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正文內(nèi)容

物業(yè)停車場(chǎng)管理培訓(xùn)課程(編輯修改稿)

2025-05-14 23:27 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 影響到小區(qū)的居住環(huán)境,但也是有利有弊的,隨著小區(qū)商業(yè)的興起,一定會(huì)使該小區(qū)住宅物業(yè)的商業(yè)價(jià)值有所提升,因?yàn)樯虡I(yè)的興起,在樓市里對(duì)住宅物業(yè)的投資價(jià)值和升值潛力向來不可低估。 但業(yè)主們卻并不這么認(rèn)為,他們紛紛表示,好好的小區(qū)改建成鬧市區(qū),看到小區(qū)的公共利益受到損害他們非常心疼,他們想不通:這樣的改建怎么會(huì)被批準(zhǔn)?因此,一定要繼續(xù)上訪下去直到問題解決。對(duì)此,盛賢公司表示,自己的改建手續(xù)合法,不怕業(yè)主“鬧事”。 點(diǎn)評(píng): 如何找到一個(gè)平衡點(diǎn) 商業(yè)的喧嘩與居住的寧靜原本是商住樓面對(duì)的兩面。如何在兩者間找到利益的平衡點(diǎn),是我們探尋的目的。 一邊是商家業(yè)主的商業(yè)利益,一邊是小區(qū)居民業(yè)主的居住利益。在這場(chǎng)大魚與小魚的博弈中,誰將會(huì)是最終的勝者? 記者采訪時(shí)看到,面積不大的小區(qū)里干凈、整潔,一位老者拿著一個(gè)羽毛球自娛自樂。一旁的校園不時(shí)傳出嬉笑聲,場(chǎng)景十分和諧。 當(dāng)?shù)叵律坛墙ǔ珊螅瑸槔鮼砣镣纳陶哌M(jìn)出其間,小區(qū)的這種寧靜與和諧也將一去不復(fù)返。它對(duì)我們?cè)僖淮蔚靥岢隽艘粋€(gè)新的課題:商住型小區(qū),如何在保證小區(qū)居住環(huán)境的前提下,來保證商家利益? 本次案例中,盛賢公司的改建,由于手續(xù)齊全、合法,改建已勢(shì)在必行,但是如果得不到小區(qū)業(yè)主的支持與理解,也會(huì)紛擾不斷。而相關(guān)的部門,也會(huì)因?yàn)闃I(yè)主的不斷上訪而不得不拿出一定的精力來應(yīng)對(duì)、調(diào)解。因此,如何最大限度地保證業(yè)主利益、平衡商家利益,是值得有關(guān)部門在作出批文時(shí)就應(yīng)該考慮的問題,當(dāng)然,商家在決定改變經(jīng)營(yíng)的情況下,是否要主動(dòng)與業(yè)主進(jìn)行溝通,讓業(yè)主代表就改建提出意見,并適當(dāng)?shù)剡M(jìn)行采納,雙方就各自的利益達(dá)成共識(shí),不讓矛盾激化、演變,是目前商住型物業(yè)要思考的問題。海印花園的矛盾與利益,最終將如何解決,我們《物業(yè)教育資訊》案例精解欄目將繼續(xù)關(guān)注。小區(qū)內(nèi)業(yè)主交費(fèi)停車被盜 物業(yè)公司賠償50%小區(qū)內(nèi)業(yè)主交費(fèi)停車被盜,法院判決——物業(yè)公司賠償損失50% 交了物業(yè)管理費(fèi),摩托車在住宅小區(qū)內(nèi)丟失,誰該為丟失的車輛負(fù)責(zé)?近日,這個(gè)讓不少廣州中山市民牽腸掛肚的案子終于有了一個(gè)說法,中山市中級(jí)人民法院對(duì)石岐區(qū)東明花園業(yè)主17輛摩托車被盜一案作出了終審判決:如果沒有特殊的約定,物業(yè)管理公司和業(yè)主之間簽訂的是應(yīng)該一般的物業(yè)管理合同,而不是保管合同,摩托車丟失雙方都有責(zé)任,本著公平的原則,綜合考慮多方因素,物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主作適當(dāng)賠償?!景讣恳荒陙G17輛摩托車位于中山市石岐區(qū)的東明花園,是一個(gè)有2000多住戶的中山相對(duì)較大的小區(qū),據(jù)統(tǒng)計(jì),僅2003年一年間竟有17輛摩托車被盜。 據(jù)東明花園物業(yè)管理負(fù)責(zé)人黃經(jīng)理介紹,由于沒有車房,物業(yè)公司為業(yè)主提供車位,每月收30元的費(fèi)用。沒有想到,2003年一年之內(nèi),小區(qū)有17家摩托車被盜,其中2月18日開始的一周之內(nèi)丟了5輛,2003年8月底之后又有12輛被盜。車輛丟失后,部分業(yè)主找到物業(yè)管理公司,要求獲得賠償,但是物業(yè)管理公司也頗為難,僅僅收了30元的管理費(fèi),就要負(fù)這樣大的責(zé)任,顯然有失公平,他們拒絕賠償。許多業(yè)主開始對(duì)物業(yè)公司的管理能力產(chǎn)生不信任,有些丟車的業(yè)主干脆以不交物業(yè)管理費(fèi)與小區(qū)對(duì)抗,雙方關(guān)系劍拔弩張。在調(diào)解無望的情況下,2003年3月,東明花園5位業(yè)主一氣之下,將所在小區(qū)物業(yè)管理公司告上法庭,2003年9月,中山市人民法院判決東明物業(yè)管理公司敗訴。【物業(yè)】我們已盡管理義務(wù)“我們的小區(qū)是一個(gè)開放的小區(qū),竊賊14秒鐘偷一輛摩托車,我們防不勝防,我們盡了自己應(yīng)盡的管理義務(wù)。”中山市東明物業(yè)管理有限公司的黃先生表示。黃先生認(rèn)為,在給業(yè)主的收費(fèi)發(fā)票上,公司已經(jīng)明確地寫著“本車位只提供停泊車,不負(fù)責(zé)車輛(財(cái)物)保管”的字樣,“況且一開始有6人告我們,其中一人的車在小區(qū)內(nèi)已找到,是車主忘記放在哪里了,他本人撤訴了,剩下的5名原告中,記錄顯示有2人曾經(jīng)5次沒有拔車鑰匙,這次他們的車丟掉了,責(zé)任怎么可能全在我們呢?”竹苑小區(qū)的中房物業(yè)管理有限公司的郭女士說,他們小區(qū)屬于完全開放的小區(qū),曾經(jīng)丟了一輛小汽車,物業(yè)管理也只是每月收取150元的停車費(fèi),怎么可能負(fù)責(zé)保管?另外,如果丟了車就可以找物業(yè)公司賠,那業(yè)主就不會(huì)再去買保險(xiǎn)了,物業(yè)公司怎么可能把保險(xiǎn)公司的責(zé)任都承擔(dān)了呢?盡管如此,東明物業(yè)管理有限公司黃先生說,他們已經(jīng)在調(diào)整管理措施,通過調(diào)查,他們發(fā)現(xiàn)丟失的摩托車都是某一種型號(hào)的,物業(yè)管理要求所有這種型號(hào)的摩托車停在一個(gè)專門的停車場(chǎng),公司安排3個(gè)人專門看管;其次是開始修建圍墻,讓以前的近千米的開放地帶封閉起來?!緲I(yè)主】交了停車費(fèi)丟車就要賠提起自己丟失摩托車的事情,某小區(qū)的陳小姐還忿忿不平:“自己每個(gè)月交了車位費(fèi),怎么到時(shí)出事了反而不管了呢?這些摩托車位本來都屬于業(yè)主所有,是業(yè)主買房時(shí)的公攤面積,而物業(yè)公司只是用我們的地盤來保管我們的東西,既然是保管,丟失了就應(yīng)該賠償?!倍鴸|明花園的部分業(yè)主認(rèn)為,雖然物業(yè)公司給的發(fā)票上面有特別說明,但是并沒有經(jīng)過業(yè)主的同意,所以不能作為推卸責(zé)任的證據(jù)。摩托車停在小區(qū)內(nèi),并且交了費(fèi),丟掉了自然小區(qū)應(yīng)該賠償,否則,與把摩托車停在大街上有什么區(qū)別?【判決】雙方共同承擔(dān)責(zé)任近日,這件持續(xù)一年多的案件終于有了結(jié)果。法院認(rèn)為:業(yè)主和物業(yè)管理公司之間構(gòu)成車輛管理服務(wù)合同,并非保管合同,由于物業(yè)管理公司沒有履行對(duì)車輛進(jìn)行登記的職責(zé),負(fù)有一定的責(zé)任,酌定按照車輛評(píng)估價(jià)值的50%進(jìn)行賠償。據(jù)悉,這次狀告東明花園的共有5位丟車的業(yè)主,他們的摩托車評(píng)估價(jià)值在9000元到17000元不等,都得到一半的賠償。審理此案的中山市中級(jí)人民法院的有關(guān)法官認(rèn)為,此案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是雙方到底是一種什么樣的合同關(guān)系。之所以不作保管合同考慮,是因?yàn)闃I(yè)主并沒有真正把車給物業(yè)管理公司保管,沒有交車鑰匙,每月所交的30元也不是保管費(fèi)用,如果是保管費(fèi)用顯然要高些,所以二者只是構(gòu)成車輛管理服務(wù)合同,物業(yè)公司也有一定的責(zé)任,比如車輛的登記、適當(dāng)?shù)淖⒁饬x務(wù)等等。這樣,顯然雙方都要承擔(dān)一定的責(zé)任。另外,這個(gè)判決并非一成不變的,還要看具體案子,比如小區(qū)是封閉式還是開放式、業(yè)主的交費(fèi)情況、丟失物價(jià)值的大小等等。張強(qiáng)律師:從去年開始,中山的不少物業(yè)公司為了降低風(fēng)險(xiǎn),在中國(guó)人民保險(xiǎn)公司投了保,這是一種責(zé)任險(xiǎn),小區(qū)再丟車后就可以找保險(xiǎn)公司,這是一個(gè)有意義的嘗試。目前,中山已有翠景、東明、永怡等十多家物業(yè)管理公司投了保,但如果保險(xiǎn)公司看到自己承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)過大,可能提高保費(fèi),保費(fèi)高了,物業(yè)公司還會(huì)不會(huì)投保,這也需要權(quán)衡。但是,這個(gè)嘗試如果成功,那么誰要為丟失的摩托車買單的問題也許可以迎刃而解了。小區(qū)丟愛車——誰賠丟失了機(jī)動(dòng)車,失主該向誰去索賠?也許3月9日的一場(chǎng)保險(xiǎn)公司和物業(yè)的糾紛,能夠給物業(yè)企業(yè)一些啟示。3月9日,北京市第二中級(jí)人民法院開庭審理了一起太平洋財(cái)險(xiǎn)北京市通州支公司和北京市育新物業(yè)管理公司關(guān)于育新物業(yè)業(yè)主丟失車輛賠償?shù)募m紛案。事件經(jīng)過:2001年4月2日,并辦理了過戶手續(xù)。2004年4月11日,南某的家人聲稱該車在望京花園小區(qū)丟失。隨后,南某及相關(guān)人士分別向公安機(jī)關(guān)報(bào)案,向小區(qū)物業(yè)育新物業(yè)報(bào)案,向車輛投保的太平洋財(cái)險(xiǎn)通州支公司報(bào)案。南某于2003年6月4日在太平洋財(cái)險(xiǎn)通州支公司投保了車損險(xiǎn)、三者險(xiǎn)、全車盜搶險(xiǎn)以及車上人員責(zé)任險(xiǎn),共計(jì)花費(fèi)保費(fèi)3850元。因此,保險(xiǎn)公司在2004年8月15日對(duì)南某進(jìn)行了賠付。同時(shí),南某在2004年1月1日向育新物業(yè)交納了全年停車費(fèi)1080元,并獲得停車證,因此,南某和育新物業(yè)之間形成了有償?shù)能囕v保管關(guān)系。丟車后,經(jīng)過一再協(xié)商,物業(yè)最終補(bǔ)償了南某1萬元。這樣。之后,南某與保險(xiǎn)公司簽署了權(quán)益轉(zhuǎn)讓書,將其向第三方追償?shù)臋?quán)利轉(zhuǎn)讓給太平洋財(cái)險(xiǎn)通州支公司。保險(xiǎn)公司認(rèn)為,育新物業(yè)是涉案車輛丟失當(dāng)日的車輛保管者,因此,對(duì)車輛的丟失負(fù)有責(zé)任。育新物業(yè)則認(rèn)為,保險(xiǎn)公司并沒有有力證據(jù)證明該車確實(shí)是在物業(yè)管理的望京花園小區(qū)丟失的,因此,物業(yè)不能對(duì)此負(fù)責(zé)任。此案一審保險(xiǎn)公司敗訴,二審還沒有結(jié)果。點(diǎn)評(píng):物業(yè)管理企業(yè)一旦收取了停車費(fèi),而車輛的確在規(guī)定停車場(chǎng)或小區(qū)停車位丟失,物業(yè)就一定會(huì)承擔(dān)相關(guān)賠償責(zé)任。至于本案,對(duì)物業(yè)最有利的因素就是無法證明南某的車是否在望京花園小區(qū)丟失。物業(yè)對(duì)于車輛管理中車輛進(jìn)入,駛出環(huán)節(jié)一定要用心,按車輛管理程序走。 停車費(fèi)400元是場(chǎng)地費(fèi)還是保管費(fèi)某業(yè)主將車停在小區(qū)內(nèi),每月繳400元停車費(fèi)。一天早上,他發(fā)現(xiàn)車輛被盜,遂報(bào)警并向物業(yè)公司交涉,雙方在是否賠償及具體數(shù)額上存在較大爭(zhēng)議。車主將物業(yè)公司告上法庭,要求物業(yè)公司賠償;物業(yè)公司則辯稱,車主繳納的400元是場(chǎng)地使用費(fèi),雙方之間并未形成保管合同關(guān)系,因此不應(yīng)對(duì)車輛丟失承擔(dān)賠償責(zé)任。法院最后判決,物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。目前,小區(qū)內(nèi)丟失車輛引發(fā)的糾紛時(shí)有發(fā)生,司法界和理論界對(duì)此也存在分歧,有時(shí)會(huì)有截然不同的觀點(diǎn)或判決。律師認(rèn)為,確定這一焦點(diǎn)問題應(yīng)從以下幾個(gè)方面綜合考慮。一看經(jīng)營(yíng)者所提供的服務(wù)類型。停車場(chǎng)或物業(yè)公司(以下暫稱經(jīng)營(yíng)者),其職責(zé)主要由經(jīng)國(guó)家工商行政管理機(jī)關(guān)依法核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍,或經(jīng)營(yíng)者制定并對(duì)外公示的服務(wù)內(nèi)容和性質(zhì)決定。經(jīng)營(yíng)范圍或服務(wù)內(nèi)容中包不包括保管業(yè)務(wù),以及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是按哪種業(yè)務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)核準(zhǔn)的或公示的,職責(zé)中是否提供保管服務(wù)。二看經(jīng)營(yíng)者與車主就停車收費(fèi)是如何約定的。如果雙方明確約定為保管關(guān)系的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)為雙方之間已經(jīng)確定了保管合同關(guān)系。三看物業(yè)管理小區(qū)或者停車場(chǎng)是否封閉式的,以及車輛進(jìn)出的管理制度和措施如何。如果停車場(chǎng)是封閉的,車輛進(jìn)出也有嚴(yán)格的出入管理制度。此種情況下,經(jīng)營(yíng)者如果確有失職的地方,就應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。四看關(guān)于停車收費(fèi)的定性。有的停車場(chǎng)為降低風(fēng)險(xiǎn),在收費(fèi)收據(jù)上特別注明是車位出租。但是,在司法實(shí)踐中,這一聲明不一定成為免責(zé)理由。當(dāng)車主與經(jīng)營(yíng)者之間難以確定是否為保管合同關(guān)系時(shí),車輛丟失或損失的,只要車主向經(jīng)營(yíng)者繳納了停車費(fèi),經(jīng)營(yíng)者也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任?!断M(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第七條規(guī)定,消費(fèi)者在購買、使用商品和接受服務(wù)時(shí)享有人身、財(cái)產(chǎn)安全不受損害的權(quán)利;第十七條規(guī)定,經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)保證其提供的商品或服務(wù)符合保障人身、財(cái)產(chǎn)安全的要求。據(jù)此,經(jīng)營(yíng)者對(duì)停放的車輛負(fù)有安全保障義務(wù),特別是那種封閉式的小區(qū)和停車場(chǎng),有專門保安人員負(fù)責(zé),車輛進(jìn)出又經(jīng)過一定的查驗(yàn)制度。上面的案例中,經(jīng)營(yíng)者與車主雖未明確為保管關(guān)系,但鑒于經(jīng)營(yíng)者在管理上有過失,法院判決物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任?,F(xiàn)實(shí)中,不少小區(qū)為了平衡物業(yè)公司和車主的利益,防范事故發(fā)生后的道德風(fēng)險(xiǎn),往往投保公共區(qū)域責(zé)任險(xiǎn)。通過保險(xiǎn)降低物業(yè)企業(yè)在財(cái)產(chǎn)方面的風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)主丟殘摩物業(yè)被判賠7月3日,家住豐臺(tái)區(qū)馬家堡某小區(qū)的殘疾人老王,通過街道司法所,向小區(qū)物業(yè)要回了丟車賠償金3000元。今年1月,老王所在小區(qū)貼出告示:地下存車處無人看管,居民可以免費(fèi)存車,車輛出現(xiàn)丟失,物業(yè)公司概不負(fù)責(zé)。四處張貼的告示無疑是給小偷“通風(fēng)報(bào)信”,存車處丟車事件明顯增多。今年4月24日,老王上了好幾道鎖的殘疾人摩托車也被人盜走。老王到馬家堡司法所尋求幫助。司法所找到物業(yè)公司時(shí),對(duì)方表示,既然已經(jīng)明示存車處為免費(fèi)使用,那么物業(yè)公司與業(yè)主之間不存在合同關(guān)系,因此也不承擔(dān)賠償責(zé)任。司法所認(rèn)為,根據(jù)《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》,小區(qū)設(shè)非機(jī)動(dòng)車輛停車場(chǎng)(存車處),必須保證停車有序,24小時(shí)設(shè)專人看管。顯然,物業(yè)公司的“免責(zé)告示”違反了這一規(guī)定,是無效的。經(jīng)過反復(fù)協(xié)商與調(diào)解,最終雙方達(dá)成協(xié)議:由物業(yè)公司賠償老王殘摩補(bǔ)償款3000元。物業(yè)公司負(fù)責(zé)人通過此事也認(rèn)識(shí)到了履行小區(qū)管理義務(wù)的重要性,在司法所的幫助下,正在積極尋找存車處看車人。小區(qū)丟車 物業(yè)賠償認(rèn)為物業(yè)公司沒有履行保管義務(wù),使自己停放在小區(qū)的轎車被盜,北京業(yè)主方先生將物業(yè)公司告上法庭。近日,北京市二中院終審判決。2004年8月2日,方先生停在小區(qū)指定車位上的車被盜。同年10月,保險(xiǎn)公司按車輛折舊后價(jià)值的80%。 2004年10月,方先生起訴至一審法院稱,自己向物業(yè)公司交納了物業(yè)、車位、保安等費(fèi)用,故物業(yè)公司應(yīng)按《北京市住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》及《北京市居住小區(qū)機(jī)動(dòng)車停車管理辦法》提供服務(wù),設(shè)專人24小時(shí)看管停車場(chǎng),或采用電子監(jiān)控手段進(jìn)行不間斷監(jiān)視,防止車輛丟失。現(xiàn)物業(yè)公司未能有效履行其防止車輛丟失職責(zé),致使車輛丟失。之后,又未提供任何有關(guān)破案線索。、3000元車輛裝飾費(fèi)。法庭上,物業(yè)公司辯稱,小區(qū)只有一個(gè)進(jìn)出大門,公司采取門衛(wèi)24小時(shí)值守,并且有電子監(jiān)控。對(duì)交納車輛管理費(fèi)的業(yè)主,公司發(fā)給車輛出入證。起初,車輛進(jìn)小區(qū)發(fā)放憑證,出小區(qū)查驗(yàn)憑證,但因業(yè)主反映不方便,故改成業(yè)主將車證放置于車輛前擋風(fēng)玻璃處,憑車證出入。方先生的車輛當(dāng)晚開出時(shí),保安看到車上有證就放行了。方先生的車位非常亮,且旁邊有人住,出事后,沒有發(fā)現(xiàn)地上有碎玻璃等殘留物,旁邊的鄰居也沒有聽到警報(bào)聲,且公司在小區(qū)設(shè)有保安巡邏,方先生的車不是被砸或被撬以后開出去的,公司盡到了保管責(zé)任和應(yīng)盡的管理義務(wù),所以沒有責(zé)任。一審敗訴后,方先生不服,上訴到北京市二中院。二中院經(jīng)審理認(rèn)為,物業(yè)公司收取了方先生車位費(fèi)并為其指定了停車位,雙方形成了停車管理服務(wù)關(guān)系。物業(yè)公司對(duì)方先生停放在小區(qū)內(nèi)的車輛負(fù)有謹(jǐn)慎的注意義務(wù)。物業(yè)公司沒按照《北京市居住小區(qū)機(jī)動(dòng)車停車管理辦法》對(duì)小區(qū)車輛采用進(jìn)門發(fā)放停車憑證、出門查驗(yàn)停車憑證后放行的管理方式。而要求業(yè)主將車證放置于車輛前擋風(fēng)玻璃處,以此作為小區(qū)出入憑證的做法,顯然難以達(dá)到安全防范目的。另外,物業(yè)公司為方先生指定的停車位既不在小區(qū)24小時(shí)值守保安的視線范圍,亦不在小區(qū)電子監(jiān)控范圍。由此可以認(rèn)定,物業(yè)公司在停車管理方面存在疏漏,對(duì)方先生車輛在小區(qū)內(nèi)丟失,存在過失,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。據(jù)此,做出上述判決。車在停車場(chǎng)外丟失 物業(yè)管理被判賠償在廣州下班回家的黃先生恰逢所住大廈的停車場(chǎng)沒位,只好在保安指引下,將車停放在停車場(chǎng)之外,不料第二天一早發(fā)現(xiàn)車子丟失。在獲得保險(xiǎn)公司理賠的情況下,黃先生繼而向大廈物管公司索賠。那么,物管公司對(duì)于停車場(chǎng)外被盜的車究竟有無賠償責(zé)任呢?廣州天河區(qū)法院日前作出的一審判決支持了車主的賠償請(qǐng)求。2004年5月7日22時(shí)許,家住廣州市天河區(qū)五山路某大廈的黃先生駕駛自己的本田轎車下班回家。車行至大廈停車場(chǎng)入口時(shí),被停車場(chǎng)保安告知:車位已滿。黃在保安的指引下,將車停放在了停車場(chǎng)出口的左側(cè)?!懊髟缛≤嚂r(shí),交5元”,黃離開停車場(chǎng)時(shí)保安這樣交代。由于走得匆忙,黃并未向保安索取停車牌。次日一早,黃取車時(shí)發(fā)現(xiàn)車不見了。警方查看監(jiān)控錄像,發(fā)現(xiàn)一未知身份男子于凌晨2時(shí)將車開走。黃在保險(xiǎn)公司理賠后,將該大廈物業(yè)管理公司訴至天河區(qū)法院。物業(yè)公司辯稱,黃停放轎車的地方不屬于停車場(chǎng)的范圍,且無法出示保管憑證。但法院認(rèn)為,停車場(chǎng)保安員的陳述證
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