【文章內(nèi)容簡介】 不知道問題到底出在哪里。經(jīng)過調(diào)查才發(fā)現(xiàn)，原來由于公司計劃管理做得不好，整個公司在運作的過程中留給材料部購買材料的時間非常少，所以材料部每次購買材料時要進行詢價、找廠家非常倉促，這樣買到材料時價格難免會達不到最佳值。所以說，一個企業(yè)應(yīng)當制定合理的制度，用制度來支撐公司的業(yè)務(wù)發(fā)展，每個人包括企業(yè)的老總都要按照制度辦事，這樣才能對員工進行有效的控制。正所謂“得控則強，失控則弱，無控則亂”。對于廣大的職業(yè)經(jīng)理人來說，特別是房地產(chǎn)公司的職業(yè)經(jīng)理人，廉潔這兩個字屬于品格問題，一個好的制度既能保證企業(yè)老總的利益，也能保證職業(yè)人的合法權(quán)益。建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度應(yīng)注意的問題現(xiàn)在很多公司都有管理制度，而且制度非常詳細，但是這些制度往往流于形式，沒有發(fā)揮實際作用。事實上，如果僅僅有制度，但是執(zhí)行不力，不按照基礎(chǔ)和業(yè)務(wù)流程來運作，反而會更嚴重地影響公司地整體運作。綜合來說，目前在房地產(chǎn)公司建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度應(yīng)當注意以下幾個問題：“人盯人”的戰(zhàn)術(shù) 有的公司組織結(jié)構(gòu)很不合理，老總每設(shè)置一個部門或者每招一個人都要再多設(shè)一個部門或者一個人來做監(jiān)督。這樣循環(huán)往復，造成企業(yè)內(nèi)部人員臃腫、部門和員工之間關(guān)系復雜，非常不利于企業(yè)的高效運作。這種“人盯人”戰(zhàn)術(shù)的依據(jù)歸根結(jié)底就是“不放心”，因為對員工不放心，所以需要人來監(jiān)督。事實上，合理的制度完全可以取代“人盯人”，并且更有效，也能節(jié)約成本?！九e例】一家房地產(chǎn)公司使用“人盯人”的戰(zhàn)術(shù)達到了頂峰，公司的造價管理體系尤其突出，一個報告在公司老總最后簽字之前，至少還有六七個人要簽字。一般來說，房地產(chǎn)公司的造價部下面都設(shè)土建部門和水電設(shè)備部門，一份報告先由負責人員簽字，然后土建經(jīng)理簽字就可以了。但是在這家公司，還需要造價部經(jīng)理簽字，簽完字之后不能直接交給老總或副總。因為財務(wù)部還專門設(shè)置了一個造價組，這個造價組由三個人組成，分別是經(jīng)理、水電設(shè)備負責人、土建負責人，也就是說造價部的單子在這里還要進行檢查。這還沒有完，總經(jīng)理辦公室專門有一個學造價的副總工程師最后把關(guān)。由他簽字之后，管財務(wù)的副總經(jīng)理再簽字，最后交給公司老總簽字?？梢韵胂螅@個公司的成本管理非常高，此外，因為負責的人太多，不僅影響工作效率，而且每個人都有意或無意地覺得自己的責任輕了，沒必要太認真，所以也影響工作效果?，F(xiàn)在很多房地產(chǎn)公司都高喊變革的口號，動輒舉辦變革大會，請管理咨詢公司和培訓師進行講座，并且制定一系列規(guī)章制度，但是大部分制度都未能真正落實和成功，久而久之，大家就覺得改革沒有什么作用。這就是前面所談到的為什么有一些房地產(chǎn)企業(yè)的老總對管理這兩個字非常不感興趣，他們寧愿去跑關(guān)系，用吃飯、喝酒、應(yīng)酬來替代管理?？墒牵覀儽仨氁庾R到把一切失敗都歸咎于制度的限制是一種錯誤的認識，管理之所以沒有效果，是因為管理沒有切中要害，我們要做的是改善管理制度、加大執(zhí)行力度。前面講過房地產(chǎn)公司的一個特征是項目組負責制，有人認為項目公司比較小就不需要專門建立管理制度了。這種觀點是錯誤的，一套行之有效的管理制度可以幫助項目公司更好地運作?！景咐?0世紀90年代我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)大型商場和管理方面都沒有什么經(jīng)驗，所以一家外資的發(fā)展商負責建設(shè)一座大型商場，外資發(fā)展商把這個項目單獨成立了一個項目公司，這個項目公司的許多做法都與當時國內(nèi)房地產(chǎn)公司不同，具體來說有：①人員設(shè)置非常簡練，不像國內(nèi)的一些企業(yè)管理人員就有上百人。這個項目公司的管理人員就只有一個人，主要負責財務(wù)管理，其他所有的具體項目，比如設(shè)計、施工、監(jiān)理等全部外包，這樣由專人負責，管理起來井井有條；②項目執(zhí)行中的任何事項都用書面往來，不像國內(nèi)的做法，比如工程部經(jīng)理到工地去，拍著員工的肩膀說，兄弟這個圖紙要改一下，然后就可以了。這個項目中的任何改動都留有書面資料，當項目完成之后，留下了大量的書面材料。這樣做，一方面可以保證命令的落實，另一方面也保證了在今后需要的時候可以找到書面證據(jù)。房地產(chǎn)公司的文件傳遞以及資料保管非常重要，文件的齊全是保護自己合法權(quán)益的一個有效方法。不僅在公司內(nèi)部，在公司與外界打交道的層面上也要注意做好文件傳遞以及資料保管。我們要向國外先進的企業(yè)學習，把口頭命令、工作事項等盡量用文字的形式記載下來并傳遞下去，并且最好有相關(guān)人員的簽字。，決不能擺花架子我們提倡房地產(chǎn)公司要建立切實可行的符合本公司實際情況的制度，決不能擺花架子，可是目前國內(nèi)房地產(chǎn)公司中的“花架子”還很多，看下面的幾個案例；【案例一】從20世紀90年代中期起，國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)掀起了一陣風潮，很多房地產(chǎn)公司都轟轟烈烈地搞各種活動，請專家和咨詢公司幫助制定各種制度，結(jié)果最后公司形成“兩張皮”的局面，其中一張叫白皮書的皮，即所謂的管理體系，還有一張皮則是員工們實際使用的工作方式。也就是說雖然公司制定了各種制度，但是員工們并沒有執(zhí)行，還是按照原有慣例工作。【案例分析】我們不需要寫在書上的條條框框，需要的是切實的管理措施?！景咐恳患夜緵Q定引進OA系統(tǒng)，公司的老總不懂電腦，為了做OA特意買了一部電腦放在辦公桌上。結(jié)果每當需要老總簽字的時候，他就把密碼給秘書，讓秘書來簽字。這樣一來員工們看到老板都是如此執(zhí)行，自然也就應(yīng)付了事了。結(jié)果是公司花了幾十萬元引進的OA系統(tǒng)在運作兩個月之后徹底癱瘓?！景咐治觥縊A系統(tǒng)是一種先進的計算機管理系統(tǒng)，但是是否要引進OA系統(tǒng)要看公司的實際情況來決定，否則可能花費大量的時間和金錢而沒有效果。房地產(chǎn)公司要從自己的實際情況出發(fā)來做管理，只有先扎扎實實地練好內(nèi)功,做好“基礎(chǔ)管理”工作,才能談所謂的“管理創(chuàng)新”。如果在基礎(chǔ)管理工作還沒做好的情況下就要進行管理創(chuàng)新，這種理念對房地產(chǎn)公司來說是致命的傷害?！叭齻€轉(zhuǎn)變”針對目前國內(nèi)房地產(chǎn)公司存在的問題，在實際工作中要做好三個轉(zhuǎn)變：198。 從“定性”到“定量”，把適當?shù)牟糠止ぷ饔昧炕男问絹戆盐眨?98。 從“務(wù)虛”到“務(wù)實”，要堅持扎扎實實地做實事，不務(wù)虛；198。 從“無形”到“有形”，使我們的工作踏踏實實，保持持續(xù)和創(chuàng)新的發(fā)展過程。【案例】我們以設(shè)置客戶服務(wù)中心為例來說明應(yīng)該怎樣做實事，一般來說公司設(shè)置客戶服務(wù)中心有三種方式：第一種是放在物業(yè)公司，第二種是放在銷售部的后臺支持，即售后，第三種是專門成立一個客戶服務(wù)部門，與公司其他部門并列。但是有一個公司采取了非常極端的辦法，因為這個公司處于發(fā)展階段，老總非常重視客戶工作，因此他就在總經(jīng)理辦公室中設(shè)立了一個客戶服務(wù)中心，把秘書的電話作為客戶服務(wù)投訴電話，這種做法顯然是不合適的?！景咐坑幸患曳康禺a(chǎn)公司在業(yè)內(nèi)和客戶當中都享有盛名，其中一個重要的原因就是這家公司從小事出發(fā)，踏踏實實地做好每一件事。比如客人去參觀公司的樣板房，參觀出來之后發(fā)現(xiàn)自己的鞋子已經(jīng)被調(diào)轉(zhuǎn)過來，正好符合穿鞋的需要，這是一個很細微的動作，但是給了客人方便；客人到公司所建的小區(qū)參觀，一般的小區(qū)保安會直接問找誰，而這家公司的保安會說：“先生您好，您提的東西這么重，我?guī)湍闼瓦^去好嗎？”這樣就很委婉地達到了監(jiān)控的目的。總之，房地產(chǎn)公司引進現(xiàn)代企業(yè)管理制度將會幫助企業(yè)降低成本，提高工作效率。特別是對那些有遠大抱負的企業(yè)老總來說，也許將來還要投資其他行業(yè)，那么現(xiàn)在踏踏實實地在房地產(chǎn)業(yè)建立一套好的管理體系，對于將來不論從事什么行業(yè)，這種思路都會給企業(yè)帶來更好的利潤?！咀詸z41】判斷下面的說法是否正確。（1）公司的老總應(yīng)當事必躬親才能做好表率。（2）現(xiàn)代企業(yè)管理制度將會幫助企業(yè)降低成本，提高工作效率。（3）房地產(chǎn)是一個特殊的行業(yè)，現(xiàn)代企業(yè)管理制度不適用于房地產(chǎn)公司。（4）管理創(chuàng)新是目前的流行趨勢，所有的公司都應(yīng)當進行管理創(chuàng)新。（5）房地產(chǎn)公司要建立切實可行的符合實際情況的制度，決不能擺花架子。（6）項目公司也應(yīng)該有一套行之有效的管理制度。（1）、（3）、（4）錯誤；（2）、（5）、（6）正確。第五講 房地產(chǎn)業(yè)管理制度的誤區(qū)（下）房地產(chǎn)公司在運用現(xiàn)代企業(yè)管理制度之前需要兩個前提，第一個前提是公司的基礎(chǔ)，基礎(chǔ)是房地產(chǎn)公司任何工作開展的前提。古人云，“河道之水，生于毫末，九層之臺，起于壘土”。我們反復提到基礎(chǔ)管理，企業(yè)在建立核心平臺的時候首先要注重基礎(chǔ)管理平臺的提升；第二個前提是業(yè)務(wù)，沒有業(yè)務(wù)企業(yè)就沒有利潤。只有把基礎(chǔ)和業(yè)務(wù)這兩項牢牢抓住，才能為奠定房地產(chǎn)企業(yè)的管理平臺打下堅實的基礎(chǔ)。國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)核心管理平臺提升的最佳途徑有兩條，分別是房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程優(yōu)化（BPI）和全員全過程人力資源管理（ASWP HRM），下面將詳細講解。什么是房地產(chǎn)企業(yè)核心管理平臺房地產(chǎn)企業(yè)具有眾多的管理線，包括成本線、財務(wù)線、質(zhì)量線、業(yè)務(wù)線等，還有計劃目標管理、人力資源管理、行政等等，在這些眾多的管理線中有一個最基本的管理問題，就是要實現(xiàn)公司業(yè)務(wù)流程的優(yōu)化與全員全過程人力資源管理系統(tǒng)的完美結(jié)合，這是解決房地產(chǎn)企業(yè)核心管理問題的最佳辦法。我們認為，核心管理平臺的提升應(yīng)該是公司全體員工共同參與的結(jié)果。這里需要強調(diào)的是，在人力資源管理系統(tǒng)前面有一個前綴，叫做全員全過程，也就是說人力資源管理系統(tǒng)是建立在業(yè)務(wù)基礎(chǔ)和計劃目標管理基礎(chǔ)上的。如何建立房地產(chǎn)企業(yè)核心管理平臺這里給出房地產(chǎn)企業(yè)建立核心管理平臺流程圖，圖51是本講的重點，它詳細地說明了房地產(chǎn)企業(yè)如何建立核心管理平臺，公司所有的業(yè)務(wù)流程都應(yīng)該按照這個圖來運作。房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃是企業(yè)工作的指導思想，我們要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃來制定房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計，在組織結(jié)構(gòu)設(shè)計好的基礎(chǔ)上才能確認部門的職責和業(yè)務(wù)流程的優(yōu)化，下一步工作是制定職位說明書、進行職位評估；圖的右邊是根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃制定的企業(yè)財年計劃，然后對公司的計劃目標進行分解制定各部門的計劃目標，在目標管理體系的基礎(chǔ)上才能制定建立在業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)之上的績效考核系統(tǒng)。在這兩條線都得到充分拓展、充分發(fā)展的基礎(chǔ)上，最后再建立公司的工資平臺、獎金平臺以及其它平臺。圖51 房地產(chǎn)企業(yè)建立核心管理平臺流程圖需要提醒的是，很多房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃都是以一年為周期，實際上這種做法是錯誤的，應(yīng)該把周期拉長，以三年或者五年為一個戰(zhàn)略規(guī)劃的周期，如果是多項目開發(fā)或者異地開發(fā)最好定為五年。周期比較長的好處是我們在做一年的工作計劃當中會有向前看的感覺，知道自己今年結(jié)束之后明年接下來要做什么，所以建議先制定長遠規(guī)劃再制定短期規(guī)劃。核心管理平臺系統(tǒng)核心模塊介紹本系統(tǒng)核心模塊一共有七個方面的內(nèi)容，分別是：198。 公司戰(zhàn)略規(guī)劃、組織結(jié)構(gòu)及集團與子公司管理模式設(shè)計198。 部門職責和業(yè)務(wù)流程優(yōu)化（BPI)198。 職位說明書系統(tǒng)建立198。 職位評估系統(tǒng)設(shè)計198。 薪酬管理系統(tǒng)設(shè)計198。 計劃和目標管理系統(tǒng)設(shè)計198。 績效考核系統(tǒng)設(shè)計這里重點講解下面三方面的內(nèi)容，其他內(nèi)容在后面的課程中陸續(xù)講解。（BPI）198。 BPI的定義大家對BPI不是很熟悉，但是都熟悉BPR，兩者的定義如下：① BPR（Business Process Reengineering）是指企業(yè)流程再造；② BPI（Business Process Improvement）的意思是業(yè)務(wù)流程的優(yōu)化。所謂業(yè)務(wù)流程再造是對原有流程的根本性的、革命性的改造，也就是原有的流程已經(jīng)與企業(yè)目前的戰(zhàn)略規(guī)劃、組織結(jié)構(gòu)等不適應(yīng)了，必須全部推翻重新來做?？墒钱斍拔覈康禺a(chǎn)公司的特點是本土化、區(qū)域化，講究實戰(zhàn)性，很多房地產(chǎn)公司以前都取得了輝煌的成就，其基本流程存在合理性，不需要完全再造，所以這時進行業(yè)務(wù)流程的優(yōu)化更恰當。198。 BPI的作用房地產(chǎn)公司部門職責和業(yè)務(wù)流程優(yōu)化的內(nèi)容是根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略，在公司組織架構(gòu)設(shè)計的基礎(chǔ)上對各部門職責進行分析，明確各部門之間的分工，同時對公司所有業(yè)務(wù)流程進行合理化調(diào)整，尤其對涉及到部門間接口問題進行明確，達到職責明細、分工合理、流程順暢的目的，為引入全員全過程人力資源管理系統(tǒng)奠定基礎(chǔ)。198。 BPI的重點這里要重點強調(diào)，對房地產(chǎn)公司來說最重要的是部門之間的接口。一個房地產(chǎn)公司中會有分管工程的副總經(jīng)理、總建筑師、工程總監(jiān)、工程部經(jīng)理以及項目經(jīng)理等職位。這么多的涉及工程口的職位之間的接口，必須要妥善解決，BPI就能夠有效地解決接口流暢方面的問題。 【案例】設(shè)計部門與開發(fā)部門之間的接口一直是房地產(chǎn)公司比較頭疼的問題，開發(fā)部的人經(jīng)常說設(shè)計部提供的圖紙每次都不符合國家規(guī)范，而設(shè)計部的人則認為開發(fā)部缺乏基本的設(shè)計知識。所以兩個部門之間的接口如果不處理好，很容易引起部門之間的矛盾。很多企業(yè)都有職位說明書，但是其中大部分企業(yè)的職位說明書系統(tǒng)是相對獨立的，也就是說是為了做職位說明書系統(tǒng)而做職位說明書。這樣做出來的職位說明書只能是鎖在人力資源部的抽屜里，沒有發(fā)揮實際作用。如圖52所示。圖52 傳統(tǒng)的職位說明書示范圖【圖解】傳統(tǒng)的職位說明書應(yīng)按照國內(nèi)房地產(chǎn)特點進行專業(yè)改進，為企業(yè)開展職位評估、薪酬管理、績效管理打下基礎(chǔ)。 圖53是一家大公司信息部經(jīng)理的職位說明書，說明書的第一頁沒有什么特別，幾乎所有的行業(yè)都基本一樣，要注明這個職位的公司名稱，編制日期，關(guān)于學歷、經(jīng)驗、專業(yè)知識等方面的要求。有特色的是第二頁，在這一頁從上到下按照重要順序排出這個職位的所有職責，從左到右分別是每項職責的職責范圍、負責程度以及衡量指標（KPI）。這樣一來，這個職位說明書就成為既能進行績效考核又能進行員工管理的工具。重慶X集團職位說明書單位：X集團職位名稱：信息部經(jīng)理繪制日期：中心：信息管理中心任職人：任職人簽字：部門：信息資源部直接主管：中心總監(jiān)直接主管簽字：任職條件學歷：大學本科以上學歷經(jīng)驗：具有2年信息從業(yè)經(jīng)驗，1年同等職位管理經(jīng)驗專業(yè)知識：熟悉信息管理如商業(yè)情報收集工作，具有豐富的互聯(lián)網(wǎng)知識，具備極強的服務(wù)意識業(yè)務(wù)了解范圍：了解房地產(chǎn)行業(yè)、熟悉信息、信息分類、情報等相關(guān)專業(yè)職位目的（目標、權(quán)限）： 根據(jù)公司信息管理規(guī)范，開展信息的采集、分類、整理、錄入信息庫等工作， 并促進其有效利用，協(xié)助部門實現(xiàn)公司經(jīng)營目標溝通關(guān)系 單位規(guī)模：