萬科地產的成本管理制度(編輯修改稿)
2025-05-15 06:12 本頁面
【文章內容簡介】 四、房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制（一）立項環(huán)節(jié)的成本控制 各單位新項目立項時必須向集團總部提交《立項請示》和詳細的《可行性研究報告》，并經集團立項聽證會討論通過?！犊尚行匝芯繄蟾妗烦龖邆涞貕K基礎資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設計方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎內容外，還須包括以下內容：◆ 成本費用估算和控制目標及措施；◆ 投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排；◆ 稅務環(huán)境及其影響；◆ 資金計劃；◆ 《競投方案》（僅限招標、拍賣項目）；◆ 投資風險評估及相應的對策；◆ 項目綜合評價意見。 《可行性研究報告》應至少在立項聽證會前提前一周上交集團總部。 若項目立項后，合作條件或招標、拍賣條件等關鍵因素發(fā)生變化，并將對我方構成重大不利影響時，應重新向集團總部提交《立項申請》。 招標或拍賣項目的競價不得突破集團批準的最高限價；合作建房項目要充分考慮地價款的支付方式及相應的資金成本。 招標、拍賣合同或合作開發(fā)合同應經集團總部律師審核后正式簽署。（二）規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的成本控制 規(guī)劃設計單位的選擇由各開發(fā)單位自行負責，但應遵循以下原則：◆ 能由集團內部完成的規(guī)劃設計工作，應由集團內部自行完成；◆ 需委托設計院進行的規(guī)劃設計工作，應采取招標方式，擇優(yōu)確定。 總體規(guī)劃設計方案（必須包括建造成本控制總體目標），應首先上報集團領導牽頭組織的“規(guī)劃設計方案聽證會”審查，獲通過后方可進入下一設計階段（如單體設計、擴初設計、施工圖設計）。每一階段都必須要求設計單位出具《設計概（預）算》，并在與上一階段的概（預）算進行認真分析、比較的基礎上，編制我方的《建造成本概（預）算》，確定各成本單項的控制目標，并以此控制下一階段的設計。 施工圖設計合同應具備有關鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設計單位的《施工圖預算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預算》。 設計、工程、預算人員應會同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術性、安全性、周密性、經濟性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設計單位進行修正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。?。ㄈ┦┕ふ袠谁h(huán)節(jié)的成本控制 除壟斷性質的工程項目外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定。 主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標方式進行。 應組織設計、工程、預算、財務四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標工作小組，就招標范圍、招標內容、招標條件等進行詳細、具體的策劃，擬訂標書，開展招標活動；對投標單位應就其資質、經濟實力、技術力量、以往施工項目和施工管理水平等進行現(xiàn)場考察，提出書面考察意見；對投標情況進行評估，提出書面評估意見。 同等條件下，應盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費較低的單位。 凡投資額超過人民幣1,000萬元的工程項目若采取邀請招標方式，應事后向集團總部提交有關招標、評標等工作的文字備忘。 零星工程應當在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術力量、報價等進行選擇。 壟斷性質的工程項目（如水、電、氣等）應盡力進行公關協(xié)調，最大程度降低造價。 施工合同談判人員至少應包括工程、預算兩方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標條件，合同條款及內容概念應清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。 應建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術力量等。 出包工程應嚴禁擅自轉包。（四）施工過程的成本控制現(xiàn)場簽證 現(xiàn)場簽證要反復對照合同及有關文件規(guī)定慎重處理。 現(xiàn)場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程師和預算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場管理人員共同簽名，其中甲方預算人員必須對工程量、單價、用工量負責把關。現(xiàn)場簽證的具體審批程序
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