【文章內(nèi)容簡介】 規(guī)劃用地批準文件 征地批文及其附圖 方案設計批準文件 建設用地批準文件 其他政府文件 合 作 要 求 土地成本 （成本構(gòu)成、樓面地價） 付款 條件 其他要求 項目所在地政府稅、費標準 企業(yè) ()大量管理資料下載 10 表四、投資收益預測 項 目 投 資 收 益 測 算 規(guī)劃指標 用地面積（萬平方米） 建筑面積（萬平方米） 合計 住宅 多層住宅 高層住宅 公建 經(jīng)營性 非經(jīng)營性 成 本 預 測 項目 總金額（萬元） 單價（元 /平方米） 一 直接成本小計 1 土地獲得價款 2 開 發(fā)前期準備費 3 主體建筑工程費 4 主體安裝工程費 5 紅線內(nèi)市政工程費 6 環(huán)境及配套設施費 7 開發(fā)間接費 其中：營銷費用 利息支出 二 管理費用 總計 投 資 收 益 測 算 序號 項目 總金額 /萬元 單價 /元 /㎡ 備 注 1 銷售收入 2 直接成本 3 銷售稅金及附加 4 管理費用 5 總投資 6 毛利率 % 7 稅前 利潤 8 稅后利潤 9 銷售凈利率 10 總投資回報率 11 內(nèi)部收益率 12 啟動資金 13 最大資金占用 企業(yè) ()大量管理資料下載 11 附件 3： 萬科企業(yè)股份有限公司 房地產(chǎn)項目可行性報告內(nèi)容指引 一、 前言 隨著集團公司房地產(chǎn)業(yè)務不斷擴張，土地儲備力度逐漸加大，未來發(fā)展對新項目的需求越來越強烈。為了規(guī)范項目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約風險，提升集團公司競爭力，特制定可行性報告內(nèi)容指引。 二、 可行性報告內(nèi)容指引 項目決策背景及摘要 一、外部環(huán)境 城市發(fā)展規(guī)劃 與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)的規(guī)劃與建設、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策即將頒布等； 宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。例如，項目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點開發(fā)區(qū)的情況。 項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等； 二、內(nèi)部因素 項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般 3— 5 年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）； 公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公 司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風險、擴大社會影響力的作用； 從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義； 第一部分：項目概況 一、 宗地位置 宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。 附圖 ：項目在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公 /商務 /政府的關(guān)系）。 二、 宗地現(xiàn)狀 四至范圍； 地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較； 企業(yè) ()大量管理資料下載 12 地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（ 小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積； 地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響； 地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 /結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建； 土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地； 地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。 附圖 ：平面地形圖，標記四至范圍及相關(guān) 數(shù)據(jù)； 地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。 三、 項目周邊的社區(qū)配套 （一）周邊 3000 米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 交通狀況 （ 1） 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等； （ 2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決； （ 3） 現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。 附圖 ：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)； 教育：大中小學及教育質(zhì)量情況。 醫(yī)院等級和醫(yī)療水平 大型 購物中心、主要商業(yè)和菜市場 文化、體育、娛樂設施 公園 銀行 郵局 其他 附圖 ：生活設施分布圖，具體位置、距離。 （二）宗地周邊 3000 米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀 四、 項目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫） 治安情況 空氣狀況 企業(yè) ()大量管理資料下載 13 噪聲情況 污染情況（化工廠、河流湖泊污染等） 危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等） 周邊景觀 風水情況 近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心 /超市的建設等。 其他 五、 大市政配套（都要說明距宗地距離、成本 、接入的可能性） 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展 包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。 供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。 污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。 通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 燃氣：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 附圖 ：說明上述配套設施的管線走 向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。 六、 規(guī)劃控制要點 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積 住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積 綜合容積率、住宅容積率 建筑密度 控高 綠化率 其他 七、 土地價格 土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價。 八、 土地升值潛力初步評估。 從地理位置、土地供應、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展狀況、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。 企業(yè) ()大量管理資料下載 14 近幾年與本案相臨地塊的土地價格比 較分析。 九、 立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)