【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 影響到小區(qū)的居住環(huán)境，但也是有利有弊的，隨著小區(qū)商業(yè)的興起，一定會(huì)使該小區(qū)住宅物業(yè)的商業(yè)價(jià)值有所提升，因?yàn)樯虡I(yè)的興起，在樓市里對(duì)住宅物業(yè)的投資價(jià)值和升值潛力向來不可低估。 但業(yè)主們卻并不這么認(rèn)為，他們紛紛表示，好好的小區(qū)改建成鬧市區(qū)，看到小區(qū)的公共利益受到損害他們非常心疼，他們想不通：這樣的改建怎么會(huì)被批準(zhǔn)？因此，一定要繼續(xù)上訪下去直到問題解決。對(duì)此，盛賢公司表示，自己的改建手續(xù)合法，不怕業(yè)主“鬧事”。 點(diǎn)評(píng)： 如何找到一個(gè)平衡點(diǎn) 商業(yè)的喧嘩與居住的寧靜原本是商住樓面對(duì)的兩面。如何在兩者間找到利益的平衡點(diǎn)，是我們探尋的目的。 一邊是商家業(yè)主的商業(yè)利益，一邊是小區(qū)居民業(yè)主的居住利益。在這場(chǎng)大魚與小魚的博弈中，誰將會(huì)是最終的勝者？ 記者采訪時(shí)看到，面積不大的小區(qū)里干凈、整潔，一位老者拿著一個(gè)羽毛球自娛自樂。一旁的校園不時(shí)傳出嬉笑聲，場(chǎng)景十分和諧。 當(dāng)?shù)叵律坛墙ǔ珊螅瑸槔鮼砣镣纳陶哌M(jìn)出其間，小區(qū)的這種寧靜與和諧也將一去不復(fù)返。它對(duì)我們?cè)僖淮蔚靥岢隽艘粋€(gè)新的課題：商住型小區(qū)，如何在保證小區(qū)居住環(huán)境的前提下，來保證商家利益？ 本次案例中，盛賢公司的改建，由于手續(xù)齊全、合法，改建已勢(shì)在必行，但是如果得不到小區(qū)業(yè)主的支持與理解，也會(huì)紛擾不斷。而相關(guān)的部門，也會(huì)因?yàn)闃I(yè)主的不斷上訪而不得不拿出一定的精力來應(yīng)對(duì)、調(diào)解。因此，如何最大限度地保證業(yè)主利益、平衡商家利益，是值得有關(guān)部門在作出批文時(shí)就應(yīng)該考慮的問題，當(dāng)然，商家在決定改變經(jīng)營(yíng)的情況下，是否要主動(dòng)與業(yè)主進(jìn)行溝通，讓業(yè)主代表就改建提出意見，并適當(dāng)?shù)剡M(jìn)行采納，雙方就各自的利益達(dá)成共識(shí)，不讓矛盾激化、演變，是目前商住型物業(yè)要思考的問題。海印花園的矛盾與利益，最終將如何解決，我們《物業(yè)教育資訊》案例精解欄目將繼續(xù)關(guān)注。小區(qū)內(nèi)業(yè)主交費(fèi)停車被盜 物業(yè)公司賠償50%小區(qū)內(nèi)業(yè)主交費(fèi)停車被盜，法院判決——物業(yè)公司賠償損失50％ 交了物業(yè)管理費(fèi)，摩托車在住宅小區(qū)內(nèi)丟失，誰該為丟失的車輛負(fù)責(zé)？近日，這個(gè)讓不少廣州中山市民牽腸掛肚的案子終于有了一個(gè)說法，中山市中級(jí)人民法院對(duì)石岐區(qū)東明花園業(yè)主17輛摩托車被盜一案作出了終審判決：如果沒有特殊的約定，物業(yè)管理公司和業(yè)主之間簽訂的是應(yīng)該一般的物業(yè)管理合同，而不是保管合同，摩托車丟失雙方都有責(zé)任，本著公平的原則，綜合考慮多方因素，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主作適當(dāng)賠償?！景讣恳荒陙G17輛摩托車位于中山市石岐區(qū)的東明花園，是一個(gè)有2000多住戶的中山相對(duì)較大的小區(qū)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅2003年一年間竟有17輛摩托車被盜。 據(jù)東明花園物業(yè)管理負(fù)責(zé)人黃經(jīng)理介紹，由于沒有車房，物業(yè)公司為業(yè)主提供車位，每月收30元的費(fèi)用。沒有想到，2003年一年之內(nèi)，小區(qū)有17家摩托車被盜，其中2月18日開始的一周之內(nèi)丟了5輛，2003年8月底之后又有12輛被盜。車輛丟失后，部分業(yè)主找到物業(yè)管理公司，要求獲得賠償，但是物業(yè)管理公司也頗為難，僅僅收了30元的管理費(fèi)，就要負(fù)這樣大的責(zé)任，顯然有失公平，他們拒絕賠償。許多業(yè)主開始對(duì)物業(yè)公司的管理能力產(chǎn)生不信任，有些丟車的業(yè)主干脆以不交物業(yè)管理費(fèi)與小區(qū)對(duì)抗，雙方關(guān)系劍拔弩張。在調(diào)解無望的情況下，2003年3月，東明花園5位業(yè)主一氣之下，將所在小區(qū)物業(yè)管理公司告上法庭，2003年9月，中山市人民法院判決東明物業(yè)管理公司敗訴。【物業(yè)】我們已盡管理義務(wù)“我們的小區(qū)是一個(gè)開放的小區(qū)，竊賊14秒鐘偷一輛摩托車，我們防不勝防，我們盡了自己應(yīng)盡的管理義務(wù)。”中山市東明物業(yè)管理有限公司的黃先生表示。黃先生認(rèn)為，在給業(yè)主的收費(fèi)發(fā)票上，公司已經(jīng)明確地寫著“本車位只提供停泊車，不負(fù)責(zé)車輛(財(cái)物)保管”的字樣，“況且一開始有6人告我們，其中一人的車在小區(qū)內(nèi)已找到，是車主忘記放在哪里了，他本人撤訴了，剩下的5名原告中，記錄顯示有2人曾經(jīng)5次沒有拔車鑰匙，這次他們的車丟掉了，責(zé)任怎么可能全在我們呢？”竹苑小區(qū)的中房物業(yè)管理有限公司的郭女士說，他們小區(qū)屬于完全開放的小區(qū)，曾經(jīng)丟了一輛小汽車，物業(yè)管理也只是每月收取150元的停車費(fèi)，怎么可能負(fù)責(zé)保管？另外，如果丟了車就可以找物業(yè)公司賠，那業(yè)主就不會(huì)再去買保險(xiǎn)了，物業(yè)公司怎么可能把保險(xiǎn)公司的責(zé)任都承擔(dān)了呢？盡管如此，東明物業(yè)管理有限公司黃先生說，他們已經(jīng)在調(diào)整管理措施，通過調(diào)查，他們發(fā)現(xiàn)丟失的摩托車都是某一種型號(hào)的，物業(yè)管理要求所有這種型號(hào)的摩托車停在一個(gè)專門的停車場(chǎng)，公司安排3個(gè)人專門看管；其次是開始修建圍墻，讓以前的近千米的開放地帶封閉起來?！緲I(yè)主】交了停車費(fèi)丟車就要賠提起自己丟失摩托車的事情，某小區(qū)的陳小姐還忿忿不平：“自己每個(gè)月交了車位費(fèi)，怎么到時(shí)出事了反而不管了呢？這些摩托車位本來都屬于業(yè)主所有，是業(yè)主買房時(shí)的公攤面積，而物業(yè)公司只是用我們的地盤來保管我們的東西，既然是保管，丟失了就應(yīng)該賠償?！倍鴸|明花園的部分業(yè)主認(rèn)為，雖然物業(yè)公司給的發(fā)票上面有特別說明，但是并沒有經(jīng)過業(yè)主的同意，所以不能作為推卸責(zé)任的證據(jù)。摩托車停在小區(qū)內(nèi)，并且交了費(fèi)，丟掉了自然小區(qū)應(yīng)該賠償，否則，與把摩托車停在大街上有什么區(qū)別？【判決】雙方共同承擔(dān)責(zé)任近日，這件持續(xù)一年多的案件終于有了結(jié)果。法院認(rèn)為：業(yè)主和物業(yè)管理公司之間構(gòu)成車輛管理服務(wù)合同，并非保管合同，由于物業(yè)管理公司沒有履行對(duì)車輛進(jìn)行登記的職責(zé)，負(fù)有一定的責(zé)任，酌定按照車輛評(píng)估價(jià)值的50％進(jìn)行賠償。據(jù)悉，這次狀告東明花園的共有5位丟車的業(yè)主，他們的摩托車評(píng)估價(jià)值在9000元到17000元不等，都得到一半的賠償。審理此案的中山市中級(jí)人民法院的有關(guān)法官認(rèn)為，此案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是雙方到底是一種什么樣的合同關(guān)系。之所以不作保管合同考慮，是因?yàn)闃I(yè)主并沒有真正把車給物業(yè)管理公司保管，沒有交車鑰匙，每月所交的30元也不是保管費(fèi)用，如果是保管費(fèi)用顯然要高些，所以二者只是構(gòu)成車輛管理服務(wù)合同，物業(yè)公司也有一定的責(zé)任，比如車輛的登記、適當(dāng)?shù)淖⒁饬x務(wù)等等。這樣，顯然雙方都要承擔(dān)一定的責(zé)任。另外，這個(gè)判決并非一成不變的，還要看具體案子，比如小區(qū)是封閉式還是開放式、業(yè)主的交費(fèi)情況、丟失物價(jià)值的大小等等。張強(qiáng)律師:從去年開始，中山的不少物業(yè)公司為了降低風(fēng)險(xiǎn)，在中國(guó)人民保險(xiǎn)公司投了保，這是一種責(zé)任險(xiǎn)，小區(qū)再丟車后就可以找保險(xiǎn)公司，這是一個(gè)有意義的嘗試。目前，中山已有翠景、東明、永怡等十多家物業(yè)管理公司投了保，但如果保險(xiǎn)公司看到自己承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)過大，可能提高保費(fèi)，保費(fèi)高了，物業(yè)公司還會(huì)不會(huì)投保，這也需要權(quán)衡。但是，這個(gè)嘗試如果成功，那么誰要為丟失的摩托車買單的問題也許可以迎刃而解了。小區(qū)丟愛車——誰賠丟失了機(jī)動(dòng)車，失主該向誰去索賠？也許3月9日的一場(chǎng)保險(xiǎn)公司和物業(yè)的糾紛，能夠給物業(yè)企業(yè)一些啟示。3月9日，北京市第二中級(jí)人民法院開庭審理了一起太平洋財(cái)險(xiǎn)北京市通州支公司和北京市育新物業(yè)管理公司關(guān)于育新物業(yè)業(yè)主丟失車輛賠償?shù)募m紛案。事件經(jīng)過：2001年4月2日，并辦理了過戶手續(xù)。2004年4月11日，南某的家人聲稱該車在望京花園小區(qū)丟失。隨后，南某及相關(guān)人士分別向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，向小區(qū)物業(yè)育新物業(yè)報(bào)案，向車輛投保的太平洋財(cái)險(xiǎn)通州支公司報(bào)案。南某于2003年6月4日在太平洋財(cái)險(xiǎn)通州支公司投保了車損險(xiǎn)、三者險(xiǎn)、全車盜搶險(xiǎn)以及車上人員責(zé)任險(xiǎn)，共計(jì)花費(fèi)保費(fèi)3850元。因此，保險(xiǎn)公司在2004年8月15日對(duì)南某進(jìn)行了賠付。同時(shí)，南某在2004年1月1日向育新物業(yè)交納了全年停車費(fèi)1080元，并獲得停車證，因此，南某和育新物業(yè)之間形成了有償?shù)能囕v保管關(guān)系。丟車后，經(jīng)過一再協(xié)商，物業(yè)最終補(bǔ)償了南某1萬元。這樣。之后，南某與保險(xiǎn)公司簽署了權(quán)益轉(zhuǎn)讓書，將其向第三方追償?shù)臋?quán)利轉(zhuǎn)讓給太平洋財(cái)險(xiǎn)通州支公司。保險(xiǎn)公司認(rèn)為，育新物業(yè)是涉案車輛丟失當(dāng)日的車輛保管者，因此，對(duì)車輛的丟失負(fù)有責(zé)任。育新物業(yè)則認(rèn)為，保險(xiǎn)公司并沒有有力證據(jù)證明該車確實(shí)是在物業(yè)管理的望京花園小區(qū)丟失的，因此，物業(yè)不能對(duì)此負(fù)責(zé)任。此案一審保險(xiǎn)公司敗訴，二審還沒有結(jié)果。點(diǎn)評(píng)：物業(yè)管理企業(yè)一旦收取了停車費(fèi)，而車輛的確在規(guī)定停車場(chǎng)或小區(qū)停車位丟失，物業(yè)就一定會(huì)承擔(dān)相關(guān)賠償責(zé)任。至于本案，對(duì)物業(yè)最有利的因素就是無法證明南某的車是否在望京花園小區(qū)丟失。物業(yè)對(duì)于車輛管理中車輛進(jìn)入，駛出環(huán)節(jié)一定要用心，按車輛管理程序走。 停車費(fèi)400元是場(chǎng)地費(fèi)還是保管費(fèi)某業(yè)主將車停在小區(qū)內(nèi)，每月繳400元停車費(fèi)。一天早上，他發(fā)現(xiàn)車輛被盜，遂報(bào)警并向物業(yè)公司交涉，雙方在是否賠償及具體數(shù)額上存在較大爭(zhēng)議。車主將物業(yè)公司告上法庭，要求物業(yè)公司賠償；物業(yè)公司則辯稱，車主繳納的400元是場(chǎng)地使用費(fèi)，雙方之間并未形成保管合同關(guān)系，因此不應(yīng)對(duì)車輛丟失承擔(dān)賠償責(zé)任。法院最后判決，物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。目前，小區(qū)內(nèi)丟失車輛引發(fā)的糾紛時(shí)有發(fā)生，司法界和理論界對(duì)此也存在分歧，有時(shí)會(huì)有截然不同的觀點(diǎn)或判決。律師認(rèn)為，確定這一焦點(diǎn)問題應(yīng)從以下幾個(gè)方面綜合考慮。一看經(jīng)營(yíng)者所提供的服務(wù)類型。停車場(chǎng)或物業(yè)公司（以下暫稱經(jīng)營(yíng)者），其職責(zé)主要由經(jīng)國(guó)家工商行政管理機(jī)關(guān)依法核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍，或經(jīng)營(yíng)者制定并對(duì)外公示的服務(wù)內(nèi)容和性質(zhì)決定。經(jīng)營(yíng)范圍或服務(wù)內(nèi)容中包不包括保管業(yè)務(wù)，以及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是按哪種業(yè)務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)核準(zhǔn)的或公示的，職責(zé)中是否提供保管服務(wù)。二看經(jīng)營(yíng)者與車主就停車收費(fèi)是如何約定的。如果雙方明確約定為保管關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為雙方之間已經(jīng)確定了保管合同關(guān)系。三看物業(yè)管理小區(qū)或者停車場(chǎng)是否封閉式的，以及車輛進(jìn)出的管理制度和措施如何。如果停車場(chǎng)是封閉的，車輛進(jìn)出也有嚴(yán)格的出入管理制度。此種情況下，經(jīng)營(yíng)者如果確有失職的地方，就應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。四看關(guān)于停車收費(fèi)的定性。有的停車場(chǎng)為降低風(fēng)險(xiǎn)，在收費(fèi)收據(jù)上特別注明是車位出租。但是，在司法實(shí)踐中，這一聲明不一定成為免責(zé)理由。當(dāng)車主與經(jīng)營(yíng)者之間難以確定是否為保管合同關(guān)系時(shí)，車輛丟失或損失的，只要車主向經(jīng)營(yíng)者繳納了停車費(fèi)，經(jīng)營(yíng)者也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任?！断M(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第七條規(guī)定，消費(fèi)者在購買、使用商品和接受服務(wù)時(shí)享有人身、財(cái)產(chǎn)安全不受損害的權(quán)利；第十七條規(guī)定，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)保證其提供的商品或服務(wù)符合保障人身、財(cái)產(chǎn)安全的要求。據(jù)此，經(jīng)營(yíng)者對(duì)停放的車輛負(fù)有安全保障義務(wù)，特別是那種封閉式的小區(qū)和停車場(chǎng)，有專門保安人員負(fù)責(zé)，車輛進(jìn)出又經(jīng)過一定的查驗(yàn)制度。上面的案例中，經(jīng)營(yíng)者與車主雖未明確為保管關(guān)系，但鑒于經(jīng)營(yíng)者在管理上有過失，法院判決物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任?，F(xiàn)實(shí)中，不少小區(qū)為了平衡物業(yè)公司和車主的利益，防范事故發(fā)生后的道德風(fēng)險(xiǎn)，往往投保公共區(qū)域責(zé)任險(xiǎn)。通過保險(xiǎn)降低物業(yè)企業(yè)在財(cái)產(chǎn)方面的風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)主丟殘摩物業(yè)被判賠7月3日,家住豐臺(tái)區(qū)馬家堡某小區(qū)的殘疾人老王,通過街道司法所,向小區(qū)物業(yè)要回了丟車賠償金3000元。今年1月,老王所在小區(qū)貼出告示:地下存車處無人看管,居民可以免費(fèi)存車,車輛出現(xiàn)丟失,物業(yè)公司概不負(fù)責(zé)。四處張貼的告示無疑是給小偷“通風(fēng)報(bào)信”,存車處丟車事件明顯增多。今年4月24日,老王上了好幾道鎖的殘疾人摩托車也被人盜走。老王到馬家堡司法所尋求幫助。司法所找到物業(yè)公司時(shí)，對(duì)方表示，既然已經(jīng)明示存車處為免費(fèi)使用，那么物業(yè)公司與業(yè)主之間不存在合同關(guān)系,因此也不承擔(dān)賠償責(zé)任。司法所認(rèn)為，根據(jù)《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》，小區(qū)設(shè)非機(jī)動(dòng)車輛停車場(chǎng)(存車處)，必須保證停車有序，24小時(shí)設(shè)專人看管。顯然，物業(yè)公司的“免責(zé)告示”違反了這一規(guī)定，是無效的。經(jīng)過反復(fù)協(xié)商與調(diào)解，最終雙方達(dá)成協(xié)議:由物業(yè)公司賠償老王殘摩補(bǔ)償款3000元。物業(yè)公司負(fù)責(zé)人通過此事也認(rèn)識(shí)到了履行小區(qū)管理義務(wù)的重要性，在司法所的幫助下，正在積極尋找存車處看車人。小區(qū)丟車 物業(yè)賠償認(rèn)為物業(yè)公司沒有履行保管義務(wù)，使自己停放在小區(qū)的轎車被盜，北京業(yè)主方先生將物業(yè)公司告上法庭。近日，北京市二中院終審判決。2004年8月2日，方先生停在小區(qū)指定車位上的車被盜。同年10月，保險(xiǎn)公司按車輛折舊后價(jià)值的80%。 2004年10月，方先生起訴至一審法院稱，自己向物業(yè)公司交納了物業(yè)、車位、保安等費(fèi)用，故物業(yè)公司應(yīng)按《北京市住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》及《北京市居住小區(qū)機(jī)動(dòng)車停車管理辦法》提供服務(wù)，設(shè)專人24小時(shí)看管停車場(chǎng)，或采用電子監(jiān)控手段進(jìn)行不間斷監(jiān)視，防止車輛丟失。現(xiàn)物業(yè)公司未能有效履行其防止車輛丟失職責(zé)，致使車輛丟失。之后，又未提供任何有關(guān)破案線索。、3000元車輛裝飾費(fèi)。法庭上，物業(yè)公司辯稱，小區(qū)只有一個(gè)進(jìn)出大門，公司采取門衛(wèi)24小時(shí)值守，并且有電子監(jiān)控。對(duì)交納車輛管理費(fèi)的業(yè)主，公司發(fā)給車輛出入證。起初，車輛進(jìn)小區(qū)發(fā)放憑證，出小區(qū)查驗(yàn)憑證，但因業(yè)主反映不方便，故改成業(yè)主將車證放置于車輛前擋風(fēng)玻璃處，憑車證出入。方先生的車輛當(dāng)晚開出時(shí)，保安看到車上有證就放行了。方先生的車位非常亮，且旁邊有人住，出事后，沒有發(fā)現(xiàn)地上有碎玻璃等殘留物，旁邊的鄰居也沒有聽到警報(bào)聲，且公司在小區(qū)設(shè)有保安巡邏，方先生的車不是被砸或被撬以后開出去的，公司盡到了保管責(zé)任和應(yīng)盡的管理義務(wù)，所以沒有責(zé)任。一審敗訴后，方先生不服，上訴到北京市二中院。二中院經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)公司收取了方先生車位費(fèi)并為其指定了停車位，雙方形成了停車管理服務(wù)關(guān)系。物業(yè)公司對(duì)方先生停放在小區(qū)內(nèi)的車輛負(fù)有謹(jǐn)慎的注意義務(wù)。物業(yè)公司沒按照《北京市居住小區(qū)機(jī)動(dòng)車停車管理辦法》對(duì)小區(qū)車輛采用進(jìn)門發(fā)放停車憑證、出門查驗(yàn)停車憑證后放行的管理方式。而要求業(yè)主將車證放置于車輛前擋風(fēng)玻璃處，以此作為小區(qū)出入憑證的做法，顯然難以達(dá)到安全防范目的。另外，物業(yè)公司為方先生指定的停車位既不在小區(qū)24小時(shí)值守保安的視線范圍，亦不在小區(qū)電子監(jiān)控范圍。由此可以認(rèn)定，物業(yè)公司在停車管理方面存在疏漏，對(duì)方先生車輛在小區(qū)內(nèi)丟失，存在過失，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。據(jù)此，做出上述判決。車在停車場(chǎng)外丟失 物業(yè)管理被判賠償在廣州下班回家的黃先生恰逢所住大廈的停車場(chǎng)沒位，只好在保安指引下，將車停放在停車場(chǎng)之外，不料第二天一早發(fā)現(xiàn)車子丟失。在獲得保險(xiǎn)公司理賠的情況下，黃先生繼而向大廈物管公司索賠。那么，物管公司對(duì)于停車場(chǎng)外被盜的車究竟有無賠償責(zé)任呢？廣州天河區(qū)法院日前作出的一審判決支持了車主的賠償請(qǐng)求。2004年5月7日22時(shí)許，家住廣州市天河區(qū)五山路某大廈的黃先生駕駛自己的本田轎車下班回家。車行至大廈停車場(chǎng)入口時(shí)，被停車場(chǎng)保安告知：車位已滿。黃在保安的指引下，將車停放在了停車場(chǎng)出口的左側(cè)?！懊髟缛≤嚂r(shí)，交5元”，黃離開停車場(chǎng)時(shí)保安這樣交代。由于走得匆忙，黃并未向保安索取停車牌。次日一早，黃取車時(shí)發(fā)現(xiàn)車不見了。警方查看監(jiān)控錄像，發(fā)現(xiàn)一未知身份男子于凌晨2時(shí)將車開走。黃在保險(xiǎn)公司理賠后，將該大廈物業(yè)管理公司訴至天河區(qū)法院。物業(yè)公司辯稱，黃停放轎車的地方不屬于停車場(chǎng)的范圍，且無法出示保管憑證。但法院認(rèn)為，停車場(chǎng)保安員的陳述證