【文章內(nèi)容簡介】 增加總包單位委托開發(fā)企業(yè)直接付款之不可撤銷委托。2. 合約管理中需要注意的幾個(gè)方面.與指定分包相關(guān)的法律條款及總分包條款的設(shè)定.目前與指定分包相關(guān)的法律法規(guī)有：2004年2月3日中華人民共和國建設(shè)部令（第124號(hào)）《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工分包管理辦法》第七條　建設(shè)單位不得直接指定分包工程承包人。2003年七部委30號(hào)令《工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》第66條規(guī)定：“招標(biāo)人不得直接指定分包人?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十二條規(guī)定發(fā)包人具有下列情形之一，造成工程質(zhì)量缺陷，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任：（一）提供的設(shè)計(jì)有缺陷；（二）提供或者指定購買的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備不符合強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)；（三）直接指定分包人分包專業(yè)工程?！逗贤ā返诙倨呤l　發(fā)包人可以與總承包人訂立建設(shè)工程合同，也可以分別與勘察人、設(shè)計(jì)人、施工人訂立勘察、設(shè)計(jì)、施工承包合同。發(fā)包人不得將應(yīng)當(dāng)由一個(gè)承包人完成的建設(shè)工程肢解成若干部分發(fā)包給幾個(gè)承包人。建設(shè)部99版《合同范本》　承包人按專用條款的約定分包所承包的部分工程，并與分包單位簽訂分包合同。非經(jīng)發(fā)包人同意，承包人不得將承包工程的任何部分分包。1997年11月1日頒布的《建筑法》第二十九條　建筑工程總承包單位可以將承包工程中的部分工程發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)條件的分包單位；但是，除總承包合同中約定的分包外，必須經(jīng)建設(shè)單位認(rèn)可。施工總承包的，建筑工程主體結(jié)構(gòu)的施工必須由總承包單位自行完成。建筑工程總承包單位按照總承包合同的約定對(duì)建設(shè)單位負(fù)責(zé)；分包單位按照分包合同的約定對(duì)總承包單位負(fù)責(zé)?？偝邪鼏挝缓头职鼏挝痪头职こ虒?duì)建設(shè)單位承擔(dān)連帶責(zé)任。. 建議開發(fā)商指定分包合同仍由總包和指定分包直接簽署合約體系及內(nèi)部條款的設(shè)定，既要表達(dá)開發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的有效控制，又要避免開發(fā)企業(yè)承擔(dān)過多的法律責(zé)任。所以需要遵守國家法律、法規(guī)。就需要對(duì)開發(fā)企業(yè)責(zé)任、總包單位責(zé)任、分包單位責(zé)任進(jìn)行合理劃分。要將指定分包合同的管理納入總包合同管理內(nèi)。開發(fā)企業(yè)只與總包單位簽訂總包合同。不論是開發(fā)企業(yè)指定之分包單位，還是總包單位選用之分包單位，均與總包單位簽訂分包合同（還有少量合同是分包單位與供應(yīng)商簽訂），開發(fā)企業(yè)在指定分包合同中只做為第三方（鑒證方）出現(xiàn)。如果開發(fā)企業(yè)直接支付分包單位工程款，可在合同內(nèi)增加總包單位委托開發(fā)企業(yè)直接付款之不可撤銷委托。需要特別合同中，可以約定開發(fā)企業(yè)直接支付總包單位管理費(fèi)給總包單位，總包單位不得再向施工單位收取管理費(fèi)，而在實(shí)際操作中，總包單位除收取開發(fā)企業(yè)的是施工管理費(fèi)外，還會(huì)私下對(duì)分包單位提出收費(fèi)要求。目前，對(duì)總包單位上述行為，并無很好的解決方案。也就是開發(fā)企業(yè)只與總包單位發(fā)生法律關(guān)系，分包單位只與總包單位發(fā)生法律關(guān)系。由于總包單位相對(duì)于分包單位管理規(guī)范，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，更愿意協(xié)商處理糾紛。這樣可避免開發(fā)企業(yè)經(jīng)常陷于法律糾紛。同時(shí)，總包單位的統(tǒng)一管理亦利于總包單位統(tǒng)一協(xié)調(diào)指揮，控制施工質(zhì)量、施工進(jìn)度，也減少了開發(fā)公司現(xiàn)場的管理難度，減輕了工作。更重要的是，法律上并未明確甲方指定分包的合法地位。 分包合同中應(yīng)明示：分包單位對(duì)總包合同完全理解，并自愿遵守總包合同中與工程管理、分包單位管理有關(guān)的規(guī)定。分包單位就承包商對(duì)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)連帶責(zé)任。分包單位就合同義務(wù)及責(zé)任向總包單位承擔(dān)連帶責(zé)任?？偘贤瑧?yīng)明示：承包商必須接受開發(fā)企業(yè)指定的分包單位（除非該分包單位沒有能力完成其工作）。除非開發(fā)企業(yè)同意，承包商不能修改分包合同條款，承包商需將指定分包單位之管理納入其施工管理當(dāng)中，對(duì)指定分包單位的工程質(zhì)量、進(jìn)度、行為及表現(xiàn)全面負(fù)責(zé)。鑒于開發(fā)企業(yè)的主要義務(wù)合同中已約定，總、分包單位雙方就該分包合同的任何索賠、爭議、訴訟，只能向分包合同中的另一方提出，而不得向開發(fā)企業(yè)提出。.正確認(rèn)識(shí)開發(fā)企業(yè)的法律責(zé)任。即便合約中約定了非開發(fā)企業(yè)責(zé)任，但絕不可以認(rèn)為因此開發(fā)企業(yè)就沒有了法律風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)際操作中，還是應(yīng)該盡量避免法律糾紛，因?yàn)橐坏┰V訟，游走在法律邊緣的合同條款，能否得到法院的支持，都是未知數(shù)，從以往的案例來看，勝敗均有。且由于我國是法律體系的原因（）、區(qū)域的原因，以往判例不能做為今后判例的依據(jù)。所以，絕不可以掉以輕心，或自以為萬無一失。同時(shí)，當(dāng)開發(fā)企業(yè)深度參與到項(xiàng)目管理中，總包單位管理力度被削減，在合同內(nèi)約定的應(yīng)由總包單位承擔(dān)的責(zé)任，可能是總包單位無法獨(dú)立解決和控制的。比如：開發(fā)企業(yè)直接采購的材料，發(fā)生質(zhì)量問題，需要退換貨時(shí)，必須由開發(fā)企業(yè)牽頭解決。而在《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十二條，明確指出開發(fā)企業(yè)甲供材料，指定分包單位造成質(zhì)量缺陷，開發(fā)企業(yè)承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任。當(dāng)然，開發(fā)企業(yè)承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任，并不代表總包單位就不用承擔(dān)責(zé)任，總包單位仍應(yīng)承擔(dān) .處理好備案合同與執(zhí)行合同之間的合約關(guān)系?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十一條：當(dāng)事人就同一建設(shè)工程另備案合同應(yīng)選用當(dāng)?shù)卣袠?biāo)管理部分提供的格式合同，在專用條款部分，應(yīng)將與執(zhí)行合同一致部分的內(nèi)容詳細(xì)列入，對(duì)于合同明示不允許出現(xiàn)的條款，應(yīng)盡量簡化描述：如采用“發(fā)生時(shí)另簽補(bǔ)充協(xié)議?！辈⒃趥浒负贤性黾樱骸氨竞贤幢M事宜，雙方另簽補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同有同等效力，補(bǔ)充協(xié)議與本合同不一致時(shí)，以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)?！眻?zhí)行合同應(yīng)在備案合同生效后，及時(shí)簽訂，做為備案合同的補(bǔ)充協(xié)議書。也可以先簽署補(bǔ)充協(xié)議，后進(jìn)行備案合同，但應(yīng)盡量保證補(bǔ)充協(xié)議的簽署日期晚于備案合同。（法律上通常后簽署的文件法律效力大于先簽署文件）。為了避免合同糾紛，備案合同的金額應(yīng)略小于執(zhí)行合同。根據(jù)2004年頒布的“最高人民法院關(guān)于審行訂立的建設(shè)工程施工合同與經(jīng)過備案的中標(biāo)合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容不一致的，應(yīng)當(dāng)以備案的中標(biāo)合同作為結(jié)算工程價(jià)款的根據(jù)?！彼裕瑐浒负贤痤~略小，既可以適當(dāng)降低總包單位的履約保證的金額（有一部合同內(nèi)容本來也不是總包單位承擔(dān)）、降低部分稅費(fèi)、還可以減少總包單位因執(zhí)行合同和備案合同內(nèi)容而提請(qǐng)?jiān)V訟的可能性。同時(shí)，備案合同中，可適當(dāng)提高工程量數(shù)額，適當(dāng)降低子目單價(jià)，從而減少施工企業(yè)希望通過訴訟謀取利益的可能. 合同約定之付款程序、變更程序應(yīng)與公司內(nèi)部流程一致比如合同約定程序中的付款之申請(qǐng)、現(xiàn)場進(jìn)度確認(rèn)、造價(jià)咨詢公司造價(jià)審核、進(jìn)度款支付額度的確認(rèn)、進(jìn)度款支付時(shí)間，都應(yīng)與開發(fā)企業(yè)內(nèi)部流程對(duì)應(yīng)。避免因企業(yè)內(nèi)部管理制度與合同管理流程不一致造成操作混亂。.造價(jià)咨詢公司的選擇與培養(yǎng)國內(nèi)的造價(jià)咨詢公司能提供全過程造價(jià)服務(wù)的并不多。多數(shù)公司僅能提供招標(biāo)文件中的清單編制、標(biāo)的編制以及結(jié)算服務(wù)等工作。而造價(jià)咨詢公司的本地化，是必然趨勢。異地造價(jià)咨詢公司人員調(diào)配難度大，費(fèi)用高，對(duì)本地情況不熟悉。所以，應(yīng)該考察規(guī)模20人左右（太小項(xiàng)目大了人不夠用，太大費(fèi)用高，而且服務(wù)速度不好保證），有規(guī)范的操作流程和復(fù)核程序，有造價(jià)工作經(jīng)驗(yàn)，技術(shù)負(fù)責(zé)人專業(yè)水平高、工作能力強(qiáng)，愿意學(xué)習(xí)，配合態(tài)度好的造價(jià)咨詢公司。同時(shí)應(yīng)要求造價(jià)咨詢公司按照開發(fā)公司的要求，提供滿足開發(fā)企業(yè)合同及造價(jià)管理的技術(shù)文件。：.深化設(shè)計(jì)：圖紙已經(jīng)滿足了政府有關(guān)設(shè)計(jì)深度的要求，還不能滿足現(xiàn)場施工要求的情況下，需要承包商負(fù)責(zé)的設(shè)計(jì)工作。深化設(shè)計(jì)一般由提供專業(yè)設(shè)計(jì)并承擔(dān)施工工作的承包商負(fù)責(zé)，深化設(shè)計(jì)不發(fā)生工程造價(jià)的變更。.設(shè)計(jì)變更工程項(xiàng)目開發(fā)過程中，凡涉及到施工圖紙內(nèi)容變化，并經(jīng)公司審批通過的變更，稱為設(shè)計(jì)變更。設(shè)計(jì)變更不包括深化設(shè)計(jì)，而設(shè)計(jì)變更通常都會(huì)導(dǎo)致工程費(fèi)用變化。6.企業(yè)內(nèi)部流程管理的制定原則.公開信息、信息共享: .明確責(zé)任、責(zé)任義務(wù)對(duì)等：權(quán)限設(shè)置.規(guī)范操作程序：防止暗箱操作.相互監(jiān)督與流程簡潔之間的平衡7.企業(yè)內(nèi)部管理流程示例.招標(biāo)采購流程.投標(biāo)人的資質(zhì)管理：實(shí)地考察——合約部組織（亦可由項(xiàng)目部組織）。.招標(biāo)文件的編制。其中：工程范圍：工程部提供；技術(shù)規(guī)范：設(shè)計(jì)部。施工技術(shù)措施及驗(yàn)收規(guī)范由工程部門提供。技術(shù)規(guī)范（含產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)）應(yīng)經(jīng)過公司相關(guān)部門討論，公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。合同條款、招標(biāo)清單：合約部提供；招標(biāo)計(jì)劃指定、投標(biāo)人數(shù)的限定，投標(biāo)單位資格審核：合約部負(fù)責(zé)；投標(biāo)單位的選擇：要求至少2個(gè)部門推薦投標(biāo)單位，每個(gè)部門推薦的投標(biāo)單位不得超過半數(shù)。每個(gè)總包單位項(xiàng)目投標(biāo)單位應(yīng)不少于5家，分包單位或采購項(xiàng)目投標(biāo)單位不應(yīng)少于3家。投標(biāo)單位應(yīng)包括以下三類公司：曾經(jīng)有良好合作關(guān)系的；有可查的良好工作業(yè)績的；以及從來沒有合作過但有合作發(fā)展前景的。以杜絕投標(biāo)單位來源單一，串標(biāo)現(xiàn)象發(fā)生。投標(biāo)單位的資格預(yù)審中，還應(yīng)對(duì)投標(biāo)單位的履約能力、履約情況、是否有訴訟、配合態(tài)度、溝通能力、對(duì)項(xiàng)目重視程度進(jìn)行評(píng)價(jià)。同時(shí)，公司還應(yīng)該建立自己的建造商/供應(yīng)商信息庫，對(duì)建造商/供應(yīng)商的履約能力、合作態(tài)度進(jìn)行評(píng)估。對(duì)于有過良好合作的建造商/供應(yīng)商可以免除下一項(xiàng)目的資格預(yù)審。對(duì)于長期合作、履約能力強(qiáng)、合作態(tài)度好的建造商/供應(yīng)商，可以簽訂長期合作伙伴協(xié)議。合約部、工程部應(yīng)提供投標(biāo)單位考察報(bào)告。工程部、設(shè)計(jì)部、合約部、主管領(lǐng)導(dǎo)會(huì)簽投標(biāo)單位資格預(yù)審表。.開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場實(shí)地考察：工程部負(fù)責(zé).開標(biāo)：總包單位公開開標(biāo)：合約部、工程部、設(shè)計(jì)部、主管領(lǐng)導(dǎo)、投標(biāo)單位參加。分包單位：合同金額100萬以上的公開開標(biāo)。合同金額100萬以下的可內(nèi)部開標(biāo)：合約部、工程部、設(shè)計(jì)部參加。.評(píng)標(biāo)：技術(shù)評(píng)標(biāo)報(bào)告：工程部、設(shè)計(jì)部商務(wù)評(píng)標(biāo)報(bào)告：合約部評(píng)標(biāo)原則：合理最低總價(jià)、技術(shù)標(biāo)合理、議標(biāo)：議標(biāo)僅為條款的澄清，標(biāo)書錯(cuò)誤內(nèi)容修正，對(duì)于不平衡報(bào)價(jià)、單價(jià)偏高、偏低項(xiàng)目做出合理調(diào)整，但不得進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價(jià)總價(jià)之修改。了簡化招標(biāo)程序，杜絕反復(fù)壓價(jià)、不正當(dāng)競爭、不接受二次讓利報(bào)價(jià)。投標(biāo)單位需在投標(biāo)時(shí)，一次報(bào)價(jià)到位。廢標(biāo)原則：報(bào)價(jià)低于成本價(jià)、報(bào)價(jià)高于攔標(biāo)價(jià)、沒有完全響應(yīng)招標(biāo)文件，有保留條款、報(bào)價(jià)組成不合理且拒絕修改、嚴(yán)重的不平衡報(bào)價(jià)、技術(shù)標(biāo)不能滿足要求且拒絕修改完善。評(píng)標(biāo)報(bào)告應(yīng)包含商務(wù)部分和技術(shù)部分。商務(wù)部分由合約部提供：評(píng)標(biāo)說明、價(jià)格投標(biāo)金額及各章節(jié)比較表、主要項(xiàng)目單價(jià)比較表（偏低、偏高表）、各投標(biāo)單位應(yīng)提交文件或資料表、需投標(biāo)單位澄清之議標(biāo)疑問卷。對(duì)不合理單價(jià)投標(biāo)單位、及計(jì)算錯(cuò)誤應(yīng)無條件修改（但不修改投標(biāo)總價(jià)）。對(duì)于拒絕修改的，應(yīng)按廢標(biāo)處理。技術(shù)部分由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)：審核施工組織設(shè)計(jì)，對(duì)施工方案、施工工藝、施工進(jìn)度計(jì)劃比較。對(duì)于質(zhì)量、工期不能滿足招標(biāo)要求的，應(yīng)要求投標(biāo)單位在不修改投標(biāo)總價(jià)的基礎(chǔ)上，允許修改補(bǔ)充。如修改后仍不能滿足要求，應(yīng)按廢標(biāo)處理。定標(biāo)：合約部匯總評(píng)標(biāo)報(bào)告，提供建議中標(biāo)單位，總經(jīng)理批準(zhǔn)。中標(biāo)單位應(yīng)滿足在商務(wù)標(biāo)有優(yōu)勢，且技術(shù)標(biāo)符合要求。.中標(biāo)通知書。中標(biāo)通知書，是指招標(biāo)人在確定中標(biāo)人后向中標(biāo)人發(fā)出的通知其中標(biāo)的書面憑證。由于合同正是簽署前，可能會(huì)需要一定的時(shí)間整理招投標(biāo)過程中的往來函件、裝訂合同及合同方分別蓋章。因此，中標(biāo)單位在合同簽署完成前，可根據(jù)開發(fā)商發(fā)出的中標(biāo)通知書，進(jìn)行開工準(zhǔn)備等工作。商務(wù)談判應(yīng)在中標(biāo)通知書發(fā)出前完成。合同之中標(biāo)通知書由總經(jīng)理簽發(fā)。對(duì)于合同金額較小之中標(biāo)通知書可由總經(jīng)理書面委托由主管領(lǐng)導(dǎo)（如主管的公司副總）簽發(fā)。.備案合同的準(zhǔn)備、及備案：備案金額小于執(zhí)行合同。備案條款中與執(zhí)行合同不一致的條款應(yīng)盡量簡略。注明：如發(fā)生時(shí)，雙發(fā)協(xié)商，另簽補(bǔ)充協(xié)議。備案合同應(yīng)明示:未盡事宜另簽補(bǔ)充協(xié)議.合同簽訂簡易招標(biāo)/免招標(biāo)流程適用范圍：燃?xì)?、給水、電力等市政工程及設(shè)計(jì)，因技術(shù)壟斷而導(dǎo)致市場上的產(chǎn)品稀缺等，或其他不宜采取邀請(qǐng)招標(biāo)形式的招標(biāo)項(xiàng)目，經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)同意，可采用簡易招標(biāo)或者免招標(biāo)方式。簡易招標(biāo)申請(qǐng)或免標(biāo)申請(qǐng)：工程部提議、合約部、主管領(lǐng)導(dǎo)會(huì)簽、總經(jīng)理批準(zhǔn)簡易招標(biāo)：流程同邀請(qǐng)招標(biāo)，投標(biāo)單位可以小于等于3個(gè)。除非必須，不應(yīng)申請(qǐng)免招標(biāo)。. 合同款支付流程合同款是否按合同約定支付，涉及到公司形象及公司口碑。因此，如公司有資金困難，則在合同里應(yīng)明示按節(jié)點(diǎn)付款，或指定付款時(shí)間（延長后的）。如無正當(dāng)理由，不得拖延付款時(shí)間。.工程進(jìn)度款工程進(jìn)度款申請(qǐng)：由施工單位提報(bào)形象進(jìn)度，工程款支付申請(qǐng)，進(jìn)度款明細(xì)。每月在規(guī)定日期內(nèi)報(bào)合約部和工程部?，F(xiàn)場確認(rèn)進(jìn)度：合約部在收到上述文件后，組織工程部、監(jiān)理、申請(qǐng)單位、造價(jià)咨詢公司現(xiàn)場確認(rèn)進(jìn)度。支付建議：造價(jià)咨詢公司根據(jù)簽認(rèn)后的文件提供付款建議?？偘鼏挝还こ虘?yīng)在7個(gè)工作日內(nèi)提供書面《付款估值建議書》，分包單位工程應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)提供書面《付款估值建議書》。合約主管應(yīng)根據(jù)支付建議，填寫《付款申報(bào)單》，由合約部經(jīng)理、工程部經(jīng)理、主管領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)經(jīng)理會(huì)簽、總經(jīng)理審批。該過程應(yīng)在10個(gè)工作日內(nèi)完成。財(cái)務(wù)部根據(jù)總經(jīng)理審批意見付款。付款前，施工單位按要求提供***。.材料款的支付貨款由供應(yīng)商根據(jù)合同或買方簽發(fā)的，有監(jiān)理、工程部、合約部確認(rèn)的《物料訂貨計(jì)劃表》供貨。貨到現(xiàn)場以后，由上述部門現(xiàn)場簽收《物料收獲清單》。合約主管根據(jù)簽收《物料收獲清單》計(jì)算支付金額，填寫《付款申報(bào)單》，由合約部經(jīng)理、工程部經(jīng)理、主管領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)經(jīng)理會(huì)簽、總經(jīng)理審批。財(cái)務(wù)部根據(jù)總經(jīng)理審批意見付款。.質(zhì)量保證金的支付提出申請(qǐng)：保修期滿，施工單位提供付款申請(qǐng)報(bào)合約部。付款評(píng)價(jià)：合約部知會(huì)物業(yè)管理部或工程部提供使用情況說明、質(zhì)量評(píng)價(jià)、