【導(dǎo)讀】團(tuán)公司競(jìng)爭(zhēng)力，特制定本制度。出現(xiàn)時(shí)間局限等不可抗力因素造成小組。不能如期成立，企劃部可替代行使小組職責(zé)，但必須經(jīng)過(guò)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。組，組長(zhǎng)制定具體工作時(shí)間。劃部部門第一負(fù)責(zé)人。股份有限公司上會(huì)項(xiàng)目概況》。通報(bào)小組，小組繼續(xù)跟蹤項(xiàng)目進(jìn)展情況，直至正式簽約。地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容指引》。由會(huì)議主持人宣布表決結(jié)果。小組負(fù)責(zé)在聽證會(huì)召開3個(gè)工作日前將《項(xiàng)目可行性報(bào)告》報(bào)送各位評(píng)委。

　　

【正文】 財(cái)務(wù)費(fèi)用 項(xiàng)目總投資 二、 稅務(wù)分析 營(yíng)業(yè)稅及附加 所得稅 土地增值稅 上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時(shí)的稅率，項(xiàng)目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特 別說(shuō)明該項(xiàng)優(yōu)惠與國(guó)家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過(guò)程是什么。 三、 經(jīng)濟(jì)效益分析 經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等 項(xiàng)目利潤(rùn)率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參照以下表格： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值（元 /m2） 項(xiàng)目總金額（萬(wàn)元） 銷售收入 直接成本 總投資 稅前利潤(rùn) 稅后利潤(rùn) 內(nèi)部收益率 銷售凈利率 企業(yè) ()大量管理資料下載 19 總投資回報(bào)率 銷售毛利率 獲利指數(shù) 資金峰值比例 地價(jià)支付貼現(xiàn)比 啟動(dòng)資金獲利倍數(shù) 項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤(rùn)體現(xiàn) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2020 年 ﹒﹒﹒ 20年 合 計(jì) 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結(jié)算面積（ m2） 單位利潤(rùn) (元 /m2) 利潤(rùn) (萬(wàn)元 ) 敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減變動(dòng)比率。 （ 1） 成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來(lái)比較，如： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測(cè)成本 90% 預(yù)測(cè)成本 預(yù)測(cè)成本 110% 預(yù)測(cè)成本 120% 總投資 稅前利潤(rùn) 稅后凈利 內(nèi)部收 益率 銷售凈利率 保本售價(jià) （ 2） 售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來(lái)比較，如： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測(cè)售價(jià) 90% 預(yù)測(cè)售價(jià) 預(yù)測(cè)售價(jià) 110% 預(yù)測(cè)售價(jià) 120% 營(yíng)業(yè)額 稅前利潤(rùn) 稅后凈利 內(nèi)部收益率 銷售凈利率 （ 3） 容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化 主要指標(biāo) 容積率 1 容積率 2 容積率 3 容積率 4 容積率 5 多高層比 企業(yè) ()大量管理資料下載 20 營(yíng)業(yè)額 總投資 稅前利潤(rùn) 稅后 凈利 內(nèi)部收益率 銷售凈利率 盈虧平衡點(diǎn)分析 1） 保本售價(jià)：即銷售凈收入等于投資額，計(jì)算公式為 S=C/(1T1) 2） 保本銷售率：假設(shè)項(xiàng)目全部建成，已銷售面積所獲凈利等于未售面積的成本，則計(jì)算公式如下： R=C/[(1T1)*(1T2)*S+C*T2] 式中： C：表示單位投資額（即財(cái)務(wù)部所印發(fā)《經(jīng)濟(jì)測(cè)算表》中成本估算表的單位投資額，含直接建造成本、期間費(fèi)用） R：表示保本銷售率 S：表示單位售價(jià) T1：表示營(yíng)業(yè)稅率 T2：表示所得稅率 四、 項(xiàng)目資金預(yù)測(cè) 資金投入計(jì)劃：各期地價(jià)、 前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。 資金回款計(jì)劃：各期銷售回款計(jì)劃。 資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。 啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額 第七部分：管理資源配置 一、 機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門設(shè)置。 二、 人力資源需求：?jiǎn)?dòng)項(xiàng)目對(duì)個(gè)專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。 三、 人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動(dòng)、招聘、培訓(xùn)等）。 第八部分：綜合分 析與建議 一、優(yōu)勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬(wàn)科一貫發(fā)展思路等方面論述。 二、劣勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市企業(yè) ()大量管理資料下載 21 政配套、生活配套、是否符合萬(wàn)科一貫發(fā)展思路等方面論述。 三、機(jī)會(huì)：從市場(chǎng)機(jī)會(huì)、提高市場(chǎng)占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢(shì)等方面論述。 四、結(jié)論和建議 第九部分：競(jìng)拍和投標(biāo)方式取得土地需要增加和完善的內(nèi)容 （一） 主要指標(biāo)測(cè)算 預(yù)測(cè)直接建造成本（不包括地 價(jià)）、售價(jià) 投資收益分析（參考以下格式）： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) A A+M A+2M ﹒﹒﹒ A+nM 樓面地價(jià) 開發(fā)成本 總投資 稅前利潤(rùn) 稅后凈利 內(nèi)部收益率 銷售凈利率 注： A 代表起拍價(jià)或投標(biāo)底價(jià)，若沒(méi)有底價(jià) A 代表略低于可能最低中標(biāo)價(jià)； M 代表每次舉牌增加的最小單位價(jià)格，或者是設(shè)定的敏感性（或重要性）變化值，例如 100萬(wàn)元，變化值不宜過(guò)大。 根據(jù)需要，可增加如下測(cè)算： 銷售凈利率 完全成本 最高樓面地價(jià) 最高總地價(jià) R1 R2 R3 ﹒﹒﹒ 注： R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標(biāo)，如內(nèi)部收益率等。 （二） 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 主要背景，控股股東情況 總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤(rùn)（每股利潤(rùn)） 資金狀況，可能資金來(lái)源，融資能力，資金成本 操作水平，主要開發(fā)的項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備情況 近期或未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略 企業(yè) ()大量管理資料下載 22 參與競(jìng)爭(zhēng)的主要目的和策略，進(jìn)而分析對(duì)手拿地的氣勢(shì)，是否志在必得。 （三） 制定策略 分析盈虧平衡點(diǎn)，即保本銷售時(shí)的地價(jià)。 銷售凈利率在 10%時(shí)可接受的地價(jià)或在可接受的銷售凈利率時(shí)的地價(jià)。也可以通過(guò)其他指標(biāo)分 析可接受的地價(jià)。最終確定最高競(jìng)價(jià)和投標(biāo)價(jià)。 把握以微弱優(yōu)勢(shì)取得土地使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）的原則。 （四） 資金籌措 短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機(jī)構(gòu)融資，是否與有關(guān)金融機(jī)構(gòu)達(dá)成屆時(shí)一定提供融資服務(wù)的協(xié)議。 第十部分：在新城市開發(fā)需要補(bǔ)充的內(nèi)容 一、 市場(chǎng)分析部分增加當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌?chǎng)總體狀況 近三到五年商品住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。 量值描述市場(chǎng)狀況：當(dāng)年市場(chǎng)主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個(gè)人購(gòu)房比例、平均售價(jià)、個(gè)人信貸額度占銷售額比例。 各類型產(chǎn)品 的市場(chǎng)特征：價(jià)位區(qū)分、各檔次市場(chǎng)比例、發(fā)展趨勢(shì)、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。 各行政區(qū)市場(chǎng)比較： （ 1） 量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價(jià)格等。 （ 2） 各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢(shì)等。 當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述 城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。 主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前 20 名發(fā)展商最近 3 年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場(chǎng)占有率。 熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征 客 戶的購(gòu)買偏好、購(gòu)買關(guān)注的要素 重點(diǎn)樓盤描述 二、 需要完成新城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（報(bào)告格式及內(nèi)容另附） 附件： 有關(guān)宗地情況的補(bǔ)充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權(quán)證等。 按照萬(wàn)科集團(tuán)成本核算指導(dǎo)設(shè)置科目明細(xì)，詳細(xì)列示成本測(cè)算過(guò)程 財(cái)務(wù)部《經(jīng)濟(jì)測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)報(bào)表》 欲簽定的意向書和合同文本 新城市開發(fā)的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告