【文章內容簡介】 課題組在都江堰采集的上千例聯建案例數據分析發(fā)現，一般而言，聯建對價低于國有土地價格。例如，在都江堰灌口鎮(zhèn)、虹口鄉(xiāng)、玉堂鎮(zhèn)、胥家鎮(zhèn)、青城山鎮(zhèn)和龍池鎮(zhèn)，聯建對價都低于當地國有土地價格。不考慮土地位置的影響，折價幅度在39%—84%。這一方面是因為其土地位置不及國有土地優(yōu)越，另一方面是因為其權利硬度不及國有土地。聯建政策大大推動了成都災后重建。據不完全統(tǒng)計，成都四個重災縣市區(qū)共有聯建項目1500余個，涉及農戶3000余戶，流轉建設用地1000多畝，引入社會資金量高達數十億元。僅在最早試行聯建政策的都江堰市大觀鎮(zhèn)茶坪村，聯建項目就引入社會資金超過1億元。聯建引入的社會資金不僅大大緩解了災后重建的壓力，也顯著改善了農村的居住環(huán)境，還通過集體建設用地的經營性流轉，為鄉(xiāng)村旅游產業(yè)的長遠發(fā)展奠定了基礎，開拓了一條農戶與社會資本相結合建設災后新農村的嶄新通道。除了解決抗震救災的急迫問題之外，聯建還是一個地方主動把民間創(chuàng)新納入合法渠道的嘗試。成都市利用統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)和災后重建的雙重機遇，在符合中央改革綱領的前提下，在實事求是的原則下，本著試驗區(qū)“先行先試”定位進行探索，為被試驗證明行得通的做法，提供地方層面的合法化承認。在聯建中，政府將集體土地的流轉納入合法性框架，在一定程度上消除了過去城鄉(xiāng)土地之間的權力租金。消除權力租金之后，政府不再壟斷這兩種土地之間的交易渠道，轉而由農民或集體經濟組織直接與投資方進行平等的談判，在市場化的交易當中發(fā)現農村土地的價值，在直接交易中改進雙方的福利水平。一方面是投資方的資金直接全部交給農民或集體經濟組織，使他們獲得了比征地更高的收益；另一方面是投資方以低于國有土地出讓的價格獲取了建設用地。對農戶而言，聯建能夠使其獲得高于征地補償的對價。盡管無法對每一塊土地的征地成本數據進行統(tǒng)計，但我們可以從三個方面來說明這一問題。第一，從成都市過去幾年的情況來看，國有土地出讓的純收益率（=土地出讓純收益/土地出讓成交總價款）為65%左右，可以大致認為，國有土地出讓產生的權力租金大約65%，而聯建則消除了這種租金。由于聯建中的土地價格比國有土地折價大約40%，可以初略的認為，投資方約分享了權力租金中的40%，農民約分享的其中的25%。第二，按照都江堰現在參照執(zhí)行的關于征地補償標準的文件，結合我們在調研中農戶和村組干部提供的數據，目前都江堰市轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地征收成本（包括貨幣補償、住房安置、社保購買等）約為24萬元/戶，合8萬元/人，但這包括了征收其承包地。在聯建中，如果按照保底的補償標準，以人均35平方米安置房、8萬元/畝（含青苗費）的承包地70年使用權附帶流轉，其他以與第二部分相同的標準（、房屋建造成本1500元/平方米）計算，%，何況實際上很多參與聯建的農戶獲得的補償還高于這一最低補償標準，而且農戶還保留了40年后重新訂約的機會。第三，農戶享有是否參加聯建的選擇權。與征地不同，聯建時農戶與投資方的自愿交易，而非政府的強制征收，因此農戶只有在認為聯建對價對其有利的情況下才會參加，這就保證了農戶能在交易中獲得福利的改善。在這一過程中能夠通過市場對農戶進行篩選，那些不能或不愿離開原有宅屋（有時也包括承包地、山林地）的農戶可以選擇不參與聯建，繼續(xù)維持原有的生活狀態(tài)，這就在很大程度上避免了社會矛盾的產生。對投資方而言，聯建也改善了其福利。這可以從三個方面進行說明。第一，大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)聯建的土地對價低于國有土地出讓的價格，下浮比例在40%左右，即使考慮到聯建土地與國有土地相比在位置和權利上的劣勢，我們認為這種價格上的差距依然存在，但幅度會有所下降。第二，我們看到在聯建合同的補充約定中，不少都約定進行聯建后，若發(fā)生征地時，投資方可以直接獲得該地塊而不用另行補償。這說明實際上一些投資方參與聯建正是在為以后征地做準備。投資商的行為正好表明了通過聯建得到土地的對價要低于直接參與國有土地出讓環(huán)節(jié)的交易，因此他們才愿意沉淀大量資金并承擔政策風險，參與到聯建中來。第三，從投資方經營用房已經建成并頒證的數據來看，目前青城山鎮(zhèn)聯建對應的平均樓面地價為863元/平方米，大觀鎮(zhèn)為1223元/平方米，灌口鎮(zhèn)為1108元/平方米，而目前這些地區(qū)周邊出售的商品房價格約為5000—10000元/平方米，這也從側面表明了投資方通過聯建獲得了較高的潛在收益。總之，聯建政策很好的踐行了胡錦濤同志“用統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的思路和辦法推進災后重建”的思想，同時也是在確權基礎上進行生產要素流動的生動案例。對上千例聯建案例的詳細分析說明，農民一旦獲得合法的土地轉讓權，可以獲得比征地制度下高得多的財產性收入。不但是農村土地與城市資金等生產要素實現了自由流動，城市的休閑、度假、養(yǎng)老等需求也通過聯建的方式進入到農村，實現了城鄉(xiāng)雙向流動，為農村的長遠發(fā)展奠定了基礎。2. 農村集體建設用地直接入市更加直接的集體建設用地流轉方式，則是在公開市場上直接出讓集體建設用地，通過競爭提高資源配置效率和農民受益。早在2008年10月，成都錦江區(qū)就仿照出讓國有土地的方式，掛牌出讓兩宗集體建設用地。這兩宗使用期40年的商用土地，以每畝80萬元價格，由一家民營公司競得，并獲頒“集體建設用地使用權證”。這是自1987年我國法律允許國有土地使用權“招、拍、掛”以來，首次經由公開競價實現的集體建設用地轉讓。此后，錦江又進行了數次集體建設用地的直接出讓，價格也從每畝80萬元增加到130萬元、160萬元，直到突破200萬元。錦江區(qū)集體建設用地的出讓方是“農錦集體資產經營管理有限公司”，該公司由多個擁有土地的集體經濟組織合股組成。這樣，農民及村組就以農錦公司股東的身份，按公司章程規(guī)定，分享土地出讓收益?！板\江模式”便于規(guī)?；薪ㄔO用地，實現土地級差收益最大化，同時使收益分配相對均衡，更易為農民接受。而在都江堰天馬鎮(zhèn)金陵村出現的集體建設用地出讓，則是徹底的農民自己整理、自己委托出讓使用權的典型案例。在汶川地震后，都江堰天馬鎮(zhèn)金陵村二組房屋因損毀需要重建。于是在政府組織下，2組村民通過“統(tǒng)規(guī)自建”的方式修建新居，并吸收外組村民參加新居建設。新村共183戶，占地40畝，是容積率為1︰1的兩層小別墅，成本共約1650萬元?；I措資金的方式是分散在各地的農民搬到新村集中居住后，將舊宅復墾得到的建設用地指標，以“城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤”方式出讓換取資金。具體而言，原來分散居住的農戶舊宅占地面積比較大，新居占地面積較小，集中居住節(jié)約出110畝建設用地，然后復墾出110畝指標，每畝獲得15萬元收益，總收入正好解決農民新居重建的資金問題。在初步解決了重建房屋難題之后，金陵村二組組長陽通炳開始思考，集體建設用地的剩余指標全部轉移了，今后組里需要發(fā)展集體經濟時，再到那里去尋找土地資源呢？時值成都提出要積極引進社會資本或者自然人參與農村土地整理的政策，金陵村小組議事會和村民代表大會通過了陽通炳提出的想法，留下34畝集體建設用地不復墾，資金缺口則由農民自己籌集、并向都江堰市有關部門借款墊上。開始時村民想利用這塊34畝土地建一個市場，但由于規(guī)劃不符合、資金有限而沒有實現。最后，村民決定將這塊土地的使用權出讓，以回籠資金，并吸引外來投資。2010年12月，這34畝建設用地在成都農村產權交易所掛牌拍賣。最后經過競拍，共獲得1300余萬元，遠遠超過用來復墾獲得的每畝15萬的收益。而在土地出讓協議中明確規(guī)定，這一塊建設用地上的樹木不能砍，開發(fā)商在符合規(guī)劃的前提下。購地方房地產開發(fā)商決定開發(fā)一個養(yǎng)老型度假酒店，并優(yōu)先雇傭村民工作。而拍賣土地的收益扣除成本的溢價部分，通過村組開會決定，其70%由二組村民分配，30%留作村組集體發(fā)展之用。由此，村民通過出讓建設用地獲得了巨額的資金，并保留了發(fā)展的空間。在成都，集體建設用地仿照國有土地，以掛牌、拍賣等形式進行公開出讓，是對建設用地流轉進行的雙軌制嘗試。如果說通過“掛鉤”指標的流轉是農民將利用建設用地的權利以政府制定的價格一次性永久賣出，那集體建設用地的公開出讓，則是以市場定價的方式進行交易，而賣出的僅僅是一定年限內的使用權。農民仍然保留了集體建設用地的所有權，待轉讓年限到期之后，還能繼續(xù)獲得收益。不管是聯建，還是集體建設用地公開出讓，農民和農民集體都成為了土地轉讓中獨立的交易主體，實現了對土地財產權利的主張，收益明顯提高，這是與征地制度最大的不同。3. 農村產權流轉、土地要素流動案例總結除了以上兩類集體建設用地流轉的案例之外，課題組在成都還觀察到其他許多農村土地流轉的案例，轉讓的標的物除了實物土地，還包括建設用地指標。表1對課題組在