(yè)管理中，其委托代理的實(shí)現(xiàn)絕不是簡單的一個(gè)amp。quot。合約amp。quot。，而是若干個(gè)連續(xù)性的amp。quot。合約amp。quot。，這又表現(xiàn)為一種amp。quot。代理鏈amp。quot。如圖:業(yè)主(使用人)→業(yè)主大會(huì)(業(yè)主委員會(huì))→物業(yè)管理企業(yè)→企業(yè)員工委托代理 委托代理 委托代理委托代理中的效率體現(xiàn)單位、個(gè)人(業(yè)主)采用委托代理的最終效率，體現(xiàn)在自身利益最大化或損失最小化。產(chǎn)權(quán)利益追求在委托代理關(guān)系中，對(duì)代理人進(jìn)行監(jiān)督或激勵(lì)的原動(dòng)力來自初始委托人對(duì)產(chǎn)權(quán)利益的追求，它包括對(duì)物業(yè)管理質(zhì)量、水平以及產(chǎn)生的收益方面的追求，等等。監(jiān)督距離長短代理效率的好壞與委托代理活動(dòng)中的中閏環(huán)節(jié)的多少有關(guān)。每經(jīng)過一個(gè)中間層，初始委托人的監(jiān)督管理積極性就遞減一次，監(jiān)督距離越長、中間層越多、遞減量就越大。激勵(lì)手段強(qiáng)弱物業(yè)管理正面激勵(lì)的最大難點(diǎn)在于不可能形成統(tǒng)一的量化指標(biāo)，因此應(yīng)建立以模糊數(shù)學(xué)為基礎(chǔ)、加權(quán)平均多元素的考按模型方法來進(jìn)行考核，這樣，使得激勵(lì)措施落到實(shí)處。三、公共選擇理論公共選擇居住在住宅環(huán)境內(nèi)的業(yè)主(使用人)都在追求自身利益的最大化效用，或者說追求自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)，然而每一位業(yè)主追求自我需要時(shí)，必然要受到他人利益的限制。在這種相互限制進(jìn)而不得不相互妥協(xié)的作用下，形成某些amp。quot。大家amp。quot。的共同利益。這種屬于共同利益的權(quán)利確認(rèn)通常采用大家共同決策(有的稱之公共選擇)來實(shí)現(xiàn)。公共機(jī)構(gòu)一種代表公眾利益討論決策的組織稱之為公共機(jī)構(gòu)。個(gè)人選擇如果選擇是由一個(gè)人獨(dú)立完成的，那么這種選擇相對(duì)于做決策的人來說，稱之為個(gè)人選擇(即個(gè)人決策)。集體選擇集體選擇是指各參與者依據(jù)某項(xiàng)協(xié)議規(guī)則相互協(xié)商而確定的集體行動(dòng)方案。公共機(jī)構(gòu)特征公共選擇理論來自公共機(jī)構(gòu)的決定。人類生存的需要產(chǎn)生了公共機(jī)構(gòu)，通過大家商議產(chǎn)生了某些規(guī)則，形成了共識(shí)，使得公共機(jī)構(gòu)發(fā)揮作用。公共機(jī)構(gòu)具有以下明顯的特征：(1)具有權(quán)威性。(2)公共機(jī)構(gòu)成員必須經(jīng)過選舉產(chǎn)生，具有代表性。(3)公共機(jī)構(gòu)做出的決定必須執(zhí)行少數(shù)服從多數(shù)的原則。多數(shù)性原則住宅小區(qū)(大廈樓宇)隨意地由幾位組織者或一些同意者參與而做出決定，而必須由業(yè)主大會(huì)投票來決定，其原則是少數(shù)服從多數(shù)，有的稱之為多數(shù)性原則。四、社區(qū)理論社區(qū)社區(qū)指聚集在某一地域中的社會(huì)群體、社會(huì)組織所形成的一個(gè)在生活上互相關(guān)聯(lián)的社會(huì)實(shí)體。德國滕尼斯稱之為結(jié)合社會(huì)，英國麥其弗稱之為社區(qū)。構(gòu)成社區(qū)的基本因素一般地說，構(gòu)成社區(qū)的基本因素有五個(gè):(1)必須有以一定的生產(chǎn)關(guān)系為基礎(chǔ)組織起來的、進(jìn)行共同生活的人群，對(duì)于人口的多少，并無一定的要求。(2)有一定的地域，即有人口集體或居民群賴以進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的、有一定地界的地理區(qū)域，其面積的大小，亦無一定的標(biāo)準(zhǔn)。從這個(gè)角度看，社區(qū)是人類與自然環(huán)境的統(tǒng)一體，這種自然條件對(duì)于人類的社會(huì)活動(dòng)具有很大的制約作用。(3)居民群之間要共同進(jìn)行社會(huì)活動(dòng)，彼此結(jié)成一定的社會(huì)關(guān)系。如親屬關(guān)系、鄰居關(guān)系、職業(yè)關(guān)系等，它們不僅具有基!于血緣紐帶的共同成員感，而且具有同類意識(shí)，表現(xiàn)出牢固的、內(nèi)3聚的相互作用。(4)由于現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)條件、政治條件、社會(huì)條件及歷史文化傳統(tǒng)，居民職業(yè)構(gòu)成者各不相同，每個(gè)社區(qū)都有自己特有的文化、制度和生活方式。一方面為謀求人際關(guān)系的相互協(xié)調(diào)、規(guī)范或行為準(zhǔn)則，如風(fēng)俗、規(guī)章制度，一方面為謀求規(guī)章制度的具體落實(shí)，產(chǎn)生各種社會(huì)群體和機(jī)構(gòu)，如祠堂、教會(huì)、社會(huì)以及政治組織。(5)有各方面的生活服務(wù)設(shè)施，如商業(yè)、服務(wù)業(yè)、文化、教育等設(shè)施以滿足居民的物質(zhì)需要和精神需要。美國帕森斯認(rèn)為，社區(qū)是行動(dòng)者的一個(gè)集體，他們有一個(gè)有界限的地區(qū)作為進(jìn)行最大部分日常生活的基礎(chǔ)。社區(qū)建設(shè)對(duì)一定地域的居民社會(huì)生活的共同體的物質(zhì)生活與精神生活需求的滿足與提高。社區(qū)建設(shè)的必要性現(xiàn)代社會(huì)中，人們從以住房為amp。quot。棲身amp。quot。的目的轉(zhuǎn)為住房是滿足物質(zhì)生活與精神生活的需要。除了追求硬件條件(房屋布局合理、設(shè)備齊全、結(jié)構(gòu)可靠等)以外，更加追求軟件條件(治安良好、道路清潔、交通方便、環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)設(shè)施齊全等)，這一切都要靠物業(yè)管理公司推行社區(qū)建設(shè)來保證。文化文化有廣義和狹義之分。廣義的文化指自然環(huán)境以外，人類所創(chuàng)造的→切物質(zhì)財(cái)富和精神財(cái)富，如通常所說的人類文化等。狹義的文化即指人類所創(chuàng)造的社會(huì)精神財(cái)富，如通常所說的文化生活、文化水平等。社區(qū)文化社區(qū)文化指在一定地域范圍內(nèi)，具有共同生活和習(xí)俗所形成的文化價(jià)值觀念的規(guī)范道德。社區(qū)文化建設(shè)的必要性現(xiàn)代生活高強(qiáng)度、快節(jié)奏的工作方式，不良的心理狀態(tài)——緊張的人際關(guān)系容易導(dǎo)致眾多的身心疾病。社區(qū)文化可以創(chuàng)造一種和諧、愉快、友好的家庭及周邊環(huán)境氛圍，讓人們的心理得到放松，身體健康，精力充沛地去工作和學(xué)習(xí)。良好的社區(qū)文化建設(shè)可以創(chuàng)造出一種舒適、安靜、祥和的居住條件。社區(qū)文化活動(dòng)的方式通常采用的社區(qū)文化活動(dòng)的方式在(1)運(yùn)用傳播文化的工具和康樂設(shè)施，如影劇院、文化站、圖書館、閉路電視等開展聯(lián)絡(luò)感情活動(dòng)，增強(qiáng)人們之間的友誼。(2)創(chuàng)建文明單位、文明樓、文明家庭、文明市民、文明住宅小區(qū)等活動(dòng)，注重文明居住，鄰里團(tuán)結(jié)、互助，積極參加各項(xiàng)公益活動(dòng)。(3)積極開展各類文明活動(dòng)，提倡講文明、懂禮貌，樹立新風(fēng)尚川4)組織各類體育比賽、文藝比賽、音樂沙龍、京劇票友聯(lián)誼會(huì)等活動(dòng)，加強(qiáng)住戶之間的交往與聯(lián)系，培養(yǎng)集體觀念，增強(qiáng)公民意識(shí)。(5)在特定的節(jié)假日，專門進(jìn)行各類聯(lián)歡活動(dòng)。(們在一些涉外居住小區(qū)結(jié)合外國友人的實(shí)際情況積極開展中西合璧的社區(qū)文化活動(dòng)。社區(qū)文化的特征社區(qū)文化的特征主要有:(1)開放性。(2)多元性。(3)地域性川的歸屬性。社區(qū)文化的內(nèi)容社區(qū)文化不可能離開一定的形態(tài)而存在，這種形態(tài)可以是物質(zhì)的、精神的，也可以是物質(zhì)與精神相結(jié)合的。社區(qū)文化的內(nèi)容應(yīng)包括環(huán)境文化、行為文化、制度文化和精神文化。環(huán)境文化社區(qū)環(huán)境是社區(qū)文化的第一層面，它是由社區(qū)成員共同創(chuàng)造維護(hù)的自然環(huán)境和人文環(huán)境的結(jié)合，是社區(qū)精神物質(zhì)化、對(duì)象化的具體表現(xiàn)。行為文化行為文化又稱之為活動(dòng)文化，是社區(qū)成員在交往、娛樂、生活、學(xué)習(xí)、經(jīng)營等過程中產(chǎn)生的活動(dòng)文化，通常所說的社區(qū)文化都是指這一類社區(qū)文化活動(dòng)。制度文化制度文化是社區(qū)成員在生活、娛樂、交往、學(xué)習(xí)等活動(dòng)中形成的，與社區(qū)精神、社區(qū)價(jià)值觀、社區(qū)理想等相適應(yīng)的制度、規(guī)章、組織機(jī)構(gòu)等。精神文化精神文化是社區(qū)文化的核心，是社區(qū)獨(dú)具特征的意識(shí)形態(tài)和文化觀念，包括社區(qū)精神、社區(qū)道德價(jià)值觀念、社區(qū)理想、行為準(zhǔn)則等，這是社區(qū)成員精神觀、價(jià)值觀、道德觀生成的主要途徑。社會(huì)社會(huì)是人們相互交往的產(chǎn)物，是各種社會(huì)關(guān)系的總和。即在共同的物質(zhì)生產(chǎn)活動(dòng)的基礎(chǔ)上相互聯(lián)系的人們的總體。、政治關(guān)系、家庭關(guān)系以及由精神和文化生活而結(jié)成的種種其他關(guān)系，但由于生產(chǎn)活動(dòng)是人們的基本活動(dòng)，所以物質(zhì)資料的生產(chǎn)關(guān)系是社會(huì)存在的基礎(chǔ)。社會(huì)化人的社會(huì)化，指社會(huì)將一個(gè)自然人轉(zhuǎn)化成為一個(gè)能夠適應(yīng)和接受一定的文化，參與社會(huì)生活，按照社會(huì)發(fā)展去履行一定角色和不斷完善自己社會(huì)性的社會(huì)人的過程。社金化的內(nèi)容 社會(huì)化的內(nèi)容包括:(1)社會(huì)生活基本技能(自理技能和謀生技能)社會(huì)化。(2)社會(huì)規(guī)范社會(huì)化。(3)社會(huì)角色社會(huì)化刊的政治制度社會(huì)化。社會(huì)化的因素社會(huì)化的因素包括內(nèi)在和外在因素。內(nèi)在因素有：(1)遺傳因素川(2)主體能動(dòng)因素。外在因素有：(1)社會(huì)文化。(2)家庭。(3)學(xué)校。(4)同輩群體。(5)大眾傳播工具。社會(huì)化的過程社會(huì)化的過程有：(1)青年期前，對(duì)外界事物逐漸認(rèn)識(shí)，初步的社會(huì)化。(2)青年期時(shí)，自覺地使自己由自然人向社會(huì)人轉(zhuǎn)變。(3)成年期時(shí)，繼續(xù)社會(huì)化，使價(jià)值和動(dòng)機(jī)見諸于行動(dòng)并不斷完善它。(4)再社會(huì)化，當(dāng)社會(huì)化中斷、推遲時(shí)需再社會(huì)化，形式有補(bǔ)償教育、罪犯改造和強(qiáng)化訓(xùn)練。社會(huì)化的特點(diǎn)社會(huì)化的特點(diǎn)一般是:(1)雙向性，人與社會(huì)環(huán)境因素之間社會(huì)互動(dòng)。(2)終身性，人一生都在社會(huì)化。親緣社會(huì)聯(lián)系親緣關(guān)系是與血緣關(guān)系為紐帶的，包括家庭關(guān)系、親屬關(guān)系、婚姻關(guān)系。地緣社會(huì)聯(lián)系通常是以人們生存的地理為背景形成的關(guān)系，主要表現(xiàn)為鄰里關(guān)系、鄉(xiāng)親關(guān)系、社區(qū)關(guān)系。業(yè)緣社會(huì)聯(lián)系通常是指人們在所從事的工作、所從事的行業(yè)中發(fā)生的聯(lián)系，即以社會(huì)為基礎(chǔ)的聯(lián)系。業(yè)緣關(guān)系的表現(xiàn)形式十分廣泛，如同事關(guān)系、同學(xué)關(guān)系、上下級(jí)關(guān)系等等。公共關(guān)系它是指社會(huì)中的組織與集團(tuán)間的聯(lián)系。在社會(huì)中，由于各種原因和需要，形成了形形色色的組織與集團(tuán)。這些組織和集團(tuán)在各自的運(yùn)行過程中，根據(jù)自身的需要同其他組織、集團(tuán)和公眾發(fā)生交往和聯(lián)系，從而形成公共關(guān)系。民族關(guān)系它是指不同歷史條件和經(jīng)濟(jì)生活條件下，形成的傳統(tǒng)、風(fēng)俗、生活習(xí)慣等具有自身特點(diǎn)的民族之間的交往關(guān)系。鄰里鄰里就是住地毗連的人們互相形成的密切互動(dòng)關(guān)系，有著明顯的認(rèn)同感和感情聯(lián)系。鄰里是地緣相鄰并構(gòu)成互動(dòng)關(guān)系的基本社會(huì)群體。鄰里社會(huì)功能鄰里社會(huì)功能主要表現(xiàn)為以下四個(gè)方面:(1)社會(huì)化功能。指鄰里間形成的一種價(jià)值氛圍，并由此教育鄰里中的居民和兒童。(2)相互支持的功能。指鄰里之間相互保護(hù)和支持，使鄰里間有安全感和信任感。(3)社會(huì)控制能力。指通過有關(guān)規(guī)范約束居民行為，調(diào)整居民關(guān)系，維持社區(qū)的安全。(4)交流功能。指人們在業(yè)余時(shí)間里通過公共活動(dòng)、休閑娛樂或串門拜訪等，自覺或不自覺地進(jìn)行感情和思想的交流，從而滿足精神要求，起到相互影響的作用。社區(qū)管理與物業(yè)管理的內(nèi)在聯(lián)系社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理有一個(gè)最基本的共同點(diǎn)，即都是以人為中心開展活動(dòng)，為人的生存、發(fā)展、享受提供各種便利。但兩者又各有側(cè)重點(diǎn)t物業(yè)管理主要從養(yǎng)護(hù)和完善物業(yè)及周圍環(huán)境的功能，來體現(xiàn)以人為